《中牟项目市场调查报告与分析最终版要点.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中牟项目市场调查报告与分析最终版要点.pdf（19页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、雁鸣湖区域房地产市场现状调查与 中牟县项目分析报告 郑州森鑫置业有限公司 一、雁鸣湖区域房地产市场调查报告与分析 1、宏观经济环境趋于新常态，郑州仍处于“ 高速成长的青少年时代” 就目前公布的宏观经济数据来看，在全国经济增长下行压力的驱动下，郑州市宏观经济指标 增速趋缓， GDP 、社会消费品零售总额、固定资产投资、房地产投资总额等增速均出现不 同程度的放缓，但仍高于全国平均水平，尤其是房地产开发投资总额增速迅猛，2013 年增 速高达 32%，远高于全国19.8% 的平均增速。2014 年 1-11 月郑州市房地产开发总额累计 完成 1264 亿元，同比增长23.9% ，远高于同期全国11.
2、9% 的增速。 2、土地市场供销两旺，城市基础设施建设力度加大 土地供应： 2014 年土地供应量2005.27 公顷，较2013 年增加 30%，截止 11 月已基本完 成供应计划；其中住宅及商服用地占比下降，主要源于2013 年商服用地供应量较大，短期 内已基本满足城市商业潜量需求；但2014 年基础设施用地供应量增幅较大，是去年的3.6 倍，达 647 公顷，占比提至32 % ，其中重点保障的是郑州新区的土地供应，旨在支持新城 外部交通、内部路网、市政、环境等设施建设，促进功能组团开发，加快新城建设。 土地需求：截止到11 月，累计成交土地189 幅，共计664.4 万，与2013 年成
3、交 642.5 万相比，成交面积增长同比了3.4% 。上半年受楼市低迷以及开发商资金链紧张等影响， 开发商拿地较为谨慎，自11 月“ 央行 ” 发话降息之后，楼市与土地市场开始慢慢回暖。其中， 商住用地土地市场供需情况良好，2014 年 1-11 月份商住用地成交额达657 公顷，已超出 当年商住用地土地供应量。 3、商品住宅市场均价稳步上涨，发展前景向好 商品住宅市场供应：供应总体呈上升趋势，供略过于求，2014 年 1-11 总供求比约1.3，11 月新建商品住宅供应量激增，达到全年最大量，达133 万平米，供求比达1.8 。 商品住宅市场需求： 郑州市于2014 年 8 月 9 日宣布取
4、消限购政策，但对郑州楼市影响不大， 这主要源于郑州市住宅市场仍以刚需市场为主，解除限购冲击不大。在人口红利及刚需结构 的支撑下，加之经过连续的放松限购、限贷、降息等政策利好，2014 年郑州市一手住宅销 售价格保持一路走高的趋势，9 月份达到最高值8287 元/平米。 二手住宅市场：2014 年郑州市二手房成交量起伏较大，2014 年 1-11 月郑州市二手住宅累 计成交量达286 万平米，月成交量基本在25-30 万平米。成交均价经历了上半年的大幅攀 升后，下半年波动平缓，成交均价7000 元/平米左右。 4、2015 年楼市的预判 基于上述分析，土地市场方面，土地出让面积于2014 年有
5、30% 的增加，预计2015 年政府 会适当放缓出让土地节奏，其中基础设施建设用地占比预计仍将维持高位。 住宅市场方面，郑州房地产市场交投两旺，住宅物业领跑其他类型物业，预计2015 年住宅 市场仍将持续升温。 二、森鑫置业雁鸣湖项目概况分析 1、项目介绍 （1）项目概述： 项目位于郑开大道与雁鸣湖景观大道交叉口东500 米路北，位于新河南省政府向东9 公里的 位置，地处雁鸣湖组团。项目总占地1050 亩，共分三期开发，规划有别墅、花园洋房、小 高层以及高层， 其中住宅用地970 亩，商业用地80 亩。其中一期项目占地面积53394 （约 合 80.1 亩），建筑面积约17.5 万，规划 14
6、28 户，户型面积为84.81 125.95 不等。 由两栋 26 层高层、两栋30 层高层组成。分别是两梯三户、两梯四户，地下车位1:1 ，采用 Art Deco建筑风格。整体定位于满足首次置业、部分改善性需求以及投资房地产的客户。 （2）项目区位 地处雁鸣湖组团，北邻雁鸣湖风景区，南倚中央万亩公园、方特欢乐园、绿博园，西接郑州 未来省级行政中心白沙组团，项目周边规划有万平购物中心、中原历史博物馆，河南中 医院附属医院、区域中小学、幼儿园。 （3）项目规划 本项目总建筑面积175000 平方米，分地上11 栋高层住宅、沿街商业、幼儿园等，具体见项 目规划指标表。 项目规划指标表 序号指标名称
7、指数单位 1 规划用地面积53400.18 2 地上计容建筑面积175686.6 3 住宅建筑面积147715.00 4 商业建筑面积27971.6 5 建筑占地面积13667.3 6 建筑密度25.59% 7 容积率3.29 8 总户数1428 户 （4）项目交通及周边配套情况 城市主干道： 东西横向： 郑开大道、 郑汴物流大道、 新龙路、 农业路东沿线、 祭城路东沿线； 南北纵向：东五环、雁鸣湖景观大道（现S223）通达全城； 高速公路：京港澳高速、连霍高速、郑民高速公路快速纵横省内各个城市； 高铁：沿郑开大道10 分钟即可到达郑州东站，形成北京、上海、广州、西安等主要国内城 市 3 小时
8、生活圈； 地铁：规划建设中14 号线、 17 号线，快速切换城区； 郑汴轻轨：项目北侧即为郑汴轻轨大孟镇站、可实现郑州、开封城区双向20 分钟切换； 机场： 由京港澳高速及雁鸣湖景观大道可快速抵达新郑国际机场，轻松实现国内、 国际城市 的便捷出行。 教育配套：园区内配备幼儿园、小学、初中，雁鸣湖引入牛顿国际学校、伊顿国际学校等 景观配套：紧邻万亩中央公园、北靠雁鸣湖风景区及国家农业公园、贾鲁河景观带、3000 亩绿博园、方特欢乐世界等集生态、休闲和旅游于一体； 医疗配套：河南省中医院附属医院 三、项目公司介绍 郑州市森鑫置业有限公司成立于2014 年 4 月 ， 是根据中牟县人民政府与河南顺泰
9、达置业有限 公司签订的合村并城协议，专为雁鸣湖项目设立的房地产开发公司，注册资金人民币5000 万元。 公司倡导“品质铸造关怀，科技愉悦生活”的居住理念，以“开拓、创新、节能、环保”为建造 标准，博采众长，引进国际先进的建材、设施与技术，匠心独具，力求打造高效、节能、环保的 建筑方式与新型建筑。 公司现有郑开大道23 万的安置区域已全面启动，楼体工程已经完成30% ，位于雁鸣 湖组团高端住宅区域的1050 亩大盘即将启动，是公司进军高端住宅的标志性项目，精工细制， 打造完美宅邸，筑造幸福生活。 项目公司基本信息 目标公司郑州市森鑫置业有限公司 住所郑州市中牟县官渡镇党庄村 法定代表人张松锋 企
10、业类型有限责任公司 注册资本3,000 万元 实收资本3,000 万元 经营范围房地产开发与经营 三、中牟县内在售楼盘调查与统计报告 项目名称位置均价规模建筑类别目标客户定 位 主打特色与我项目距 离 星城国际西苑中牟县白沙镇商都大道与万三路交汇 处东南角 5000 元/平米400000平 米 高层（ 34 层）中高端收 入人群 打折优惠、生态宜 居 16.4km 恒通国际广场郑开大道与郑信路交汇处向东500m 路南（财专对面） 待售估 6500 元/ 平 米 76000平 米 高层高端收入 人群 投资地产16.4km 郑东春和景明中牟县商都大道与雁鸣街交汇处南 200 米 均价 5900 元
11、/平米150000平 米 小高层高端收入 人群 不限购、刚需房9.4km 雁鸣湖壹号中牟县中国雁鸣湖国家级生态文明示 范区 待定713262平 米 低层、板楼中高端收 入人群 不限购 ,生态宜居、 豪华社区 ,水景地产 11.7km 星城国际东苑中牟县白沙镇万三路与商都大街交汇 处东 150 米 均价 4800 元/平米1000000 平米 超高层、高 层、板楼 中高端收 入人群 不限购、生态宜居16.3km 东方润景中牟县商都路万三路交叉口向东2 公 里路南 均价 5300 元/平米63000平 米 高层、塔楼高端收入 人群 刚需房、打折优惠16.4km 壹号公园中牟县商都大道与新圃街交叉口
12、路南均价 5700 元/平米261804平 米 板塔结合、 板 楼、塔楼 高端收入 人群 不限购、打折优惠、 生态宜居 12.2km 帝华宏府中牟县商都路小学对面、人民医院东 侧 均价 4800 元/平米214500平 米 高层、板楼中高端收 入人群 打折优惠、水景地 产 14.9km 上东城郑东新区郑信路与郑开大道交叉口 （郑州幼师对面 均价 8750 元/平米400000平 米 高层、塔楼高端收入 人群 不限购、刚需房、 打折优惠 17.1km 格林上东中牟县商都大道与通惠路交汇处北 200 米 均价 7200 元/平米250000平 米 高层、小高 层、多层、板 塔结合、 板楼 高端收入
13、 人群 不限购、刚需房、 打折优惠、花园洋 房 18.9km 绿都褐石街区中牟县中牟新区文博路与占杨路交汇 处（中牟县人民医院南800 米 均价 5500 元/平米73333平 米 小高层、 板楼高端收入 人群 品牌开发商14.9km 天怡佳苑中牟县白沙镇商都大道与光阳路交汇 处向北 400 米路西 均价 6700 元/平米120000平 米 高层、小高 层、多层、板 塔结合 高端收入 人群 不限购、刚需房、 低总价 19km 世纪城中牟县青年路与建设路交叉口向东 50 米 均价 5300 元/平米170000平 米 高层、板楼高端收入 人群 不限购、刚需房8.4km 龙泽嘉园中牟县白沙镇通惠
14、路与青年路交汇处 东北角 均价 6800 元/平米100000平 米 高层、多层、 板楼 高端收入 人群 不限购、刚需房、 打折 17.8km 郑东鑫城美墅中牟县商都大街与万三路交叉口向东 200 米路北 均价 6000 元/平米100000平 米 小高层、多 层、板塔结合 高端收入 人群 打折优惠16.8km 东润朗郡中牟县商都大道与寿圣街交汇处（易 斯顿美术学院西侧） 均价 6250 元/平米243832平 米 高层、板楼、 塔楼 高端收入 人群 打折优惠、花园洋 房 13.1km 绿博半岛中牟县商都大道与万三路交叉口东 1000 米南 均价 6000 元/平米160000平 米 高层、小
15、高 层、 多层 ,板楼 高端收入 人群 不限购、改善住宅、 花园洋房 ,生态宜居 18.1km 东工企业家苑中牟县东风路与西环路交汇处西150 米路南 均价 5200 元/平米211675平 米 高层、小高 层、板楼 高端收入 人群 不限购10.2km 森林里中牟县商都大道与林东路交叉口均价 6300 元/平米77677平 米 小高层、 板楼高端收入 人群 打折优惠、生态宜 居 14.3km 东岸曦城中牟县郑汴路与通惠路交汇处均价 6850 元/平米155237平 米 高层、小高 层、多层、板 楼 高端收入 人群 不限购、刚需房、 婚房、打折优惠 20.1km 水岸鑫城六期 揽湖 商都大道与泰
16、安街交汇处（天鹅湖畔）待定450000平 米 高层、 小高层中高端收 入人群 生态宜居10.8km 亿弘锦园中牟县商都大道与牟州路交汇处南 100 米路西 均价 6000 元/平米62000平 米 小高层、板 楼、塔楼 高端收入 人群 教育地产、地铁沿 线、打折优惠 13.7km 晨胧华庭中牟县商都大道与文通路交汇处均价 5500 元/平米12 万平米高层 ,小高层、高端收入打折优惠 ,生态宜居7.9km 绿城百合花园中牟县清阳街与牟山路交叉口县政府 东北角 均价 10000元/平 米 170000平 米 建筑综合体、 小高层 高端收入 人群 不限购、花园洋房11.8km 绿城雁鸣湖玫 瑰园
17、中牟县雁鸣湖生态风景区（郑东新区 农业东路与地德街交汇处） 均价 1100 万元 / 套226700平 米 多层、低层、 板楼 高端收入 人群 打折优惠11.6km 东方观天下中牟县商都大道和广惠街交叉口西 50 米 均价 5300 元/平米30000平 米 高层、 板塔结 合 高端收入 人群 现房13.4km 恒泰华府中牟县新县城青阳街与迅达路交叉口 （行政服务大厅南500 米） 均价 5260 元/平米46000平 米 高层、小高 层、多层 高端收入 人群 不限购、打折优惠、 教育地产 8km 大一新生活中牟县商都大道与广惠街交汇处路南 100 米 均价 6300 元/平米300000平
18、米 高层、小高 层、 多层 ,板楼 高端收入 人群 不限购、刚需房,打 折优惠，教育地产 11.9km 森大郑东1 号中牟县郑开大道与雁鸣路交叉口向南 50 米路西 均价 19500元/平 米 61673平 米 类独栋别墅、 多层 高端收入 人群 养老地产、不限购、 改善住宅、旅游地 产、豪华社区 12.6km 总结：以上数据显示，目前中牟县在售楼盘大多在5000 元/ 平-7000元/ 平之间，根据项目具体的主打特色不同， 价格略有起伏。大部分为刚需房，面对的主要客户群体也都是中牟县当地的中低端收入群体为主，对我项目造成的 影响不大，仅供参考。 项目周边重点竞争区域楼盘调查与统计报告 项目名
19、称位置均价总建筑面积建筑类别主客户群体与郑州市距离与我项目距离 利海 *LOHAS 中牟县郑开大道 雁鸣湖国际假日 公园 暂 不 销 售 ， 估 11000 元/平左右 660000 平米小高层、低层、 板楼 郑州市内高端收 入人群 51.3km 10.5km 普罗旺世中城 中牟县郑开大道 与 223 省道交汇 处 暂 不 销 售 ， 估 13000 元/平 350 万平方米多层、小高层、 高层 郑州市内高端收 入人群 30km 1.2km 建业春天里 中牟县白沙镇郑 开大道与万三公 路交叉口北500 米路西 两房均价 7500/平 三房均价 8500/平 别墅 2.2 万-2.8 万 /平
20、140000 平方米联排别墅4 层， 高层 26-27 层 郑州市内高端收 入人群 20.1km 10.3km 名门紫园 郑开大道与人文 路 交 叉 口 向 南 1000 米（绿博园 东临） 平层 10000 元/平 米左右 别墅 22000 元/平 左右 560000 平方米560000 平方米郑州市内高端收 入人群 25.8km 11.5km 正商双湖湾 中牟县雁鸣湖景 观大道国家农业 公园西北500 米 高层均价4780 元 /平 洋房均价5300 元 /平 260000 平米高层、小高层、 多层 郑州市中牟县内 中高端收入人群 49km 11.7km 雅居乐国际花园 郑东新区郑开大 道
21、与康庄路交汇 处南（新联学院 对面） 均价 8600 元/平， 具体一房一价 275769 平方米板 楼 多 层小 高 层 高层 郑州市内中高端 收入人群 14.2km 16.5km 以上为区域内重点竞争楼盘信息，客户群体大部分都是郑州市内，高层均价大都在8000 元/ 平10000 元/ 平， 别墅均价大都在 20000元/ 平 28000 元/平不等；价格低高的楼盘， 除高档别墅外， 大多以生态宜居为主要特点， 地理位置优越， 具备较好的医疗、 教育等生活设施。 综上所述， 人们在满足基本居住环境的同时，更注重的是医疗、 教育等生活设施的完备情况。在我项目周边的几个重点竞争对象中，大多以生
22、态宜居、养老地产为主，而这些特点 为共有资源，不具备绝对的竞争力。 四、项目价格定位分析 五、项目盈利分析 房地产开发成本一般包括土地成本、前期费用、建安费用、工程管理费用、销售费用、财 务费用及相关税费等，成本构成比例因地域不同、企业管理水平而差异较大 根据以上数据， 本公司项目周边楼盘在售价格在8500元/ 平左右，属中牟县中 高水平，且能够满足人们所期望的较好的教育环境。目前来看，市场开发程度和 市场竞争性质还是很可观的。郑州市的商品房住宅建设近几年得到了迅速发展， 且投资前景也较理想。 尤其是郑东新区郑开大道两侧的楼盘通过该条交通枢纽网 络得到规模发展， 楼盘建设无论从开发规模、住宅品
23、位、公建配套等都是统筹规 划，注重大环境与小环境的协调、保护和营造生态环境， 为市民创造了优美的居 住条件、便捷的出入交通。同时各楼盘在大市场的影响下及自身的住宅品位格局， 带来了旺销的良好势态， 给开发商带来了丰厚的回报率和开发热情。该小区的定 位建议以高档品位、 中档价位和相对合理的物业管理费相结合，这样可以吸引更 多的人士前来购买，在时间上抢得主动权，一气呵成地完成整个楼盘的销售。项 目所处地理位置具有城郊结合、闹中取静、交通方便捷， 附近居住小区布点疏密 适中的特点， 本项目建筑符合中牟县规划要求，对合理调整土地使用结构有良好 的作用，开发商可带来经济效益和社会效益双赢业绩。因此，本项目的建设是必 要的。目前有意向团购的已覆盖教育、司法、国企、央企等多个行业机构单位， 故本公司项目具有较大的盈利空间。