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1、德业基项目户型配比建议 关于本项目的户型面积配比定位， 我们主要考虑以下定位参照因 素： 中原市场部客户问卷调查资料客户户型需求、面积需求分 析； 中原对项目整体定位和客户定位； 相关楼盘借鉴。 一、 客户需求情况调查结果 户型需求 1.9% 18.8% 57.1% 16.9% 5.2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 单房二房三房四房五或房以上 建筑面积需求： 1.9% 10.4% 8.4% 14.3% 14.9% 16.2% 11.0% 9.1% 3.9% 4.5% 5.2% 0% 5% 10% 15% 20% 50以 下 50 70 718 0 819 0 91 1
2、00 101 11 0 111 120 121 13 0 13 114 0 141 150 150 以上 ( 数据来源：中原地产深港研究中心“市场问卷调查报告” （ 具体报告后附） ) 根据我司对宝安客户的调查结果表明：宝安客户户型需求主要以3 房 为主，其次为 2 房及 4 房；需求面积主要集中在80-120 平方米区间， 需求110平方米以上大户型占25%。 二、 项目定位 中原与发展商对本项目的定位是一致的，即为项目 走高端产品路线 ，这也就 决定了本项目产品不是针对大众客户，而以针对高端客户为主 。中原对本项目客 户定位为： 主力目标客户： 年龄在 35-55 岁之间的成功人士 目标客
3、户特征： 知识层次和社会地位较高 家庭和事业都比较成熟 经济收入较高 客户群明细户型选择 主 力 客 户 群 本地私营业主（潮汕籍） 主要以大户型为主，通常会选择四房以上 单位 高级政府公务员 主要以中大户型为主， 通常会选择大三房、 四房。 本地土著 大面积的三房或四房； 为其成年的子女购房用房， 多以三房为主； 辅 助 客 户 群 宝安企业高级管理人员 选择经济适用为主的单位，如二房、小三 房。 宝安周边镇私营业主 大面积的 三房或四房 为主； 港澳台工厂主阶层 （外销本土化） 四房以上单位，侧重于170 平方米以上的 户型； 二房或小三房的单位用于投资或者作为奖 励员工之用。 三、 宝安
4、高档住宅项目户型配比借鉴 1、 御龙居 户型面积套数比例 二房二厅74101m 2 364.62% 三房二厅121125m 2 、129143m 2 43355.58% 四房二厅166172.04m 2 10413.35% 跃层146156.74m 2、151168.43m2 324.11% 复式230244.58 m 2、260265.83 m2 74 9.50% 号称宝安首个超低密度半山豪宅，户型设计以三房二厅为主，四房 二厅及复式单位为辅，并结合二房、跃层等户型，户均面积达到150 平米以上，并取得了不错的销售业绩。 2、 冠城世家 户型面积套数比例 二房二厅8090 55 5% 三房二
5、厅113149 772 70% 四房二厅176185 198 18% 复式240310 12 1% 该项目物业定位走的是宝安第一豪宅的路线，从规划、建筑、园林、户型、 物管、 小区配套等方面入手， 用最好产品质量和服务质量全力打造宝安第一毫宅； 对外宣传也尽力以 “宝安地王 冠城世家宝城第一豪宅或宝城地位豪宅”的 口号出现。 该项目户均面积在140平米以上， 并且取得了不错的销售业绩，尤其 是复式单位，有量少的因素，一推出市场既告售磬。 3、 御景台 户型面积套数比例 二房二厅8090 75 10% 三房二厅125135 302 40% 四房二厅142160 302 40% 复式180220
6、77 10% 御景台是宝安推出的第一个高档住宅小区，在市场上形成了稀缺， 给项目成 功提供了一次机会。项目户均面积在140 平米左右，二个月的时间完成了50% 的销售率，四个月销售80%。 4、 融景园 户型面积套数比例 二房二厅83.8284.03 19 8 三房二厅111.25 119.10 95 42 四房二厅131.3138.16 98 42 五房二厅199.87219.2 8 4 复式315325 8 4 该项目是新中心区第一个较高档的项目，对外全力打造 “宝安新中心巨星级 名宅”形象，项目主力户型为三房、 四房，户均面积 130 平米左右，销售 6 个月， 销售率在 70以上。 其
7、它：如新中心区市场，因地段优势，户型预计将以中大户型为主，考虑到 市场在 23 年内放量较大，户型设置会部分兼顾到大众化产品，2 房也会有一 定比例。 四、 产品设计建议 综上分析：宝安高端住宅市场主要仍以三房、四房为主， 在面积区间上户均 面积基本在 140 平米以上，复式等大户型单位仍有一定的市场潜力。 中原建议： 建议本项目 主攻中大户型，兼顾少量小户型，补充市场需求； 主力户型以 3、4房为主 ，在户型面积充分满足舒适性要求； 顶端大户型产品量控制在10% 左右 ，不但户型特色上设计到位，面积要 充分满足享受性要求； 尽量做到 一梯两户、南北通透 ；中等户型可考虑部分 “T”型的一梯三
8、户； 一个标准层户数最多不超过四户，全面提升物业档次。 户型面积及套数配比建议： 户型面积（ M 2） 套数比 套数估算 （套） 面积比备注 2 房 2 厅 1 卫7080 10% 44 5.5 本户型主要考虑 “ 3+2” 可分合创新 户型， 具体户型概念分析后附。 3 房 2 厅 2 卫120130 10% 44 9.1 3 房 2 厅 2 卫 110120 1566 12.6 考虑到避免项目自身同质竞争，在户型 设计时 考虑 3 4 种不同特色户型， 户型 在功能房设置、花园利用等方面尽量增 加特色。 四房可考虑部分： “ 3+1”组合户型。 120130 20% 88 18.3 4 房
9、 2 厅 2 卫 或 3 卫 140160 35% 154 38.5 5 房以上 （复式） 200-240 10% 44 16 复式由两部分组成， 一是顶层复式， 二是考虑在项目最佳位置设置2 栋一梯 两户 11 层整栋复式单位。 合 计约 137 100% 约 440 100% 按本户型配比计算， 总套数约为 440 套左右，平均面积约为137 平米。 建议户型设计中重视以下功能： 多代同堂，家庭观念浓厚四房以上户型考虑双主卧，为父母提供舒 适的主人居住空间； 全部户型设置双主卫； 全部户型设置双阳台观景阳台与工作阳台分开； 餐厅最好可直接通风采光，与客厅形成理想的“穿堂风”； 尽量采用主卧套房形式，即主卧+衣帽间（或小书房） +主卫，全面提升 主人居住享受； 设立储物间，适应大家庭需要； 部分大户型设立工人房。 深圳中原德业基项目专组 2004.06.21 附：组合户型概念示意 3 房 2 厅 2 卫 + 2 房 2 厅 1 卫 = 5 房 3 厅 3 卫 合并为 5 房 连廊花园 3 房 入 口 2 房 2 厅 1 卫3 房 2 厅 2 卫带花园 5 房 入 口 2 房 入 口