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1、第 1 页 买卖合同：商品房买卖合同纠纷的法律适用 特征码 DyAcGPFgUPgPWuxzLUHi 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件， 最高人民法院关 于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(以 下简称解释)已经公布并实施。其中规定了商品房买卖中的 惩罚性赔偿原则，这一规定对规范房产市场，保护购房者的切 身利益起到了一定的积极作用。但是这引发了商品房在适用 解释的同时是否适用消费者权益保护法(以下简称消 法)的问题上众说纷纭，本文仅就对商品房买卖合同纠纷中是 否适用消法谈谈自己的一些拙见。 解释中关于惩罚性赔偿条款的规定如下： 第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目
2、的不能 实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付 购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付 购房款一倍的赔偿责任： (一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该 房屋抵押给第三人; (二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第 三人。 第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一， 第 2 页 导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付 购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付 购房款一倍的赔偿责任： (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提 供虚假商品房预售许可证明; (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事
3、实; (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿 安置房屋的事实。 其中购房者在购房过程中出现以上的 5 种情况时除了可以 要求开发商返还已付购房款及利息，可以要求由此造成的损害 赔偿，之后还可以主张不超过已付购房款一倍的惩罚性的赔偿。 也就是说如果发生了以上的 5 种情况时购房者可以要回的款项 的最高额为已付购房款加上相当于已付购房款的惩罚性赔偿金 再加上已付购房款的利息及造成的损失，即双倍的已付购房款、 利息还有损害赔偿金。这样一来， 解释规定的特定的情况的 赔偿金额可能超出消法规定的因欺诈而应给予的双陪赔偿。 这样就产生了一个问题：在商品房买卖合同纠纷当中除了 解释规定的几种欺
4、诈以外的欺诈是否适用消法的双倍 赔偿? 关于是否适用的问题，有两种不同的观点： 1.适用。 解释规定的情况与消法的规定并不冲突， 第 3 页 在符合解释规定的具体情形时，无论适用解释还是 消法都可以。 2.不适用。消法制定时，所针对的是普通商品市场严重存 在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题，所设想的适用范围的确 不包括商品房在内。同时制定的产品质量法明文规定不包 括建筑物，可作参考。再就是从目前的实践来看，大多法院也 不认为商品房交易适用消法第四十九条规定，主要原因是， 商品房买卖合同金额巨大，动则数十万、上百万，判决双倍赔 偿会导致双方利害关系失衡。综上，此种观点认为，商品房交 易过程中开发商
5、应承担的赔偿责任是合同约定的赔偿责任或赔 偿实际损失的责任，而不是消法所规定的双倍赔偿责任。 以上两种观点本人认为都过于绝对。我们要根据具体情况 区别对待，分别适用。 首先，我认为能适用： 1.从立法本意上来说， 解释规定的赔偿额度，按照上面 的分析，最高额度可能超出已付购房款的双倍。解释规定的这 几种欺诈行为是属于商品房买卖纠纷之中最严重、最恶劣的几 种。也就是说，这几种最恶劣的情况可以适用解释规定的 最高双倍以上的惩罚性赔偿，那么，除了解释规定的几种 严重的欺诈情况之外的欺诈行为，应该是适用消法的双倍 赔偿。当然，实践中，很难适用最高的双倍以上的惩罚性赔偿， 但法律规定的应然状态与法律适用
6、的实然状态的差别，跟立法 第 4 页 本意无关。 2.从法律的体系上来说， 消法既然没有明确规定其调整 范围不适用于商品房，那么就是适用。 解释同样没有规定如 果与消法冲突时的适用规则，其实，本来就不冲突。立法 者在立法时，因为要维护法律的统一性、权威性、严密性，会 在立法时尽量的消除法律冲突，尽量不要留下立法的空白。所 以说解释和消法都是适用的。 3.解释在商品房合同买卖纠纷中加入了因欺诈而导致 的惩罚性的措施，目的是在遏制开发商在商品房买卖中利用优 势欺诈购房者，从而导致的巨大的事实不公。那么我们可以推 论：在商品房的买卖中，一般的欺诈适用惩罚性赔偿符合立法 本意，只是一个度的问题。也就是
7、说，可以适用惩罚性赔偿， 1 倍、1.5 倍、2 倍等，但不能超出解释规定适用于特定的 五种欺诈的惩罚性赔偿的范围。 其次，我认为要有限制性的分别适用。 也就是说在商品房买卖合同纠纷当中情况千差万别，一味 的去适用双倍赔偿或不适用双倍赔偿都可能在具体案件当中导 致不公平的现象发生。我们要根据具体情况区别对待，分别适 用。 1. 如果在商品房买卖合同纠纷中一刀切，全部不适用双倍 赔偿，就只是解释规定的几种情况最高可以适用双培以上 的惩罚性赔偿，而在商品房合同纠纷中的其他欺诈行为就只能 第 5 页 是返还款项，支付违约金，或赔偿实际的损失。那么如果其他 的欺诈行为的确没有解释规定的开发商的主观恶意
8、强，但 实际造成的损害结果相当大(不一定达到已付购房款的一倍)， 这实际上性质的恶劣程度不亚于解释规定的那几种情况， 即已经达到了解释实行惩罚性赔偿责任的制定意图，那么 我们就应该适用双倍赔偿;如果造成的损失不是很大，那么就只 是按实际的损失来陪。至于损失达到已付购房款的多大比例才 适用消法的双倍赔偿，要综合多方因素，多种情况，比如 已付购房款的绝对额、欺诈隐瞒的时间长短、造成损失类型的 多少等。 2.如果在商品房买卖合同纠纷中，一般的欺诈行为全部不 适用消法的上双倍赔偿，则很难在不同的欺诈情况下(包括 商品房买卖合同纠纷中的一般欺诈和解释规定的严重的几 种欺诈)保证赔付比例的公平。这样会导致一种倾向：开发商因 为解释规定的严重欺诈在实践中都不可能导致双倍的惩罚 性赔偿，那么会怂恿他们的一般性欺诈行为;如果一般性的欺诈 能有条件的适用消法的双倍赔偿，那么严重的欺诈行为在 实践中可能用到了双倍的赔偿甚至于更高的双倍赔偿加利息、 损害赔偿的几率大增。这样才会起到抑制开发商这种欺诈行为 的作用。 总之，商品房买卖合同纠纷既要适用消法 ，又要有限度 的分情况适用，以期能尽量的发挥消法和解释的效用， 第 6 页 切实抑制开发商的欺诈行为，从而保护购房者的利益。