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1、第 1 页 买房签合同注意事项1 特征码 fEwCnzSkjdLaDFNKrpLV 买房签合同注意事项之五证 五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可 证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是 商品房预售许可证，简称叫“五证” 。其中前两个证是由市规划 委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和 商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。 那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的 应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这 两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售 许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的
2、时候一定要看 原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房 屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。 买完房以后还要查验或者叫验收“两书” 。什么是两书呢，两书 是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法 律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住 宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用 年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期， 第 2 页 比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是 一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫 生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地 产开发商和用
3、户约定。 住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单 位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上 水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使 用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的 问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附 于住宅使用说明书里。 也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五 证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证， 拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。 在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情 况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售 合同是你想买
4、的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个 时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买 的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预 售合同。 签购房合同应着重审查合同的以下条款： （一）房屋所占土地的使用权。如果卖方未合法取得该土地的 使用权，应责成卖方首先向国家缴纳土地使用金。 第 3 页 （二）标的及质量条款。要问明所要买的商品房位于何处何路 几号几层，是砖混结构还是砖木结构，朝向如何？建筑面积及 居住面积各为多少？ （三）价款及支付条款。合同中应明确规定每平方米价格，如 果包括其他费用（如水暖、煤气的初装费等）应一并列明；该 房款是一次付清还是分期付款？是现金支付
5、还是票据支付？若 消费者购买的是期房，最好争取分期付款方式，签合同是先付 总价款的 40%，待工程完工过半时再付 30%，等工程竣工交付时 付清最后的 30%，这样可以给房地产开发商设定对等的义务， 减少消费者的购房风险。 （四）违约条款。应列明一方违约时支付违约金的合理数额或 违约金计算办法。如房屋开发上在格式合同中私自定下诸如 “若开发商不能按时交付房屋，按该房屋合同价款 0.001%支付 违约金”的不合理条款时，消费者应对此坚决抵制，因为这是 房地产开发商不想履约的一个征兆。若合同中未约定违约金条 款时，依法律规定由违约方支付对方合同总价的 的 1%至 5%的违约金。 （五）房产证的办理
6、。合同中应约定房屋交付后，如何办理房 第 4 页 产证过户手续。建议消费者尽快办理房产证，因为房产证是房 屋所有权的证明。 （六）住宅自签约后交付之日起，凡两年内在正常使用情况下， 有工程质量问题的，由公司单位免费承担维修责任。 a、墙面、楼面、管道发生渗漏； b、雨水管、污水管发生堵塞、冒溢； c、门、窗安装不密闭，出现翘裂； d、墙面、顶棚抹灰层脱落； e、照明线路发生故障；屋面防水保修 3 年，其他部位、部件的 保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。 因住户使用、装修不当或擅自改动结构、管线走向而造成的质 量问题不在本公司维修范围之内。 住户入住后，有关住宅质量的投诉来信来访，公司单
7、位将及时 给予实地察看、书面答复和妥善处理。 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。经市有 关专业主管部门鉴定，属危险房屋的将予以退还和调换，并由 公司单位承担有关的鉴定费用。 购房过程中涉及的法律问题 作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就 是说先得安居才能乐业，所以，对于老百姓来讲买一套称心如 意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现 了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其 第 5 页 实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识 比较了解，很多问题是可以避免的。 个人在购房中，大体上分三个阶段。 第一，购房前的准备，购房者
8、首先应该慎重的选择一个物业的 项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所 处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该 对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对 你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很 重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的 资信应该从哪几个方面讲。 第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。 购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验 五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择 付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销 售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。 第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签 收“两书” ，接受物业，申领产权证。