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1、第 1 页 买卖合同:商品房买卖合同中出卖人交付内容的确定 标准 特征码 VEkykbeaLyijNzTaWLJj 由于买受人承担的交付内容很容易确定，即为金钱。但如何确 认出卖人的交付内容?在这里，出卖人承担的主要交付义务是给 付商品房，但不限于商品房，还包括绿化、公共配套设施等。 买卖合同的标的条款系合同的不可或缺的条款，标的必须 明确、具体，否则合同亦无法成立。合同的标的可以是种类物， 也可以是特定物。如果是种类物，如大米、水果等，则对其数 量的要求必须确定，否则买卖无法进行。如果是特定物，则必 须在合同中载明明确的特征，使该物具有惟一性或排他性。 而商品房买卖合同所涉主要标的物即为商品
2、房，由于商品 房所处的位置肯定是惟一的、排他的，所以合同所涉标的是特 定物。 一、对于出卖方交付内容的确定标准 (一)合同所约定的套房是合同的核心内容，内容包括位置、 楼层、面积、建筑质量、装潢以及套房本身的配套设施。 (二)由于商品房系属于某幢高楼分割成若干小块而成，这 不仅涉及买卖人的自有部分，还要区分共有部分。这也是商品 房不同于其他商品之处。所以，对于商品房标的的认定，不仅 第 2 页 指套房，还有包括绿化、公共配套设施等。 二、对于实际交付是否符合约定的认定原则 审定实际交付是否符合约定的依据主要有以下几个方面： (一)合同，合同系约束双方当事人的最主要组成部分。其 中关于商品房的一
3、些特征以及绿化、配套设施的约定，均应被 视为对于标的的描述。 (二)规划说明。由于规划必须经国家行政部门审批通过后， 出卖人才能进行施工，而出卖人施工也必须按照规划方案进行。 由于规划方案将决定买受人房屋的朝向、采光、通风，以及公 共面积分摊的问题，这些虽然在合同中有所体现，但不可能全 部体现，因此，开发商所交付的房屋必须如规划设施。 (三)样板房。出卖人为促销，常制作样板房以吸引消费者。 但这属于凭样品的买卖。在样品买卖中，出卖人应担保其交付 标的物与货样有同一品质。 合同法第 186 条规定：凭样品买 卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。出卖 人交付的标的物应当与样品及其说明
4、的质量相同。而样板房其 应担保其他所售房屋与其同样的品质。一般样板房都进行了装 潢，对于装潢是否属样品，这应视出卖人如何处理而定，如出 卖人在样板房内或有关附加说明中，明确装潢仅为参观所需， 而不属样板之列，则装潢不具有样板效力，若出卖人未予明示， 则买受人有权将其视为样板之列，出卖人对买受人取得的房屋 应尽相同标准进行装潢。如何对待样板房的隐蔽瑕疵，购买者 第 3 页 的房屋是否也允许有此瑕疵?这里所指隐蔽瑕疵，是指买方尽交 易上的注意未能发现的、且非卖方故意不告知的瑕疵。 合同法 第 169 条规定：凭样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的， 即使交付的标的物与样品相同，出卖人交付的标的物
5、的质量仍 然应当符合同种物的通常标准。这样的规定类似于美国统一 商法典第 2213 条规定的“适销性品质” ，即：(1)合同项下 的货物在该行业中可以无异议地通过检验;(2)如果出售的货物 是种类物，则卖方所交的货物应在该规格范围内具有平均良好 品质;(3)货物应适合于该商品的一般用途;(4)除非允许有差异 外，所有货物的每一单位在品种、品质和数量方面都应当相同。 因此对于样板房隐蔽瑕疵，如果买受人购买时并不知晓，买受 人所购房屋的质量仍应按同种物的通常标准处理。 三、各种具体情况下的认定规范 (一)关于位置和楼层。这在各商品房合同中都会有规定。 而出卖人所交付的房屋的位置以及楼层均应与约定相
6、符，这是 最起码的要求。如果，出卖人所交付的房屋与约定的不符，这 就构成了根本性违约。 (二)关于房屋朝向、间距：房屋因外面环境不同，可分为 景观房和非景观房。景观房系指凭楼可眺望大海、树林、青山 等风景的楼房，这些楼房以风景为卖点，价格较一般非景观房 价格要偏高，而这些房屋对朝向、间距的要求非常高。如果朝 向、间距误差直接导致景观效果反差很大，应即视为根本性违 第 4 页 约。而相对于非景观房，即一般景观房而言，朝向、间距问题 主要影响通风、采光，但这种影响要小于对于景观房的影响。 现出卖人从考虑采光角度，开发楼盘一般都选择偏南方向，至 于违约认定，应根据受朝向改变影响通风、采光程度而定。对 于间距，这将直接影响部分楼层房屋的日照时间，如果购买人 所购房屋由于楼房前后造之间间距缩小而导致日照影响，应视 为违约，至于违约程度，应根据受影响程度而定。(三)关于房 屋面积。由于商品房一般都采取预售方案。签订预售合同，房 屋一般都处于建造之中，由于房屋建造允许与规划设计要求之 间存在一定的误差。合理的误差不能认定为出卖人的过错，所 以对于该合理的误差，不能算定为出卖人的违约责任而要求出 卖人对此承担责任。但对于超出合理误差范围之外的误差，应 视为出卖人的过错，出卖人应对超过部分承担责任。而房屋面 积计量，一般采取建筑面积或套内面积计算。