物业服务公司运营维修基金的使用与管理技巧.docx

1、物业服务公司运营维修基金的使用与管理技巧一、维修更新工程费的组成在新建物业包修期满后和公有房屋出售后，为确保房产物业的公用部位、公共设施和共用设备的完好和正常运转，必须要保证能够对其进行定期检查、大修和更新，定期更换一些零部件，这些都需要费用开支。这些费用开支就是维修基金的运用内容。因此维修基金也叫大修更新基金。由于房产物业的价值巨大，它的维修更新工程的费用也是颇为可观的，包括的内容也是复杂多样的。归纳起来，主要包括以下几项：1 .工资津贴等费用它是指物业的维修更新工程中施工工人、维修技术人员的工资、奖金、津贴和多种物价补贴费等。2 .设备、零部件和材料购置费它是指在维修更新物业的过程中，需要

2、更换的设备、零部件购置费用和维修更新工程中使用的各种材料费。3 .机械使用费它是指维修更新工程中使用各类机械的费用，包括各类机械驾驶员的工资津贴和福利费，机械用的燃料动力费、材料费、折旧修理费、替换工具部件费、运输装卸费、辅助设施费等。4 .水、电、风气费它是指维修或更新工程中耗用的水、电、风气费支出。5 .管理费它是指为组织和管理维修或更新工程所发生的各项费用，包括办公费、管理人员工资、交通费和其他管理费等。从上述维修基金的构成内容可以看出，维修或更新工程中发生的费用是复杂而多种多样的，物业管理企业应加强核算，严格遵守维修基金开支范围。对哪些费用属于维修基金开支范围的，哪些费用不属于维修基金

3、开支范围的，要作严格统一的划分规定，不能将不属大修范围的日常维修养护费和应由产权人自理的室内维修费挤占维修基金开支，以保证维修基金能够专款专用，满足物业正常维修更新工程开支的需要。这也是正确计算、管理维修更新工程成本，管理好维修基金的最起码的要求。这里需要指出的是，若物业管理企业将维修更新工程交由专业施工队伍承包完成，则维修基金的构成内容只有一项，即支付给专业施工队伍的维修更新工程承包费。二、维修基金的管理要求（一）专户存储，调剂使用，滚动增值物业管理企业从多种渠道筹措到的维修基金，都应在收到时即设立专门账户，存入金融机构，专款专用。待房产物业包修期满后，由物业管理企业视实际情况进行使用，专项

4、用于房产物业的公共部位、共用设备设施的维修、更新。但是，由于房产物业的价值巨大的特点，决定了它的维修和更新成本要比一般的耐用消费品大几十倍甚至几百倍，再加上通货膨胀等因素，因而从业主、开发商等渠道筹措到的维修基金是不能满足房产物业到维修更新时所需的成本开支的，这就要求物业管理企业必须尽可能地充分利用维修基金，提高资金利用效果，使维修基金能够滚动增值起来。另一方面，由于物业管理企业所接管的物业有先有后，有新有旧，这就造成了房产物业需要维修更新的时间有差异，致使维修基金的调剂、融通使用，提高使用效率和滚动增值成为可能。但这里需要强调指出的是，调剂、融通使用维修基金的前提是确保维修基金本息的完整、安

5、全，确保房产物业需要维修更新时有足够的资金。因为调剂、融通维修基金的根本目的是为了提高维修基金利用率，使之滚动增值起来，从而可使房产物业和居住者能够长治久安。所以维修基金调剂使用时必须要投向到盈利率高、收效快而又风险小的项目上。只有这样，才能既可确保维修基金的本息完整，又可使之滚动增值，满足房产物业维修更新支出的需要。（二）提高维修基金的使用效果由于房产物业具有固定性、个体性、连带性、庞大性和价值大的特点，因此，选择更新方案时必须慎重。不但要考虑技术性能上的先进性、舒适性和外表的美观性，而且要考虑经济上的合理性，即用新的房产物业的附属设备设施替换旧的房产物业的附属设备设施，能为企业节约多少资金

6、增加多少营业收入，带来多少经济效益。房产物业的附属设备设施是否要更新及什么时候更新，在其功能和使用效果基本相同的情况下，主要取决于维持现有的房产物业的附属设备设施正常运转的年成本高低。房产物业的附属设备设施使用的年成本高低受其一次性投资支出和年使用费两个因素的影响。房产物业的附属设备设施的一次性投资支出包括附属设备设施的投资支出（即设备设施采购成本，包括设备设施的买价、运到目的地前发生的包装、运输、装卸费、采购费和设备设施安装前保管费。若是进口的设备设施还包括国外海运费、保险费、关税、增值税、外贸手续费、银行手续费等）、设备设施安装工程投资支出、设备设施的基础、支柱、炉体砌筑建筑工程投资支出

7、等。附属房产物业设备设施的年使用费包括设备设施的运行费（如机上人员工资福利费、消耗燃料、动力、机油等）和日常维修费。一般来说，旧的使用年限多的附属设备设施的年使用费要比新的使用年限少的附属的设备设施的年使用费高，但新的使用年限少的附属设备设施的一次性投资支出却要比旧的使用年限多的附属设备设施的一次性投资支出大。所以，对旧的使用年限多的附属设备设施是否要更新及什么时候更新为最好，就要权衡利弊得失，全面比较，认真选择。如果在该更新时而不及时予以更新，一方面会使年使用维护费大大增加，超出预算，使物业管理企业的日常管理开支增加，从而导致日常管理费超出预算；另一方面，会破坏房产物业的形象，影响收益性房产

8、物业的出租率和销售收入，进而影响物业管理企业的声誉，减少企业的经济效益。反之，若在不需要更新时而进行更新，就会使维修基金不能得到最有效利用，也会造成资源的浪费，致使物业管理企业经济效益下降。所以，要管好用好维修基金，首先必须要确定附属房产物业的设备设施的最佳更新期，选择最优的更新方案，这样才能提高维修基金的使用效果。（三）维修基金财务计划与维修更新的资金需要物业管理企业接管的房产物业由于使用和自然力侵蚀等，会逐渐损失其使用功能而需大修和更新。如房屋建筑物会由于风吹日晒雨淋的侵蚀而逐渐破旧，设备设施会随着时间推移和使用而逐渐氧化生锈、损坏。因此，为保证每一项物业到需要维修更新时有足够的资金，防止

9、某一时期因维修更新过度集中，造成维修更新费用过度增加，就要求正确预算每一物业项目的物理寿命，然后计算它的大修更新成本，确定年度月度维修更新资金的需要量，制订年度维修基金财务计划。因为一个物业管理企业往往接管着众多的物业，如深圳物业管理公司管辖的物业，建筑面积近100万平方米。这么多物业有的年初需要维修更新，有的年末需要大修更新；有的这个月需要大修更新，有的下个月需要大修更新。因此，为了既能使维修基金调剂使用滚动增值，用活起来，提高资金利用效率，又能保证某年某月的大修更新正常进行，必须在每个年度开始前编制年度维修基金财务计划。维修基金财务计划的编制，既可保证大修更新的资金来源，又能有效控制物业管

10、理企业大修更新的成本费用开支，做到心中有数。当然，在编制维修基金财务计划时，要充分考虑更新时的通货膨胀因素，对每一项物业的大修更新成本应每年调整计算，以便留出一笔更实际的维修更新资金，保证到时有足够资金完成大修或更新工作，使物业能保值增值。（四）加强成本核算降低维修更新成本加强成本核算，严格物业维修更新工程成本的开支范围，是物业管理企业对维修基金进行管理的一个极其重要的环节。认真做好维修更新工程成本的核算工作，对于降低维修更新成本，加强维修基金管理，提高维修基金的使用效果，更好地完成物业的大修更新工作都有着重要的意义。因为物业管理企业严格维修更新工程成本开支范围的过程，实际上就是有效控制维修更

11、新工程成本的过程。一个企业杜绝了乱挤成本的现象，制止了不合理的费用开支，就能直接收到降低成本的良好效果；反之，企业若乱挤成本，则必然会提高维修更新成本，使维修基金失控，难以管理，从而降低了企业盈利水平。加强成本核算，不仅在于简单地消极地记录和计算企业维修更新工程耗费多少，更重要的是要对各项物业的大修更新工程耗费的积极管理，通过成本的正确核算，使之与预算和计划对比分析，找出差距与问题，以便及时采取措施，挖掘降低成本潜力，节约活劳动和物化劳动，达到不断降低大修更新成本的目的。这样既可保证广大业主和住户的利益，又可提高物业管理企业的经济效益。加强维修更新成本核算，必须从维修基金管理要求出发，贯彻“算

12、管结合，算为管用”的原则，维修基金的管理，离不开维修更新成本的计算，但加强维修更新成本计算不是目的，而是管好维修基金的一个重要经济手段。离开管理去讲成本核算，成本核算也就失去了应有的意义。为了搞好维修基金的管理，发挥维修更新工程成本核算的作用，成本计算必须正确、及时。计算不正确，就不能据以考核分析多项维修更新成本项目消耗定额的执行情况；计算不及时，就不能及时反映维修更新工程管理中存在的问题。因此，维修更新工程的成本计算，必须从管理维修基金的要求出发，正确、及时，防止简单化，在满足管理需要的前提下，分别主次，按照主要从细，次要从简，细而有用，简而有理的原则，采取既合理又简便的方法计算成本，发挥成

13、本核算在维修基金管理中的作用。维修基金与日常综合管理费一样，也要受到业主管理委员会的监督和管理，其提存、收取、使用、增值运作过程，都要向业主公布，尤其是维修基金的增值运作，更要安全透明地操作，以保证维修基金的完整，保证各方面的利益。三、维修基金留存和使用计划的编制由于物业管理企业接受管理的物业有先有后，有新有旧，造成各种物业需要大修或更新的时间有差异，而目前物业管理的维修费收取时间，是在物业建造和交易完成交割的时候。因此，为了既能保证物业大修更新资金的需要，又能提高维修基金的利用率，不致造成资金的闲置浪费，就有必要编制维修基金留存和使用计划，从财务上作出合理安排，使物业管理企业的管理者对每年每

14、月将留存多少维修基金和每年每月将使用多少维修基金，做到心中有数，为维修基金的调剂使用、滚动增值创造条件。(一)维修基金留存计划的编制在编制维修基金留存计划时，首先要列出经批准的可动用维修基金进行大修更新的公有共用设备设施项目；其次计算出每一项目需要大修更新的周期，如一台水泵可以使用5年或更长时间就要更新，一幢房屋每3年需要大修一次等；然后就可计算出所需要的大修更新资金；最后确定每年每月应计提留存的维修基金数额，以便在上年末为下年的大修或更新有足够的资金。由于货币具有时间价值和通货膨胀的原因，因此，在计算预提年度大修更新资金时，必须考虑通货膨胀率和银行存款利率，以正确编制维修基金留存计划。房产物

15、业公有部位和共用设备设施的维修基金年度预提额可用下面公式计算求得：p(1+i)nr(1+r)n-1式中：P代表房产物业中公用部位或共用设备设施的更新价值或大修费用；i代表年通货膨胀率；r代表银行存款年利率；n代表某一房产物业中公用部位或共用设备设施的大修或更新周期；r(1+r)n-1偿债基金系数，可查表获得。如表在某物业管理公司要对所管辖的物业中的一台水泵进行更新，更新这台水泵需50000元，预计再次更新前可使用15年。如果通货膨胀率为每年5%,银行存款年利率为8%,则今后每年应为这台水泵预提留存的更新基金为：50000(1+5%)158%(1+8%)15-1=500002.07890.036

16、8=3825.18(元/年)每月应为这台水泵预提更新资金为：3825.1812=318.76(元/月)预提留存的年度大修基金也是同样计算。例如某物业管理公司要为所接管的物业中的房屋的公共部位和水泵的大修预提资金，经预测，房屋大修费用为80元/m2,水泵的大修费为IoOO元/台，现这家物业管理企业接管的房屋建筑面积是13024m2,水泵是1台，房屋每15年大修一次，水泵每2年大修一次，若当年的通货膨胀率为5%,银行存款年利率为8%,则每年要为房屋和水泵预提的大修资金为：8013.024(1+5%)158%(1+8%)15-1+1000(1+5%)28%(1+8%)2-1=1041922.0789

17、0.0368+10001.10250.0368=7971.05+40.57二8011.62（元/年）每月预提大修资金为：8011.6212=667.64（元/月）这里需要指出的是，由于年通货膨胀率和年存款利率具有在一段时间内变动的趋势，因此，对计提的大修或更新基金必须每年检查一次。在高通货膨胀率时期计提留存的维修基金应采取谨慎原则，以保证留出一笔更实际的金额，足以支付大修或更新费用。此外，由于物业管理企业每年每月都可能接管新的物业，因此，在编制维修基金留存计划时，应及时将新接受的委托管理的物业考虑进去，这样才能真正反映实际管理的物业应留存的维修基金总额。（二）维修基金使用计划的编制在多种公用部

18、位和共用设备设施等的个体经济寿命终止需要更新或大修时，就要使用留存的维修基金。为了高效地使用留存的维修基金，为了使留存的维修基金能够增值运作，也为了保证年度月度维修更新的资金需要，就必须要在计算确定公共设备设施的最佳更新时间后，确定最佳更新方案，明确在计划年度月度大修更新需要的资金，正确编制出维修基金的使用计划。表4-20XX物业管理公司维修基金留存计划表项目房屋电梯水泵消防系统设备（消防管道避雷带）供配电发电系统设备中央空调保卫系统设备数，(m2)金额（无）数量(m2)金额（无）数量(m2)金额（无）数(m2)金额（无）数,(m2)金额（无）数量(m2)金额（无）数(W)金额（无）月初余额本

19、月计提月末金额合计有了维修基金的使用计划，物业管理企业的经营管理者就可事前控制公用部位和共用设备设施的大修更新资金的使用，提高预见性，克服盲目性，就能够事前处理和解决大修更新资金需要与资金供应可能之间的矛盾，从而可保证物业大修更新的顺利进行，保证物业得以保值增值。这是积极管理维修基金的有效办法。因为制订维修基金使用计划就等于确定了各时期大修更新资金的需要量，物业管理企业就可以一方面设法筹足基金，另一方面又可事前制订成本降低计划，寻找降低维修更新成本的途径，积极采取措施，改善经营管理，挖掘潜力，提高资金利用效果，以便用最低限度的维修基金，满足大修更新工程的需要。这是完全可能做到的，因为虽然维修更

20、新需要一定的人力、物力，如设备材料结构件等，但这个量不是绝对不变的，如果事前物业管理企业能够合理组织，选择最优的更新方案，并通过事前分析，制订降低成本、提高劳动生产率的措施，就可以做到“少花钱，多办事”。从而在一定程度上可解决目前物业管理企业普遍存在的维修基金的需要与资金供应不足的矛盾。在编制维修基金使用计划时，首先要正确计算物业的大修更新预算成本。它包括大修更新期间的人工费、机械使用费、材料设备费和其他直接费、间接费；其次，要比照大修更新工程进度，确定各年各月用款计划。这是由大修更新工程的生产特点所决定的。与一般工业企业生产过程不同，大修更新工程的前期费用往往要超出后期费用很多。每一大修更新

21、工程的前期所需资金往往比较多，随着工程进度加快，设备材料使用量逐步减少，其所需的资金也逐步减少。因此，在制订维修基金计划时要根据工程进度，合理安排，正确计算编制出每年每月的用款计划。维修基金使用计划的编制如表4-21所示表4-21XX物业管理公司维修基金使用计划XX年X月单位：元时间项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计房屋公用设备设电梯水泵消防系统设备（消防管道避雷带）供配电发电系统设备中央空调施保卫系统设备合计四、物业更新方案的优选技巧（一）物业更新方案优选的原则尽管物业管理企业平时不断地进行日常维护，但随着房产物业的使用，其价值和使用价值仍会逐渐降低，使用功能也会

22、逐渐退化，使用效益更会大大减少。因此，为了物业的价值、使用价值和使用效益不因日久而降低，并且可与新建物业相媲美，就要在适当时候进行更新。物业管理企业在研究房产物业是否需要更新及更新的最佳时间时，一方面要考虑技术上的先进性，即要比较新旧物业使用功能上的差异；另一方面要考虑经济上的合理性，即要比较新旧物业使用效益上的差异。物业是否需要更新，在物业使用功能基本相同的情况下主要取决于物业使用年成本的高低。由于物业作用年成本是由一次性投资支出和年使用费构成，而一次性投资支出与年使用费是不能直接加总的。这是因为：第一，一次性投资支出与年使用费的计算基础不一致，必须换算为年投资支出才能与年使用费相加；第二，

23、货币具有时间价值，一次性投资支出与分期发生的年使用费在发生时间上不一致，它们之间的价值就不具备直接比较的条件。因此，有必要将物业的一次性投资支出换算成经济寿命期内年投资成本或等额年投资成本，才能与年使用费加总。在考虑物业的年投资成本或等额年投资成本时，首先要考虑物业的经济寿命期。在计算物业的经济寿命期时，不但要考虑物业的有形损耗，即物理性能上的耐用年限，而且要考虑物业的无形损耗，即物业在经济上能给企业带来效益的年限。由于技术不断进步，有的物业尽管处于可使用状态，但由于它的使用功能退化，性能降低，或年使用费不断增加，导致物业管理企业的日常维护费大大增加。因此，无论从提高物业管理企业信誉角度，还是

24、增加企业经济效益出发，都不宜再加使用，需要用新的物业来更新。例如，物业管理企业接管的某商场内的电梯，尽管只使用了几年，并且仍可继续使用，但由于技术进步，新的外观更优美、运行也更平衡更安全的电梯已面市，物业管理企业就要从提高商场形象，增加销售收入角度，考虑提前更新商场内的电梯。此外，在计算物业的年投资成本或等额年投资成本时，不仅要考虑一次性投资支出，而且要考虑经济寿命期结束时的净残值（也叫变价净收入），即物业的残值变价收入减去拆除清理费用后的余值。如以F代表物业的一次性投资支出，M代表物业的净残值，n代表物业的经济寿命期，在不考虑资金时间价值时：物业的年投资成本n若考虑资金的时间价值，则：物业的

25、年投资成本=x7中T)I-MX7-(+0z,-(+),-=(F-M)31t7(+),-例如，物业管理公司接管的物业中有一台空调的一次性投资支出为10000元，估计可使用8年，8年末的净残值为IOoo元，投资年利率为10%,则不考虑货币时间价值时：空调年投资成本=100Oo-I0008=1125(元)若考虑货币时间价值，则：空调等额年投资成本=(100oo-I000)10%(1+10%)8(1+10%)8-1+100010%=90000.1874+100=1786.60()在比较物业的更新方案时，对于旧的物业不能按其原值计算，而应按照目前重置价值(即旧物业的售价加上安装费用支出)计算，旧物业的净

26、残值也只能在尚能使用年限中扣除。只有这样，才能使旧物业与更新的新的物业站在同一起跑线上，从而有可比性。假如上例中的空调机使用4年后，还值4000元，尚能使用4年。4年后净残值为IooO元，年使用费为1200元。现在市场上出现一种制冷能力相同的空调，一次投资支出为12000元，估计可用10年，10年后净残值为IoOO元，年使用费为600元。两个方案相比较：甲方案继续使用旧空调，乙方案是出售旧空调，购买新空调，投资年利率为10%,则：甲方案：旧空调年成本二等额年投资成本十年使用费=(4000-1000)0.1(1+0.1)4(1+0.1)4-1+10000.1+1200=300003155+100

27、1200=2246.5(元)乙方案：新空调年成本=(12000-1000)0.1(1+0.1)10(1+0.1)10-1+10000.1600=110000.1627+100+600=2489.7(元)对比甲方案和乙方案，可知甲方案旧空调年成本低于乙方案新空调年成本。从经济角度看，仍可继续使用旧空调，不必更新用新空调。(二)物业最佳更新周期的确定物业管理企业在考虑物业是否要更新时，不仅要考虑其物理上的耐用年限，而且要考虑其在经济上的可使用年限，即能带来经济效益的年限。为此则要通过计算物业的经济寿命期来确定物业的最佳更新周期。物业的年成本，主要是由物业的年投资成本或等额年投资成本和年使用维护费

28、构成。物业使用年限越长，则年投资成本越少，但这时由于物业已老化，支出的日常维护费等年使用费就会增多；反之，物业使用年限越短，虽然各年支出的日常维护费可减少，但年投资成本却会越多。因此，将年投资成本和年使用费加总，其成本总额最低的年限，即为物业的最佳更新周期。例如，某物业管理企业接管的物业中有1台水泵，它的一次性投资支出为40000元，它的年维修使用费是逐年递增的，第一年为500元，以后每年增加500元，则在不考虑水泵的残值和投资利息的情况下，它在15年的使用期内的年投资支出和年平均使用费及年成本可计算出(见表4-22)o由于物业的年维修使用费是逐年增加的，就可在其使用年限中找到一个成本最少的年

29、限。例中的这台水泵在第13年更新，它的年成本最低。以P代表使用期内物业的年成本，F代表物业一次性投资支出，G代表每年递增的使用费，n代表使用年限，则在不计算投资利息和不考虑残值变化的情况下：P=Fn+(G2G+3G+nG)n=Fn+(1+n)G2若要使P为最少，可求上式对P的导数，并使其等于零。可得：dPdn=Fn2+G2=0将上述例子的数字代入上式，就可求得这台水泵的最佳经济寿命期即最佳更新周期：必须注意上述物业最佳更新周期的计算公式只能适用于年使用费逐年递增，并且不考虑残值变化和投资利息的情况。但在实际物业管理中，物业的年使用费往往不是逐年递增一个固定金额，并且物业有逐年变化的残值，投资利

30、息也是客观存在的，这时物业的最佳更新周期就不能套用上述公式求得，只能通过列表计算求得。例如，某物业管理企业接管的物业中有一台设备的一次投资支出为50OOO元，根据它的物理性能可使用10年，年使用费和年末估计残值都是逐年变化的，如老4-23所示。表4-22年份使用期内年投资成本年使用费使用期内使用费之和平均年使用费使用期内物业年成本14000050050050040500220000100015007502075031333315003000100014333410000200050001250112505800025007500150095006666730001050017508417757

31、143500145002000771485000400018500225072509444445002250025006944104000500027500275067501136365500330003000663612333360003900032506583133077650045500350065771428577000525003750660715266775006000040006667表4-23年份12345678910年使用费4000500060008000100001200014000160002000024000年末估计残值3000022000145001000075006

32、0005000400030003000若不考虑资金的时间价值，则可通过表4-24计算求得这台设备的最佳更新周期。表4-24计算表明，这台设备的最佳更新周期为6年，因为使用6年，设备年成本是最低的。如果考虑资金时间价值，并假定投资年利率为10%,则应通过表4-25计算求得这台设备的最佳更新周期。表4-24单位：元年份使用期内年投资成本5000-估计残值年使用维护费使用期内使用费之和平均年使用费使用期内设备年成本n120000400040004000240002140005000900045001850031183360001500050001683341000080002300057501575

33、05850010000330006600151006733312000450007500148337642914000590008429148588575016000750009375151259522220000950001055615778104700240001190001190016600表4-25计算表明，在考虑资金时间价值时，这台设备的最佳更新周期为7年。表4-25年份一次投资支出（元）年末估计残值（元）资金回收系数年利率等额年投资成本（元）年使用费（元）折现系数折现率10%年使用费在第一年初的现值（元）使用期内使用费现值之和（元）等额年使用费（元）使用期内等额年成本（元）1234

34、1-2)3+210%567=568=79=8310=4+9150000300001.10002500040000.909136363636400029000250000220000.57621833450000.826441327768447622810350000145000.40211572560000.7513450812276493620661450000100000.31551362080000.683054641774055971921755000075000.263811962100000.620962092394963181828065000060000.229610702

35、120000.564567743072370541775675000050000.20549743140000.513271853790877861752985000040000.18749020160000.466574644537285031752395000030000.17368459200000.4241848253854934917808105000030000.16277947240000.38559252631061026768214（三）物业更新时间的选择物业随着使用磨损和自然损耗，它的维修等使用费会逐年增加，如果继续使用，一方面会使物业的日常使用维护成本太高，在经济上不合算

36、需要更新；另一方面物业陈旧的外观、造型和使用性能上的落伍，也会给业主或租户造成客流量减少、租金收入减少、营业收入降低等情况，带来使用效益和经济效益降低的后果，也需要更新。那么，旧的物业究竟在何时更新最为合算呢？这就要通过采用新物业和继续使用旧物业的年维护成本的比较才能确定。五、资金筹措短例精解【案例提示】房地产政策性业务是随着住房制度的改革而产生和发展的，它是房改制度中为住房改革配套服务的重要内容，同时也是商业银行房地产信贷业务的重要组成部分。发展房地产政策性业务是商业银行参与房改的依据，也是商业银行拓宽业务门类的需要。商业银行房地产政策性业务的主要范围是：办理国家、企事业单位和职工个人三级

37、住房基金；收取企事业单位住房租赁保证金；委托受理地方政府发行住房建设债券和国际金融组织为地方政府提供的住房贷款资金；对实行房改单位的职工购买、建造、大修理自住住房发放抵押贷款；发放城市经济适用住房开发贷款；对实行房改的单位购买、建设职工住房发放抵押贷款，以及上述范围的结汇业务。由于国家实施房改政策以及地方房改方案先后出台，目的在于解决职工住房难、进一步缓解住房需求紧张的矛盾。房改政策的推行，调动了职工购买公有住房的积极性，为了有效地配合国家的房改政策，各家银行也相应成立了旨在拓展业务门类的房改金融配套服务机构一房改信贷部，以解决企事业单位、职工个人在建房、购房过程中的金融服务问题。但是由于房地

38、产信贷业务是在改革中诞生的一项新业务，受诸多主、客观因素的影响，目前房地产信贷业务经营正面临着一些困难，存在着一些问题，亟待研究解决，才能适应房改政策与金融业发展的需要。（一）分析依据J银行房地产信贷部1992年全年存、贷款业务的开展情况：1 .存款余额Xi万元，其中：属于房改三项资金的存款仅为0.11x万元，占存款总额的11%；三项资金以外的存款来源是：由开户单位结算转入的流动资金（一般性存款）就达0.5x万元，占存款总额的50%;拆入资金达0.2x万元，占资金来源总额的20%;属于行政事业单位存入资金（财政性存款）达0.19x万元，占存款总额的19%o2 .存贷款利率执行情况：存款方面：个

39、人房改储蓄利率为2.1%。;单位存款利率为1.5;货款利率分别为：7.2%。、7.5%。、7.8%。、8.1%。、8.4%。、8.64,8.7%0、9%。共八个利率的档次。3 .累计发放贷款X2万元，其中：用于房改的贷款为0.03X2万元，占3%;用于企业的流动资金贷款达0.89X2万元，占89%;用于企业购置设备等固定资产性质的贷款0.038X2万元，占3.8%;用于对银行内部职工贷款0.006X2万元，占0.6%;用于跨地区拆出0.036x2万元，占3.6%。4 .存款比例偏大，X2与Xi的比值达118%,资金不足便利用拆入资金来弥补。5 .全年按6%的比例在费用中列支筹资活动经费X3万元

40、用于对房改信贷部业务人员以及企事业单位财会人员的奖励，全年共支付筹资费0.6X3万元，年末余额为04x3万元。（二）房改信贷业务的开展情况J银行房地产信贷部成立于1992年2月，上级对其房地产信贷部的批复意见是：房贷部实行独立核算、自主经营、自负盈亏、单独纳税、资金自求平衡”的经营管理模式。但是，该房贷部既未向工商行政管理机关办理注册登记，也未向税务机关进行税务登记。所拥有的注册资本为IoOo万元（实际上是J银行向房贷部提供的信贷资金），在册人数为4名（实际上全部都为兼职人员）。分析资料显示：由于该房改信贷部超越业务范围吸引存款、发放贷款，应该重点开展的业务没有给予充分的重视，使政策性房改业

41、务量小；不属于房改信贷业务范围的业务，又过多地参与。不规范的业务行为，既影响了正常业务的开展，又造成了本市资金的不合理流动以及信用的膨胀，房改信贷业务的政策性导向作用未能充分发挥；而且由于该房贷部擅自发放固定资产贷款，必然加剧投资规模的膨胀，增加结构调整的难度，不利于经济的持续、健康发展。（三）存在问题分析根据人民银行总行的规定：房改信贷资金的吸限仅取于财政房改基金、企事业单位专用基金、个人住房储蓄等资金；贷款的投向仅限于支持住房的购建；存贷款利率实行“低来低去”的原则，存贷款保持1.5%。的利差。严禁将一般性存款用于房地产投资，将房改资金投向其他用途，以及严禁提高存贷款利差。对照现行房改信贷

42、业务的有关政策规定，房贷部存在着不规范甚至违规经营的问题。1 .超业务范围吸收存款，金额达069x万元，积数达18904x万元。分析资料显示，这些存款单位大多数不急于建房，也不愿意把资金留滞于房改信贷部。但是该房改信贷部为了吸引更多的存款，以便增强信贷实力，施展了多种方法，如按存款金额的69000提取筹资活动经费；对提供大额存款的有关经办人员实行奖励的办法；或以提供贷款为条件要求企业将资金存入房改信贷部；而对于个人的住房储蓄存款，水分也就更重了：一是将存款利率提高，将个人储蓄存款利率提高到2.1%。（超出规定0.3）,涉及存款0.01xi万元；二是将个人的一般储蓄存款纳入住房储蓄存款，涉及存款

43、0.48x万元。房改信贷部的业务经营行为，不仅损害了企业的利益，影响了正常的银企关系，同时也损坏了银行的声誉，在社会上造成了不良的影响。2 .擅自提高存、贷款利率，严重违反了国家的利率政策。按规定住房政策性的存贷款利率实行“低来低去”的原则，而该房贷部实行执行的利率为：存贷款利差最低为5.1,最高为6.9%of超出了“存贷款之间保持月1.5%。利差”的规定。存贷款利率作为宏观金融调控的重要政策工具，对该房改信贷部的调节职能被扭曲。利率在房改信贷业务中，被利用为追逐高额利润的工具，极大地扰乱了正常的金融秩序，不利于开展正常的业务竞争和金融秩序的稳定。3 .贷款投向偏离房改信贷业务的金额达0.97

44、x2万元，占贷款总额的97%。这部分信贷资金投向于流动资金周转，甚至搞固定资产投资贷款，大量的业务游离于房改政策性业务之外，必然增加金融宏观调控的压力，使房改信贷业务成为以支持房改业务为名、谋取小集体利益是实的工具。由于目前房改信贷规模不受控制，J银行便通过转移存款以发放贷款，以达到逃避规模控制的目的，造成信贷规模和固定资产投资规模的无序扩张，给金融宏观管理留下死角。J银行房地产信贷业务超越了房改政策性规定的原则，房改信贷业务已成为银行逃避信贷规模控制的“避风港”，使信贷规模控而难止。4 .存贷比例倒挂。全年的平均比例，即：2与1的比值达118%。目前，由于房地产信贷部自有资金及存款的增长远远

45、满足不了贷款的需求，贷款的大量需求使存贷比例失衡，导致存贷比例的倒挂。为了弥补资金缺口又只好靠拆入资金等其他途径来筹集，使一部分短期资金长期占用。这种状况受国家宏观经济形势和资金市场供求影响较大、资金投入的风险也较大。5 .房改信贷业务未受到必要的约束和严格的监管，变成了“小钱柜”。由于管理部门对其业务范围、存贷款业务核算以及财务管理等方面未制定出一整套完整而有效的管理办法，由此而造成房改信贷部内部管理上的混乱现象，突出体现在：一是没有自有资金，尽管J银行拨给房地产信贷部X,XXX万元作为自有资金（实际上是J银行的信贷资金），但房地产信贷部开业后，该房贷部又将资金以5.1%。的利率转存J银行，以坐吃利差，化国家利益为集体利益；二是存贷款核算制度不健全，目前尚未形成完整的账务体系，