顾客敏感点和产物标准要点管理制度.pdf

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1、精品 word，欢迎共阅1 顾客敏感点及产品标准要点管理制度 1目的 为规范集团各地区公司项目定位及策划阶段的操作，加强对 “顾客敏感点和 产品标准要点”这一重要节点的监控，以达到作业程序的系统性和科学性、 提高产品性价比和建立完整的项目价值体系，特编制此办法；本管理办法适 用于项目的策划及概念性方案设计阶段； 2范围 适用于集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司。 3职责 a)集团投资与策划部负责本制度的制订、修改、指导和监督； b)集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司项目策划总监负责执 行本制度； c)本制度解释权归集团投资与策划部。 4目的 为规范集团各地区公司项目定位及策

2、划阶段的操作，加强对 “顾客敏感点和 产品标准要点”这一重要节点的监控，以达到作业程序的系统性和科学性、 提高产品性价比和建立完整的项目价值体系，特编制此办法；本管理办法适 用于项目的策划及概念性方案设计阶段； 5定义 顾客敏感点是能引起顾客购买兴趣，是顾客具体需求在产品中的体现，相对 投入有较大的产出效益，因此设计者对顾客敏感点项目应重点考虑，综合平 衡总成本时优先保证敏感点工程项目。顾客敏感点项目受目标顾客群的需求 影响，也受产品档次定位影响，同时也受项目竞争策略的影响。因此每个项 目策划过程中分阶段确定产品的顾客敏感点。 精品 word，欢迎共阅2 6分类： a)顾客敏感点分为顾客敏感项

3、目和顾客重视项目（在项目策划阶段确定）， 以及实施措施和质量标准（策划团队离开前确定敏感点项目工艺工序， 作为行销总监工作标准） ； b)附件表格规定了顾客敏感点项目分类和分解项目，并给出一般的敏感点 等级： i.顾客敏感项目，为必须执行项目 ii.顾客重视项目，具体项目中可作为顾客敏感点项目 iii.备选项目 7策划实施说明 a)每个项目都应确定顾客敏感点项目，最终指导建筑设计和施工。顾客敏 感点工程标准应恰当反映竞争策略，产品定位和目标顾客需求，同时要 反映产品策划的核心价值体系； b)策划团队在项目策划阶段确定顾客敏感点类别 i.其中有四项为顾客敏感点项目，六项为顾客重视项目，共十点顾客

4、 敏感点。顾客敏感点确定从下表中的中类中选定，并可根据具体项 目增加新的项目，填写顾客敏感点及产品标准要点表中相应拦 目； ii.顾客敏感点及标准要点完成稿会同实施方案设计任务书一 起交给设计院指导概念性方案后的各专业后续设计工作。实施方案 或初步设计完成后，应确定顾客敏感点的工艺工序以及材料标准， 作为行销监理工作指引，作为施工图设计过程以及建造过程的工作 指南； c)顾客敏感点措施和设计标准是沿海产品设计要求，一般高于国家设计规 范，设计中除此之外设计内容还必须满足有关建筑勘察设计规范。 8确定及审核程序 a)顾客敏感点和产品标准，本项由集团投资与策划审核，不同部门有重大 精品 word，

5、欢迎共阅3 分歧时，由分管投资与策划的执行总裁决策： i.由项目策划团队牵头编制； ii.在完成项目市场定位后，策划团队应结合项目策划报告编制顾客敏 感点清单，确定本项目的顾客敏感点项目，应完成表格中的大类和 中类部分； iii.在项目论证会结束后，结合项目产品定位和概念性方案设计任务书 的编写，应填写完成小类内容； iv.在完成概念性方案招标后，结合中标方案，策划团队应组织编写产 品标准要点，作为概念性方案修改和后续阶段设计的指导原则； b)产品标准手册，本项由执行总裁审批（关注片区） i.在实施方案完成后， 项目策划团队应依此编制完整的产品标准手册， 用以指导初步及施工图设计，各项专项设计

6、； ii.产品标准手册，为编制交楼及验收标准的依据。 精品 word，欢迎共阅4 顾客敏感点及产品标准要点清单 顾客敏感点项目所涉及的硬件设施产品标准要点（应填写具体的材料及标准） 工艺工序要点 大 类中类 等 级小类 等 级 环 境 设 计 和 景 观 节 点 社区外部环 境、景观综 合形象 A 入口大门 ( 含门卫岗 亭) A 与场地和景观设计取得协调，采用当地材料和 传统工艺。 围墙（围栏） 考虑与地面材料和图案关系，顺应地势和结合 植物的外形 外部绿地、外部开放 空间、商业设施及其 他构筑物 . A 注重景观气势和对行人的引导作用。 小区外围灯光设计A 公共区域环境部品类 别 B 例如

7、：休闲座椅、太阳伞、垃圾筒、指示牌等 小区外围建筑天际线B 色彩和形式富于变化，成本许可情况下宜采用坡 屋顶形式 2) 社区级户 外公共空间B 公共活动场所A 考虑公共活动场地、绿化、景观水体、游泳池 地面铺砌与建筑群、道路交通系统的综合关系， 以营造温馨的环境氛围。公共活动场地设置以居 民年龄结构为基础，可设为幼儿儿童游戏场地， 青少年和老年活动场地。 绿化、景观水体B 绿化植物考虑生态、景观和使用三方面因素。水 体可分为水池、流水、瀑布和喷泉，根据设计意 图和地形采用，注意水体深度和水体边缘处理， 以及水体清洁。 地面铺装B 满足使用要求（感觉和触觉）和景观要求（视 觉） ，考虑舒适、自然

8、、协调而对铺装在材料、 色彩、组合三方面做出设计。 3) 商业步行 街或商业广 场 B 地面铺装 B 会所、公建服务设施，步行街，建筑小品等的综 合表达以营造良好的环境氛围。安排在居住区主 要景观位置上，如居住区出入口，居住区中心， 居住区景观轴线或制高点上。 街道立面 B 环境小品 B 4) 示范区、 样板房 A 设计图纸确定A 景观的中心，设施的中心。功能相对完整，住宅 群体景观、公建群体景观、绿地景观、道路景观 综合体现。 5) 环境其他 设施 B 边缘：不同性质地坪 交接处， B 软硬质地面、水体与硬地、车道与人行道、地面 和墙体交界处，需特别重视，并提出详图 护坡、踏步、坡道、 树穴

9、 B 注重形式、材料、色彩组合，设计中提供详图。 精品 word，欢迎共阅5 围栏地面铺装B 铺装满足使用要求 （感觉和触觉） 和景观要求 （视 觉） ，围栏考虑与地面材料和图案关系，顺应地 势和结合植物的外形，设计中提供详图 环境小品B 分为街道小品和绿化小品 特定功能性设施：座椅、护柱、种植容器、垃圾 箱，景观性小品：雕塑、水池、喷泉、构架等。 位置、尺度和艺术性是环境小品成败关键。 户 外 场 地 体育设施 C 健身场地、游泳池B 宜结合园林景观设计，同时兼做景观水体。 竞技体育场地 C 有噪声的体育场所宜集中布置，并结合园林景观 设计，散布于环境绿化中。无噪声的设施可作为 园林景观开放

10、空间设置。 休闲体育场地C 项目的选择考虑能作为园林景观开放空间。 项目选择贴近居民的生活形态。 组团内部活 动设施 B 老年人活动场A 1. 老年人健身、休闲与交流等多样化活动。 2. 考虑作为青少年或家庭活动空间。 3. 位置结合居住区各种形式绿地设置。 儿童活动场A 1. 接近住户和住宅单元，便于家长监护。 2. 空间相对围合，可设在居住组团内。 3. 考虑家长陪伴和监护的休息设施。 4.100-150户设一处，服务半径小于100 米。 组团 6 合 1 A 门禁 / 组团会客 / 自动贩卖机（小店）/ 集中信报 牛奶箱 / 保洁及公共卫生设施/ 娱乐、活动室 其他设施C 综合场所C 1

11、. 组团居民都适用的综合性集会广场。 2. 位置接近小区交通干道。 3. 广场空间需适当分割，地面铺砌图案丰富。广 场布置尺度适宜的景观小品。 主题活动场C 根据具体项目主题概念确定 公 共 服 务 设 施 商业服务 A 会所A 1. 以会所建设为项目卖点之一，与中心公共绿地 形成项目样板区 2. 会所设在小区中心，景观最好的位置。 菜市场、超级市场B 1. 位置考虑对外开放的可能，便于该地区居民的 利用。 2. 不能破坏周围的居住环境如灰尘、阴影、噪声、 异味等影响。 服务 B 金融邮电C 一般设在中心地区，布置时要考虑到生活流线。 中餐厅、西餐厅C 考虑到污染，中餐厅慎重设置。 教育 B

12、幼儿园、小学、普通 中学B 1. 保证学生上学途中安全。 2. 考虑学校对外开放，便于该地区居民的利用。 3. 不能破坏周围的居住环境如灰尘、阴影、噪声。 4. 设计要注意营造良好的整体环境。 行政管理C 物业管理、居委会、 派出所 C 按项目需要和主管部门要求设置。 精品 word，欢迎共阅6 医疗卫生C 社区康服中心、门诊 所 C 容易接近的位置。注意噪声和私密性。 住 宅 组 团 户外活动环 境 B 建筑组团庭院绿化。 儿童活动场 B 为居民提供良好的户外活动环境。应考虑以下因 素： 1. 形成良好而富有主题特征的景观 2. 构筑适宜在其中进行各类户外生活活动的空 间环境。 3. 以及住

13、宅间活动的安全和心理要求。 4. 组团形式有利于形成完整物业管理模式，保证 物业管理便利、经济。 5. 空间组合形式，建筑底层空间布局，组团机 动车停车模式。规划建筑群体间园林景观和居民 活动内容，以及组团与周边交通组织。 形成完整物 业管理模式 B 组团门禁 /门卫系统B 组团机动车 停车模式 B 首层停车位置B 道 路 系 统 交通组织采 用人车分行 的原则 B 专 门 的 步 行 道 路 系 统。 A 1. 根据需要确定交通组织采用人车合行或分行 的原则， 2. 道路顺而不穿，方便寻访及识别。 3. 路网结构合理，考虑机动车道路分级，同时要 考虑专门的步行道路系统。 4. 道路系统设计要

14、注重道路通达性，道路景观 和对住宅区环境影响，以及营造良好街道生活氛 围。 分级的机动车道路系 统 B 生活休闲道路A 停车模式B 街道停车B 1. 车辆停放与园林庭院计、组团设计相配合。 2. 合理确定停车步行距离。按集中停车规模确 定停车服务半径。商服中心考虑集中停车。 3. 非居民停车宜集中，居民停车可分散。 4. 减少居住区内汽车通行量，减少空气和噪声 污染。 地下停车库B 集中停车场B 多层停车库C 其 他 市 政 配 套 设 施 中水系统 C 中水管网 C 前期投入大，运营时可节约用水，生态性节能 型居住区可考虑采用 污水处理系统或与税 收集系统。 C 直饮水系统 （ 分 质 供

15、水） C 净水管网C 前期投入大，运营时成本相对较低，较高标准 居住区可考虑采用 净水处理系统C 小 区 智 能 化 安全防范系 统 B 出入口管理及周界防 越报警 A 设置可视对讲与门控系统。 对讲与防盗门控制系 统 A 设置出入口及周边安防报警和电视监控系统。设 置电子巡更系统。 住户报警 B 包括红外监视，自动布防，自动报警，紧急报警 等功能。 寻更管理A 设置供电、公共照明、供水、消防、车库等公共 卫生设施的电视监控系统 信息管理系 统 B 远传抄收与管理B 一般中心城市为基本配置，做到水、电、燃气三 表户外计量 精品 word，欢迎共阅7 车辆出入停放管理B 基本配置，作为客户资源，

16、可与布线服务商分享 利益。 紧急广播与背景音乐A 背景音乐设置应与景观效果配合。 信息网络系 统 B 电话闭路电视B 起居室、主卧室、书房、卫生间设电话接口，起 居室、主卧室、书房、设有线电视接口 高速宽频数据网A 起居室、书房、设宽频接口 宽带光纤接入网B 接入小区 产品顾客敏感点项目及质量标准- 建筑单体 顾客敏感点项目所涉及的硬件设施 产品标准要点（应填写具体的材料及标准） 工艺工序要点 大 类 中类等 级 小类等 级 公 共 部 分 住宅 入口 B 入口 A 1、 住宅入口标志醒目，综合形象富于个性。 2、 根据项目定位首层电梯大堂采用精装修。 首层电梯大堂 B 垂直 交通 B 楼梯间

17、 B 1、不设电梯的楼梯间适当提高装修标准，形成 良好顾客界面。 2、设电梯的疏散楼梯间采用简装修。 楼梯间（消防疏散） D 电梯间及走廊 B 1、电梯大堂作为装修重点之一，适当提高标准。 2、电梯选型采用名厂电梯，设计前充分分析运 送能力，计算电梯等候时间。 电梯 B 建 筑 风 格 建筑立面 B 建筑立面 A 1.通过建筑立面，建筑细部，材质以及色彩表 现出具有强烈风格特征的建筑形象。 2.注重建群体组合，创造与景观环境协调的街 景 建筑街景 B 建筑街景A 户 型 设 计 公共活 动区 B 起居室B 1. 起居室形状应方正，适宜家具布置 2. 户内交通线路应避免斜穿起居室。 3. 起居室

18、面积20-45 平方米，如有可能与餐厅分 开设置。 4. 起居室必须开放、明亮有较好的视野和景观。 起居室最好与阳台相连。 5. 结构梁偏向走道和次要房间，卧室内不露梁 角。 餐厅B 1.高标准住宅宜独立设置餐厅，或与厨房在一 起合设。 2.面积条件限制时可以与起居室合并设置。 3.餐 厅 与 厨 房 相 邻 设 置 。 餐 厅 开 间 不 小 于 2400mm 4.开向起居室的门不宜多并应集中开，以减少 交通干扰。留有适当的长墙面布置家具，墙 面直线长度应大于3 米 门厅B 如有可能尽量设置入户门厅，避免开门见厅。 精品 word，欢迎共阅8 家庭厅B 家庭成员内部活动空间，独立于起居室，位

19、于家 庭内部。 私密 休息 区 B 卧室B 1. 主卧室： 15-25，次卧室： 10-15。特殊 房间 2. 保证主卧室良好朝向。 3. 卧 室 形 状 应 方 正 ， 最 小 开 间 应 保 证 大 于 2400mm. 4. 卧室宜相对集中，并与卫生间临近布置。 5. 结构梁偏向走道和次要房间，卧室内不露梁 角。 书房B 1. 书房开间中线尺寸不应小于2400mm 2. 高档住宅在面积允许的情况下应单设书房，邻 近起居室、主卧室。或可与起居室合设，合设时 宜做空间分隔。 保姆房 B 面积： 4-6 ，独立的出入口和卫生间，与家庭 卧室分离。 辅助区B 卫生间B 1. 厨房卫生间室外管道安放

20、于隐蔽处，减少对立 面影响。 2. 洗浴空间与盥洗空间分隔，做到干湿分区，面 积允许可分两间设置。 3. 厨房卫生间装修尽量一次到位。 4. 预留强排燃气热水器排风管，如有可能燃气热 水器安装在生活阳台，热水关预埋。 5. 套内应预留洗衣机位置。卫生间应安排肥皂 盒、手纸盒、浴盆起身扶手、毛衣架、挂衣架、 镜箱等配件， 并留出洗衣机、 电吹风等电源插座。 6. 卫生间设排气扇，煤气表位置，煤气管走向， 热水器排风孔洞。 厨房B 1. 必须有防止厨房异味扩散措施 2. 按照操作流程合理布置洗涤池、案台、炉灶、 厨柜、 排油烟机、 排气扇。 并考虑冰箱、 微波炉、 消毒碗柜、洗碗机、电饭煲、电开水

21、器等位置， 及预留插座。 3. 厨房宜布置在户内近入口处，靠近餐厅。 阳台B 分成观景阳台和生活阳台，观景阳台宜宽大，突 出休闲功能，阳台小梁可采用反梁的形式。 贮藏空间、过道B 过道宽度能够保证搬运家具的要求。 建 筑 设 备 及 建筑给排水B 给水 C 给水管网采用复合铝塑管，保证水质 热水供应 C 热水器安于阳台时与卖热水管，高级住宅可考虑 集中热水供应。 生活污水 C 采用复合PVC管，减少管网锈蚀 电力电讯B 供电线路 B 线路和开关插座布置考虑家具和电器的位置, 以 精品 word，欢迎共阅9 建 筑 部 品 开关插座及人的行为尺度。 发电机组 C 高层设柴油发电机组 电话线路 B

22、 起居室、主卧室、书房、卫生间设电话接口 有线电视和宽频网络 B 起居室、主卧室、书房、设有线电视、宽频接口 火灾自动报警系统 C 高层建筑公共部分设置 供暖B 供暖B 1. 一般住宅散热器应明装；高级住宅散热器应暗 装或加防护罩。 2. 楼梯间及其它有冻结危险的场所，其散热器应 由独立的立、支管供暖，且不得装设调节阀。 3. 一般住宅供暖管道为明装，高级住宅管道宜暗 装。当管道暗装时应在墙内做沟槽以利伸缩 供暖B 供暖B 空调机位、外管线宜布置整齐并尽量隐蔽，空调 室外机注意立面效果，尽量安放于隐蔽处，并有 装饰栏杆或百叶遮挡。高档住宅可考虑使用集中 空调。空调室外机注意噪声干扰。 燃气B 燃气B 燃气接入口考虑厨房厨柜布置和灶具的位置。 建筑部品B 单元门、入户门、窗B 1. 分户门应满足消防、防盗的要求。 设望人孔镜、 防盗链。 2. 成本允许时，尽量采用彩色铝合金门窗。 3. 门窗要满足规定的隔声、防寒等性能要求 4. 窗型及分格应确保统一，满足一致的外立面 完整造型需要。 5、门窗尽量通透，不遮挡视线，有良好采光效 果。 6. 沿交通性道路的建筑朝道路一侧以及北方寒 冷地区窗采用双层玻璃。