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1、第 1 页 买卖合同:二手房交易应履行“先合同义务“1 特征码 JXfNmgOVwsUPFOXzOefc 二手房交易应履行“先合同义务“ 上家收了定金，楼价上涨便随意撤单;下家通过中介获取信 息，买房时甩掉中介，与上家“手拉手”成交二手房市场 在日益红火中发生的纠纷屡见不鲜，其中不少纠纷产生在房屋 交易之前。 二手房交易前纠纷增多的现象是交易对象失信的表现，而 房屋买卖合同签订之前，按照相关法律，交易双方都应当履行 “先合同义务” ，不履行“先合同义务”者应当承担“缔约过失” 责任。 房产律师在此提醒二手房交易双方：签订买卖合同前，莫 忘履行“先合同义务” 。 表现 不履行先合同义务应承担缔约
2、过失责任 据上海市房地产协会法律咨询部主任、德尚律师事务所陈 世福律师介绍，二手房交易中出现了一种新现象，即交易中的 一方不履行“先合同义务” 。 所谓“先合同义务”是指在合同签订之前、交易洽谈过程 中，合同订立当事人一方依据诚实信用原则所产生的义务。不 第 2 页 履行先合同义务，而致另一方信赖利益损失者，应当承担赔偿 责任。 不履行“先合同义务”的表现形式有：上家已委托中介商， 并且收了下家的定金，但遇到楼价上涨便随意撤单;上下家在中 介商那里获取了商业信息后，随意甩掉中介商，手拉手成交;出 售的房屋已被下家确认，上家已预收了诚意金，待购房人办出 了按揭贷款后，上家以“家里人不同意售房”为
3、由毁约二 手房交易中出现的这些纠纷，缘于上下家以及中介商缺乏法律 方面的相关知识。交易双方往往片面认为，只有签订了房屋买 卖合同以后才能追究违约方的责任。他们不清楚，在交易洽谈 过程中，也有一个履行法律义务即“先合同义务”的责任承担 问题。 据陈世福律师介绍， “先合同义务”的法律依据是合同法 第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对 方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： 假借订立合同，恶意进行磋商，故意隐瞒与订立合同有关 的重要事实或者提供虚假情况;有其它违背诚实信用原则的行为。 因此，不履行先合同义务应承担合同法第 42 条的缔约 过失责任。 陈世福律师为此建议，合同双方应遵
4、守游戏规则，立法上 也应更加完善，以增强缔约过失责任认定的可操作性。 第 3 页 内容 五项内容构成先合同义务 陈世福律师提醒购房者，二手房交易缔约过程中的先合同 义务主要有五个方面的内容 瑕疵告知义务 内容： 二手房的提供者，不管是上家还是中介商应当将交易房屋 所具有的瑕疵告知购房人，不得隐瞒。比如该房屋已设定了抵 押;或者该房屋有质量问题等，都应如实告知购房人。否则，因 为该瑕疵而造成签定的合同无效或被撤消的，则要向购房人赔 偿损失。 案例： 上家收了定金，楼价上涨便随意撤单;下家通过中介获取信 息，买房时甩掉中介，与上家“手拉手”成交二手房市场 在日益红火中发生的纠纷屡见不鲜，其中不少纠
5、纷产生在房屋 交易之前。 二手房交易前纠纷增多的现象是交易对象失信的表现，而 房屋买卖合同签订之前，按照相关法律，交易双方都应当履行 “先合同义务” ，不履行“先合同义务”者应当承担“缔约过失” 责任。 房产律师在此提醒二手房交易双方：签订买卖合同前，莫 忘履行“先合同义务” 。 第 4 页 表现 不履行先合同义务应承担缔约过失责任 据上海市房地产协会法律咨询部主任、德尚律师事务所陈 世福律师介绍，二手房交易中出现了一种新现象，即交易中的 一方不履行“先合同义务” 。 所谓“先合同义务”是指在合同签订之前、交易洽谈过程 中，合同订立当事人一方依据诚实信用原则所产生的义务。不 履行先合同义务，而
6、致另一方信赖利益损失者，应当承担赔偿 责任。 不履行“先合同义务”的表现形式有：上家已委托中介商， 并且收了下家的定金，但遇到楼价上涨便随意撤单;上下家在中 介商那里获取了商业信息后，随意甩掉中介商，手拉手成交;出 售的房屋已被下家确认，上家已预收了诚意金，待购房人办出 了按揭贷款后，上家以“家里人不同意售房”为由毁约二 手房交易中出现的这些纠纷，缘于上下家以及中介商缺乏法律 方面的相关知识。交易双方往往片面认为，只有签订了房屋买 卖合同以后才能追究违约方的责任。他们不清楚，在交易洽谈 过程中，也有一个履行法律义务即“先合同义务”的责任承担 问题。 据陈世福律师介绍， “先合同义务”的法律依据
7、是合同法 第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对 方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： 第 5 页 假借订立合同，恶意进行磋商，故意隐瞒与订立合同有关 的重要事实或者提供虚假情况;有其它违背诚实信用原则的行为。 因此，不履行先合同义务应承担合同法第 42 条的缔约 过失责任。 陈世福律师为此建议，合同双方应遵守游戏规则，立法 法上也应更加完善，以增强缔约过失责任认定的可操作性。 内容 五项内容构成先合同义务 陈世福律师提醒购房者，二手房交易缔约过程中的先合同 义务主要有五个方面的内容 瑕疵告知义务 内容： 二手房的提供者，不管是上家还是中介商应当将交易房屋 所具有的瑕疵告知购房
8、人，不得隐瞒。比如该房屋已设定了抵 押;或者该房屋有质量问题等，都应如实告知购房人。否则，因 为该瑕疵而造成签定的合同无效或被撤消的，则要向购房人赔 偿损失。 第 6 页 案例： 上家张先生与下家李小姐与中介商签订了一份居间合同。 并当场约定 5 日内双方签订房屋买卖合同，办理过户登记手续。 然而，在 5 天当中，虽经李小姐多次请求及中介商督促，但张 先生拒绝办理签约过户手续。李小姐无奈之下向法院提起诉讼。 忠实的义务 内容： 二手房交易中，虽然一方当事人没有明确告知对方当事人 有关信息属商业秘密，但基于此种信息的特殊性质，按照一般 的常识，二手房交易当事人不能泄露更不应当以此搞手拉手交 易，
9、否则，应当承担赔偿责任。 案例： 2001 年 11 月，还某、龚某、季某先后来到上海万乾房屋 置换经纪有限公司灵石路分公司，要求上门察看在该处挂牌出 售的房屋。万乾公司随即要求 3 位看房者填写看房约定书 ， 规定看房者自看房之日起 3 个月内，不私自与出售方或通过第 三方签订所看房屋的转让合同，否则需向该公司支付房屋转让 总价 2%的违约金。 3 位看房者填写完约定书，万乾公司派员分别陪同他们察 看房屋。不料此后，3 人甩开中介公司分别与卖房者委托其他 房屋中介公司签订了房屋买卖合同。 第 7 页 万乾公司得知后，将 4 位看房者告上法院。法院认为，3 位看房者的行为违反诚实信用原则，应酌情赔偿万乾公司从事 居间活动而付出的劳务及必要费用。