《中国物业管理存在的问题.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中国物业管理存在的问题.docx（6页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、第 1 页 中国物业管理存在的问题 特征码 xqhdsMLIVZodilLXstVb 1体制问题 从体制上考察我国两万余家物业管理企业，80%以上的是国 有体制；如果我们再从物业管理企业产生的来分析，全国有 70%以 上属于房地产开发商自办的企业，20%属于房管所或后勤单位改 制，只有 10%属于产权自主型的物业管理企业。 2法律法规滞后，体系不完善。 我国物业管理行业的立法明显滞后：20 年的时间，没有国 家级行业法规可以遵循。在退而求其次的情况下，国内第一部 地方性物业法规深圳经济特区住宅区物业管理条例的出台 时间是 1994 年，而深圳成立第一家物业管理公司的时间是 1981 年，中间有
2、 13 年是法规空白期。 3政府职能的问题 （1） 政企没有完全分开，企业无法独立运作。 （2） 政府职能错位或越位，政府仍习惯于对企业经营活 动直接干预。 （3） 管理层、管理部门过多，物业管理手续繁杂，往往 第 2 页 一个小区的物业企业要应付 20 多个部门的检查管理。 4市场化程度不高。 （1） 物业管理项目的获取大多是暗箱操作，市场竞争机 制还未真正形成。 （2） 市场化程度不高还表现在物业管理的价格管理体制 与运行机制上。 5、物管企业规模小，难以发挥综合优势。物业管理企业规 模小,难以发挥群体优势,而且绝大多数企业存在着经济效益差, 亏损严重等问题。 6、物管企业经营的风险问题
3、7、物业管理从业者的素质问题。物业管理行业从业者素质 偏低，管理服务不到位。 原因： 1政府方面 （1）由于以前物业管理作为房地产业的一个售后服务部门， 没能引起有关部门的重视，以及物业管理涉及部门过多，因而 导致物业管理法规制定不及时不完善。 （2）由于受传统计划经济观念的影响以及出于本部门自身 利益考虑，政企没能真正分开，而且政府对企业干预过多，缺 少服务意识。 （3）对物业管理的宏观管理目标不明确，是进行分业经营 第 3 页 还是分业与联合经营共存，是强（4）物业管理作为一个新兴行 业，政府没有出台相应的扶持政策，导致物业管理过分依赖于 开发商，难以真正独立出来。 2企业方面 （1）没有
4、建立起真正的现代企业制度，产权不明，权责不 清，不能独立经营运作。 （2）发展方向不明确，限于现实情况，只能以副补主和靠 开发商补贴，导致物业管理服务质量难以提高，形成不计成本 的恶性竞争，对整个行业造成伤害。 （3）由于法规不完善，经营风险意识不强，导致物业管理 收益与风险极不对称，一件官司往往就会毁掉一个企业。 （4）由于物业管理在国内尚属新兴行业，缺少完善规范的 教育培训体系，许多从业人员都是“半路出家” ，导致物业管理 的服务质量不尽如人意。 3社会方面 （1）由于大多数消费者刚从计划经济的福利中走出来，缺 乏对物业管理的消费意识，还在怀念过去的“免费午餐” 。 （2）业主法制意识淡薄
5、，加之法规不完善，业主只一味强 调权利而忽视相应的义务。 （3）社会关注程度不够，许多媒体只是关注所谓的新闻卖 点，一有纠纷就纷纷对物业公司（4）行业协会还没有完全发挥 其应有的作用。 第 4 页 对策： （一）政府方面 1、物业管理重在立法 （1）从物业管理业务来看： 一是建立房屋及维修管理的法律、法规、规章。 二是建立设备设施管理法律、法规及规章。 三是建立环境卫生管理的法律、法规及规章。 四是建立保安保卫、消防管理的法律、法规及规章。 （2）从市场主体来看，还应建立物业管理行业管理办法、 物业管理企业管理办法、业主委员会管理办法等。通过这些法 律法规、规章及办法的制定与施行，使物业管理的
6、管理、服务、 经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作。 2、政府职能的转变 （1）政府和企业一定要彻底分开。政府要加强服务意识， 为广大企业营造良好的发展环境，提供宏观的政策支持与引导。 （2）减少管理部门和管理层次，加强物业管理相关各部门 之间的协调运作，实施科学管理。 （3）要建立物业管理市场准入制度。 3、加强物业管理市场的培育，鼓励房地产开发、房地产管 理分业经营。 第 5 页 （1）限制开发商盲目组建自己的物业管理公司。 （2）鼓励开发商从社会上聘请那些经过实践被业主认可的 物业管理公司来进行专业化的管理。 （3）鼓励通过招投标等方式公开选聘物业管理公司，引进 竞争机制，促使物业
7、管理行业朝高度市场化方向发展。 （二）企业方面 物业管理企业建立现代企业制度，是加入 WTO 后参与物业 管理行业国际竞争的必然要求。要按照“产权明晰、权责明确、 政企分开、管理科学”的要求，对物管企业实行规范的公司制 改革。 （三）社会方面 1物业管理协会应积极有效的发挥作用。 2要逐步提高物业管理从业人员的素质，多种渠道、多种 形式培养人才，为物业管理持续发展提供人才资源。 3社会公众应客观公正的看待物业管理这一新兴行业，加 深对这一行业的了解并对这一行业的作用充分重视。 4新闻媒体应了解物业管理行业的政策法规和行业特点， 深切体会物业管理行业的酸、甜、苦、辣，加深对物业管理行 业的了解、同情和支持，从而进行正面的引导，使业主对物业 管理有一个深入地认识，促使业主形成正确的物业管理消费观 念。 5广大业主应更新观念，顺应我国房地产体制改革与发展 第 6 页 的大趋势，增强对物业管理重要性的认识和对物业管理消费的 认同感。