浅析房地产公司的融资渠道以万科集团为例.doc

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1、西南财经大学天府学院西南财经大学天府学院 20112011 届届 本科毕业论文（设计）本科毕业论文（设计） 论文题目：论文题目：浅析房地产企业的融资渠道浅析房地产企业的融资渠道 以万科集团为例以万科集团为例 学生姓名：学生姓名： 黄莉岚黄莉岚 所在学院：所在学院： 西南财经大学天府学院西南财经大学天府学院 专专 业：业： 财务管理财务管理 学学 号：号： 4070411140704111 指导教师：指导教师： 孙孙 艳艳 艳艳 20112011 年年 0303 月月 西南财经大学天府学院 浅析房地产企业的融资渠道以万科集团为例 - 1 - 西南财经大学天府学院 本科毕业论文（设计）原创性及知识

2、产权声明 本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计）是本人在导师的指导下 取得的成果。对本论文（设计）的研究做出重要贡献的个人和集体，均 已在文中以明确方式标明。因本毕业论文（设计）引起的法律结果完全 由本人承担。 本毕业论文（设计）成果归西南财经大学所有。 特此声明。 毕业论文（设计）作者签名： 作者专业： 作者学号： _年_月_日 西南财经大学天府学院 浅析房地产企业的融资渠道以万科集团为例 - 2 - 西南财经大学天府学院本科学生毕业论文（设计）开题报告表 论文（设 计）名称 浅析房地产企业的融资渠道以万科集团为例 论文（设 计）来源 自选 论文（设 计）类型 A 导 师孙艳艳 学生姓名黄莉

3、岚学 号 40704111 专 业财务管理 一、设计目的、要求、思路与预期成果：设计目的、要求、思路与预期成果： 2008 年，美国次贷危机席卷全球，房地产泡沫对整个金融乃至经济体系造成巨大冲击。 贷款无门、上市融资严控、土地政策紧缩，房地产企业成为多次宏观调控的重点。房地产 企业已经成为中国风险最高的行业，在这样的寒冬中，万科企业股份有限公司（简称万科 集团）通过多元化融资策略安然的过冬，并为实现持续稳健成长提供了源源不断的资金供 应，也为同行业度过危机提供了一条道路。笔者希望通过对万科集团的调查、分析，研究 其融资渠道，并通过财务数据来看万科集团的融资对公司发展所起到的作用；同时也希望 能

4、够由点及面的分析出房地产这个资金密集型行业目前的融资模式。 论文将按以下思路进行： 第一部分：绪论，提出该篇论文写作背景以及研究意义和方法。 第二部分：房地产融资的概念及影响融资的因素分析。 第三部分：我国房地产商可以利用的融资渠道 第四部分：实证分析，以万科集团为例，分析他目前的融资特点，以及他的优势，并 为其他房地产企业提供建议。 第五部分：结束语以及对未来的展望。 二、任务完成的阶段内容及时间安排：二、任务完成的阶段内容及时间安排： 2010 年 10 月 29 日完成开题报告。 2010 年 11 月 27 日前根据自己收集的材料，完成文献综述。 2010 年 12 月 14 日前通过

5、研究他人文献，找到自己的观点，对论文做好整体规划与设 计。 2011 年 1 月 24 日前通过分析研究并结合自己的观点，完善论文基本内容。 2011 年 3 月 21 日前全面搜集所需资料，研读相关书籍，完成毕业论文的写作，多与导 师沟通，完善论文内容。 三、资料收集计划：三、资料收集计划： 每天预留时间阅读财务管理书籍及相关企业融资问题的报刊期刊，同时充分利用图书 馆及网络资源完成论文构思及框架。 四、调研资料的准备：四、调研资料的准备： 1李杰.中国房地产企业的融资渠道浅析J.周口师范学院学报，2009，26(1). 2张戟.房地产公司的多元化融资万科股份有限公司案例D.海财经大学，20

6、05. 3王研，李培寅.浅析经济危机环境下的房地产企业融资以万科为例J.中国商 界，2009，(8). 五、完成论文所具备的条件因素：五、完成论文所具备的条件因素： 1、导师的指导和修正；2、学校图书馆资源和互联网上的数据库资源（中国学术期刊全文 数据库、万方中国学位论文全文数据等）；3、专业知识知识和其它相关专业知识 指导教师签名： 日期： 论文（设计）类型：A理论研究；B应用研究；C软件设计等； 西南财经大学天府学院 浅析房地产企业的融资渠道以万科集团为例 - 3 - 摘要摘要 在经济快速发展的今天，房地产业已毋庸置疑的成为我国经济的支 柱性企业。同时房地产业作为一个资金密集型产业，资金是

7、否充裕，已 成为企业能否继续快速发展的关键。在我国，房地产企业融资主要依赖 于银行贷款，部分企业甚至达到了 80%以上的比例。为了让金融市场有 序发展，我国出台了许多针对房地产企业的宏观调控政策，房地产企业 的资金链面临着越来越重大的挑战。如何解决资金瓶颈，已成为每个房 地产企业亟待解决的重要问题。 目前，我国除少数大型房地产企业开始上市融资，海外融资、房地 产信托、企业债券等融资渠道也被逐渐利用起来，开始了房地产企业融 资渠道多元化的道路。 本文通过研究国内房地产业融资现状，分析房地产业过分依赖银行 贷款融资的原因，提出我国房地产企业急需建设多元化融资渠道的模式 的问题。通过分析现有的各种融

8、资渠道，特别是重点分析当前房地产企 业正在尝试的融资方式房地产信托投资基金(REITs)，选择出适合 中国国情的房地产融资机制，促进我国房地产企业的发展。并且以万科 集团为例，进行实证分析，论证当前的融资渠道在我国房地产企业的运 作情况。 关键词：房地产 融资渠道 多元化 REITs 西南财经大学天府学院 浅析房地产企业的融资渠道以万科集团为例 - 4 - Abstract Today, the real estate has no doubt become the pillar of our economy enterprises. In China, real estate corpora

9、te finance mainly rely on bank loans, some enterprises even reached the proportion of 80%. How to solve the funding bottlenecks, has become a real estate business every important issue be solved. At present, apart from a few large real estate companies began listing and financing, overseas financing

10、, real estate trusts, corporate bonds and other financing channels have been gradually used up and began a real estate business diversified financing channels for the road. I want find the reasons about why the real estate industry over-reliance on bank loans, and proposes the construction of real e

11、state enterprises need to diversify the mode of financing problems. By analyzing the various existing financing channels, in particular, the focus of the current real estate financing companies are trying - Real Estate Investment Trusts (REITs), choose the suitable for Chinas real estate financing m

12、echanism to promote our real estate business Development. And the Vanke Group, for example, empirical analysis, demonstrate the current financing channels in the operation of the real estate business. Keywords: real estate financing diversified REITs 西南财经大学天府学院 浅析房地产企业的融资渠道以万科集团为例 - 5 - 目录目录 一、绪论.6

13、（一） 、研究背景.6 （二） 、研究意义和方法.8 1、研究意义.8 2、研究方法.8 二、房地产融资概述.9 （一） 、房地产融资的概念.9 （二） 、影响房地产融资的因素.11 三、我国房地产企业融资的常用方法与比较.13 （一） 、预售款项.13 （二） 、银行贷款.13 （三） 、上市融资.15 （四） 、海外融资.17 （五） 、房地产信托.18 （六） 、房地产信托投资基金（REITS）19 1、房地产信托投资基金（REITs）及其与房地产信托的区别19 2、房地产信托投资基金（REITs）的发展历程20 3、房地产信托投资基金（REITs）的主要类型22 4、房地产信托投资基金

14、（REITs）带来的影响23 5、中国 REITs 的发展之路24 四、实证分析以万科集团为例的融资渠道分析.26 （一） 、万科集团背景及其优势.26 （二） 、万科集团下的融资渠道分析.27 1、万科集团的融资特点.27 2、万科在融资过程中具有的优势.28 五、结论.31 文献综述.32 参考文献.42 致谢.45 西南财经大学天府学院 浅析房地产企业的融资渠道以万科集团为例 - 6 - 一、绪论 （一） 、研究背景 房地产行业对国民经济有重要的影响，从拉动经济方面来看，房地 产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等 一系列产业的发展，据统计房地产行业直接或间接影响

15、 60 余个行业。 当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过 30%1。由此，房地产行 业已然成为我国经济发展重点关注的行业。 从建国以后到改革开放以前，中国是不存在房地产开发这个行业的， 住宅建设由政府和单位包办 2。改革开放初期的住宅主要由单位自建， 在单位内部进行分配。金融机构在住房建设资金的供应体制下，不直接 投资房地产，只是按照高度集中的国家计划下拨资金，仅限国家用于房 屋建设资金的监管和拨付，以及少量房租的收缴，而不提供贷款，所以 职能十分的单一。 1980 年 4 月，在邓小平的带动下，中国开始城镇住房制度改革，实 行住房商品化政策。中国建设银行也在那个时候开始从事房地产融资工

16、 作。国家基本建设项目从此开始有财政拨款变为建设银行贷款。1985 年， 由地方政府成立的统建办陆续改为开发集团，加速了我国商品化的进程。 1987 年 12 月 29 日，广东省人大常委会通过深圳经济特区土地管理条 例 ， 条例规定土地使用权可以有偿出让、转让。其后，全国许多城 市参照深圳的做法，实行国有土地有偿转让制度。1988 年 4 月 12 日， 1郭松海：房地产基础知识 ，中国环境科出版社，2005 2王石，2010：我所看到的房地产早期发展路程 ， 中国建设报 ，2010 年第四期 西南财经大学天府学院 浅析房地产企业的融资渠道以万科集团为例 - 7 - 七届全国人大第一次会议通

17、过中华人民共和国宪法修正草案 ，规定 了“土地的使用权可以依照法律的规定转让” ，中国房地业发展的最根 本的基石奠定了。1998 年 6 月 29 日，国务院停止实行了近 40 多年的实 物分配福利房政策，推行住房分配货币化。同年，国务院发文要求推进 住房抵押贷款。房地产行业进入了一个高速发展时期，民营新兴企业逐 渐成为这个行业的主流力量。金融系统也普遍展开了融资业务，我国房 地产融资进入一个新的发展阶段。 20072010 年我国房地产开发资金来源表（单位：亿元） 国内贷款利用外资企业自筹其他资金来源 年份 本年 资金 总额数额占比数额占比数额占比数额占比 200737478701618.7

18、0%6411.70%1177331.40%1804948.20% 200839619760619.20%7281.80%1531238.60%1597440.30% 2009571281129319.80%4700.80%1796031.40%2745948.00% 2010724941254017.30%7691.10%2670536.80%3245444.80% 资料来源：国家统计局数据 根据表格可以看出，我国当地产开发资金主要来源是国内贷款、利 用外资、企业自筹和其他资金。随着投资金额的逐年上涨，这四部分金 额所占比重也在不断变化，国内贷款的金额在上涨，但是所占比重在开 始降低；外资利用

19、不是很稳定，所在比重较小；企业自筹和其他资金来 源总体来说具有上涨趋势。由于企业自筹和其他资金来源是和银行资金 有关的，所以，我过房地产对银行的依赖程度很高。 迅速崛起的房地产业在我国的经济中有着不可忽视的地位，也吸引 了越来越多的企业投身房地产业中来分得一杯羹。但是目前，我国房地 产市场还不成熟，金融市场不完善，二级市场基本上没有的到开发，政 策法律不完备，企业自身规模较小，不能和房地产规模化、资金密集型 西南财经大学天府学院 浅析房地产企业的融资渠道以万科集团为例 - 8 - 行业的特点相匹配，在融资过程中也是单一的依赖银行贷款，融资渠道 单一。资金链问题决定了我国房地产企业能否持续发展。

20、 （二） 、研究意义和方法 1、研究意义 在宏观调控下一系列紧缩房地产银行信贷的政策和措施相继出台， 传统单一的融资渠道显露出弊端并且影响到房地产金融的持续、健康 发展。要解决我国房地产商资金瓶颈的问题，就要从融资渠道入手。面 对融资问题，我国房地产商也在积极的想办法，拓展自己的融资渠道， 目前能够利用的融资渠道比较多，但是这些融资渠道是否适用于不同的 开发商企业，就是作者想探讨的问题。作者希望通过对房地产龙头企业 万科集团做的实证分析，说明当前融资渠道在我国的利用情况，并为房 地产商提供一点的建议。 2、研究方法 本文希望通过对我国房地产业的各种融资方式进行定性分析，将理 论与实际结合起来，

21、对目前房地产业所面临的融资问题提出解决的对策。 首先，采用综合分析的方法，对各种融资渠道如：自筹资金、预售款项、 银行贷款、房地产信托等进行简要分析，得出每种融资渠道适用的市场 环境，以及对企业本身的要求等，从而使不同的房地产企业可以选择与 自己匹配的融资方式。其次，本文还对近期房地产业正在尝试的融资渠 道房地产投资信托（REITs）进行重点分析，通过该融资渠道在国 西南财经大学天府学院 浅析房地产企业的融资渠道以万科集团为例 - 9 - 内外取得的成果的对比，为房地产企业提出更好的利用该渠道的方法。 二、房地产融资概述 （一） 、房地产融资的概念 广义概念上的房地产融资是指在房地产开发、流通

22、及消费过程中， 通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关服务的一系列金融 活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。狭义概念上的房地产融资 是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷 及资本市场融资等。本文所说的房地产融资是指狭义上的融资。 1、直接融资 3 直接融资是资金供求双方通过一定的金融工具直接形成债权债务关 系的融资形式。直接融资是以股票、债券为主要金融工具的一种融资机 制。这种资金供给者与资金需求者通过股票、债券等金融工具直接融通 资金的场所，即为直接融资市场，也称证券市场。直接融资能最大可能 地吸收社会游资，直接投资于企业生产经营之中，从而弥补了间接融资

23、的不足。 （1） 、直接融资的优势 资金供求双方联系紧密，有利于资金快速合理配置和使用效益的提 高；筹资的成本较低而投资收益较大。 （2） 、直接融资的局限 3陈远志：中国直接融资体系的配置效率研究:理论框架与综合评估分析 ，中国经济出版社第 1 版，2006 西南财经大学天府学院 浅析房地产企业的融资渠道以万科集团为例 - 10 - 直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制多；直接 融资使用的金融工具其流通性较间接融资的要弱，兑现能力较低；直接 融资的风险较大。 2、间接融资 间接融资，是指拥有暂时闲置货币资金的单位通过存款的形式，或 者购买银行、信托、保险等金融机构发行的有价证券

24、，将其暂时闲置的 资金先行提供给这些金融中介机构，然后再由这些金融机构以贷款、贴 现等形式，或通过购买需要资金的单位发行的有价证券，把资金提供给 这些单位使用，从而实现资金融通的过程。 （1） 、间接融资的优势 多样化的融资工具可以灵活方便的满足资金供需双方的融资需求； 金融机构可以通过多样化的策略降低风险，安全性较高；有利于提高金 融活动的规模效益，提高全社会资金的使用效率。 （2） 、间接融资的局限 资金的供需双方的直接联系被割断，不利于供给方监督和约束资金 的使用；对需求方来说，增加了筹资成本；对供给方来说，降低了收益。 实际上，在我国房地产行业的融资活动中，成功的直接融资案例是 比较少

25、的，例如在上市融资的过程中，则使绝大多数房地产企业是不具 备相关条件或者无法按照相关程序等待的；在资本市场上，由于我国政 策的约束和市场发展的不健全等因素，我国房地产发行债券融资这一途 径所取得的成果也不大。由此可以看出我国房地产融资更加偏向于间接 西南财经大学天府学院 浅析房地产企业的融资渠道以万科集团为例 - 11 - 融资的途径，银行贷款则是首当其冲的。 （二） 、影响房地产融资的因素 1、政策因素 4 2003 年央行出台“121 号文”标志着国家开始对房地产业实施较 严厉的宏观调控。文件规定商业银行在发放贷款时，企业自有资金比率 不得低于开发项目总投资的 30%，并且要四证取得后才能

26、发放贷款。银 监会 2004 年 9 月出台商业银行房地产贷款风险管理指引 ；2005 年 3 月央行上调个人住房贷款利率；2006 年 4 月上调银行贷款利率、5 月“国六条” 、 “国十五条”相继出台、8 月央行再次全面上调人民币各 档次存贷款基准利率。08 年 5 次上调存款准备金率，缩紧银根。09 年 银监局发布固定资产贷款管理暂行办法与项目融资业务指引 ， 加强贷款资金监管。2010 年下发最严厉房产调控政策，暂停发放第三套 房贷。随着政府宏观调控政策的出台，银行信贷被逐步收紧。 2001 年，我国颁布了中华人民共和国信托法 ，为我国信托事业 的发展奠定了法律基础。2002 又先后发

27、布了信托投资公司管理办法 和信托投资公司资金信托业务管理暂行办法 ，这两个“办法”的出 台，让我国的信托业务走上了健康发展之路。2005 年政府出台了“212 文件” ，规定房地产开发商委托信托公司发行信托计划，必须“四证” 齐全，自有资金超过 35%，具备二级以上资质，面对严苛的规定，开发 商认为满足这样的要求也就能满足银行贷款的要求，使得房地产信托陷 4王秀玲，2007：我国房地产融资渠道现状分析 ， 上海房地 ，2007 年第二期 西南财经大学天府学院 浅析房地产企业的融资渠道以万科集团为例 - 12 - 入了尴尬的境地。 对于上市融资，就多数房地产商来说是更加难以做到的，上市融资 手续

28、复杂，成本很高，上市时间长，而且上市后的透明度高，对有暗箱 操作的企业来说会降低其融资能力。而且在我国，资本市场发展不完善， 国家立法不健全，直接融资并不成功。2010 年出台的“国十条”中提到： “对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新 开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。 ” 该政策的出台，让 40 多家准备上市再融资的企业放弃了这一计划。 由此可以看出，房地产商融资过程是否顺利，取决于国家政策是否 支持房地产业的发展，在宽松的政策环境下，房地产业可以快速发展， 并成为我国经济的支柱。但一旦对金融体系造成威胁，国家是一定会通 过调控预防危机的发

29、生。 2、企业自身存在的问题 （1） 、企业规模较小，投资运营能力有限。目前我国还没有一家真 正意义上的巨头公司，跨地区合作、投资的项目不多,尤其是我国的中 小型企业，由于自身规模的原因，在资本市场上也通常不受青睐。 （2） 、缺乏专业资本运营人才 5。我国房地产发展的历史较短，从 事房地产企业的人员缺乏专业素质，都只追求利润最大化，不做长远考 虑，对企业的状况估计不足，在管理方面也存在很多问题。 （3） 、信誉问题。目前由于部分房地产商为了得到银行贷款，以 “假按揭”的方式骗的银行贷款，造成了信誉危机，这些有信誉危机的 5何远秀,赵光洲，2005：新形势下房地产开发企业面临的挑战及对策分析

30、， 经济问题探 ，2005 年第七期 西南财经大学天府学院 浅析房地产企业的融资渠道以万科集团为例 - 13 - 公司就很难得到银行或自他资金源的支持，影响自己融资。 三、我国房地产企业融资的常用方法与比较 （一） 、预售款项 预售是指房地产商将正在建设的房屋预先出售给承购人，承购人支 付一定的定金或房款。通常预收款项会占开发商开发资金的四成，资金 的来源安全且没有利息。因此，无论大中小型房地产企业都可以利用该 种融资方式。 在本文的实例中，预售款项是万科集团重要的融资渠道之一，占其 开发资金的 40%。在今年 1 月万科实现的销售金额高达 201 亿元，同比 增长了 220.8%。 （二）

31、、银行贷款 银行贷款，是指银行根据国家政策以一定的利率将资金贷放给资金 需要者，并约定期限归还的一种经济行为。 目前, 房地产银行贷款在国内主要形式为土地储备贷款、房地产开 发贷款和销售环节的住房按揭贷款, 开发商的自筹资金和工程垫款也大 多间接来自银行贷款。国内银行信贷是中国房地产市场的主要资金提供 者 6。 2010 年，房地产开发企业本年资金来源 72494 亿元。其中，国内贷 款 12540 亿元，占 17.3%；利用外资 796 亿元，占 1.1%；自筹资金 6李杰，2009：中国房地产企业的融资渠道浅析 ， 周口师范学院学报 ，2009 年第一期 西南财经大学天府学院 浅析房地产企

32、业的融资渠道以万科集团为例 - 14 - 26705 亿元，占 36.8%；其他资金 32454 亿，占 44.8%。在其他资金中， 定金及预收款 19020 亿元；个人按揭贷款 9211 亿元。而其中的定金、 预收账款、按揭贷款等都是来源于银行资金，可以看出，我国房地产的 开发资金大部分来源与银行，而个别企业对银行的依赖程度可能会达到 80%以上。可见，我国房地产企业融资渠道是单一的，并且对银行的依 赖程度过大。 万科的发展离不开银行贷款。以下是从 2000 年到 2009 年间，各银 行给予万科的授信额度及其利用情况，可以看出万科通过银行获取了大 量的资金，也正是有了这些资金的支持，万科才

33、能发展成为我国最大的 房地产企业之一。 万科历年授信额度及利用率分析表万科历年授信额度及利用率分析表 单位（万元）单位（万元） 年份事项金额短期借款利用率 2000 1 月与中国建设银行深圳分行签署银 企合作协议，提供流动资金贷款授 信额度 1 亿元；2 月与中国银行总行签 署银企合作协议，提供总额为 20 亿元人民币授信额度 2100005660026.95% 2001 7 月 2 日与中国农业银行总行在北京签 订银企合作协议。提供 10 亿元人 民币综合授信额度；9 月 27 日与招商 银行总行在深圳签订了银企合作协 议，提供 6 亿元人民币综合授信额 度。 16000013530084.

34、56% 2002 4 月与中国建设银行深圳市分行签订了 5 亿元人民币综合授信额度的综合融 资额度合同 500004600092.00% 2003 6 月与中国建设银行深圳市分行签订了 15 亿元人民币综合授信额度的综合 融资额度合同；于 7 月与中国银行 深圳市分行签订了 7 亿元人民币授信 22000016800076.36% 西南财经大学天府学院 浅析房地产企业的融资渠道以万科集团为例 - 15 - 额度的授信额度协议 2004 公司于 2003 年 11 月 8 日与中国农业 银行签署了银企合作协议，向公 司提供 469 亿元人民币综合授信额 度。 4690007950016.95%

35、2005 中国建设银行股份有限公司深圳市分 行签署了综合融资额度合同，提 供总金额为人民币 20 亿元的综合融资 额度 2000009000045.00% 2006 7 月，公司与中国银行股份有限公司签 署战略合作协议，未来 3 年内公 司将获得总额不超过人民币 50 亿元的 授信额度 50000027154754.31% 2007 报告期内，公司与建设银行签署了 200 亿授信额度的合作协 20000001104855.52% 2008 无 460197 2009 8 月 17 日，中国建设银行股份有限公 司签署与公司战略合作协议，将 为公司提供人民币 500 亿元授信额度。 5000001

36、18825.623.77% （三） 、上市融资 社会上闲散资金金额巨大，房地产商为了得到充足的资金维持运作， 可以充分利用社会资金壮大自己的实力。上市融资就是目前筹资社会闲 散资金的主要方式之一。 上市融资就是股份有限公司通过公开发行股票，并在证劵交易所挂 牌交易进行融资，是企业融资的一个重要方式。我国房地产企业上市主 要有三条途径：A 股上市、H 股上市、借壳上市。 A 股的正式名称是人民币普通股票。它是由我国境内的公司发行， 供境内机构、组织或个人以人民币认购和交易的普通股股票。 西南财经大学天府学院 浅析房地产企业的融资渠道以万科集团为例 - 16 - H 股跟港股还是有相当大的区别，港

37、股是指在香港联合交易所上市 的所有股票。H 股也称国企股，指注册地在内地、上市地在香港的外资 股。可以理解为 H 股是港股中的一部分。 借壳上市就是指通过把资产注入一家市值较低的已上市公司，得到 该公司一定程度的控股权，利用其上市公司地位，使母公司的资产得以 上市。所谓“壳”就是指上市公司的上市资格。 更多的开发商选择了借壳在 A 股上市。目前在 A 股市场 109 家房 地产企业中，只有 45 家企业是通过“审核过会”程序上市，其余大部 分企业则是通过借助壳资源等其他方式进入 A 股市场。 1、上市融资的优点 上市融资属于直接融资，不仅可以化解金融风险，将风险分摊到各 个投资者，还可以降低企

38、业的融资成本、改善企业的资本结构。上市融 资不仅可以帮助企业筹集大量资金，分散资金风险，并降低企业负债率， 同时还可以增加公司的知名度。 2、上市融资的缺点 7 国家对房地产上市有严格的审批。在 1994 年、2007 年以及 2010 年， 国家针对上市融做了一系列调控，一度关闭了该融资渠道，或者只放行 优质的房企以借壳的方式上市。对于中小型房地产公司来说，由于实力 有限，很难有到达国家上市标准的，所以上市融资这一渠道只适合大型 的房地产企业。 就万科公司而言，上市融资对于万科的发展影响重大，在万科上市 7陈柳钦，2006：我国房地产融资渠道多元化问题探讨 ， 经济界 ，2006 年第五期

39、西南财经大学天府学院 浅析房地产企业的融资渠道以万科集团为例 - 17 - 的 20 多年里，万科集团共 9 次融资，融资金额达 250 亿，并且每次融 资都是万科处于扩张或危机的时刻，由此，可以得出，上市融资在我国 并不是主要的融资渠道，但是合理利用该渠道，对公司的发展是有积极 作用的。 （四） 、海外融资 我国房地产海外融资的主要方式有海外基金、向海外银行借贷等。 由于海外资金通常是投资在项目上的，资金停留的时间比较长，通常是 三、五年，所以可以解决房地产公司融资的部分压力。当前，国际资本 市场非常看好中国房地产业长远的发展。包括摩根、高盛、美林、软银 亚洲、瑞银集团等众多海外资本都以不同

40、的形式进入中国房地产市场， 国内房地产行业的国际化趋势已经日益明晰，内地房地产商在香港发行 以美元结算人民币债券的步伐也开始加快。 2011 年 1 月 9 日，中骏置业与德意志银行及汇丰就发行 20 亿合成 式人民币债券达成订立购买协议。1 月 12 日，美国楷蕊公司为复地（集 团）旗下子公司提供了 4000 万美元的融资。1 月 14 日，恒大地产宣布 将发行 55.5 亿元 3 年期及 37 亿元 5 年期以美元结算的人民币债券，利 率分别为 7.5%和 9.25%。今年以来，中国房地产企业在离岸的债务融资 金额已经达到了 280 亿人民币，这一数据已经相当于去年的 40%。随着 目前国

41、内融资的难度加大，在未来的一段时间里，海外融资将成为我国 房地产企业主要的融资渠道之一 8。 8陈卿，2011：房地产信托的破冰之旅 海外融资大门渐次打开 ， 杭州日报 ，2011 年 3 月 4 日， http:/ 西南财经大学天府学院 浅析房地产企业的融资渠道以万科集团为例 - 18 - 不过，利用外资也不容易但是，我国正在准备进一步加强外资进入 房地产的监管，规范审批外资进入房地产领域。海外融资在我国究竟能 走到什么地步，笔者认为，还是要看国家的宏观调控，在我国能规范管 理该渠道时，这一方式必定能得到快速发展。 在案例中，万科的首次海外融资，开了房地产企业从海外银行贷款 的先例，改变了国

42、内房地产商与海外资金合作以股权融资，海外房地产 基金以资金入股房地产项目共享利润的融资方式。 （五） 、房地产信托 在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房 地产融资方式 9。房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基 本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取 收益，并将收益支付给受益人的行为。相对于上市、债务融资等渠道， 信托方式具有操作灵活便利、运作周期短等优点。目前，国内比较多的 是房地产资金信托，即投资人基于对信托投资公司的信任，将自有资金 委托其投资于房地产，将所得按投资额分配 10。 房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，它为

43、房地产 业的发展提供了大量的资金和手段 11。 但是，对于万科集团这样的大型房地产企业来说，每次需要融资的 金额都比较大，在房地产信托融资的方式下，筹集的金额是无法满足需 9杨悦，2010：中国房地产融资市场发展趋势分析 ， 现代商业 ，2010 年第八期 10郭冬梅、曾国辉，2008：浅析房地产企业融资渠道的突破与创新 ， 经济研究导刊 ，2008 年第十期 11高彦文，2010：我国房地产市场融资方式和渠道分析 ， 价值中国网 ，2010 年 10 月 14 日， http:/ 西南财经大学天府学院 浅析房地产企业的融资渠道以万科集团为例 - 19 - 要的，因此，万科集团对于房地产信托融

44、资的渠道利用的较少。 2003 年 12，新华信托向深圳万科发放贷款 2.6 亿。2005 年，万科 公司募集完成“平安信托一万科.广州城市花园项目集合资金信托” ， “平安信托一万科.广州南湖项目集合资金信托”和“北国投.北京万科 西山项目集合资金信托” ，募集资金 1.8 亿元。 由此可以看出，房地产信托更适合中小型的房地产开发企业，可以 暂时解决资金上的压力。 （六） 、房地产信托投资基金（REITs） 1、房地产信托投资基金（REITs）及其与房地产信托的区别 12 房地产信托投资基金（REITs） ，是将不特定投资者分散的资金集中 起来，采取签订信托契约的形式或类似股份公司的形式，委

45、托对房地产 市场具有成熟经验又可以信赖的专业人才团队经营管理，通过选择不同 地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通 过将出租不动产等所产生的收入按比例分配给投资人，从而使投资人获 取长期稳定的投资收益。 从本质上讲，REITs 是属于资产证券化的一种方式。它具有两大特 征：第一是以房地产为对象的投资信托，基金的收入来源是房地产租金 和销售收入，第二，基金将以股利的形式分配给投资者。 REITs 与房地产信托的主要区别： （1） 、投资者取得权益的性质不同。房地产信托投资人在到期后取 12邓京荆，董淼，2009：专访中科院：天津成房地产信托投资基金试点城市之一 ， 中国日

46、报网中国在线 ， 2009 年 6 月 29 日，http:/ 西南财经大学天府学院 浅析房地产企业的融资渠道以万科集团为例 - 20 - 得本金和固定收益，实质是一种融资行为；而 REITs 的投资性质则是因 拥有资产而享有利益，但同时承担市场风险的投资行为。 （2） 、投资者的收益与风险不同。房地产信托主要投资于房地产开 发项目，投资者通过信托投资公司对开发商征收资金占用成本取得收益； 而 REITs 主要通过房地产租金收入取得收益，所以基金投资的房地产一 般是要求有正常稳定的收入，因此，投资人不承担房地产开发风险，收 益较为稳定、风险较小。如果基金管理水平高，投资者可以获得较高的 收益率

47、。 （3） 、投资退出机制不同。房地产信托只能按照合同法的规定以及 合同的约定实现投资的退出，缺乏流动性；REITs 投资者可以通过证券 交易市场转让投资份额。 （4） 、金融机制不同。房地产信托只是代替银行直接融资的渠道之 一；而 REITs 是资产证券化的表现形式之一，是金融创新产品。 2、房地产信托投资基金（REITs）的发展历程 13 房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，以下简称 “REITs” ） 的基本理念起源于 19 世纪的美国，1960 年美国国内税收 法典和房地产投资信托法案的颁布，标志着 REITs 的正式创立。 目前，美国是 REITs 规模最大的国家，并成为世界 REITs 发展的典范。 美国 REITs 的发展经历了上世纪 90 年代前的