房地产行业税收.pdf

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1、浅谈关于加强房地产行业税收管理的思考 来源： 中国论文下载中心 10-06-14 16:20:00 作者：卢丹韩波编辑： studa090420 论文 关键词：房地产行业税收征管一体化管理 论文摘要： 房地产行业的税收是地方税收收入的重要来源，本文对房地产行业在税收征管中 存在的问题进行了分析，并提出了具体的预防措施和管理方法。 随着城市建设及房地产业的快速发展 。建筑业和房地产业的税收收入大幅增长，己成为地方 税收收入的重要来源。但由于建筑房地产业涉及的税种多、征管的难度大 税源管理仍存在 较大漏洞。 为了提高该行业税收管理的科学 化、精细化水平 进一步发挥税收的调控职能促 进房地产行业的健

2、康发展。有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时通过整合现 有征管资源加强部门协调配合，搞好各征管环节的衔接。进一步做到应收尽收。现结合房 地产业税收管理的实际。就加强房地产业税收管理谈几点意见。 一、房地产行业税收征管存在的问题 (一)房地产行业 企业 纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资 开办的 这些企业曲解地方的优惠政策甚至有的认为自己是招商引资企业在税收方面享 有优惠、得到 “ 照顾理所应当：部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清 楚特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。 (二)房地产行业企业财务核算不健全。一

3、是财务制度混乱。账务不全有的甚至根本没有建 账。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式因未开具正式发票预收 款长期挂在账上不作收入有的甚至无账可查。三是虚列成本。 多数房地产企业由于工期 长，与建安施工结算不及时成本核算未严格执行权贲发生制、遵循配比原则有的仍然按 收付实现制即对成本采取支付多少就列支多少： 对末售房面积。 收入未转但成本已提前列 支造成收入、成本不配比。因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。 有的按预计数开具收款收据入账。造成成本虚增 同时存在大置的不合法凭证或没有取得凭 证。 (三)政策宣传力度不够政策执行不能到位。目前。在土地使用权的出让和房

4、地产开发、转 让诸环节分别征收营业税、城市维护建设税和教育 费附加、企业所得税、个人所得税、土地 增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、契税等税种。由于涉及的税种较多，房地产方 面的税收政策又不能及时、全面地送到纳税人手中，使一些纳税人无法对房地产相关税收政 策有所认识。 同时由于房地产开发商税收法律 意识淡薄，又不积极配合也增加了征收难度导 致房地产企业相关税收政策执行不到位。 (四)税收征管力度不够，漏洞较为明显。由于房地产行业的会计 核算复杂，涉及税种相对较 多使得征管难度加大，再加上税务部门征管手段的落后。房地产行业税收基础管理工作不 扎实使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失。主要

5、原因： 一是税务人员管理的不衔接。 如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税，开发中期主要涉及到销售不动产 的营业税 而在开发中后期涉及企业所得税。在通常的税收日常管理中，税务人员偏重于营 业税的征管 而忽视了对企业所得税的管理。二是行业税收管理措施不到位。如目前对企业 所得税的征管 有核定征收、 查账征收，还有以工程为单位 待工程完工后进行结算征收等而 土地增值税则由于提供税款不多计算 程序复杂， 以及预征政策落实问题使得征管上存在 较大的漏洞。三是发票控管力度不强。主要表现在：其一施工企业结算不开具建安发票， 无法确定工程成本。其二，房地产公司不开具销售不动产发票在企业隐瞒有关情

6、况时难 以确认收入，从而影响税款征收。其三房地产公司与施工企业大量使用白条结算混淆纳 税义务时间少申报收入。四是房地产行业流动性强。流云力JIl 生强是房地产行业的共同 特点，目前，全市外来房地产开发公司都是外地的固定业户往往以回总公司汇总纳税为 由不愿接受经营地税务机关管理但按照国家政策的规定他们中无一符合回总公司汇总 纳税的条件并且在我市累计经营期限大都超过了180 天应该接受经营地税务机关管理。 流动性强的特点给税收管理带来一定困难稍有疏松极易形成漏征漏管。 (五)税收违法打击不够检查工作力度不到位。 目前，地税机关检查人员素质参差不齐，专业性管理较弱，给那些少缴、不缴、甚至偷逃税 款的

7、人有机可乘。造成税源的白白流失。另外，对偷逃税的处罚不严虽然刑法、税收征管 法又寸偷逃税行为有明文处罚的规定，但在实际工作中， 税务部门往往以补代罚，以罚代刑， 使偷逃税的人总存有侥军的心理。如契税是一次性的行为税，涉及的纳税人面宽且复杂事 后监督检查追缴税款相当困难。目前产权交易双方或者中介机构采取瞒报成交价，t 丁 立假合同等手段降低计税依据以达到少缴税款的目的由于税法对这类偷逃税行为没有相应 的处罚条款加上查处不严，致使开发商、中介机构以及产权承受人肆无忌惮地弄虚作假， 偷逃国家税款。 (六)部门配合缺乏合力，税收管理外部环境有待改善。虽然新的税收征管法对有关部门协税 护税职能作用作出了

8、明确的法律规定，但现实中由于部门利益驱使造成部门配合不力，协 税护税组织不够完善更增加了管理难度。税务部门在具体进行房地产税收征管过程中一 些基础信息来源于房管、土地等部门。 但由于彼此不属于同一领导部门以及没有一个具体 的法律或规蕈来约束相关部门对房地产业的协税护税行为。致使部门之间协调配合乏力。税 务部门对房地产业税收的征管工作普遍需要依靠相关部门的协助配合。才能掌握房地产企 业的税源资料但在买际工作中。出于种种原因很难形成部门合力由于涉及的部门较多， 其各自又有各自的管理程序，目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态。遇到问题 不能及时解决 必须召开部门间的协调会议才可解决缺乏相应的

9、激励制约手段，未能实现 信息共享难以实现房地产行业税源的源泉控制。 二、对房地产行业税收管理的建议 针对房地产行业税收征管工作中存在的问题，为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水 平进一步发挥税收的调控职能，促进房地产业的健康发展，有必要在现行管理体制下落实 各项管理要求的同时通过整合现有征管资源，实现信息共享加强部门协调配合搞好各 征管环节连接实施一体化管理。 (一)优化服务，加强有关税收政策的宣传和财务核算的辅导。一是通过印发宣传材料、宣传 手册 在新闻媒体、 税务网站上开辟宣传专栏，举办专门培训班等多种形式将国家房地产 政策特别是相关税收政策传达给每一个企业负责人、财务人员和办税人员：

10、二是主动深入企 业宣讲有关政策，了解企业生产经营情况，帮助健全财务制度规范财务核算减少房地产 行业企业的纳税风险。还可通过设立招商引资绿色通道，优先为外来房地产企业办理相关手 续。三是经常向地方政府汇报工作，将房地产税收管理情况进行专题汇报，向有关领导宣讲 房地产税收政策， 帮助分析规范房地产行业税收管理对地方经济 发展的促进作用，最大限度 地争取地方政府的支持。通过依法开展热情、 规范的税收服务， 提高企业自觉纳税的意识使 之熟练掌握税收知识和办税技能用诚心、诚信营造良好经济税收环境，赢得地方政府、社 会各界特别是房地产开发企业的理解和配合，留住外来商家。转贴于中国论文下载中心 http:/

11、 (二)革新税收征管措施，推进税收精细化管理。一是全面推广分户全程管理模式。对房产开 发项目实行 “ 栋号管理 “按施工栋号或商品房销售的栋号登记台账一栋一档全面掌握每 一栋号的成本、 核算和销售情况，实施税源监控： 同时对房屋土地权属进行普查并建立征管 台账： 实现房管、土地部门的产权档案信息与税务部门共享由档案建台账。通过三套台账 完善管理模式。 二是加强发票管理工作把房地产 企业 向用户收取订金、预售房款的票据全 部纳入地税发票管理。定期检查房地产企业发票使用情况核对发票的金额是否与房屋实际 销售的价格一致，对违规操作填开的发票严格进行处罚。三是加大税收检查力度。打击房 地产业涉税违法行

12、为。重点对无证户、挂靠户、承包户以及以房易地、以地易房或私下交易 方式从事经营开发的业户进行重点监控。同时抓好房地产行业专项稽查堵塞漏洞。 可以采 取一条街一幢房产逐个清理的拉网式清查办法：对不依法接受税务管理或偷逃税行为情节严 重造成不良影响的，予以严厉打击并公开曝光。起到打击一个、震慑一片的作用确保房 地产业税收不流失。 (三)有针对性地采取核定征收的办法。对那些财务核算不健全税基不真实，收入总额及成 本费用支出均不能正确核算不能向主管税务机关提供真实、准确完整的纳税资料的纳税 户可以采取核定征收管理方法包括定额征收和核定征收。对挂靠户、承包户应按照同行 业同规模水平从高核定征收在具体操作

13、方面可以按照核定应纳税所得率确定应纳税所得 额按商品建筑面积乘以市场价格核定计税营业额等方法。 (四)加强联合控管力度建立健全协税护税网络 。 房地产行业的税收管理需要多方面的支持， 因此税务机关要建立健全协税护税的控管网络严密监控房地产行业税收的税源动态。首 先加强与土地管理、房产管理等部门的联系建立信息共享传递制度。把握土地使用权的 取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节全面掌握房地产开发 企业的涉税资料。建立房地产税收电子 档案， 实行全程动态跟踪管理及时发现新情况、新 问题。其次以契税征管为契机全面掌握税源信息。实施一体化管理。主要是以契税征管 为把手 严格执行

14、“ 先税后证 “的有关规定。 以证控税 堵塞漏洞 把住税源控管的关键环节。 再通过征收机关闻的配合。准确、快捷传递信息。实现信息的互通共享。凡不持税务部门监 制发票和税票 房产、土地部门不予办理产权证照。从制度上堵塞税收流失的漏洞。税务机 关要充分利用契税征管中获取的信息明确责任人。 跟踪掌握有关房地产税收的税源情况对 有关税收实施有效管理提高税收的管理质量和效率。 (五)建立健全房地产信息库。按照房地产企业的开发流程。在房管、规划、国土等部门的配 合与支持下。 健全部门联动的税收监控网络。多方采集房地产企业的涉税信息对房地产权 属转移双方的名称、识别号码房地产的位置、面积、转移时间、转移价格

15、等相关信息按 照“ 五统一 ” 的要求 在登录入账的基础上全部输入微机进行管理并及时传递、 比对、 整理、 归集按日录入按周核对按月订册，初步建成一个“ 集中管理、相互依托、数据规范、 信息共享 ” 的综合信息库使之成为涉税信息处理中心和税源监控中心。同时，综合利用房 地产转让信息 与纳税人的纳税申报资料进行比对。随时掌握税源变化情况让各种房地产 信息归入税源管理档案逐步实现各管理部门之间、各税种之间最大程度的信息互通共享。 利用土地使用权交易信息，及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、 价 格、用途、面积等信息了解或控制城镇土地使用税、耕地占用税税源，加强城镇土地使用 税的征

16、收管理， 对占用耕地进行开发建设的，及时征收耕地占用税。利用契税征管中获取的 房地产交易信息，掌握单位、 个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息将转让方 名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析， 发现漏缴税款的 及时进行追缴 切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的 管理。 利用契税征管中获取的有关信息，建立健全房地产行业税源台账和征收台账，跟踪掌 握有关房地产税收的税源变化和征收情况，严格实行以票控税促使购房者主动向房地产开 发商索取不动产销售发票。从而提高管理质量和效率。 (六)进一步细化房地产一体化管理流程。以契税为把手 从房地产有

17、关信息的获取及处理到 房地产业有关税种纳税人的纳税申报、税款征收、 台账登录及相关资料的传递反馈。对每个 税种的征管环节和办理程序进行细化绘制房地产税收一体化管理流程图。进一步明确 了征管岗位贯任形成一条有序操作的传递链条。为搞好征收管理实行“ 三个跟踪 ” ： 一是通过建立管理台账分户跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、 出包合同或协 议以及建设施工进度等情况，及时登记掌握从事建设施工的单位或个人应缴纳的营业税及附 加、所得税、 印花税等各税种税源情况，房地产开发建设过程中有关税收征管的信息从立项 到用地建设以及税收征纳入库等情况一目了然。二是跟踪了解并掌握房地产开发商发生的房 地产开

18、发成本、费用、商品房预售和实际销售进度、收款方式、收款时间等情况。监控商品 房的存量变化， 跟踪监控商品房的销售进度并利用契税征管中获取的房地产开发商销售商 品房的信息对房地产开发企业缴税情况进行纳税评估及时发现问题，及时解决问题。三 是跟踪了解涉税执法程序按照税收管理员执法责任制实施办法的要求， 严格落实执法目 标责任制。规范执法文书。严格税收征管对税收征管过程环节、税务部门岗位衔接环节、 征纳事项告知受理环节实行全程监控做到环环相连 程序公开透明， 充分发挥了一体化管 理的效能 第一章房地产企业的税种分布 房地产企业涉及的税种有很多， 通过税收筹划合理的减轻企业负担成为房地 产商的迫切需要

19、， 合理筹划税收， 降低纳税风险。 房地产行业大体上分为三个环 节，即房地产开发建设环节、房地产使用环节、房地产交易环节。另外还有房地 产企业经营过程中涉及的其他税种。具体如下： （一）房地产开发购买土地环节涉及的主要税种 1、耕地占用税 ，在房地产开发中，如果占用了耕地就需要缴纳耕地占用税。 2、契税房地产企业在购置土地时，按规定应缴纳契税。 （二）房地产开发建设使用环节涉及的主要税种 1、营业税、城市维护建设税，房地产使用环节的营业税主要是针对租赁房产而言 的，适用于 5%的税率。城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。 2、土地使用税，土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿区

20、范围内使用土地的 单位和个人征收的一种税。 3、房产税 ，房产税是对在城市、县城、建制镇、工矿区的产权人征收的一种税。 （三）房地产交易环节涉及的主要税种 1、营业税、城市维护建设税，房地产交易环节的营业税主要是针对房地产的卖方适用 销售不动产税目的规定，税率为5%，城市维护建设税作为营业税的附加其纳税 义务同时产生。 2、土地增值税，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并 收取收入的单位和个人征收的一种税。 3、印花税，印花税是指对在我国境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的 一种税。 4、契税，契税是对土地、房屋权属转移行为向承受方征收的税种。中华人民共 和国契税暂

21、行条例规定，征税对象为土地使用权、房屋所有权的转移行为，税 目为国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买 卖、赠与和交换，税率为3%-5%，纳税人是我境内承受转移土地、房屋权属的 单位和个人。 5、企业所得税，企业所得税是指国家对中华人民共和国境内的企业，和其他取得收 入的组织为企业所得税的纳税人。 （四）房地产企业经营环节涉及的其他税种 1、车船使用税 2、个人所得税 综上所述，房地产企业涉及的税收共计11 项 1、营业税 2、城市维护建设税、教育费附加及地方费附加 3、企业所得税 4、土地使用税 5、土地增值税 6、个人所得税 7、房产税 8、印花税 9、耕地占用

22、税 10、契税、 11、车船税 其中前 5 项占到房地产企业税收的95%以上，是主要的税收筹划对象。 第二章房地产企业的税务筹划 第一节 营业税筹划 营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人 所取得的营业额征收的一种流转税。 房地产企业所涉及的应纳营业税的税目包括 服务业、转让无形资产、销售不动产，税率皆为5%，涉及的建筑业、装饰业的 税率为 3%。我们可以从以下几个方面对营业税进行筹划： 1、价外费用的筹划 营业税的计税依据是营业额， 营业额为纳税人提供应税劳务、 转让无形资产或者 销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续 费、基金

23、、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。同时，营业税暂行条 例又规定，物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、 房租的行为，属于“服务业”税目中的“代理”业务，只对其从事此项代理业务 取得的手续费收入征收营业税。 这就为房地产开发企业通过控制价外费用进行营 业税筹划提供了空间。 房地产开发企业在销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃(煤)气费、暖 开口费、闭路电视费、天然气开口费等各种费用。对于房地产开发企业来说，这 些费用属于代收代交款项，不应作为房屋的销售收入，而应作“其他应付款”处 理，但在计算缴纳营业税时，仍需将其包括在营业税的计税依据之内。 2、利用税率

24、不同的筹划 因为营业税有九种税目，税率各不相同，销售不动产适用的是5% 的营业税税率， 房屋装修属于建筑安装业适用3% 的税率。充分利用税率差异可以为房地产公司 节约不少税金。如果房地产企业销售的是精装房. 施工、房地产、工业三大行业核算的区别分析 施工、房地产、工业三大行业核算异同 一、生产经营特点的比较 这三个行业的会计核算方法都是由行业生产经营特点和不同的管理要求所决定的。 房地产开发企业开发建设的产品，除代建工程外， 一般都是在对市场需求的预测和宏微 观经济政策的基础上来确定开发项目及其具体内容的，这一点不同于施工企业“先有买主 （即客户），后有标的（即资产）”的建造合同。就产品的产权

25、性质而言，即使施工企业建 筑工程依地而建， 但其移交给客户的房屋建筑物等不动产是不包括土地使用权在内的不完整 产权，房地产开发企业却是在取得土地使用权后才可合法开发、经营土地和房屋的。 在产业链条中， 房地产开发企业和施工企业使用的建筑材料、机器设备等， 都属于工业 企业的产成品， 而房地产开发企业开发的房屋、土地又成为其他企业生产经营所必需的场所。 在合作过程中，房地产开发企业的建筑安装工程若采用出包方式，其承包方就是施工企业。 当然，施工企业也为工业企业建造生产设施、安装设备。 二、存货核算的比较 房地产开发企业与施工企业、工业企业在存货内容、会计科目设置、采购成本构成、存 货披露内容等方

26、面都有所不同。 1存货种类。 相比而言，自营建筑安装工程的房地产开发企业与提供建筑安装劳务的施工企业拥有相 同类型的存货。这些存货都是为有助于建筑安装工程的形成或者便于施工的进行而储备的。 房地产开发企业作为存货核算的还有库存设备，其价值在领用或安装时一次性转移到工程成 本中去， 构成工程实体的重要组成部分。房地产开发企业的建筑安装工程所需的设备，不论 自行施工还是委托施工企业施工，都由其自行采购与储备。而对于施工企业来说，承包安装 工程所需的设备都不必自行采购，而由发包单位提供。 2外购存货采购成本的构成。 房地产开发企业和施工企业外购存货的采购成本均包括：(1) 买价； (2) 运杂费；

27、(3) 流 通环节缴纳的税金；(4) 采购保管费，即企业的材料物资供应部门和仓库在组织材料物资采 购、供应和保管过程中发生的各项费用。房地产和非工业性的施工企业不是增值税的纳税义 务人， 外购存货支付的买价中若含有增值税进项税额，是不允许抵扣的。而工业企业购进生 产流通用存货， 若取得增值税专用发票或海关完税凭证，其进项税额是可以抵扣的，不构成 采购成本。 工业企业在组织材料物资采购、供应和保管过程中发生的各项费用也不构成存货 成本，而应计入管理费用。 三、借款费用处理的比较 1 企业会计准则借款费用规定，为购建固定资产而以支付现金、转移非现 金资产或者承担带息债务形式发生的资产支出已经发生、

28、借款费用已经发生及为使资产达到 预定可使用状态所必要的购建活动已经开始时，借款费用应当开始资本化。可见， 工业企业 借款费用资本化的处理应依此执行。 2 企业会计准则建造合同规定，对于建筑安装、船舶制造、飞机制造等工 程项目， 企业因筹集生产经营所需资金而发生的借款费用，不计入合同成本，而应于发生时 直接计入当期损益。此规定适用于施工企业会计处理。 3我国财政部另行规定，公司为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用， 在开发产品完工之前，应计入开发成本和开发产品成本。对于更多依赖负债融资的房地产开 发企业而言， 利息费用是其开发成本的一个重要组成部分，可以从产品转让、销售或经营的 收入中

29、予以补偿。 四、成本核算的比较 这三个行业成本核算的基本原理和方法大致相同，具体运用中还存在以下几点区别： 1成本核算对象的确定。房地产开发产品成本核算对象的确定方法，与单件小批生产 的工业企业和建筑安装工程的成本核算对象基本相同。 2成本项目的划分。工业产品成本项目一般划分为直接材料、直接人工、其他直接支 出和制造费用四部分；建筑安装工程成本项目划分为五部分，分别是人工费、材料费、机械 使用费、 其他直接费和间接费用；而房地产开发企业产品成本项目则划分为六部分，即土地 征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间 接费用。 3成本计算方法。根据生产经营特点

30、的不同，工业产品成本的计算有品种法、分批法、 分步法、 分类法、 定额法等多种方法可供选择。房地产开发产品和建筑安装工程成本的计算 方法相当于工业企业的分批法。两者成本计算期的确定也与单件小批生产方式下的工业产品 成本计算期的确定方法相同，即在产品完工时， 成本账户归集的费用就是完工产品的总成本， 产品完工前不存在生产费用在完工产品与在产品之间的分配问题。 4工程施工成本的结转更具特殊性。根据企业会计准则建造合同和施工企 业会计核算办法的规定，为符合国际惯例，增强会计信息的有用性，施工企业成本的结转 不再沿袭过去的将开单结算和收入确认合并在一起进行的方法，而是将工程价款结算和收入 的确认分开来

31、处理。 这样“工程施工”账户就能够反映自工程开工以来累计发生的工程成本 和合同毛利。 施工企业为结算价款向发包方提交的已完工工程量，通过工程成本相关账户进 行核算， 施工企业采用完工百分比法等方法及时计算与成本相配比的合同收入，但确认收入 的同时并不同期结转“工程施工”成本账户，而是通过单独设置“工程施工合同毛利” 和“工程结算”账户解决这一差异，当期将合同收入与合同费用的差额确认为合同毛利（或 亏损），借记（或贷记）“工程施工合同毛利”账户。同时，另设“工程结算”账户， 核算根据合同完工进度已向客户开出工程价款结算账单办理结算的价款。工程合同完工后， “工程施工”总账应与“工程结算”账户对冲

32、后结平。 五、主营业务收入核算的比较 1收入确认的原则。房地产开发企业自行开发商品房、商业性配套设施对外销售收入 的确定， 按照商品销售收入确认的原则进行，与工业企业收入的确认一样。房地产开发业务 如果符合建造合同的条件，并且在有不可撤销的建造合同的情况下，也可依据建造合同收入 确认的原则， 按照完工售收入确认的原则进行，与工业企业收入的确认一样。房地产开发业 务如果符合建造合同的条件，并且在有不可撤销的建造合同的情况下，也可依据建造合同收 入确认的原则， 按照完工百分比法确认收入，这与提供建造安装劳务的施工企业一样，收入 的确认由企业会计准则建造合同来规范。 2主营业务收入的范围。房地产开发

33、企业将开发完工的建设场地和房屋用于出租经营 取得的租金收入归入主营业务收入范畴。工业企业、 施工企业却不存在将产品或工程出租获 取租金的业务， 即使两者有将房屋建筑物等出租的行为，也应将租金收入作为其他业务收入 核算。 3与主营业务有关的税金。工业企业主营业务为销售商品或提供加工、修理修配等工 业性劳务， 属于增值税纳税义务人。生产、 委托加工应税消费品的工业企业同时还要计缴消 费税。作为提供建筑、安装、修缮、装饰等工程作业的施工企业和以转让土地使用权、销售 不动产及从事租赁业的房地产开发企业均属于营业税纳税义务人。但施工企业按建筑业税目 适用 3% 的营业税税率， 房地产开发企业相关业务适用

34、5% 的营业税税率。 但要注意的是， 中 华人民共和国营业税暂行条例规定， 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款 方式的， 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。房地产开发企业预收的购房款，于开发 产品交付前在会计上是作为一项负债而不是作为收入处理的，但按税法规定应于预收购房款 的当月依法申报缴纳营业税。 最后要注意的是，三种类型的企业每月都要计算并缴纳城市维护建设税和教育费附加。 房地产税如何征收：收答疑最新-2010 年度国家税务总局 142、内设机构间提供劳务是否征收营业税？ 问题内容： 我们是一家省属煤炭企业，为统一管理大型设备、提高设备用效率，根据煤炭工业企业 会计核算办法

35、（能源经199129号）， 对于井下用大型设备，一直采用内部租赁形式，由机电处下设设备租赁站行使管理职能（内设 机构、未领取税务登记）， 向所属各煤矿（分公司性质）收取租赁费（租赁费主要由设备折旧、修理费组成），请问内部 收取的租赁费是否交纳营业税？ 回复意见： 您好： 您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下： 根据营业税暂行条例实施细则第十条规定： “除本细则第十一条和第十二条的规定外， 负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并收取货币、 货物或其他经济利益的单位，但不包括单位依法不需要办理税务登记的内设机构。” 因此如符合上述条件，你公司内部收取的租赁费可不

36、缴纳营业税。 143、 企业是否应按小额贷款公司的利率确认利息收入？ 问题内容： 企业将从小额贷款公司借入的贷款（利息高于银行同期利率）提供给关联公司使用，与关 联公司约定年末向关联公司按银行同期贷款利率收取利息， 企业每年末依据合同约定确认利息收入，请问， 企业是否应按小额贷款公司的贷款利率开具发 票，并确认利息收入？ 回复意见： 您好： 您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下： 依据实际发生原则，既然你公司约定按银行同期同类贷款利率收取利息，则向关联公司开 据资金占用费发票时只能以实际收取的利息金额如实开票， 并确认利息收入。另外由于你公司高息借入，低息借出

37、，不符合独立交易原则，根据国家税 务总局关于印发特别纳税调整实施办法（试行）的通知 （国税发 20092 号）相关规定，你公司可能面临关联纳税调整。 144、融资租赁售后回租是否可以开具发票？ 问题内容： 根据国家税务总局2010 年第 13 号公告的规定， 企业在与租赁公司开展融资性售后回租业 务时向租赁公司出售固定资产的行为不属于销售行为， 不征收增值税和营业税。那企业在开展售后回租业务时，是否可以向租赁公司开具资产销售发 票？由于租赁公司需要发票作为资产入账的依据， 因此承租人有义务向租赁公司开具资产销售发票。部分地区的税务机关实行“以票控税”的方 式，此类发票的开具是否对承租人的纳税征

38、缴产生影响？ 回复意见： 您好： 您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下： 根据现行政策规定，融资性售后回租业务中承租方出售固定资产的行为不属于销售行为， 不征收增值税， 因此，承租方不能向出租房开具销售发票。 145、企业分红代扣代缴所得税时点如何确定？ 问题内容： 根据国税函 1997656号文（该文现行有效），扣缴义务人将属于纳税义务人应得的利息、 股息、红利收入， 通过扣缴义务人的往来会计科目分配到个人名下，收入所有人有权随时提取，在这种情况下， 扣缴义务人将利息、股息、红利所得分配到个人名下时， 即应认为所得的支付，应按税收法规规定及时代扣代缴个人应缴

39、纳的个人所得税。但根据最新 个人所得税法，规定支付时才代扣代缴， 这一规定是否与前述文有冲突？是真正支付给个人时才代扣代缴还是股东大会做出决议时即 代扣代缴？ 回复意见： 您好： 您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下： 国税函 1997656号文件规定，扣缴义务人将应分配股东的股息、红利所得，通过扣缴义 务人的往来会计科目分配到个人名下， 该所得所有人可以随时提取，即视为个人所得税法所称的“支付”，扣缴义务人应按规定扣缴 税款，该文件规定与个人所得税法“支付”概念不冲突。 146、境外设计劳务所得税如何缴纳？ 问题内容： 我公司为台资贸易型企业，同境外（台湾）

40、一家公司签订了合同，委托该境外公司为我公 司提供设计劳务。 该境外公司在大陆未设办事机构。请问：我公司在付对方设计费时，就应代扣代缴的企业所得 税，适用哪些文件的哪些具体条文？ 如果支付的设计费为70 万元人民币，该如何计算应代扣的企业所得税？该设计劳务是对方派 人到境内完成。 回复意见： 您好： 您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下： 如果非居民企业未派员来中国境内提供设计服务，该项技术服务属境外劳务，对非居民企 业取得来源于境外的所得， 根据企业所得税法第三条和企业所得税法实施条例第七条，中国不予征收企业所得税；如果非 居民企业派员来中国境内提供设计服务，

41、 即使其未设立实体性机构、场所， 实质也应把派员提供服务的场所作为其在中国境内设立的机 构、场所，由非居民企业申报缴纳企业所得税， 或者由县级以上税务机关指定支付服务费的境内居民企业从其支付款项中扣缴企业所得税；非 居民企业需要享受税收协定待遇的， 应按国税发 2009124号文件相关规定办理。 具体计算方法可按国税发201019号文件国家税务总局关于印发的通知第五条和第七条处理。 147、国有独资公司将子公司股权无偿划转给另一国有独资公司是否涉及所得税？ 问题内容： 国有独资公司将其控股40% 的子公司（此子公司为上市公司）股权无偿划转给另一国有独 资公司，是否涉及企业所得税，依据是什么？

42、回复意见： 您好： 您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下： 根据企业所得税法实施条例第二十五条规定：“企业发生非货币性资产交换，以及将 货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、 广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务， 但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。” 国有独资公司将其长期股权投资无偿赠送另一国有独资公司，应当视同销售申报缴纳企业 所得税。其无偿赠送行为，不符合公益性捐赠，不得税前扣除。 148、出租方收取的空调费应缴营业税还是增值税? 问题内容： 我公司经营范围是房地产开发、自有房屋出租、物业管理。我

43、公司现有一商场出租给多个 商户独立经营， 通过自建的中央空调系统和锅炉向各商户供冷和供暖，收取商户的租金及空调费( 因不方便安 装计量表 , 空调费是按商户承租的建筑面积计算的) 。 请问收取的空调费，是按混合销售行为统一缴纳营业税？还是按兼营行为，租金缴营业税，空 调费按供应冷气和暖气缴增值税？ 回复意见： 您好： 您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下： 混合销售中的应征增值税的货物与应征营业税的劳务必须具有关联性，而出租并不必然要 伴随着供冷与供暖， 因此根据营业税暂行条例实施细则第八条规定：“纳税人兼营应税行为和货物或者非应税 劳务的， 应当分别核算应税行为的营业额和货物或非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业 税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税， 未分别核算的， 由主管税务机关核定其应税行为营业额。”你公司对租金按服务业缴纳营业税， 供应的冷气与暖气按销售货物缴纳增值税。 149、托管收益是否能做收投资收益免税？ 问题内容： 我公司拟受托对母公司下属的另一家子公司进行托管，按协议约定， 以子公司经营的税后 净利润做为我公司的托管收益， 该子公司所得税率与我公司一致，请问，我公司是否可以将该收益做为投资收益列账，并予以 所得税前扣除？