房地产评估报告最终结果要点.pdf

《房地产评估报告最终结果要点.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产评估报告最终结果要点.pdf（22页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、1 房 地 产 估 价 报 告 项 目 名 称 ：银川市金凤区西苑小区住宅 委托方：张永军 估价方：银川万达房地产评估有限公司 估 价 人员： 吴建勇 12010246186 吴建超 12010246170 谢等弟 12010246177 王丽君 12010246157 卢晓倩 12010246166 马艳娟 12010246171 张亮 12010246153 估价作业日期：2013 年 1 月 1 日-2013年 1 月 3 日 估价报告编号：万达房估字2013 第 0435 号 2 目录 致 委 托 方 函 . 3 估 价 师 声 明 . 4 估 价的 假 设 和 限制 条 件 . 5

2、房 地 产 估 价 结 果 报 告 . 6 一 、 委 托 方 6 二 、 估 价 方 6 三 、 估 价 对 象 6 四、估价目的 . 6 五 、 估 价 时 点 6 六、价值定义 . 7 七、估价依据 . 7 八 、 估 价 原 则 8 九 、 估 价 方 法 8 十 、 估 价 结 果 8 十 一 、 估 价 作 业日 期 . 8 十 二 、 估 价 报 告应 用 的 有效 期 . 8 十 三 、 估 价 人 员 9 房 地 产 估 价 技 术 报 告 10 一 、 个 别 因 素 分析 . 10 二 、 区 域 因 素 分析 . 11 三 、 市 场 背 景 分析 . 11 四 、 最

3、 高 最 佳 使用 分 析 12 五 、 估 价 方 法 选用 . 12 六 、 估 价 测 算 过程 . 15 七 、 估 价 结 果 确定 . 18 附件 3 致 委 托 方 函 张永军先生： 承蒙委 托 ，我公 司于 2013 年 1 月 1 日 至 1 月 3 日，对 位于 银 川 市 金凤区 ， 建筑 面 积 为 83.13m 2 西苑小区 3 号楼 3 单元 301 室进 行 市 场 价格评 估 ，为您 出 售房屋 提供 参 考依据 。 估价人 员 根据估 价 目的，遵 照我 国相 关的 法律 、法规 和制度 ， 遵 循 估价 原 则 ，按 照 估 价程 序 ， 采用 科 学 合理

4、 的 估价 方 法 ，在 综 合 分 析影 响 房 地产 价 格 因素 的 基 础上 ， 对 该部 分 房地 产 在 估价 时 点 ( 基 准日 ) 的 客观合 理 价值 进 行 了评 定 估 算， 最 终确 定 估 价对 象 在 估 价时点 的 客观合 理 价值( 总 价值 ) 为人民 币 43.07 万元（大写 金额为肆拾叁万零七百圆人民币） 吴 建勇建 房 估 证 字 2005035号 4 估价的假设和限制条件 一、 本项 估价 的 假设条 件 1. 本 报 告在 评 估 过 程 中 ， 假 设 委 估 房 地 产 为 商 业 用 途 ， 在未 来 剩 余 使 用 年 限 内 不 改 变

5、 房 地 产 用 途 。 2. 假设 委 估 房地 产 产 权合 法 ， 没有 产 权 纠纷 。 3. 假设 委 估 房地 产 现 状满 足 所 采用 的 城 市规 划 、用 途 管制 和 限 制条 件 ， 另 有 说 明 的 除 外 。 二、 本项 估价 的 限制条 件 1. 本 报 告有 关 资 料 由 委 托 方 提 供 ， 未 对 资 料 的 真实 性 进 行 核 实 ， 如因 资 料 不 实 而 导 致 估价 失 实 、失 误 和 错 误 ， 责 任 不在 估 价 方 和 估 价 人员 。 2. 本 报 告仅 供 委 托 方 购 买 该 房 地 产 提 供 参 考 依 据 用 ， 不

6、 对其 他 用 途 负 责 。 3. 本 报 告未 考 虑 抵 押 、 担 保 、 出 租 等 他 项 权 利 对委 估 对 象 实 际 价 格的 影 响 。 4. 实 地 查勘 时 ， 对 房 屋 仅 进 行 一 般 性 察 看 ， 并 未进 行 结 构 性 测 试 ，不 可 能 确 定 其 内 部 缺 损 。 5. 本报 告 中 的建 筑 面 积按 房 屋所 有 权 证存 根 所 载 数 据 计 。 6. 未 经 本评 估 单 位 同 意 ， 评 估 报 告 的 全 部 或 任 何一 部 分 内 容 不 得 使用 其 他 与 本 次 项 目 无 关 的 任 何 公 开 文 件 、 通 告或

7、 报 告 中 ， 也 不 得 以 任 何 形 式 公 开 发 表 。 7. 房地 产 估 价报 告 备 查编 号 ： 万 达 房 估 字 2013第 0435 号 。 8. 本报 告 一 式 五 份 ， 四 份 提 交 委 托 方 ， 一 份留 存 评 估公 司 。 5 银川市金凤区西苑小区房地产估价结果报告 一、 委托 方 委托方：张永军 地址 : 银川市金凤区西苑小区3 号楼 3 单元 301 室 联系电话： 0951-28990983 二、 估价 方 机 构名 称 ： 银川 万 达 房地 产 评 估有 限 公 司 单 位住 址 ： 银川 市 怀 远路 号 18 号 法 定代 表 人 ：吴

8、 建 超 联 系电 话 ： 0951-28914073 三、 估价 对象 估价对象坐落于银川市金凤区西苑小区3 号楼 3 单元 301 室，为框架剪力墙 结构，总建筑面积为83.13 m 2 。本 次 评 估范 围 房 屋 具 备 天 然气 、 暖 气 、 水 、 电 等 生 活 设 施 。 估价对象建成于2000 年初，维护保养情况较好，成新率为87% 。该估价对象 所处住宅小区东至正源南街，南至黄河东路，西至丽园巷，北至祥安巷。该区域 的各种基础配套设施及生活服务设施较为齐全。 四、 估价 目的 为 出售 该 房 产提 供 价 格参 考 依 据。 五、 估价 时点 2013 年 1 月 1

9、 日。 6 六、 价值 定义 本 报 告 提供 的 价 格 是 估 价 对 象 在 估 价 期 日 、 在 本 报 告的 全部 限 制 条 件 下 、 银 川 市 房 地 产 市 场 自 由 开 放 、 完 全 竞 争状 态 下 的 公 开 市 场 价 值 。 所 谓 公 开 市 场 价 值 是 在 公 开 市 场 最 可 能 形 成 的 价 格 ；采 用 公 开 市场 价 值 标准 时 ， 要 求 评 估 的 客 观 合 理 价 值 应 是 公 开 市 场 价 值 。 委估房地产的价格定义为：建筑 物 为 框 架 剪 力 墙 结 构 ， 用 途 为 住 宅 ， 经 济 耐 用 年 限 为 7

10、0 年 ，已 使 用 12 年 ，尚 可 使 用 58 年；委 估 宗 地 法 定 使 用 年 限 为 50 年 ( 从 2000 年 11 月 到 2050 年 11 月 ) ，即 委 估 宗 地 剩 余 使 用 年 限 为 38 年 。按 房 地 产 收 益 的 稳 健 性 原 则 ， 该房 地 产 的 收 益 年 限 按 剩 余 使 用 年 限 38 年 计 的 市 场 价 格 。 七、 估价 依据 （一）行为依据 委托评估函 。 （二）法律法规依据 1. 中华人民共和国土地管理法。 2. 中华人民共和国城市房地产管理法。 3. 房地产估价规范 （GB T 50291 1999） 。 4

11、. 城镇土地估价规程(GB/T 18508-2001)。 5. 地方人民政府及有关部门颁布的法规文件。 （三）产权依据 房地产权证银房权证字第7894 号 （四）其他依据 (1) 评估约定书 (2) 估价人员实地勘查所获取的关于估价对象的现场资料; (3) 本公司掌握的有关资料。 7 八、估价原则 合 法 原 则公平 原 则 最 高 最 佳 使 用 原 则替代 原 则 需 求 与 供 应 原 则估价 时 点 原则 协 调 原 则 综 合 分 析 原 则 及 多 种 方 法 比 较 原 则 九、估价方法 估 价 人 员在 实 地 勘 察 的 基 础 上 ， 对 委 托 方 提 供 的 各 种资

12、料进 行 了 认 真 分 析 ， 根 据 估 价 期 日 委 估 房 地 产 用 途 、 估 价目 的 、 资 料 状 况 和 银 川 市 房 地 产 市 场 的 实 际 情 况 ， 决 定 采 用 市 场 比 较 法 和成 本 法 来 测 算 委 估 房 地 产 的 价 格 。 十、估价结果 通过 市 场 调 查 以 及 运 用 科 学 的 估 价 方 法， 最 后 得出 该 房 地 产 的 价 格 为 肆拾叁万零七百圆整 十一、估价作业日期 2013 年 1 月 1 日至 1 月 3 日 。 十二、估价报告应用的有效期 本 估价 报 告 有效 期 为 壹年 ，即从 2013 年 1 月 1

13、 日 至 2014 年 1 月 1 日 。 十三、估价人员 估 价师 签 名资 格证 书 号 吴 建 勇建 房 估 证 字 2005035号 银 川 万 达 房 地 产 评 估 有 限 公 司 二 一 三 年 一 月 三 日 银川市金凤区西苑小区房地产技术估价报告 一 、个别因素分析 1 估价对象四至 估价对象位于银川市金凤区正源南街260 号， 东至正源南街，南至黄河东路， 西至丽园巷，北至祥安巷。 2 估价对象概况 估价对象位于银川市金凤区西苑小区3 号 3 单元 301 室。 估价对象状况一览表 项目名称西苑小区 3 号 3 单元 301 室 项目位置银川市金凤区正源南街260 号 建筑

14、结构框架剪力墙 楼层6 土地使用权类型出让 土地使用权用途住宅 土地使用面积（ m2 ）83.13 共有情况单独所有 房屋所有权人与土地 使用权人 张永军 房屋性质商品房 规划用途住宅 二、区域因素分析 1 地理位置：估价对象位于银川市金凤区正源南街260号，东至正源南街，南至 黄河东路，西至丽园巷，北至祥安巷。 2 交通便捷度：估价对象向约东600 米为正源南街，周边公交线路有21 路、34 路、49 路、1 路、11路、18 路、105 路，道路通达性和便捷性较好。 3 公共配套设施：商务配套主要有中国工商行宁夏分行、宁夏银行西城支行等。 生活配套设施如购物场所、 邮电局、饭店等较齐全，

15、周边公共配套设施基本满足 商务活动和日常生活的需要。 4 周边环境： 综合商场： 双宝菜篮子丽园店、 新华百货超级购物广场、 新华百货良田购物中心 医 院：宁夏残疾人康复中心、宁夏人民医院分院、新协和医院、宁夏眼科医院 邮 局：中国邮政凤凰南街邮政所、北塔邮政所 银 行：中国工商银行宁夏分行、宁夏银行西城支行、建行西桥支行 公 园：银川市中山公园 学 校：宁夏北斗星外国语学校、金凤区第六小学、银川唐徕回中 宾馆酒店：凯元宾馆、国安宾馆 娱乐餐饮：红兜兜串串香丽园店、天威保龄中心 5 基础设施状况：估价对象位于银川市市中心，市政基础设施齐全，区域土地的 水、电、气、暖、通信、宽带等官网均已接通。

16、 三、市场背景分析 1 总体市场状况分析 在限购、限贷和加大保障性住房建设等一系列政策措施的作用下，银川市商 品住房价格涨幅逐步趋缓，房地产投资和住房消费逐步趋于理性。 （1）从区域发展环境看，一方面，银川是宁蒙陕甘毗邻地区500 公里范围内的 区域性中心城市，辐射带动作用较强；另一方面，随着“两个最适宜”城市的全 面建成，城市化进程加快， 城市功能的进一步完善和城市品位的提升，会吸引周 边地区更多的人到银川投资、置业、居住。 （2）从经济社会发展趋势看， 预计 2015 年银川市总人口达到220 万，其中非农 业人口 160 万，城市化率“十二五”末达到73% 左右，年均增长1.5 个百分点

17、， 城市人口的不断增加， 城市规模的扩张， 必然导致银川市住宅供应及住房需求持 续增长。 （3）从住宅产业自身发展看，银川市房地产市场与经济发达城市相比还有较大 的发展空间，在西北省会城市中处于中等水平， 房地产投资、需求将会较快增长。 房地产作为保值增值的首选投资理财产品，已经逐步被老百姓所认可， 而住宅投 资又是房地产投资中最易操作、 最为平稳的产品， 因此未来对住宅的投资性需求 也将逐步增长。 综合近年来银川市住宅市场供需、 价格情况，参照国内一线城市的发展经验， 以及住宅市场发展的一般规律，可以初步判断， 在国家宏观经济政策调控下，银 川市住宅价格总体保持基本稳定态势。随着房地产市场调

18、控力度的不断加大，限 价房、经济适用住房等保障性住房以及小户型普通商品住房的大量上市销售，既 增加了住房供应数量， 也稳定了居民对住房价格的预期；在房价涨幅低于城镇居 民收入增长幅度的条件下， 有购房能力的中等收入群体的房价收入比可保持目前 水平， 甚至会有所降低，同时伴随着住房困难的中低收入家庭逐步实现应保尽保， 即使高收入群体的房价收入比有所提高，总体房价收入比仍相对保持在一个稳定 的水平，甚至会有所降低。 2 西苑小区基本状况分析 估价对象西苑小区位于银川市金凤区正源南街260 号，交通便利，可乘坐 21 路、34 路、49 路、1 路、11 路、18 路、105 路到达；宁夏北斗星外国

19、语学校、 金凤区第六小学、银川唐徕回中毗邻此处，学区完善；周边综合商场，公交，医 院，银行，邮政所等生活周边设施齐全，出行和生活较为便利，小区布局合理， 不同楼层采光效果均良好， 最大程度的做到小区绿化面积合理，环境优雅， 生活 便利，物业管理优秀，治安良好。 西苑小区价格走向 西苑小区租房价格 四、最高最佳使用分析 委估房地产位于银川市金凤区区，周围多为商铺、企业，配套设施齐全，交 通便捷 , 人流量大。委估房地产同时位于技术开发区东侧，现作住宅用，这和规 划的使用状况一致。 根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现 状用途为最高最佳使用。 五、估价方法选用 根据中华人民共和国国

20、家标准 房地产估价规范 (GB/T50291-1999) ，常用 的房地产估价方法有收益还原法，市场比较法，假设开发法，成本法等，估价方 法的选择应按照房地产价格评估技术规范，根据各种方法的适用范围， 结合估价 对象的具体特点以及估价目的进行。在此评估中， 考虑到估价对象为住宅的实际 情况，选用市场比较法，成本法作为本次评估的基本方法。 1 由于西苑小区在金凤区，象估价对象这种普通住宅比较案例较多，所以采用市 场比较法进行测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价值。市场比较法是将 估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地 产的成交价格做适应的修正，以此估算估价对象

21、的客观合理价格或价值的方法。 由于估价对象为住宅用地， 是一种比较常见的物业类型，可采用市场比较法。 根 据替代原理， 在同一供求范围内的类似地区，选取在较近时期内发生的、 相同用 途物业的交易案例进行市场比较、修正，可求取估价对象的比准价格。 根据银川 市人民政府文件， 可通过对该地段上的住宅基准地价进行个别条件系数修正，求 出估价对象的基准地价修正价格。 2 由于本次估价对象为住宅，用途为自住，因此本报告采用成本法测算估价对象 作为一般商品房的房地产市场价格。 成本法是指求取估价对象在估价时点的重置 价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 3 本报告采用市场

22、比较法和成本法两种方法，从不同角度反映了估价对象的房地 产价值。 4 综合分析以上两种方法测算的房地产价值，采用加权平均法求出土地的最终地 价结果。 六、估价测算过程 市场比较法 采 用市场比法一般选取 同一供 需 圈内，近似委估房地产档次市场价 格进行比较，根据估价人员对银川 市 金凤区 房地产市场的了解，分别选 取如下可比实例： 1. 确定比较因素 实例 比较项目 待估房产 （西苑小区） 紫园小区绿园小区夏盛小区 坐落位置金凤区正源南街金凤区郑源南街正源南街绿园 巷 金凤区郑源南街 交易时间2002/3 2005/11 2007/5 2004/11 用途商业商业商业商业 交易情况正常正常正

23、常正常 交易方式出让提供依据出让出让出让 区 域 因 素 中心职能总 数 2 2 2 2 基础设施状 况 较好较好较好一般 公交流量较好较好较好较好 人流量较好较好较好较好 商业繁华程 度 一般一般一般一般 区域交通管 制 一般一般一般一般 个 别 因 素 附近公交情 况 较好很好较好较好 临街宽度 （m） 8 10 6 6 面积（ m2）83.13 85 89 82 房屋形状长方形长方形长方形长方形 停车状况一般一般一般一般 2. 确定比较因素系数见下表 项目 比较因素 待估房产 紫园小区绿园小区夏盛小区 交易时间100 100 102 99 交易情况100 100 100 100 区 域

24、因 素 中心职能 总数 100 100 100 100 基础设施 状况 100 100 100 98 公交流量100 100 100 100 人流量100 100 100 100 商业繁华 程度 100 100 100 100 区域交通 管制 100 100 100 100 个 别 因 素 附近公交 情况 100 100 100 100 临街宽度100 103 98 98 房屋形状100 100 100 100 停车状况100 100 100 100 3. 比准价格确定 项目 比较因素 紫园小区绿园小区夏盛小区 房地产价格 （元 /m 2） 5529 5332 4999 交易时间100/100

25、 100/102 100/99 交易情况100/100 100/100 100/100 区 域 因 素 中心职 能总数 100/100 100/100 100/100 基础设 施状况 100/100 100/100 100/99 公交流 量 100/100 100/100 100/100 人流量100/100 100/100 100/100 商业繁 华程度 100/100 100/100 100/100 区域交 通管制 100/100 100/100 100/100 个 别 因 素 附近公 交情况 100/100 100/100 100/100 临街宽 度 100/103 100/98 100

26、/98 房屋形 状 100/100 100/100 100/100 停车状 况 100/100 100/100 100/100 比准价格5367 5329 5201 根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，则： （ 536753295201） 3=5299 元/m 2 ( 二) 成本法 1 成本法的基本公式 房地产价值 =重新构建价格 - 折旧 新开发的房地产价值 =土地取得成本 +开发成本 +管理费用 +销售费用 +销售税费 +投资利息 +开发利润 2 估价过程 假设估价对象的市场价值为 V 土地取得费 =土地购置费 +土地税 =900 x (1+3%)=927 开发费 =建筑费 +转业

27、费 =2419.28 x (1+8) = 2612.82元 投 资 利 息 =900 （ 1 3 ） （ 1+6.15%） 2-1+2612.82 60%(1+6.15%) 1.5 -1 +2612.82 40%(1+6.15%) 0.5-1 = 293.52 销售税费 =房地产市场价值 6%=6%V 管理费用 =房地产市场价值的x5.5%=5.5%V 利润=（土地取得费 +开发费） 20% =900（1+3% ）+2612.82 20% =707.96 市场价格 = 土地取得 +开发费用 +投资利息 +销售税费 +利润+管理费用 V =927+2612.82+293.52+6%V+5.5%V

28、+707.96 即 V=5131.42 折旧价格 =市场价格x1.2%=1.2%V=61.56 最后 V=5131.42-61.56=5069.86元/ 七、 估价结果确定 采用市场比较法和收益法测算的结果如下： 市场比较法总价=44.05 万元单价=5299 元 /m 2 成本法总价=42.095 万元单价=5069.86 元/ 上述两种方法从不同角度反映了估价对象的房地产价值，因此，本报告利用 简单算术平均法取得最终结果： 总价 43.07 万元 （大写金额为肆拾叁万零七百圆人民币） 单价 5184.43 元/ 银川万达房地产评估有限公司 2013年 1 月 3 日 附件 1、估价对象区域

29、位置示意图。 2、估价对象现状利用照片复印件。 3、选取得比较实例的照片复印件。 4、估价对象实地勘察表。 1、估价对象区域位置示意图 2、估价对象现状利用照片复印件 目前作为住宅 3、选取的比较实例的照片复印件 绿园小区 夏盛小区 紫园小区 4、估价对象实地勘察表 房 屋 坐 落 金凤区正源南街 260 号 房屋所有 权 人 张永军房屋所有权 证号 土 地 证 号 使 用 权 类型 私有土地面积 土地使用权终止 日期 土地形状矩形房屋登记 用 途 住宅建筑面积83.13 建筑结构：框架剪力墙 标的所在楼层/总楼层： 3 / 6 层 使 用 状 况 自用空置出租层高 (米)：3 成新率： 70

30、% 现 状 用 途 住宅办公商 铺 户 型 结 构 2 房2 厅1 厨1 卫1 阳 建 成 时 间 ： 2000 年 朝向： 南 使 用 状 况 完好基本完好一般损坏严重损坏危房评估目的：出售 维 修 保 养 良好一般较 差 通 风 采 光 良好一般较差 物管类型： 小区大院 单体楼封闭半封 闭开放 公 交 线 路 有无共条线路步行2 分钟 地 铁 站 有 无 步行至该地铁站口约分钟 步行至汽 车站 2 分钟 景观 公园 小区园景望江人工湖山球场 泳池无 小区配套： 物 业 设 施及 管理 电 梯 部客梯货梯每层户 无 完好基本完好一般损坏严 重损坏 房屋间 距 车位 比重 临街状 况 使用

31、状况 水 电 明敷 暗敷无 完好基本完好一般损坏严 重损坏 通讯 电话 有线电视 网络 完好 管道煤 气 有无 消 防 消防栓自动喷淋烟感报警 无 完好基本完好一般损坏严 重损坏 物业管 理 防盗门自动对讲系统可视 对讲系统 小区监视系统 24 小时保安无 保安 物业收费：每平方元 周 边 配 套 商场 幼儿园 学校 医院 邮局 银行 菜市场 超市 公园体育设施 酒店 娱 乐休闲 物 业 外 墙 铁栏杆 装修档 次 毛坯 简装精装 楼梯间、 门厅、 大 堂 地 面 ： 地 砖墙 面 ：墙 纸顶 棚 ： 无 其他： 公 共 通 道 地 面 ： 地 砖墙 面 ：墙 纸顶 棚 ： 无 其他： 内 部

32、 装 修 基本状况 使用现状 客 餐 厅 地 面 地砖 完好基本完好一般损坏 严重损坏 墙 面 墙纸 完好基本完好一般损坏 严重损坏 顶 棚 无 完好基本完好一般损坏 严重损坏 门实木套装门 完好基本完好一般损坏 严重损坏 窗塑钢窗 完好基本完好一般损坏 严重损坏 柜 体 复合木柜 完好基本完好一般损坏 严重损坏 房 间 地 面 地砖 完好基本完好一般损坏 严重损坏 墙 面 墙纸 完好基本完好一般损坏 严重损坏 顶 棚 无 完好基本完好一般损坏 严重损坏 门实木套装门 完好基本完好一般损坏 严重损坏 窗塑钢窗 完好基本完好一般损坏 严重损坏 厨 房 地 面 地砖 完好基本完好一般损坏 严重损坏

33、 墙 面 瓷砖 完好基本完好一般损坏 严重损坏 顶 棚 无 完好基本完好一般损坏 严重损坏 其 他 完好基本完好一般损坏 严重损坏 主 次 卫 生 间 地 面 地砖 完好基本完好一般损坏 严重损坏 墙 面 瓷砖 完好基本完好一般损坏 严重损坏 顶 棚 复合材料 完好基本完好一般损坏 严重损坏 其他 外阳台1 个内阳台 个 附属物： 完好基本完好一般损坏 严重损坏 法 定 优 先 受 偿 款 拖欠建设工程款元拖欠土地出让金元拖欠报建费 元 拖欠税费元已抵押担保的债权数额元其它法定优 先受偿款元 备注 在查看表背面绘制现场平面草图及记载市场案例调查情况，表内未涉及到的内容可在表的背 面加以详细记录。此表必须归入报告档 案内。 产权人 (签字 )：领看人 (签字 )： 第三方证人 (签字 )： 查看人 (签字 )：估价师 (签字 )：