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1、1 第一章基本概况 1.1 公司名称、法定地址和经营范围 （1）公司名称 山东 xxxx 房地产有限公司 （2）法定地址 xxxx 县经济开发区会仙二路西首路北 （3）注册资金： 3500 万元 （4）法定代表： XXX 职务：经理 国籍：中国 经营范围：主要从事房地产开发、基础设施建设、，销售建 材、物业管理、信息咨询服务等。 山东 xxxx 房地产有限公司xxxx 经济开发区投资的有限责任 公司。该公司目前共有员工11人，其中持有岗位资格证书的项目 管理人员 10 人（包括建筑、结构、经济、财会、房地产、电气等 专业），其中高级职称2 人，中级职称 8 人，注册资金 3500 万元。 该公
2、司自成立以来，不断加强和完善企业内部管理，积极致 力于专业人才培训的基础上，紧紧抓住该县开发区快速发展、聚 集产业较多、人口彭涨迅猛的良好机遇，在开发建设中努力打造 精品工程，树立了开达房地产有限公司的良好形象。开达房地产 在进行充分的市场调研的基础上，于2005 年 1月获得了xxxx 开 发区住宅功能区内300 亩国有土地的使用权，用于清新住宅小区 项目的开发和建设。 2 1.2 可行性研究编制单位 编制单位：山东省城乡规划设计研究院 工程咨询资格等级：甲级 证书编号：工咨甲0030013 发证机关：中华人民共和国国家发展计划委员会 1.3 可行性研究的依据和范围 1.3.1 可行性研究的
3、依据 （1）山东 xxxx 房地产有限公司关于本项目的委托书 （2）xxxx 经济开发区总体规划及详细规划 （3）国家相关的法律法规 （4）国家相关的技术规范和标准 （5）委托方提供的基础资料 1.3.2 可行性研究的范围 （1）项目背景及建设的必要性 （2）市场需求与建设规模 （3）场址选择及建设条件 （4）设计方案 （5）环境保护及节能 （6）企业法人与物业管理 （7）项目实施进度安排 （8）投资估算和资金措施 （9）效益分析 1.4 研究结论 该公司拟在xxxx 经济开发区住宅功能区，新建“清新” 住宅 3 小区一处，总建筑面积180200 平方米，其中，住宅面积165330 平方米，车
4、库8000 平方米，公用配套面积6870 平方米。 项目总投资16684.75 万元，该公司自筹资金6884.75 万元， 其余的 9800 万元可申请该项目贷款解决。 建成后的“清新”住宅小区将是一个布局合理、设施完善、 使用方便、高品位、高起点的既有现代化气息，又有古朴风格的 花园式、智能化的“最适合居住小区”。可向社会出售1090 套商 品楼房，规格为80 平方米、 120 平方米、 140 平方米、 160 平方 米，共计建筑面积165330 平方米，按每平方米平均1380 元售出 计算，可实现销售收入22815.54 万元，车库按每平方米平均1000 元售出计算，可实现销售收入800
5、 万元，共计实现销售收入 23615.54 万元，利税5655.55 万元，其中利润 3789.22 元，投资利税 率为 33.90 ，投资利润率为 22.71 。 该项目建成后，除满足和改善广大居民的住房需求外，还将 对促进国家房改政策的落实，加快推进城市化进程，起到积极的 推动作用，因此，本项目的建设是必要的、可行的。 1.5 主要技术经济指标 4 本项目主要技术经济指标见下表： 表 11 主要技术经济指标 序号项目单位数量 一 建筑规模 1 建筑面积平方米 150200 其中：住宅平方米 135330 车库平方米 8000 配套公共建筑平方米 6870 2 住宅套数套 1090 3 总居
6、住人口人 3815 二 项目占地面积万平方米 20 三 建筑容积率 0.82 四 小区绿化面积万平方米 4.5 五 绿化率 47 六 建筑密度 16.83 第二章项目的背景理由及建设的必要性 5 2.1 项目背景 山东省委政府于2001 年出台了关于加快城市化进程的意 见 ，准备采取宽松政策，用10 年的时间，有计划、有步骤的把 一批有条件的小城市发为中等城市。借此机遇， xxxx 县提出了全 县城镇建设工作意见，决定于 2002 年，全县城镇建设工作要围绕 加速推进城市化进程的总体目标，以全国乡村城市化试点市建设 为契机，坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理的原则，尽 快膨胀城区规模，进一
7、步加快城镇基础设施建设步伐。2004 年的 工作重点一是加快城南新区新建工程建设，同时加快城东开发区 区的建设。 其总的指导思想是：以邓小平理论为指导，解放思想， 更新观念， 遵循城市化发展的客观规律，密切联系 xxxx 实际， 科 学规划，精确定位，积极推进，坚持城市化与国际化、工业化、 市场化、 现代化、 农业产业化相结合，促进人口向住宅小区集中、 产业向园区集中，尽快膨胀和发展城南新区和开发区的建设，加 快中心镇、中心村的发展步伐，适当控制一般镇、村发展，促使 其向城区及中心镇、村转移，切实提高城市化水平，充分发挥城 市在经济和社会发展中的带动作用。 2004 年，xxxx 县城镇规划工
8、作将以突出“以人为本、 创建精 品”为原则，坚持统筹兼顾、协调发展，努力推进城市现代化和 乡村城市化步伐。按照中心聚集、点轴拓展的基本思路，科学调 整城区规划控制范围，扩大城区面积， 围绕规划区域的扩大调整， 深化城镇户籍制度改革，制定积极的户籍管理政策，广泛吸收农 村人口向城镇转移，逐步实行城乡户口一体化管理，促进企业新 6 老二区及工业园区的人口尽快膨胀，争取十五期间人口达到30 万以上。 随着xxxx 县城镇人口的不断增加，特别是开发区近几年的 跨跃式发展，人口高度聚集，给住宅开发业带来了大好机遇。为 适应开发区发展的新形势，满足人们对改善居住条件的迫切需求， 根据开发区总体规划和各功能
9、区详细规划进行住宅建设显得尤其 重要，十五期间， xxxx 县住宅建设坚持新区开发与旧城改造并举， 统一规划，突出特色、有序开发的原则，加快城镇住宅建设。一 是总量控制。县府对房地产，特别是土地进行一级控制，统一计 划、统一规划、 统一拆迁和建设， 坚决制止了乱开发和零星开发， 争取“十五”末旧城改造结束，同时加大城南新区和开发区的开 发力度。二是突出特色，不论是旧城改造，还是新区建设，都讲 究风格，突出特色，体现现代气息，在住宅的结构布局、色调搭 配、外部环境等方面有所创新，既为居民创造良好的居住条件， 又达到美化城市的目的。三是搞好配套设施建设。要充分考虑居 民的多方面需求，搞好文化娱乐、
10、公共绿地、教育卫生、安全保 卫等设计，不断提高住宅小区的档次。尤其是开发区的特殊的地 理位臵和产业结构，对开发区内的住宅开发提出了更高的要求， 要按照大空间，大绿地的高标准要求对区内住宅小区进行综合开 发建设，合理搞好配套公建、道路等基础设施建设。 2.2 项目提出的理由 邹县经济开发区位于xxxx 县城区东缘，规划面积23 平方公 里，地处鲁中地区交通科技开发中心。济青高速公路、省道寿济 路、庆淄路穿区而过，西距济南国际机场45 公里，东距青岛港 250 公里， 南距胶济铁路周村站10 公里， 直达区内的铁路货运专 线已开工建设，地理位臵和交通条件非常优越，具有强劲的发展 7 潜力。特别是县
11、委、县府提出“奋战两年，实现国民生产总值过 百亿”及“两个率先、两个跨入”的奋斗目标后，全县上下想发 展、议发展，求大发展、快发展的良好氛围更加深厚。开发区作 为经济发展的“特区”和新的经济增长点，其建设步伐和城市化 进程明显加快。 xxxx 经济开发区自建立以来，按照高起点规划、 高标准建设、 高速度发展、高效能服务的原则，积极推进工业兴区及可持续发 展战略的实施。依托山东创业集团、齐星集团、粮食集团等大企 业规划建设了总投资达120 亿元、 占地面积近8000 亩的四大工业 园，即邹魏第一纺织工业园、邹魏第二纺织工业园、铝业科技园 和生物科技园。正在规划实施的中芬齐星工业园总投资20 亿欧
12、 元，计划 3 年全部建成投产， 主要包括中芬齐星发电、氧化铝粉、 电解铜、电解镍、中芬齐星大厦等建设项目，目前规划设计已全 部完成。 目前，开发区现有各类企业89 家，引进项目 116 个，在 建项目 72 个，计划投资总额440 亿元。其中，中外合资项目14 个，计划投资310 亿元， 2007 年底将全部建成投产。这些项目投 产达产后，年新增工业产值685 亿元，利税100 亿元。 开发区的建设作为全县经济和社会事业发展的头等大事摆 到了极其重要的位臵。面对开发区工业建设项目的急剧增加和建 设规模的迅速膨胀，人口大量涌入，而开发区内的住宅、文化娱 乐、商贸等功能区配套极不健全，三产业严重
13、滞后的问题日渐突 出，现有的系统性也不强，档次也不高，布局也不尽合理，居民 的安臵存在一定困难，大大挫伤了他们在开发区建功立业的积极 性，这与开发区大招商、大发展的形势极不相适应，严重制约着 开发区的对外形象，同时也影响了招商引资工作的开展和在建几 大工业园的建设发展，在很大程度上阻碍了整个开发区建设规模 8 的膨胀速度和发展进程。 2.3 项目建设的必要性 一、符合国家产业政策和发展规划要求 中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲 要中提出：“，发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装 饰业，。” “加强城镇基础设施建设，健全城镇居住、公共服 务和社会服务等功能” 。 国家计划委员会
14、2000 年 7 月 27 日发布的“当前国家重点鼓 励发展的产业、产品和技术目录”第二十六条“城市基础设施及 房地产”中将“经济适用商品住宅”列为当前国家重点鼓励发展 的产业。 山东省国民经济和社会发展第九个五年计划及2010 年远 景目标纲要中提出“城乡居民的衣、食、住、行在数量和质量 上有较大提高， 城镇居民人均住房面积达到11 平方米左右， 农民 人均住房面积稳定在20 平方米，居住条件有明显改善”。在纲 要关于经济和社会发展的重点中提出“调整房地产适当控制高 档别墅、写字楼的建设，把居民住宅作为房地产开发的重点，高 档、平价、微利住宅相结合，加快住宅商品化步伐，形成房地产 开发、使用
15、、流通、增值的良性循环”。 山东省国民经济和社会发展第十个五年计划纲要中提出： “，重点发展经济适用房，稳步发展面向高收入家庭的商品 房，搞好危旧住房改造，着力解决好中低收入居民的住宅问题”。 “进一步改善居住条件， 使城镇居民平均每户拥有一套设施齐备， 居住环境舒适的住房，”。 9 自 1979 年，中国的人居工程建设开始进入持续发展时期。 1979 年至 1985 年的十六年中，全国住宅建设投资11397 亿元， 建成住宅25.5 亿平方米，仅“八五”期间，就完成投资8416 亿 元，建成住宅10.3 亿平方米；城镇居民人均居住面积从1978 年 的 3.6 平方米增加到1995 年的 7
16、.8 平方米；这个事实充分说明了 改善居民住房条件是中国政府与人民共同关心的头等大事。经过 十几年的努力，城镇居民的住房条件取得了显著改善，但仍有相 当比例的拥挤户及大于13 岁的异性少年同室或多代同室的不方 便户。 有 19 个省、市、自治区城市人均住房面积低于全国平均水 平，城市中还有4000 万平方米危险住房需改造，住房成套率还较 低。为此，建设部以建计1996第 413 号文制订了城市住宅建设 与房地产业“九五”计划与2010 年“远景目标” ，即“九五”计 划（ 19962000 年）要求：城镇（非农业人口）人均居住面积， 到 2000 年达到 9 平方米，人均住房使用面积12 平方
17、米，解决人 均居住面积在6 平方米以下城镇家庭的住房困难，重点解决人均 居住面积在4平方米以下的住房困难户的住房问题。建设住宅 12 亿平方米， 平均每年建设住宅2.4 亿平方米。 改造现有使用 功能不全的住房和简陋住房，使住房成套率达到70以上。 提高 住宅建设质量， 住宅建筑工程一次合格率达到95以上， 优良品 率达到 30以上。 在“人居”问题上，我国在提高人均面积标准的同时，着手 开展提高居住质量标准工作，自1989 年以来建设部在56 个城市 展开 66 个试点小区， 其中 23 个小区已交付使用，为一些自 1994 年开始在 11 个省、市抓了60 个省级试点小区，使我国“人居”
18、10 工程达到国际中上等水准。 二、符合现代人居工程发展方向 “安居乐业”自古就是人类追求的一个伟大社会理想，为使 住房问题引起各国政府的关注，1976 年联合国在温哥华召开了第 一次人类居住大会。进入二十世纪九十年代以后，联合国又相继 于 1992 年召开了“环境与发展”全球首脑会议，1996 年召开了 “社会发展”全球首脑会议。同年又在土耳伊期坦布尔召开了联 合国第二次人类住区大会（简称“人居二”） ，会议通过了伊斯 坦布尔宣言及人居议程 ，提出了“人人皆有适宜之住房”和 “城市化世界中人类住区可持续发展”的庄严任务，其全球行动 计划要求各国政府承担落实人居议程的主要责任，并强调城 市在落
19、实人居议程中起到重要作用，继联大专题会后，1996 年 7 月国际建协在巴塞罗纳召开第十九届大会，主题是现在与 未来城市中的建筑学 。 会议集中探讨和展示五个分题。“人居” 分题着重提出了低造价住宅，适应高层人士需要的高档标准住宅， “另种构造”和“以部件来决定居住的住宅”等当今世界、现代 “人居” 待研究的课题。 我国原国务院副总理邹家华在“人居二” 高级特别会议上发言提出“居住条件的改善是人类文明进步的最 重要的标志”。 第三章市场需求与建设规模 11 3.1 市场需求分析 我国经济于1996 年成功的实现了“软着陆” 。作为国民经济 重要行业的房地产业在上轮经济周期一度出现“过热”，经过
20、国家 强有力的宏观调控措施，已回到了正常发展的区间。我国房地产 业仍处在调整、消化和稳健发展的阶段。 1房地产市场进一步趋向合理性。1996 年全国完成房地产 开发投资3427 亿元，占全社会固定资产投资的13.7%,1997 年全 国完成房地产开发投资约2000 亿元， 1998 年全国完成房地产开 发投资约 3614.23亿元，1999年全国完成房地产投资4103.2 亿元。 1998 年全国商品房竣工面积为17566.6 万平方米， 1999 年全国商 品房竣工面积约21410.8 万平方米。这表明，由于房地产市场日 趋完善和宏观调控的引导，房地产市场发展逐步趋于理性化，出 现了良性的自
21、我调节。 2市场销售有所好转。1997 年 110 月份商品房销售形势 较好，商品房销售额为712.24 亿元，比上年同期增长31.29%,商 品房销售面积3510.46 万平方米，比上年同期增长13.28%.1998 年以后，由于深化住房改革，一次性福利房的购买，进一步促进 了房地产开发的小高潮。 我国 1999 年住宅商品房竣工面积比1998 年同期增长22，商品房投资额比1998 年投资额增加了13.5%。 据国家信息中心统计，2001 年我国商品房施工面积和竣工面 积增速明显快于2000 年平均水平，我国的房地产业将会成为驱动 消费的新的经济增长点。 3商品住宅房已成为房地产开发的重点
22、。国务院发出关于进 12 一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知，要求1998 年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。停 止住房实物分配后，新建商品住宅房原则上只售不租，为些，国 家加大了住房建设贷款计划规模，下达了三批商品住宅房建设贷 款计划， 总投资 1703 亿元， 银行贷款 711 亿元，并且扩大个人住 房贷款发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷 款。取消对个人住房贷款规模限制，以稳步推进住房商品化、社 会化，逐步建立适应我国国情的城镇住房新制度，以满足城镇居 民日益增长的住房需要。1998 年国家下达经济适用房建设计划为 2.1 亿平方米， 199
23、9 年达 2.4 亿平方米。 1999 年下半年山东省建 委已决定采取优惠政策，降低建设成本，提高居民的购房能力， 并将已经竣工的近1000 万平方米的商品住宅房投入市场。xxxx 县 2000 年前尚未完全执行与商品住宅房建设相关的优惠政策，故 前几年此类住房开发规模不大，增长速度缓慢。为此xxxx 县委、 县政府非常重视，并于近几年批准了多个居民小区，其中包括山 东 xxxx 房地产有限公司开发的樱花和安康小区。综上分析， 在国 家政策的支持下，商品住宅房已成为我国房地产业开发建设的重 点。 3.2 xxxx 县城及开发区房地产市场分析 xxxx 县住房改革已全面结束,靠国家福利分房的时代
24、已经过 去，随着人民生活水平的不断提高，也相应带动了房地产业的迅 速发展， 自 1997 年以来， 部分房地产公司已开始投资运营。xxxx 县目前年需求商品房20 万平方米以上， 并且年需求量还会成倍增 长，而近二年全县几家房地产开发公司年开发量不足10 万平方 13 米，尤其是开发区内，一大批大项目集中入住，仅山东创业集团 第一、第二、第三工业园的建设和陆续投产，就吸纳了大量的就 业人员和外来务工人员，目前，区内常住人口已达7 万余人，两 年内将迅速彭涨到15 万人，在加之失地农民对住房的需求，致使 住宅房市场供求矛盾更加突出，现有住房远远不能满足群众日益 增长的住房要求，随之而来的住房抢购
25、高峰已近在眼前。 xxxx 县居民存款居滨州市六县一区之首，开发区内居民年平 均收入均高于周边县市区居民收入，有着巨大的购房潜力，受传 统影响，多数居民均把住房问题做为头等大事，本次开发清新小 区的住宅消费主要由以下几个因素构成： 1xxxx 开发区东至淄博10 公里，西到济南60 公里，便利 的交通条件和优越的投资环境使其经济得到快速发展。邹魏第一 纺织工业园、邹魏第二纺织工业园、邹魏第三纺织工业园、铝业 科技园、生物科技园、中芬齐星工业园的投资建设，使得xxxx 开发区的产业工人及各类高科技人员大量涌进，各单位为留住人 才，增加企业的凝聚力， 申请集体购房的也越来越多，20022004 年
26、期间开发区增加员工7 万人以上，因此购买住房的潜力非常强 大。 2住房改革后， 居民原有住房明确产权归个人，部分经济富 裕户，深感居住面积小，楼龄长，户型设计陈旧，居住不便，据 调查资料表明约有30的现有住房户想到理想的小区居住或有 意再购第二、三套住房。 3目前，邹魏工业园现有的6.5 万职工，约有16%的老职工 在 xxxx 没有住房，下班后，仍须到30 公里以外的魏桥镇居住， 14 工作不方便，不安心，另有28.4%新职工，已到适婚年龄，急需 购房结婚，适用性住房市场看好。 4开发区的发展致使原区内各村失去了土地，在给他们带来 更多的经济收入的同时，也使他们的条件受到了很大程度制约， 据
27、统计，约有1800 余户需要购房。预计两年内，还需1300 户方 可基本解决。 5xxxx 县近几年经济的飞速发展，使得许多农民率先步入 小康，主要是长山、青阳、韩店、明集四镇。这部分人为了自身 的发展及子女上学、 就业等原因， 纷纷迁居城区， 预计 20042006 年间 xxxx 城镇可新增此类人员6 万余人，涌入开发区人员比例约 占 30%以上。 6国家为刺激经济发展，拉动消费， 近几年先后数次降低银 行存款利率，部分经济富裕的储户因利率低，纷纷投资房地产， 以求升值。本清新小区以优越的地理环境、低廉的售房价格和良 好的配套设施，使之具有巨大的升值潜力，必将成为投资房产的 首选目标。 据
28、调查， 1995 年我国城镇居民人均居住面积8 平方米，尚属 “初级阶段”，世界落后水平。2000 年来，我国城镇居民人均居 住面积已达到9 平方米。根据我国政府规划， 到 2010 年城镇人均 居住面积将达到13.7 平方米，每年需新增68 亿平方米。 山东省人民政府关于加快城市住房建设，提高居民住房水 平的决定 提出的我省城市住房发展总目标是：到 2000 年，城市 新建住房 1.2 亿平方米， 人均居住面积达到10 平方米（使用面积 15 平方米），基本解决人均居住不足6 平方米的家庭的住房困难 15 问题， 2010 年城市新建住房3.7 亿平方米， 人均居住面积达到10 平方米（使用
29、面积达到18 平方米），基本解决城市居民的住房问 题，实现户均一套舒适的住房。 总之，即使不考虑自然人口增长和外来人口引起的住房需求 增加因素，以及开发区的特殊的创业就业机遇，xxxx 开发区的住 房需求市场也是非常巨大的。 3.3 建设规模 本项目根据市场情况，并结合建设用地条件及周围环境，同 时考虑筹措资金的可能性，确定本项目建设规模为新建住多层住 宅楼 53 栋，住宅建筑面积165330 平方米， 车库 8000 平方米， 配 套设施建筑6870 平方米，总建筑面积为180200 平方米。总居住 户 1090 户，项目规划占地20 公顷，建筑容积率为0.82。 第四章场址选择及建设条件
30、4.1 xxxx 县概况 xxxx 县位于山东省中北部，地处鲁中山区与鲁西北平原的叠 交地带，地势南高北低，呈倾斜式下降。海拔高程，最高826.8 米，最低 11.6米。西与济南市毗邻， 南、东、北与淄博市的周村、 桓台、高青县接壤，南北最大纵距80 余公里，东西横距40 余公 里，总面积为1252 平方公里，全县人口69 万人。 2001 年 xxxx 县跨入全省地方财政收入排名第24 位， 2003 年，被列入全省经 济 30 强县，目前xxxx 县以山东创业、山东齐星、山东西王、山 东齐明、怡康糖业集团等工业骨干支撑地位更加突出，纺织、食 16 品二大骨干企业得到进一步发展，纺织、热电、
31、电解铝及深加工、 造纸、生物化工、 钢材及有色金属冶炼等成为全县新的主导产业； 商贸、金融、房地产等第三产业快速发展；旅游业成为新兴产业。 xxxx 县的城市化进程明显加快，城南新区、开发区基本建成并形 成了较大规摸， 城区人口得到较快膨胀，基础设施条件大为改观， 科技教育、文化等各项事业得到快速发展。2003 年 xxxx 县被授 予“全省精神文明建设先进县”荣誉称号。 2003 年 xxxx 县完成国内生产总值110.4亿元，增长30.68%, 实现财政总收入10.0081 亿元，其中地方财政收入4.3854 亿元， 同比分别增长37.03%和 35.86%。地方财政收入上升幅度连续四 年
32、保持全省第一，四年上升50 个位次，在全省排名第24 位，提 前一年跨入了全省经济三十强。 4.2 开发区性质及规模 xxxx 经济开发区位于xxxx 县县城东部， 紧靠县城。 2003 年， 被省政府列为省级经济开发区。区内现有村庄和邹魏第一工业园、 第二工业园、第三工业园、生物科技园、齐星铝业公司、日清食 品公司等众多企业，呈现出良好的发展势头。2004 年 19 月， 完成固定资产投入376765 万元，实际利用外资8375 万美元，实 现工业总产值889862 万元，增加值241267 万元，利税94300 万 元。 依据 xxxx 经济开发区总体规划 ，开发区的规划性质为： 以发展轻
33、纺、食品、加工工业和高新技术产业为主的综合性开发 区。开发区规划范围为北到北环区路路，南到济青高速公路，西 到东环路，东到焦临路，规划建设用地23 平方公里，规划人口 15 万人。 17 从开发区的地理位臵及现状用地条件看，开发区地势较为平 整，对外交通方便，具有优越的区位条件，开阔的用地范围和良 好的投资环境。 4.3 项目场址及自然条件 4.3.1 场址位臵 本住宅小区位于xxxx 开发区西部住宅功能区内，软硬环境完 善，交通条件十分便利。 该小区占地面积20 公顷，项目已经xxxx 县建设委员会规划 并批准。 4.3.2 自然条件 1地理环境 xxxx 县地处鲁中山区北部边缘，黄河下游南
34、岸， 隶属滨州市， 地理坐标为北纬36413708， 东经 11718 117 57。其东连淄博，西接济南。国土面积1251.75 平方公里，县 境南北长 50.15 公里， 东西长 57.55 公里。 县城南距淄博20 公里， 西南距省会济南75 公里，济青高速公路从县城南缘穿过，省道章 索公路横贯东西，庆淄路纵穿南北。 县境内主要有黄河、小清河、杏花河、孝妇河四大河流，大 中小型河道566 条；境内黄河总长22 公里，河床高出地面67 米；境内小清河总长46.5 公里；县境内湖泊水库21 处、塘坝 102 座。 境内矿产资源以铜、金、银、钼、硫及花岗石、麦饭石、矿 泉水等储量巨大。其中铜矿
35、石储量6415 万吨，金矿石储量1575 万吨，花岗石储量20 亿立方米。 铜矿矿石品位高达4.6%，有“江 北第一矿”之称； “xxxx 黑”优质花岗石，世界罕见；碧云洞矿 18 泉水含多种微量元素，享誉全国。 xxxx 经济开发区位于xxxx 县城东部，紧靠县城，南部有济 青高速公路通过，地理位臵优越，交通方便。 2自然环境 xxxx 属北温带大陆性季风气候，四季分明，春季干旱，夏季 高温多雨，秋季温和凉爽，冬季寒冷较干燥。 年平均气温13， 极端最高气温42.8 （1968 年 6 月 1 日） ， 极端最低气温 -25.1 （1959年 12月 21日） 。 年平均相对温度64% ，
36、最大积雪深度23cm ，最大冻土深度47cm 。 年平均降水量690.7 毫米，主要集中在7、8 月份，降水分 布不均，南部多，北部少，山区最多。 xxxx 县内主导风向为SE ，频率为 8.9%，次主导风向为WNW， 频率为 8.4%，年均风速2.6m/s 。 xxxx 境内山岭绵延起伏，属低山丘陵地貌类型，地形南高北 低，由南向北逐渐倾斜。东部、西部是山前冲积平原，北部和西 北部是黄泛平原。县城区地处鲁中泰沂山区北麓，与鲁北平原相 接，地形是西南高，东北地，呈现西南向东北倾斜之势。地貌类 型南部以低山丘陵为主，东部处于低山陵与杏花沟夹角地带的山 前倾斜平原。最高海拨826.8 米，最低海拔
37、11.2 米。 xxxx 县基本地震烈度为六度，建筑设计按七度设防。 3、人文环境 xxxx 历史悠久，文化沉淀深厚，环境优美，自古多有名人涉 足。战国时期陈仲子辞楚相，隐居长白山中；宋代范仲淹苦读醴 泉寺；明末顾炎武寓居长白山等等。 境内已发现史前文化遗址80 多处，包括大汶口文化、龙山 文化、夏文化、商周文化、秦汉文化五个系列。 19 4、地质条件 根据工程地质钻探报告，主要土层：04 米为亚砂土， 48 米为亚砂粉砂互层，8200 米为亚砂和亚粘土层。地基承载力较 低， Fk=100kpa。 现有资料证实，本地区无活动坍塌地带、断裂带、地下蕴矿 带、石灰坑及溶岩洞区存在。 地下水主要接受
38、大气降水补给和地表水补给，排泄主要以潜 水蒸发为主。 由于该区水利条件优越，以引用黄河水灌溉为主，地下水开 发利用程度较低， 地下水位较高， 地下水多年平均埋深3 米左右。 根据该区含水量结构不同，分为以下三个含水层。 第一含水层组：主要包括10 米以上含水层，地下水主要受 降水和灌溉水回灌补给，潜水蒸发强烈， 矿化度为1.5 2 克/ 升， 属重碳酸 氯化物型水，可以适度开发利用。该含水层地下水 侧流向南部，补给韩店地下水，水力坡度万分之七左右。 第二含水层组：含水层埋深在10200 米之间，含水层岩性 以亚砂和亚粘土为主，由于特殊的地质条件，造成该含水层地下 水矿化度达到5 克/ 升以上，
39、不能被开发利用。 第三含水层组： 含水层埋深200 米以下，为深层承压含水层， 含水层岩性以粉细砂为主，矿化度 1.0 克/ 升左右， 水质良好， 宜 被开发利用。该含水层与上部含水层联系较差。 4、地方经济发展状况 xxxx 由 13 镇 3 办事处， 858 个行政村组成，有汉、回、壮、 满、高山、朝鲜、瑶、纳西等民族，其中汉族占99.99%；至 2003 年末，全县总人口68.6 万人。 农业、林果业具有北方一般特征，以小麦、棉花、玉米、花 20 生、高粱等为主，土特产品主要有张高水杏、龙眼葡萄、柿子、 山楂、软枣、香椿和山药等。 xxxx 是山东第一个全国农业标准化示范县，2002 年
40、粮食总 产量 58 万吨，棉花总产量1.57 万吨；畜牧业总产值6.4 亿元， 占农业总产值的40% 。 xxxx 县自改革开放以来， 经济发展很快， 初步形成了棉纺织、 酿酒饮料、建材、有色金属、机械、食品等为主体的工业体系。 魏桥牌棉布、棉纱、服装，齐星牌铝锭、琥珀啤酒，碧云洞矿泉 水等产品已跻身于国际市场，科教文卫商贸供电供水电讯等基础 设施已具相当规模， 郊区农业近年来发展很快，以蔬菜瓜果为主， 除满足本县需求外，业已远销济南、淄博等城市和南方的农贸市 场。改革开放给xxxx 带来了勃勃的生机和活力。2000 年全县完 成国内生产总值60亿元；2001 年完成国内生产总值72亿元；20
41、02 年全县完成国内生产总值84.1 亿元，实现财政总收入7.3 亿元， 其中地方财政收入4.54 亿元，地方财政收入位于山东省24 位。 分散在规划区内的规模以上工业企业达160 余家，同时一大 批县重点项目也已上马，邹魏第一工业园、第二工业园、邹魏第 一热力公司、生物科技园、电解铝一期二期工程、城北6 万千瓦 热电厂已建成投产，这些企业的建成和改造随着农村产业化进程 的加快， 城郊农业结构也将发生重大调整。至 2002 年城区现状人 口为 24 万人，城市用地面积30 平方公里。 根据 xxxx 县城市总体规划 ，xxxx 城市规划区范围包括黛 溪、黄山、 高新三个办事处， 面积为 132
42、 平方公里。 城市性质为： 以发展轻纺、食品工业为主的园林式城市。规划人口规模：远期 至 2010 年 30 万人，城市用地规模50 平方公里，人均建设用地 166.7 平方米 / 人。 21 城市发展总目标为：把xxxx 建设成一个经济实力雄厚、科 学技术进步、社会高度文明、服务体系健全、城市功能齐全、布 局合理、生态环境优美、基础设施完整、城市特色鲜明的园林式 城市。 5基础设施 xxxx 经济开发区坚持科学规划，合理布局，分步实施的原则， 高起点、高标准建设区域环境。特别是近几年以来，先后投资20 亿元对区内道路、供水、排雨、排污、电力、热力、燃气、通讯 和广电管网等基础设施进行了全面建
43、设，“九通一平”面积达到 23 平方公里。 （1）道路系统。交通条件是制约招商引资和入区项目建设 的最大瓶颈， 因此，开发区把实施道路工程建设摆在了重要位臵， 对区内道路进行修建，形成了“ 六纵六横 “ 的交通网络，道路总长 80 公里。同时，为保障区内企业物流畅通，投资建设了邹周铁路 专线。 （2）绿化亮化系统。按照“大空间、大绿化”、创造园林式 环境的要求，开发区内的绿地系统主要由“三带、十线”组成。 新月河、济青高速公路、肖镇干渠两侧的绿化防护带以及已建成 主干道路两侧进行了绿化建设，绿化总面积300 公顷。与此同时， 还对已建成道路全部进行了亮化建设，形成了舒适、优美的良好 环境。 （
44、3）供排水系统。一是建设了库容6000 万立方的开发区平 原水库，年供水能力达1.5 亿立方，彻底解决了开发区内水源问 题。二是建设了日处理污水7 万吨的污水处理厂，有效解决了工 22 业污水处理问题。三是依托主干道路，完善了供排水管道建设。 （4）热电系统。 一是投资建设了24 万千瓦的开发区热电厂， 二是配套建设了供电线路及供热管道，为区内企业生产及居民生 活提供了可靠的保障。 （5）其他配套系统。开发区在完善道路、供排水、热电系 统的同时，投资建设了区内综合管沟工程，并敷设了燃气管道， 以及通讯和广电电缆，进一步增强了开发区的服务功能。全县及 17 个乡镇 1999 年就已普及了程控电话
45、，并全部实现国内国际直 拔，电话交换机总容量达到10 万门，移动电话4 万部，无线寻 呼，图文传真业务也广泛普及，邮电通信极为方便。 第五章设计方案 5.1 设计依据 本项目的设计依据主要有： 1 民用建筑设计通则 2 住宅建筑设计规范 3 城市居住区规划设计规范 4 民用建筑照明设计标准 5 建筑设计防火规范 6 民用建筑隔声设计规范 7建设单位提供的基础技术资料和方案设想。 23 5.2 设计原则 拟建的清新住宅小区位于xxxx 开发区西部，该小区是以居住 为主的全封闭小区。在节省投资和保证建设质量的前提下，注重 外部空间与建筑形式的个性, 为开发区的城市建设形成特色。 本项目拟建住宅只实
46、行室内初装修，给居民提供自由选择的 空间， 以适应市场的需要。在设计上“讲究”人的居住行为特征， 突出“以人为核心”的原则。体现合理、合适、方便、安全的指 导思想，着力建成一个功能合理、公共设施配套、室内外环境优 美、建筑新颖、 交通方便、经济适用的住宅小区。在建筑风格上， 力求使传统建筑风格与现代建筑手法相结合、相互交融，使小区 居民在享受生活方便的同时，感受到传统文化的延伸和时代气息。 在规划设计中应遵循以下原则： 1整体原则 在规划中强调空间的主导性，采用连续的绿地开敞空间，使 得整个小区的开发成为一个整体。同时，对于小区内部道路交通 系统和区内道路系统的衔接关系，以及对该小区的管网与区
47、内管 网的衔接关系应作通盘的考虑，落实城市规划对该区域的总体规 划要求。 2环境原则 本可研重视居住环境质量，在结合自然条件、美化环境、提 高公建服务设施条件、创造上乘居住空间方面倾注全力。 3效率原则 本可研从土地开发的经济规律出发，力求紧凑合理地利用土 地，居住用地、配套公建用地布局合理，在改善小区的配套设施 24 条件的同时，寻求最佳的经济效益。 4多样性原则 在住宅开发的种类和数量上，根据开发区实际情况，选择多 种面积大小和平面布局的户型，在建筑造型和建筑形式上也力求 统一性，并有机地加以组织。 5便于管理的原则 在用地和规划时考虑了今后的物业管理，采取分区分片管理。 5.3 用地平衡
48、表 本项目总图设计的用地情况详见下表。 表 51 用地平衡表 序号项目单位数量 所占比例 （） 1 项目总用地公顷20 100 2 住宅建筑用地公顷112 56 3 公建用地公顷0.75 375 4 道路、停车场及其 他用地 公顷4.39 2195 5 公共绿地公顷366 183 5.4 总体规划方案 5.4.1 总体布局的原则 根据宅区特点、自然条件和周围环境等因素，确定合理的规 划布局，综合考虑道路结构、功能分布、公共服务设施布局，建 筑群体组合，绿化防噪及局部环境设计等内在联系，力求构思新 颖、特色鲜明和经济实用，构成一个相对完善和独立的有机整体。 5.4.2 规划布局 一、 因本项目建
49、设场地为xxxx 经济开发区内一块用于居住的 25 土地，面积300 亩。 因本项目在区内建设， 因此主要考虑既要与周围环境应协调， 又要适合开发区的快速发展要求。小区的绿化应使小区所在的地 方草木葱翠，碧绿连天，空气清新，沁人心脾。小区内设两处绿 化广场，内设花坛、旱地喷泉、草地、园林、棚架、雕塑小品等， 园林造景应妩媚多姿；小区内除绿化广场外，还设有多处绿地、 水景和绿化带使得绿茵遍地，流水潺潺，树木参差，人们能在绿 荫下惬意生活。 二、道路规划 小区内道路分三级，一级为小区路宽12 米，二级为组团路 宽 8 米，三级为宅前路宽5 米。三级路网组成完善的道路体系。 住户的安全防范车辆和生活车如消防车、急救车、搬家车等车辆， 均可均匀而流畅地到达各级组团二级道路，再由宅前小道分支到 住宅单元。大量的家庭小轿车完全可以通过小区道路系统到达目 的位臵。小区居民可通过步行道直接进入各区各单元，不受车辆 噪音影响。整个道路体系简便、顺畅、通达性强，为住户提供了 一个方便、安全、通畅的交通环境。 四、竖向设计 1地面和道路坡度 根