1、置业有限公司经营财务制度为了规范企业财务行为,加强财务管理和经济核算，根据企业财务通则，结合房地产开发企业的特点及其管理要求，制定本制度一、总则第一条建立健全财务管理制度，完善内部经济责任制，严格执行国家规定的各项财务开支范围和标准，如实反映企业财务状况和经营成果，依法计算缴纳国家税收，并接受主管财政、税务机关的检查监督。第二条企业财务管理的基本任务和方法。做好各项财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作，依法合理筹集资金，有效利用企业各项资产，努力提高经济效益。第三条做好财务管理基础工作。在经营活动中的各项财产物资、设备的收发、领退、转移、利用、消耗以及毁损等，并及时做好完整的原始记录。企
2、业各项财产物资的进出消耗，都应当做到手续齐全、计量准确，定期或者不定期地进行财产清查。二、资金筹集第四条企业筹集的资本金，按投资主体分为法人资本金、个人资本金等。法人资本金为其他法人单位以其依法可以支配的资产投入企业形成的资本金。个人资本金为社会个人或者本企业内部职工以个人合法财产投入企业形成的资本金。第五条企业按照法律、法规和合同、章程的规定，及时筹集资本金。资本金可以一次或者分期筹集。分期筹集的,公司全体股东的首次出资额不得低于注册资本的百分之二十，也不得低于法定的注册资本最低限额，其余部分由股东资公司成立之日起两年内缴足。股东未按照投资合同、协议章程的约定履行出资义务的，企业或者其他股东
3、可以依法追究其违约责任。第六条企业在筹集资本金过程中，吸收股东的资本可以是货币，也可以是实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产；但法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。全体股东的货币出资金额不得彳氐于公司注册资本的百分之三十。第七条企业筹集的资本金，必须聘请中国注册会计师验资并出具验资报告，由企业据以发给股东的出资证明书。第八条企业筹集的资本金，在经营期间内，股东除依法转让外，不得以任何方式抽走，法律另有规定的,从其规定。股东按照出资比例或者合同、章程的规定，分享企业利润和分担风险及亏损。第九条企业在筹集资本金活动中，股东实际缴付的出资额超出其资本金的差额，接
4、受捐赠的财产，资产的评估确认价值或者合同、协议约定价值与原帐面;熊的差额等计入资本公积金。资本公积金按照法定程序,可以转增资本金。第十条企业的负债分为流动负债和长期负债。1、流动负债包括短期借款、应付短期债券、应付票据、应交税金、应付账款、应付工资、应付股利和其他应付款，预收账款、预提费用，以及从成本、费用中提取的职工福利费等。2、长期负债包括长期借款、长期应付款、应付长期债券等。发行的长期债券按照债券面值计价，实际收到的价款超过或者低于债券面值的差额，在债券到期以前分期冲减或者增加利息支出。第十一条企业流动负债的应计利息支出，计入财务费用。企业长期负债的应计利息支出：筹建期间的，计入开办费；
5、开发期间的，计入开发成本；清算期间的，计入清算损益。其中，与购建固定资产或者无形资产有关的,在资产尚未交付使用或者虽已交付使用但尚未办理竣工决算以前，计入购建资产的价值。第十二条企业应当按期偿还各种负债，如发生因债权人特殊原因确实无法支付的应付款项，计入营业外收入。三流动资产第十三条流动资产包括现金、各种存款、其他货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货等。第十四条其他货币资金包括外埠存款、在途资金、银行保证金等。第十五条应收及预付款项包括应收股利、应收账款、其他应收款、应收票据、待摊费用、预付帐款等。应收票据应按照面值计价。贴现应收票据的实得款项与其面值的差额，计入财务费用。第十六条企业发生
6、的坏帐损失,直接计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。第十七条存货包括开发产品、开发成本、材料、库存设备、库存低值易耗品等。房地产开发企业临时出租房、周转房视同存货。第十八条存货按实际成本计价。购入的，按买价加运杂费、采购保险费和税金等计价。建设单位供应的,按合同确定价值计价。自制的，按照建造过程中的各项实际支出计价。委托外单位加工的，按实际耗用的原材料或者半成品加运杂费和加工费等计价。投资者投入的，按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价。盘盈的,按照同类存货的实际成本计价；没有同类存货的，按照市价计价。接受捐赠的,按照发票帐单所列金额加企业负担的运杂费、保险费、税金计价；无发票帐单
7、的，按同类存货的市价计价。第十九条存货按实际成本核算,采用加权平均法确定其实际成本。第二十条企业领用的低值易耗品，一次摊入开发成本和管理费用。房地产开发企业在用出租房、周转房按其耐用年限分期平均摊入开发成本。第二十一条企业对存货进行定期或者不定期盘点，年度终了前必须进行一次全面的盘点清查。对于盘盈、盘亏、毁损以及报废的存货应当及时查明原因，分别情况及时处理。盘盈的存货，冲减管理费用。盘亏、毁损和报废的存货，扣除过失人或者保险公司赔款和残料价值后，计入管理费用。存货毁损属于非常损失的部分，扣除过失人或者保险公司赔款和残料价值后，计入营业外支出。四固定资产第二十二条固定资产是指使用期限超过一年的房
8、屋及建筑物、电子设备、运输工具以及其他与经营有关的设备、器具、工具等，单位价值在2000元以上的。第二十三条固定资产按照下列方法计价：购入的，按照买价加上支付的运输费、保险费、包装费、安装调试费和缴纳的税金等计价。自行建造的,按照建造过程中实际发生的全部支出计价。在原有固定资产基础上进行改、扩建的，按照固定资产原价加上改、扩建发生的支出减去改、扩建过程中发生的固定资产变价收入后的余额计价。投资者投入的，按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价。融资租入的，按照租赁协议或合同确定的价款加运输费、保险费、安装调试费等计价。接受捐赠的，按照发票帐单所列金额（无发票帐单的，按照同类设备市价）加上由企业
9、负担的运输费、保险费、税金、安装调试费等计价。盘盈的，按照同类固定资产的重置完全价值计价。第二十四条完工并已交付使用但尚未办理竣工决算的工程，应按照工程全部支出数估价转入固定资产，并从交付使用次月起计提折旧；办理竣工决算后，按其实际价值调整原估价入帐的固定资产原值和已计提折旧。第二十五条固定资产折旧采用平均年限法，即直线法。平均年限法的固定资产折旧率W折旧额的计算公式为：1 -预计净残值率100%年折旧率二折旧年限月折旧率二年折旧率12月折旧额=固定资产原值X月折旧率净残值率按照固定资产原值的5%确定。第二十六条固定资产折旧，从固定资产投入使用月份的次月起，按月计提。停止使用的固定资产，从停用
10、月份的次月起，停止计提折旧。提足折旧的逾龄固定资产不再计提折旧。按规定提取的固定资产折旧,计入成本费用。第二十七条固定资产有偿转让或清理报废的变价收入扣除清理费用后的净收益与其帐面;钿直（固定资产原值减累计折旧）的差额，计入营业外收入或营业外支出。第二十八条企业对固定资产应每年盘点一次。盘盈的固定资产，按照原价减由古计累计折旧的净收益，计入营业外收入。盘亏、毁损、报废的固定资产，按其原值扣除累计折旧、变价收入、过失人或保险公司赔偿以及残值后的净损失，计入营业外支出。五无形费产长期待摊费用其他长期姿产第二十九条无形资产是指企业长期使用但没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、
11、非专利技术、商誉等。第三十条无形资产按取得时的实际成本计价。无形资产从开始受益之日起,在有效使用期限内平均摊入管理费用。转让无形资产取得的净收入,除国家法律法规另有规定外，计入其他业务收入。第三十一条长期待摊费用包括开办费、以经营租赁方式租入的固定资产改良支出、摊销期限在1年以上的固定资产修理支出以及其他待摊费用等。开办费是指企业在筹建期间发生的费用，包括筹建期间人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费，以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益利息等支出。下列费用不包括在开办费内：应当由投资者负担的费用支出，为取得各项固定资产、无形资产所发生的支出，以及筹建期间应当计入资产价
12、值的利息支出、汇兑损益等。开办费自经营月份的次月起，按5年的期限分期摊入管理费用。以经营租赁方式租入的固定资产改良支出,在租赁有效期限内，分期摊入成本或者管理费用。第三十二条其他长期资产包括临时设施、银行冻结存款、冻结物资、涉及诉讼中的财产等。临时设施是指企业为保证施工和管理的进行而建造的各种简易设施,包括现场临时作业棚、机具棚、材料库、办公室、休息室、厕所、化灰池、储水池等设施；临时道路、围墙；临时给排水、供电、供热等管线；临时性简易周转房，以及现场临时搭建的职工宿舍、食堂、浴室等临时性福利设施。临时设施以建造时发生的实际支出计价,按受益期限分期摊入开发成本，报废清理回的残值扣除清理费用列作
13、营业外收支。六对外投资第三十三条企业根据国家法律、法规规定，可以采用货币资金、实物、无形资产等方式向其他单位投资。包括短期投资和长期投资。第三十四条对外投资，按照下列原则确定：以现金、存款等货币资金方式对外投资的，按照实际支付的金额计价。以实物、无形资产方式向其它单位投资的，按照评估确认或合同、协议约定的价值计价。资产评估确认或者合同、协议约定的价值与其帐面净值的差额,计入资本公积金。企业认购的债券，按照实际支付的价款计价。实际支付款项中含有应计利息的，按照扣除应计利息后的差额计价。溢价或者折价购入的长期债券，其实际支付的款项（扣除应计利息）与债券面值的差额，在债券到期前分期计入投资收益。购入
14、的股票，按实际支付价款计价。实际支付款项中含有已宣告发放但尚未支付股利的，按照实际支付的价款扣除应收股利后的差额计价。第三十五条企业以货币资金、实物、无形资产和股票进行长期投资，对被投资单位没有控制权的,应当采用成本法核算，并且不因被投资单位净资产的增加或减少而变动；拥有实际控制权的，应当采用权益法核算，按照被投资单位增加或减少的净资产中所拥有或者分担的数额，作为企业的投资收益或者投资损失,同时增加或者减少企业的长期投资,并且在企业从被投资单位实际分得股利或者利润时，相应减少企业的长期投资。第三十六条企业对外投资取得的利息、利润和股利，扣除分担的亏损，计入投资收益,按照国家规定缴纳或者补交所得
15、税。第三十七条企业收回的对外投资与长期投资帐户的帐面价值的差额，计入投资收益或者投资损失。七成本和费用第三十八条企业开发过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。第三十九条开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用。土地征用及拆迁补尝费包括：土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费包括：规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费包括：企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费
16、基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。第四十条企业发生的销售费用、管理费用和财务费用，计入当期损益。第四十一条销售费用是指在销售开发产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。包括运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费，以及专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理
17、费、物料消耗、改装修复费、看护费、采暖费及其他等。第四十二条管理费用是指为管理和组织经营活动而发生的各项费用。包括工资、奖金、职工福利费、工会经费、职工教育经费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、咨询费、审计费、诉讼费、排污绿化费、税金及上交基金、无形资产摊销、长期待摊费摊销、业务招待费、坏帐损失,存货盘亏、毁损和报废（减盘盈）损失,以及其他管理费用。差旅费标准参照当地政府规定的标准，结合企业的具体情况确定。职工福利费按照企业职工工资总额的14%提取。工会经费是指按职工工资总额2%计提拨交给工会的经费。职工教育经费是指企业为职工学习先进技术和提高文化水平而支付的费用，按
18、照职工工资总额的15%计提。业务招待费指业务经营的合理需要而支付的招待费用，在下列限额内据实列入管理费用：全年营业收入在1500万元以下的，不超过年营业收入的5%o；全年营业收入超过1500万元（含1500万元）但不足5000万元的，不超过该部分营业收入的3%o；全年营业收入超过5000（含5000万元）不足一亿元的，不超过该部分营业收入的2%o；全年营业收入超过一亿元（含一亿元）的，不超过该部分营业收入的1%。第四十三条财务费用是指资金运用而发生的各项费用，包括经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。第四十四条待摊和预提费用，遵循
19、权责发生制和成本与收入配比的原则。一次支付，分期摊销的待摊费用，按照费用项目的受益期限确定分担的数额。摊销期限一般不应超过12个月。在费用尚未发生以前需从成本中预提的费用项目和标准，根据具体情况确定。预提数与实际数发生差异时应及时调整提取标准。多提数一般应在年终冲减成本费用。预提费用当年能结清的,年终财务决算不留余额；需要保留余额的,应在财务报告中予以说明。第四十五条企业的下列支出，不得列入成本、费用：为购置和建造固定资产、无形资产和其他长期资产的支出；对外投资的支出；没收的财物,支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业赞助、捐赠支出；国家法律、法规规定以外的各种付费；国家规定不得列入成本
20、费用的其他支出。八营业收入利润及利润分配第四十六条营业收入是指经营活动中，由于销售开发产品、提供劳务、作业等所取得的收入。包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入，以及其他业务收入。第四十七条开发的土地、商品房在移交后，将结算帐单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算帐单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现；出租房屋按合同、协议约定的承租方付租日期应付的租金,确认为营业收入的实现；以赊销或分期收款方式销售的开发产品，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收价款，确认为营业收入的实现；
21、以赊销或分期收款方式销售的开发产品，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收价款，确认为营业收入的实现。第四十八条企业发生的开发产品销售退回、折让或折扣,冲减营业收入。第四十九条企业利润总额包括营业利润、投资净收益和营业外收支净额。第五十条营业利润为主营业务收入减去主营业务税金及附加、主营业务成本，加上其他业务利润，再减去管理费用、销售费用和财务费用等后的余额。包括土地转让利润、商品房销售利润、配套设施销售利润、代建工程结算利润、出租房经营利润和其他业务利润。主营业务税金及附加包括营业税、增值税、城市维护建设税和教育费附加。第五十一条投资净收益是指对外投资收益减去投资损失后的余额。投资收益包括对
22、外投资分得的利润、股债券利息，投资到期收回或中途转上取得款项高于帐面价值的差额，以及按照权益法核算的股权投资在被投资单位增加的净资产中所拥有的数额等。投资损失包括对外投资分担的亏损，投资到期收回或者中途转让取得款项低于帐面价值的差额，以及按照权益法核算的股权投资在被投资单位减少的净资产中所分担的数额等。第五十二条营业外收入和营业外支出是指与经营无直接关系的各项收入和支出。营业外收支净额,为营业外收入减去营业外支出后的差额。营业外收入包括固定资产盘盈和出售净收益，因债权人原因确实无法支付的应付款项，罚款收入以及其他非营业性收入。营业外支出包括固定资产盘亏、报废、毁损和出售的净损失，非常损失，公益
23、救济性捐赠，贝剖尝金，罚金,违约金等。第五十三条企业发生的年度亏损，可以用下1年度的税前利润等弥补；下1年度利润不足弥补的,可以在5年内延续弥补。5年内不足弥补的，用税后利润等弥补。第五十四条企业实现的利润总额，按照国家税法规定作相应调整后，依法缴纳所得税。第五十五条企业缴纳所得税后的利润，除国家另有规定者外，按照下列顺序分配：一、被没收的财物损失，支付各项税收的滞纳金和罚款。二、弥补企业以前年度亏损。三、提取法定盈余公积金。法定盈余公积金按照税后利润扣除前两项的10%提取,盈余公积金达到注册资金50可不再提取。四、提取公益金。五、向投资者分配利润。企业以前年度未分配的利润，可以并入本年度向投
24、资者分配。第五十六条盈余公积金可用于弥补亏损或用于转增资本金，但转增资本金后,企业的法定盈余公积金一般不得低于注册资金的25%第五十七条公益金主要用于企业的职工集体福利支出。九企业清算第五十八条企业宣布终止时，应当成立清算机构。清算机构在清算期间负责制定清算方案、清理企业财产,编制资产负债表和财产清单，处理企业债权、债务，向投资者收取已认缴而未缴纳的出资，清结纳税事宜以及处置企业剩余财产。第五十九条清算企业的财产包括宣布清算时企业的全部财产和清算期间取得的资产。已作为担保物的财产相当于担保债务的部分，不属于清算财产；担保物的价款超过所担保的债务数额的部分，属于清算财产。清算期间，未经清算机构同
25、意,不得处置企业财产。第六十条清算财产的作价一般以帐面净值为依据,也可以评估确认价值或者变现收入等为依据。第六十一条清算期间发生的法定清算机构的成员工资、差旅费、办公费、公告费、诉讼费以及清算过程中所必须的其他支出，计入清算费用，由企业现有财产优先支付。第六十二条企业清算中发生的财产盘盈或盘亏，财产变价净收入，因债权人原因确实无法归还的债务，确实无法收回的债权，以及清算期间的经营收益或损失等，计入清算收益或清算损失。第六十三条企业在宣布终止前6个月至终止之日的期间内,下列行为无效,清算机构有权追回其财产作为清算财产入帐：一、隐匿私分或者无偿转让财产；二、非正常压价处理财产；三、对原来没有财产担
26、保的债务提供财产担保；四、对未到期的债务提前清偿；五、放弃自己的债权。第六十四条企业财产支付清算费用后，按下列顺序清偿债务：一、应付未付的职工工资、劳动保险费等；二、应缴未缴国家的税金；三、尚未偿付的债务。不足清偿同一顺序债务的，按照比便清偿。第六十五条企业清算终了，清算收益大于清算损失、清算费用的部分，依法交纳所得税。清算完毕后的剩余财产,除法律另有规定者外，按照投资各方的出资比例分配。第六十六条清算完毕,清算机构应当提出清算报告并造具清算期内收支报表，连同中国注册会计师查帐报告一并报送主管税务机关。十财务报告与财务评价第六十七条定期向主管税务机关和其他与企业有关的报表使用者提供财务报告。报
27、送的年度财务报告包括财务报表和财务情况说明书。财务报表包括资产负债表、损益表、现金流量表以及有关附表。年度财务报告于年度终了后在规定的时间内由中国注册会计师出具查帐报告。第六十八条财务情况说明书，应主要说明下列内容：一、经营状况，利润实现和分配、资金增窥周转、财务收支、税金缴纳、各项物资财产变动等情况。二、对某些重要项目采用的财务会计方法及其变动的情况和原因；对本期或者下期财务状况发生重大影响的事项；资产负债表日后至报出财务报告前发生的对企业财务状况变动有重大影响的事项；为便于正确理解财务报告需要说明的其他事项。第六十九条总结、考核和评价财务状况及经营成果的财务指标包括偿债能力指标、营运能力指
28、标和盈利能力指标。偿债能力指标主要有流动I：碎和速动上匕率，用于评价企业流动资产总体变现能力和偿还短期债务能力；资产负债率，反映企业举1责经营状况。营运能力指标主要有存货周转率，反映企业使用经济资源或资本的效率及有效性。盈利能力指标主要有资本金利润率、销售利税率、净值报酬率等,反映企业的盈利能力和投资效益。主要财务指标计算公式如下：流动比率=流动资产：流动负债速动上碎=速动资产流动负债资产负债率=负债总额总资产存货周转率=销货成本平均存货资本金利润率=利润额资本金总额销售利税率二利税总额销售额净资产报酬率=利税额平均股东权益十一附则第七十条本制度自即日起执行。附表一企业固定资产分类折旧年限表类别折旧年限、房屋及建筑物1、房屋20年其中：简易房5年2、建筑物10年二、运输设备1、小型车辆5年三、电子电器设备1、电脑5年2、电视机5年3、复印机5年4、打印机5年5、空调5年
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