大邑房地产市场报告.doc

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1、1 重庆海源房地产营销策划有限公司 haiyuan agency chongqing CO.LTD 大邑县房地产报告大邑县房地产报告 二二 0 0 一一 0 0 年九月年九月 成成 都都 市市 重庆海源房地产营销策划有限公司 haiyuan agency chongqing CO.LTD 2 重庆海源房地产营销策划有限公司 haiyuan agency chongqing CO.LTD 目目 录录 第一部分：宏观概况第一部分：宏观概况 .3 一、地理位置一、地理位置.3 二、城市交通二、城市交通.3 三、GDP.4 1、市级比重.4 2、本县周边区县比较.4 四、固定资产投资四、固定资产投资.

2、5 1、市级比重.5 2、固定资产投资与周边区县比较.6 3、房地产投资与周边区县比较.6 五、旅游业五、旅游业.6 第二部分：房地产市场第二部分：房地产市场 .7 一、一、土地市场土地市场.7 二、住宅市场二、住宅市场.11 1、县城住宅市场分布图.11 2、2009年大邑县房地产整体走势12 （1） 、商品房供应12 （2） 、商品房成交12 （3） 、房价12 2、购房人群分析.13 3、部分楼盘总体特征分析.14 （1） 、建筑特征14 （2） 、物业基本信息14 （3） 、户型区间15 （4） 、容积率15 （5） 、楼盘分布15 （6） 、部分楼盘最近成交均价一览表16 4、商业市

3、场.16 第三部分：总结第三部分：总结 .17 3 重庆海源房地产营销策划有限公司 haiyuan agency chongqing CO.LTD 第一部分：宏观概况第一部分：宏观概况 一、地理位置一、地理位置 大邑县位于成都平原西部，距离崇州市 12.公里，距离温江区 27.7 公里， 距成都市区 48 公里，距离邛崃市 21 公里，距双流国际机场 35 公里。幅员面积 1321 平方公里。截止 2009 年年底，大邑县下辖 17 个镇和 3 个乡。全县户籍人 口 51.5 万，县城人口 10.8 万。东北与崇州市为界，东南与新津县邛崃市毗邻西 北与芦山县、宝兴县、汶川县接壤。 二、城市交通

4、二、城市交通 大邑县有着四通八达的交通条件，与周边区县紧邻相连，构成大邑县的三 大快速通道包括成温邛高速、光华大道、成大快速通道和一条城市轻轨（成都 至邛崃轻轨线） 。 大邑县 4 重庆海源房地产营销策划有限公司 haiyuan agency chongqing CO.LTD 三、GDP 1、市级比重 根据 2009 年统计信息显示，大邑县 2009 年全县实现地区生产总值 77.9 亿元，比上年增长 13.0%，占成都市 2009 年国民生产总值（4502.6 亿元）的 1.7%；其中，第一产业实现增加 值 17.6 亿元，增长 18.7%，占全市第一产业量增加值的 6.5%；第二产业实现增

5、加值 30.5 亿元，增长 18.7%，占全市第二产业量增加值的 1.5%；第三产业实现增加值 29.8 亿元，增 长 12.0%，占全市第三产业增加值的 1.3%。按常住人口计算，全县人均生产总值达 15346 元，增长 11.2%。 0 1000 2000 3000 4000 5000 GDP第一产业第二产业第三产业 成都 大邑 2、本县周边区县比较：（单位：亿元） GDP 第一产业第二产业第三产业 产值比重产值比重产值比重产值比重 温江 174.1239%12.2316.5%104.8749.3%57.0237.5% 崇州 9822.4%23.5031.6%42.720%33.522%

6、大邑 77.917.8%17.6023.7%30.514.3%29.819.6% 邛崃 87.0819.9%20.9928.2%34.416.2%31.6820.8% 0 50 100 150 200 GDP第一产业第二产业第三产业 温江 崇州 大邑 邛崃 5 重庆海源房地产营销策划有限公司 haiyuan agency chongqing CO.LTD 四、固定资产投资四、固定资产投资 1、市级比重 全县固定资产投资完成 100.5 亿元，比上年增长 72.0%。全县投资项目为 319 个， 比上年增加 123 个,其中当年新开工 195 个。全社会投资中，一产业完成投资 3.9 亿元，增长

7、 47.5%；二产业完成投资 42.6 亿元，增长 19.0%，其中工业投资 425984 万元，增长 19.0%；三产业完成投资 54 亿元，增长 196.2%。 固定资产投资市级比重图如下：（单位：亿元） 总投资第一产业第二产业第三产业 成都 4025.9110.90 1284.32630.7 大邑 100.53.9042.654 比重 2.4%3.5% 3.3%2.05% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 总投资第一产业 第二产业 第三产业 成都 大邑 2、固定资产投资与周边区县比较：（单位：亿元） 温江崇州大邑邛崃 投资额218

8、.1156.1100.593.56 比重46.5%12%21.5%20% 3、房地产投资与周边区县比较：（单位：亿元） 房地产开发投施工面积（万新开工面积竣工面积销售面积（万 6 重庆海源房地产营销策划有限公司 haiyuan agency chongqing CO.LTD 资（亿元）（万）（万） 温江68.69688.86121.63161.30249.52 崇州5.3102.9 28.716 大邑 23.84 邛崃 27.85 五、旅游业五、旅游业 本县有着丰富的旅游资源，主要包含了西岭雪山、花水湾温泉、刘氏庄园 博物馆、佛教圣地雾中山、道教发源地鹤鸣山、建川博物馆聚落、高堂寺、新 场古镇

9、、赵云墓、药师岩摩崖石刻、宁玛派道场白岩寺、烟霞湖风景区等风景 区。截止 2010 年 8 月底，全县共接待国内游客 301.43 万人次，国内旅游收入 5.58 亿元，分别比去年同期增长 17.0 和 23.0%；接待海外游客 15428 人次，旅 游创汇 272.6 万美元，分别比去年同期增长 48.0%和 54.0%。 第二部分：房地产市场第二部分：房地产市场 一、一、土地市场土地市场 截止 2010 年 8 月底，本县今年共计成交土地面积 6438 亩，其中商品房土 地成交面积 6145 亩，占总成交土地面积的 95%，详情见下表： 成交土地地址 面积 （亩） 成交总 价竞得人要求成交

10、均价 大邑县花水湾 镇 24.07962.8 四川宏泰嘉欣投 资置业有限公司 40.00 大邑县青霞镇 龙凤社区 153.35 5015213.9 成都宜家居房地 产开发有限公司 容积率2.8；建筑密度45%；绿 地率30%。 34.00 大邑县花水湾 镇 66.263 852650.4 成都三钏房地产 开发有限公司 容积率2.0；建筑密度35%；绿 地率30% 40.00 大邑县西岭镇 云华村 60 3118.4 4 成都西岭云华旅 游投资有限公司 容积率1.2；建筑密度40%；绿 地率30%。 51.97 7 重庆海源房地产营销策划有限公司 haiyuan agency chongqing

11、 CO.LTD 大邑县西岭镇 云华村 82.72 2977.9 2 四川鑫永博房地 产开发有限责任 公司 容积率1.4；建筑密度40%；绿 地率30%。 36.00 大邑县晋原镇 西濠沟 2.1069339.71 成都市银屏建筑 工程有限责任公 司 容积率2；建筑密度40%；绿地 率20% 161.24 大邑县晋原镇 桃源新城 207.97 224 24956. 4 重庆铺金房地产 开发有限公司 2.5容积率4；建筑密度 25%；绿地率35% 120.00 大邑县晋原镇 新城南区 61.114 27333.2 大邑县交通建设 投资有限公司 2.5容积率4；建筑密度 25%；绿地率35% 119

12、.99 大邑县晋原镇 新城南区 59.420 257130.4 成都大邑建设发 展有限公司 2.5容积率4；建筑密度 25%；绿地率35% 120.00 大邑县晋原镇 邑新大道 79.262 859511.2 成都市惠邑城市 建设投资有限公 司 2.5容积率4；建筑密度 25%；绿地率35% 120.00 大邑县晋原镇 邑新大道 34.933 384191.6 四川省文君井酒 业集团有限公司 2.5容积率4；建筑密度 25%；绿地率35% 120 大邑县西岭镇 云华村 29.638 5 2193.3 6 四川恒昌房地产 开发有限公司 容积率1.2，建筑密度40%，绿 地率30% 74.00 大

13、邑县晋原镇 桃源新城 8.8359 1529.3 2 四川省鑫开源矿 业有限公司 容积率6.0，建筑密度35%，绿 地率30%。 173.08 大邑县西岭镇 沙坪村 68.652746 成都西锦环保设 备有限公司 容积率1.2，建筑密度35%，建 筑限高不高于 24 米，绿地率30% 40.00 大邑县晋原镇 晋北新城 228.68 20581. 2 四川春源房地产 开发有限公司 容积率1.6，建筑密度30%，绿 地率35% 90.00 大邑县晋原镇 甲子路 21.134 41901.7 成都三钏房地产 开发有限公司 容积率2.8，建筑密度30%，绿 地率30%。 89.98 大邑县晋原镇 内

14、蒙古大道 33.769 53039.3 四川凯蒂置业有 限公司 2.5容积率4.0；建筑密度 30%；绿地率30% 90.00 8 重庆海源房地产营销策划有限公司 haiyuan agency chongqing CO.LTD 大邑县晋原镇 晋北新城 1382.8 4 48399. 05 四川龙源置业有 限公司 容积率1.1，建筑密度40%，绿 地率30% 35.00 大邑县青霞镇 分水社区 208.47 7086.9 6 成都宜家居房地 产开发有限公司 容积率1.2；建筑密度32%；绿 地率30% 34.00 大邑县晋原镇 邑新大道 16.71434.46 大邑惠业置业有 限公司 容积率2.

15、75，建筑密度40%， 绿地率30% 26.00 大邑县安仁镇 金光村 480.53 19221. 2 成都佳利投资有 限公司 容积率1.2，建筑密度35%，建 筑限高不高于 24 米 40.00 大邑县西岭镇 云华村 58.382043.3 成都众合林业有 限公司 绿地率35%,容积率1.2,建筑密 度35% 35.00 大邑县晋原镇 大邑大道 7.41872 成都市康源新型 墙体材料有限公 司 绿地率30%,容积率2.0,建筑密 度32% 117.68 大邑县晋原镇 大双路 2662.8 83225. 25 恒大地产集团大 邑有限公司 容积率3，建筑密度40%，绿地 率30% 31.25

16、大邑县晋原镇 春城巷 26.92098.2 四川亮宇房地产 开发有限公司容积率2.7,建筑率40% 78.00 大邑县晋原镇 芙蓉小区 492817 成都国大置业开 发有限责任公司 容积率不高于 2.8，建筑密度 50%，绿地率15% 57.49 大邑县晋原镇 内蒙古大道 30.13612 成都市风云置业 有限公司 绿地率30%,3.5容积率2.5， 建筑密度25% 120.00 其中邻近本地块的恒大集团购买的土地详细情况如下： 土地编号土地地址亩 成交总 价要求成交均价 DY1-82-10 大邑县晋原 镇大双路 87.59642978.4 容积率：3，建筑密度：40%，绿地率： 30%34.

17、00 DY1-82-11 大邑县晋原 镇大双路 77.7213 2642.4 8 容积率：3，建筑密度：40%，绿地率： 30%34.00 DY1-82-12 大邑县晋原 63.44342156.9 容积率：3，建筑密度：40%，绿地率： 34.00 9 重庆海源房地产营销策划有限公司 haiyuan agency chongqing CO.LTD 镇大双路 630% DY1-82-13 大邑县晋原 镇大双路 79.04612687.7 容积率：1.5，建筑密度：40%，绿地 率：30% 34.00 DY1-82-14 大邑县晋原 镇大双路 90.5187 3077.6 8 容积率：1.5，建

18、筑密度：40%，绿地 率：30% 34.00 DY1-82-15 大邑县晋原 镇大双路 91.42605 3108.6 2 容积率：1.5，建筑密度：40%，绿地 率：30% 34.00 DY1-82-16 大邑县晋原 镇大双路 98.1267 3336.4 2 容积率：1.5，建筑密度：40%，绿地 率：30%。 34.00 DY1-82-17 大邑县晋原 镇大双路 52.78485 1794.5 2 容积率：1.5，建筑密度：40%，绿地 率：30% 34.00 DY1-82-18 大邑县晋原 镇大双路 82.2726 2797.1 8 容积率：1.5，建筑密度：40%，绿地 率：30%

19、34.00 DY1-82-5 大邑县晋原 镇大双路 93.76125 3187.8 4 容积率：1.5，建筑密度：40%，绿地 率：30%。 34.00 DY1-82-6 大邑县晋原 镇大双路 79.0188 2686.6 8 容积率：3，建筑密度：40%，绿地率： 30%34.00 DY1-82-7 大邑县晋原 镇大双路 103.1125 5 3505.7 4 容积率：3，建筑密度：40%，绿地率： 30%34.00 DY1-82-8 大邑县晋原 镇大双路 104.2125 3543.1 4 容积率：3，建筑密度：40%，绿地率： 30%34.00 DY1-82-9 大邑县晋原 镇大双路 9

20、7.76985 3324.1 8 容积率：3，建筑密度：40%，绿地率： 30%34.00 510111- 2010-B- 0004 大邑县大双 路 248.95 7219.5 530%,2.8,30%29.00 510111- 2010-B- 0005 大邑县大双 路 313.59 9094.1 130%,2.8,31%29.00 10 重庆海源房地产营销策划有限公司 haiyuan agency chongqing CO.LTD 510111- 2010-B- 0006 大邑县大双 路 434.22 12592. 3830%,2.8,32%29.00 510111- 2010-B- 000

21、7 大邑县大双 路 465.23 13491. 6730%,2.8,33%29.00 恒大集团共计成交 2662.8 亩，成交总价为 83225.25 万元，总体成交均价为 32.89 万元/亩。 今年 18 月，从成交量来看，大邑县土地交易市场较为活跃，无论是拍卖 还是挂牌土地，土地价格相对于 2009 年初均有大幅度提升，尤其位于桃园新城 拍卖地块成交价格最高，每笔土地成交价均大于 110 万元/亩。而在大邑老城区 核心位置的土地高达 173 万元/亩，在出了城区之后的其它镇上的土地成交价格 均价约为 60 万元/亩。 预期：根据以上土地信息，目前大邑县桃园新城地价应该在 120 万元/亩

22、左右， 考虑到市政府将迁至本区域，加之新区招商引资较为成功，该区域地价还将有 一定幅度的提升，未来近半年至一年的时间内，内蒙古大道周边土地价值将在 120150 万元/亩之间。 老城区老城区 南部新城南部新城 西部新城西部新城 恒大区域恒大区域 恒大城 11 重庆海源房地产营销策划有限公司 haiyuan agency chongqing CO.LTD 二、住宅市场二、住宅市场 1、县城住宅市场分布图 2、2009 年大邑县房地产整体走势 （1） 、商品房供应 商品房供应量较去年大幅上升，主要集中在大邑大道两侧及城区小地块和晋北 芙蓉雅居等。全年批准预售 386140.32，与去年 23341

23、8.35同比增长 65.43。目前在售楼盘中可售房源甚少，但在近期开盘楼盘较多。 （2） 、商品房成交 2009 年较去年、前年成交量有大幅上升，总成交商品房 4040 套，成交面积 451119.32，销售金额 10.21 亿元；其中非住宅成交量为 411 套，成交面积 19026.9，销售金额 8658.66 万元；商品住房成交 3629 套，成交面积 恒大城板块恒大城板块 老城板块老城板块 桃源桃源 新城板块新城板块 12 重庆海源房地产营销策划有限公司 haiyuan agency chongqing CO.LTD 432092，销售金额 9.34 亿元，与去年相比套数、面积、金额分别

24、上升 254、250及 233。总成交 4040 套中按揭购房 2782 套，占总成交量的 68.86。 （3） 、房价 2009 年普通商品房房价大幅上升，全年商品房住宅成交均价为 2474.38 元/ （扣除“新和.芙蓉雅居”定向销售商品房） ，与去年 2273 元/同比上升 8.86， 下半年部分楼盘均价已达 3000 元/；商业房成交均价 5451.62 元/，与去年 同期相比均价 3205.58 元/上升 70.07，预计明年上半年随着房地产市场政策 调控，房价将进一步稳定。 1 10 100 1000 10000 单价（元/） 单价（元/）734923170020002200247

25、53300 2004200520062007200820092010 2、购房人群分析 从购房人群来看，主要为本行政区人群，有换房一族、进城务工人员、灾后 换房、以及教师团购等；外来购房者主要为川南监狱人员定向购买；目前我县 商品房在成都五城区市场销售量还比较少。据统计，全年县外人群购房 1584 套， 占总成交量的 39.21，其中省外占 3.66，本省非成都 25.50，五城区及高 新区占 2.55，成都郊区市县占 7.50。 深入剖析： 换房人群加大：根据统计，目前常住人口为 10 万人左右，按每户 4 人左右核算， 总计会有 25000 户家庭。保守按照市场换房比例 5%年测算（相当于

26、 20 年换一 次房） ，则最保守估计也将有 1250 户家庭将有换房需求，按照当地住房习惯， 就需要消化超过 12.5 万平方米以上的商品住宅。 城市人口增加：到 2010 年，区域常住人口将由现在的 10 万人增加到 14.8 万人， 最保守估计在未来 4 年当中，每年将产生大约 1 万人口搬进城区居住，这部分 13 重庆海源房地产营销策划有限公司 haiyuan agency chongqing CO.LTD 人群对于商品住宅的需求更加强烈。 外地人置业：大邑凭借“成都名片”与“全区域价格最低”等两点区域，在很大程 度上也将吸引部分周边区域的投资客户。 购买人群比例图见下表： 3、部分楼

27、盘总体特征分析 （1） 、建筑特征 项目名称物业类型 恒丰雅苑多层洋房 蜀鼎意景多层洋房 林曦美郡多层 翰城国际多层、小高层 锦绣一方多层、小高层、别墅 邑新花园多层 中铁龙郡多层 君悦华庭多层 邑都上城多层 恒大山水城小高层、高层、别墅 （2） 、物业基本信息 项目名称总建筑面积占地面积容积率 52% 28% 15% 5% 大邑地区 成都地区 四川地区 四川以外地区 14 重庆海源房地产营销策划有限公司 haiyuan agency chongqing CO.LTD 恒丰雅苑 114965842 1.97 蜀鼎意景 53873.09 46 亩1.74 林曦美郡 30000 22 亩1.88

28、翰城国际 127624.5968567 1.79 锦绣一方 451358192060 2.35 邑新花园 43000 32 亩2.00 中铁龙郡 95553.0456897.30 1.68 君悦华庭 9000050000 1.61 邑都上城 173817 160 亩1.48 恒大山水城 483113.56 首期 1500 亩1 （3） 、户型区间 项目名称户型区间主力户型 恒丰雅苑 90-19090-130 蜀鼎意景 90140115123 翰城国际 82-126115-124 锦绣一方 35-35089-140 邑新花园 83-14383-121 中铁龙郡 80-260127-140 君悦华

29、庭 90-260123-140 邑都上城 89-201120-140 （4） 、容积率 目前大邑县在售楼盘的容积率集中在 1.482.35 之间，容积率普遍不高，这主要因为楼盘 的建筑形态以多层为主，可以预见，未来大邑县楼盘的容积率将有所上升，24 的容积率 将可能成为主流。 （5） 、楼盘分布 从在售楼盘分布图中可见，目前大邑县在售楼盘集 中分布于大邑大道两侧，内蒙古大道两侧尚未出现 在售楼盘。 15 重庆海源房地产营销策划有限公司 haiyuan agency chongqing CO.LTD 从大邑县新区规划上看，内蒙古大道、温泉大道、二环路与斜江河围成的区域是未来的新 城区中心城，规划

30、有行政中心，体育中心，文化娱乐中心和中央公园，未来配套住宅将层 出不穷，有望成为大邑县主要住宅供应区域。 （6） 、部分楼盘最近成交均价一览表 序号楼盘名称成交均价（元/） 1邑都上城3200 2蜀鼎意景3000 3王山别墅7500 4恒大山水城8700 5翰城国际3500 6祥荣锦绣一方3000 7无我别墅4500 8中铁金山预计 3500 9博友诺蔓邸3300 4、商业市场 经过调研可知，目前大邑县较为繁华的商业中心分布 于老城区和新城区；老城区商业中心分布在老城中心 地带，包括新世纪广场和新时代广场（俗称“商业广 场” ）周边，以及南街、东壕沟街、西街口一带。见图 中红色部分。新城区商业

31、中心尚处于建设阶段，多以 底商形式出现，集中分布于大邑大道两侧各楼盘临街 处，见图中绿色部分。商业业态及租金（售价）经过 详细调研，大邑县老城区商铺因为开发较早，现在主 要以出租为主，租金情况与商铺所在位置和经营业态有较大关联。 区域建筑形态主要业态租金面积区间（平方米） 东壕沟街临界底商 服装经营 小型商场 510 万/年约 30 平米/间 老城区商 圈 新城区商 圈 16 重庆海源房地产营销策划有限公司 haiyuan agency chongqing CO.LTD 市政府 商业广场附 近 临界底商 大型商场 百货大楼 办公用品 品牌服装 10 万几十万/年2030 平米/间 南街临界底商

32、 银行、电信、移 动办公用房 少量服装 23 万/年 1530 平米/间 新城区有较多在售楼盘，大部分楼盘开发有商铺，目前以出售为主。 新城区大邑大道两侧在售商铺汇总如下表所示： 楼盘产品类型售价占地容积率 面积区间 （平方米） 蜀鼎意景底商商铺8300-890046 亩1.7450-110 翰城国际商铺未开盘/101 亩1.79/ 展瑞君悦华庭商铺未开盘/75 亩1.61/ 邑都上城 集中商业 临街底商 12000 均176 亩1.48150-160 祥荣锦绣一方临街底商7000-9000450 亩2.3580-600 由此可见，大邑大道附近在售商铺面积区间跨度很大，50600 平米/间均有

33、销售， 比主城区商铺以及大邑大道早期开发的商铺面积均有较大幅度的提升，价格集 中在 800012000 元/平米之间。 通过调查还得知，目前大邑大道两侧已经形成商业氛围，周边商铺入住率较高， 主要业态有建材、小型超市、卫生洁具等，所租铺面较大，一般几个铺面一起 租，每个铺面在 40 平米左右，租金 23 万/年.个。大邑大道是目前发展潜力最 大的次级商圈。 17 重庆海源房地产营销策划有限公司 haiyuan agency chongqing CO.LTD 第三部分：总结第三部分：总结 一、成都“田园城市”规划的出台，对整个成都周边旅游城市是一 次不可多得的发展机遇。在房地产行业，大邑正迎接着

34、新形势下的 挑战。大邑是一座有着“成都后花园”之称的城市，城市总体消费 水平处于中等水平，但有着丰富的旅游资源处于蓄势待发期中。再 加上离成都双流机场只有 35 公里之遥，驾车接近 20 分钟即可抵达 大邑。地理条件给予了大邑不得不发展的机遇； 二、大邑拥有日趋完善的基础配套设施和独具人文特色的旅游资源 以及巨大的发展潜力。中铁、恒大等全国房地产开发龙头企业的进 驻，必定带动当地房地产市场将走向高端化的领域。根据我司的走 访调查，发现房地产市场拥有以下明显特征： 1、土地供应量很大； 2、圈地现象比较明显； 3、当地消费水平处于中等水平，而更多的高端消费产品却处于蓄势 待发之中； 4、桃源新城

35、的土地价格大多居于 120 万元/亩的水平，好一点的地 段价格甚至高达 160 万元/亩。而按照大邑老县城和新城在售楼盘的 房价，不足以支撑高地价的水平； 5、大邑旅游资源处于尚待开发之中，而整座城市老城形象比较落后。 在城市交通运输方面，存在很大的滞后现象； 6、从城市规划来讲，新城中规划了五星级酒店、高尔夫球场等高端 18 重庆海源房地产营销策划有限公司 haiyuan agency chongqing CO.LTD 项目，消费群体的确立成了一大疑问 三、住宅市场方面 1、大邑市场的在售项目价格波动较小，而本地得消化能力相当有限 。 2、各楼盘都存在营销推广方式单一，在品牌营销、品质提升方面较 弱； 3、安置房的建造，给商品房市场带来较大的冲击； 4、产品设计上缺少创新，大户型比重较大；