汉博研究院商业地产市场分析及运营管理研究报告.pdf

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1、汉博顾问2010 年度 8 月 总第 期 商业地产市场分析及运营管理研究报告 COMMERCIAL REAL ESTATE MARKET ANALYSIS OPERATIONS MANAGEMENT REPORT 汉博顾问研究院 2010 年 8 月 I 声 明 本研究报告的外部数据均来自相关政府部门、企业机构、媒体等公开渠道公布的 信息，研究分析结果仅供参考。公司对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接 或间接损失概不负责。本报告版权归汉博顾问所有。未获得汉博顾问事先书面授权， 任何机构和个人均不得对本报告进行任何形式的发布、复制、引用或转载。如引用、 刊发，需注明出处为汉博顾问，且不得对

2、本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 汉博顾问对于本报告内容和免责条款具有修改权和最终解释权。 主 办： 汉博研究院 编委会主任： 李亚明 编 委： 高文仕 张海勇 伏来勇 成 员： 周相瑜 陈迪 刘燕 赵保军 田 威 郭永松 甘灏沨 李永乐 美术编辑： 姜磊 II 前 言 2008 年对于世界和中国而言都是非同寻常的一年，突如其来的金融危机搅乱了世 界经济发展车轮前进的步伐，导致了众多银行倒闭、企业破产，工人失业，公司也迫 于对经济发展的悲观预期进行了大量的裁员。为了应对这场危机，世界各国都采取了 经济发展刺激政策， 中国也不例外。2009 年初，在中国超常规的产业投资拉动下，房 地产住宅

3、市场的发展犹如脱缰的野马，量价一路飙升。而商业地产，由于其相对住宅 市场投资而言具有回报率高且风险小的特点引起众多投资人的关注。与此同时，经历 了金融危机洗礼、具有“超前意识头脑”的开发商们此时更加明白了企业要获得可持 续的发展，在开发项目上必须要有源源不断、稳定的收入来源作为坚实的后盾！ 建设、 开发商业地产顺理成章的成为了具有卓越眼光的开发商的首选之路。 据统计，2009 年全国全年商业用房投资达4171.6亿元，同比增长30.4% ，增长率 是2008 年的2倍。 同时2009 年度中国商业地产行业的发展产生了三个比较明显的特点： 一是主要大中城市商业地产的供应关系无明显大起大落，市场透

4、信价格相对平稳，投 资需求呈现出一定的增长态势；二是国内二、三线城市商业地产发展水平有所提升， 以百货、大卖场、商业街、批发市场为主要形式的国内二、三线城市的商业地产发展 迅猛，众多开发商由一线城市退居二三线城市，从而降低开发投资的风险；三是商业 地产项目在业态布局、规划设计和营销方式上呈现出了多样化、细分化的趋势，开发 商越来越重视开发项目在前期的策划及后续的运营管理方面。 作为全国商业地产运营管理领军顾问公司之一的汉博顾问，紧抓商业地产发展的 脉搏，捋清了近几年国家及地方政府在商业地产发展领域的相关政策法规，为同行及 商业地产开发项目提供了宏观发展的依据；为了能更加清楚的了解全国商业地产发

5、展 的规模及运营管理的目标数， 汉博顾问研究院对全国各省市商业土地成交情况进行了 统计分析，进而推测出部分重点城市未来商业地产的发展趋势。随着中国商业地产将 掀起新一轮的投资热潮，购物中心地产、商业街、专业市场等成为未来商业地产投资 的亮点的同时，对这些商业地产的运营管理也提出了极高的要求。因此，本研究报告 还将研究分析目前商业地产运营管理所处的阶段、发展趋势及运营管理中的重要环节 招商中所积累的经验。 您若想对中国商业地产发展的市场有所了解，或者想寻找 运营管理中可能遇到的困惑的答案，本研究报告将是您不可或缺的重要工具。 i 目 录 第一部分中国商业地产发展环境分析 1 一、国际、国内宏观经

6、济环境分析 1 （一）国际宏观经济环境变化 1 1、后金融危机时代 1 2、美元持续走软，国际汇率市场变化莫测 2 3、迪拜危机重重，商业地产投资风险增大 4 4、中国经济持续向好，人民币升值压力凸显 4 （二）国内宏观经济环境变化 5 1、十大产业振兴计划 5 2、流动性充裕 6 3、城镇化进程加快，消费力逐步释放 8 4、房地产住宅市场投资风险急剧加大，商业地产投资洼地备受亲睐 9 二、新经济环境下2010 年商业地产行业发展走向 10 （一） 2010 年上半年国家对于房地产行业的政策有利于商业地产的发展 . 10 1、 2010 上半年楼市调控三大时间节点 . 10 2、相关部门政策跟

7、进. 11 （二）中国商业地产走向分析 13 1、市场投资主体研究分析 14 2、政策对商业地产发展影响分析 15 3、中国商业地产的发展趋势 18 第二部分商业地产现状分析和全国商业土地成交研究分析报告 23 一、商业地产现状分析 23 （一）商业地产供给分析 23 （二）商业地产需求分析 25 （三）商业地产价格分析 26 （四）商业地产市场需求潜力分析 28 （五）商业地产融资分析 29 二、全国重点城市商业土地成交研究分析 31 （一）全国各省商业营业用房统计分析 31 （二）重点城市商业土地成交统计 36 1、北京 36 2、上海 37 ii 3、深圳 38 4、沈阳 40 5、成都

8、 42 第三部分商业地产运营管理行业发展研究分析 43 一、商业地产运营管理影响因素分析 43 （一）商业地产投资开发模式 44 （二）地段 44 （三）规模 44 （四）商业地产的经营管理模式 44 二商业地产运营管理模式分析 45 （一）“全托”式运营管理模式 45 1、模式分析 45 （二）“半托”式运营管理模式 46 1、模式分析 46 2、代表企业及案例 46 （三）企业自营运营管理模式 48 1、模式分析 48 2、代表企业及案例 48 三、商业地产运营管理阶段分析 51 四、商业地产运营管理发展趋势分析 53 1 第一部分中国商业地产发展环境分析 一、国际、国内宏观经济环境分析

9、（一）国际宏观经济环境变化 1、后金融危机时代 爆发于 2008 年 9 月的金融危机，重创了世界绝大多数国家的经济实体，导 致了众多中小型银行倒闭，大量的公司裁员和企业工人失业。据数据显示， 2009 年 1 月，美国的失业率达到了9.7% ，日本达到了 5.2% ，中国达到了4.3% 。为了 应对这场突如其来的金融危机，世界各国纷纷出台了刺激经济发展的相关政策， 力挽于狂澜。 2009 年在世界各国救市政策的刺激下，世界经济出现了转机。据美国国家 统计局 2010年 1 月的数据显示，全国 GDP 为 14.26 万亿美元, 失业率为9.3%,GDP 同比 2008 年，萎缩了 2.4%

10、；据英国国家统计局2010 年 1 月公布的数据显示， 全国 GDP 为 2.165 万亿美元, 失业率为7.8%,年降 3.2% ；据日本国家统计局2010 年 1 月公布的数据显示， 全国 GDP 为 5.07 万亿, 失业率为 5.2%,GDP相比 08 年下 滑了 5.0% ，失业率比 08 年上升 1.2 个百分点。 从以上数据可以看出，世界主要经济体国家在一系列刺激消费计划的实施 下，2009 年度的经济出现了一些转机。但是我们也应该看到：这种“寅吃卯粮” 的政府驱动型刺激方法， 如果不能较快的向 “自我修复型” 的经济发展模式转变， 这场危机的阴霾在欧美等国家的上空就很难散去。

11、图 1-1 2009年 7 月至 2010 年 7 月失业率趋势图 图1-2 2009年 7 月-2010 年 7 月日本失业率趋势图 与欧美等发达国家不同，亚洲一些新兴的国家，经济回暖的步伐明显加快， 2 印度、韩国等新兴国家，2009年在经济发展浪潮中有不俗的表现，经济实现了 迅速回暖，发展势头迅猛。2009年，韩国 GDP 达到了 1.343 万亿美元, 同比增长 0.2%, 韩国知识经济部公布的数据显示，2010年一月份韩国出口额同比剧增 47.1% ，增长幅度创下20 年来之最。而燃料进口的大幅增加也结束了韩国长达 11 个月的贸易顺差，出口额的增长帮助韩国实现了200 亿美元的贸易

12、顺差。据 韩国相关材料及数据显示，2009年韩国经济的增长与中国需求表现出了很强的 关联性。据分析，中国经济增长1 个百分点，韩国对华出口将增长1.52%,经济 增长率则将上升0.1% 。反之，如果中国出口减少1 个百分点，韩国对华出口将 减少 0.33% 。 此外，印度经济复苏的步伐也是明显的加快。 2009年印度实际国内生产总 值为 46.7 万亿卢比，同比实际增长5.7% 。2010 年 8 月 31 日，印度政府发布的 数据显示，第二季度，印度国内生产总值（ GDP ）同比增长8.8% ，为 2008 年以 来最高季度增幅。高速经济增长及强劲国内需求将推升印度的物价水平，因此， 为了防

13、止通货膨胀， 降低前期政府驱动型经济发展模式所带来的风险，日前，印 度央行宣布结束部分在全球金融危机期间推出的流动性支持措施，从而展开其退 出宽松政策的一步。 2、美元持续走软，国际汇率市场变化莫测 美元指数（USDX ）是综合反映美元在国际外汇市场的汇率情况的指标，用来 衡量美元对一篮子货币的汇率变化程度。它通过计算美元和对选定的一篮子货币 的综合变化率， 来衡量美元的强弱程度， 从而间接反映美国的出口竞争能力和进 口成本的变动情况。 如美元指数上涨，说明美元与其他货币的比价上涨，也就是 说美元升值， 由于国际上主要的商品都是以美元计价，那么所对应的商品价格应 该是下跌的。美元升值可提升美元

14、的价值， 增加购买力，但对一些行业会有冲击。 以进出口行业为例， 货币升值会提高出口商品的价格，因此对一些公司的出口商 品有影响。若美指下跌，则相反。在美国出口导向战略的指引下，美元长期走弱 符合美国国家利益。 由于长期对美国贸易顺差， 新兴经济体国家积累了大量的以 美元资产为主的外汇储备。 美元贬值就意味着它们财富的“蒸发“。美国在金融市 场上有相当的话语权， 一般来讲， 只有当美国要发行国债的时候，才会把美元人 为推高，吸引他国购买国债，其他时候美元将长期走软。 3 据数据显示，2010 年 8 月 10 日，人民币对美元汇率中间价报6.7685 比 1， 较前一交易日走高45 个基点，再

15、度创下 2005 年 7 月汇改以来的新高， 人民币汇 率走高的直接推动力是美元持续的走软。美联储主席伯南克表示， 美元的疲软是 另一通胀风险。 他还表示如果通胀预期开始上升，并且通胀开始抬头，那么要使 其下降可能很难。 这是提醒市场美联储并没有忘记通胀，抑或是将通胀的旗升上 去而继续做降息的事。格林斯潘说得更直接，“ 美元疲软带来的通胀冲击忽强忽 弱” 。经济学家樊刚认为美元可能会继续走低美元走软对中国巨额外汇储备的 保值带来了极大地不稳定性。 另据数据分析显示，2010 年上半年，美元在上涨过程中积累了大量获利盘， 这必然导致其在某一时点或某些事件的触发下产生获利回吐，这个过程的直接结 果

16、就是美元走软。 另外，随着欧洲主要债务国短期债务的顺利偿还、巨额救助计 划的公布、德法关于削减财政赤字强硬表态以及表明经济不会二次探底的决心， 使得许多国家对欧元区危机的忧虑情绪有所消退，大量资金买入欧元使得之前超 跌的欧元迎来了超跌后的反弹和重新亲睐。 随着欧美之间复苏差异暂时缩小，美元下跌也是国际资本对美国经济复苏放 缓“用脚投票 1“所致。一方面，欧洲债务危机虽然爆发，但从工业生产指数及消 费品零售数据上来看，还没有出现明显的变化， , 依旧保持着缓慢复苏的态势。 另外一方面，美国2010年 7 月的失业率仍然达到了9.5% ，随着美国出口数据的 公布及二次去库存化比例增长缓慢，使得市场

17、对于下半年美国的复苏强度与力度 存在担忧。 因此，美元的长期走软，会导致国际汇率市场的不稳定因素大为增加，这势 必会使得投资者将会把目光转向增长潜力巨大、投资回报率高的发展中国家， 降 低自己资金的风险，从而达到规避汇率波动带来的风险的目的。 1所谓 “ 用脚投票 ” ，是指资本、人才、技术流向能够提供更加优越的公共服务的行政区域。在市场经济条件 下，随着政策壁垒的消失，“ 用脚投票 ” 挑选的是那些能够满足自身需求的环境，这会影响着政府的绩效，尤 其是经济绩效。它对各级各类行政主体的政府管理产生了深远的影响，推动着政府管理的变革。 4 图 1-3 对人民币汇率中间价对美元趋势图 3、迪拜危机

18、重重，商业地产投资风险增大 迪拜，这个享誉全球的 “梦幻之城”， 曾以超高、超豪华的地产来筑巢引凤， 大力发展金融、商务、旅游业。在迪拜这种野心勃勃的发展模式下，一座座高楼 大厦拔地而起， 成为整个经济的发动机，成为全球商业地产投资的集聚地。从迪 拜融资的手段来看， 它通过迪拜世界这样的主权投资公司来进行各种具体的外部 融资活动。 由于迪拜世界的双重身份， 迪拜得以较为便捷的从西方商业银行中获 得大量的融资。 在政府大量投资拉动下，全世界的投资客集中于迪拜，其中浙商 就有近 10万人，总投资近 40亿元，商业地产投资约占全部投资的1/2。2009 年 12 月爆发了严重的迪拜危机，使得全世界的

19、投资客对迪拜的商业地产的发展前 景及预期大打折扣。在迪拜，大量的写字楼、公寓、商业设施闲置，据测算，浙 商的投资损失近半。 通过迪拜危机，一方面引起了投资客对政府主导型的融资体制利弊的深入研 究，寻求更能降低政府和投资资金风险的融资模式；另外一方面，也使得投资客 对自己手中资金的投向对象产生了新的思考。 目前，从相关资料和数据分析来看， 迪拜所产生的危机更多的是在心理层面 上。迪拜商业地产“吹”起来的泡沫破灭以后，势必会有部分资金涌入中国、印 度发展中国家，这对中国商业地产的发展在警惕泡沫的同时更多的是带来了契 机。 4、中国经济持续向好，人民币升值压力凸显 2010 年 8 月 11 号，国

20、家统计局发布了上半年及7 月份主要统计数据。上半 5 年，资本形成总额对GDP 增长的贡献率是 59.1% ，拉动 GDP 增长 6.6 个百分点， 1-7 月份，民间投资的增长率是31.9% ，比城镇固定资产投资高出7 个百分点， 在整个城镇固定资产投资中的比重有所提高。7月份的贸易逆差强于预期，限制 了隔夜美元指数反弹， 导致人民币对美元被动下跌， 与此同时 1 年期 NDF小幅上 涨，显示海外市场对人民币升值的预期走强，人民币对美元 1 年期 NDF中间报价 一直维持在 6.77 左右。随着中国出口的强劲增长，贸易顺差持续扩大，人民币 升值的基本面压力再次显现。摩根士丹利中国区首席经济学

21、家王庆预测， 2010 年下半年中国不会加息， 三季度开始政策基调将明显温和化，届时人民币对美元 将持续升值， 2010年三季度、四季度末美元兑人民币将分别收报6.80 元和 6.60 元，2011 年末美元兑人民币将收报6.20 元的水平。高盛亚洲宏观分析团队分析 师宋宇预计，人民币兑美元单边汇率不会大幅升值，如果美元进一步大幅走软， 人民币有效汇率也会贬值，支持出口增长。 因此，随着中国出口的强劲反弹，未来人民币升值的步伐将加快，对美元的 升值压力将凸显。 （二）国内宏观经济环境变化 1、十大产业振兴计划 2008 年，国际金融危机爆发后，中央政府迅速出台了4 万亿投资计划。为 了使得投资

22、的目标更加的明确，于 2009年 1 月初先后通过了汽车、钢铁、纺织、 装备制造、船舶、电子信息、石化、轻工业、有色金属和物流业等十个重要产业 的调整振兴规划， 其涉及范围之广、影响之深，都对处于经济发展困难之中的中 国产生了深远的影响。 如今回头审视这十个被视作“ 保增长 ” 发力点的十大产业， 可以发现除了物流 业，其他九个都是工业行业。 而这九个产业的增加值，占全部工业增加值的近 ，占的比重达。究其原因，一方面是由于中国的工业化进程远 未结束，工业在国民经济中仍然占着举足轻重的地位；另外一方面，我国在应对 金融危机的同时， 已经将实体经济的重要性提高到了一定的高度，实体在虚拟经 济之前回

23、暖得到了共识。第三，在制定产业振兴计划时，已经对政府主导型的刺 激政策可能带来的效果和产业结构的调整方向进行了预判。 6 从数据来看， 十大产业振兴规划对经济的拉动效果十分明显，它促成了工业企业 的强劲复苏。2009 年工业生产增速逐季回升，全年工业增加值同比增长11% ，成 功实现 “ V” 形回升。同时，企业效益有所好转，去年1 至 11 月份，规模以上工业 企业实现利润25891 亿元，同比增长7.8% 。出口形势也有所改观，全年规模以 上工业完成出口交货值降幅比上半年缩小5.4 个百分点。 分季度看，一季度增长 6.2% ，二季度增长7.9% ，三季度增长9.1% ，四季度增长10.7

24、% 。说明了我国产 业振兴规划对经济的发展起到了立竿见影的作用。从三产结构来看， 第一产业增 加值 35477亿元，增长 4.2% ；第二产业增加值156958亿元，增长 9.5% ；第三产 业增加值 142918亿元，增长 8.9%,二产占了其中的46.8% ，因此工业的强劲复苏 为 2009年经济目标的实现提供了重要支撑。 “人无近忧， 必有远虑”，纵观十大产业振兴规划，其目的均不是简单应对 危机，而是长短兼顾、标本兼治。在实际情况中，由于中国特殊的国情决定了我 国行业发展的结构调整步伐有所滞后。例如以最先出台的钢铁业调整和振兴规划 为例，在规划中明确提出了要推进联合重组工作，使排名前五的

25、钢铁企业产能占 全国产能的比例达到以上。然而由于我国“铁公基”投资的拉动，对建筑 钢材的需求猛增。据中钢协的统计数据显示， 2009年国内粗钢产量 56784万吨， 同比增加 6754万吨，增长率为 13.5% 。其中，大中型企业产量同比增加46453.13 万吨，比上年增加4704.87 万吨，增长 11.27% ，仅占总增量的#，其余# 的增量事实上来自地方中小企业。如此一来，中国钢铁工业的集中度不升反降， 与规划精神背道而驰。 因此，我国经济在发展中要彻底告别“粗放制造”“快速扩张”的时代，形 成可持续发展的目的， 进一步夯实经济发展的微观基础，我国必须大力发展现代 服务业，为经济结构的

26、转型和化解社会矛盾找到真正的出路，而这为商业地产的 发展提供了前所未有的机遇。 2、流动性充裕 自 2008年 11 月以来，我国在适度宽松的货币政策引领下，银行体系内的流 动性重回充裕状态，存款货币M2增速攀上历史高位, 货币流通速度也逐渐回升。 2009 年，在宽松的货币政策下，我国的许多行业发展出现了“井喷”。2010 年， 由于突如其来的迪拜危机和欧元区债务危机使得中国政府没有贸然收回流动性。 7 2010 年 1-6 月，我国的 M2货币供应量为 3905463亿元、M1供应量为 1394262亿 元，M0供应量为 239920.3 亿元，见表 1-1 和图 1-4。同时，上半年央行

27、三次上 调存款准备金率， 政策控制信贷投放的效果明显。一季度信贷增长势头强劲，二 季度则实现平稳增长。具体来看，13 月共新增贷款2.6 万亿元，占年度新增 贷款目标 7.5 万亿元的比重为34.7。4 月份信贷继续保持平稳增长， 当月新增 人民币贷款 7740 亿元，分别较上月和去年同期多增2633 和 1822 亿元。5 月份 信贷增长有所回落，当月新增人民币贷款6394 亿元，分别较上月和去年同期少 增 1346和 251亿元。 6 月份新增信贷 6034 亿元。 7 月人民币贷款增加 5328 亿元。 分部门看：住户贷款增加1720 亿元，其中，短期贷款增加460 亿元，中长期贷 款增

28、加 1260亿元；非金融企业及其他部门贷款增加3596亿元。截至 7 月末，本 外币贷款余额 47.89 万亿元，同比增长19.1% ，当月本外币贷款增加4881 亿元， 同比多增 436亿元。人民币贷款余额45.14 万亿元，同比增长 18.4% ，比 6 月末 高 0.2 个百分点，比去年同期低15.6 个百分点。 而流动性主要通过三个领域产生并对国民经济造成影响。从银行体系内部看, 持续的信贷投放已使银行资金宽裕程度收窄。根据中国人民银行给出的数据 ,7 月末商业银行超储率约为1.5, 较去年四季度的5.1% 有较大幅度的下降, 信贷激 增、外汇占款投放减少以及公开市场回笼力度加大等因素

29、 . 将使商业银行资金面 的宽裕程度不断收敛。虽然银行间流动性充裕程度在下降 , 但货币市场利率持续 保持低位, 商业银行流动性依然是充裕的。充裕的流动性为中国大力扩大内需， 实现经济的持续快速发展奠定了基础。 2010年上半年我国货币供应量 单位：亿元人民币 Unit:100 Million Yuan 0.00 100000.00 200000.00 300000.00 400000.00 500000.00 600000.00 700000.00 800000.00 2 0 1 0 . 0 1 2 0 1 0 . 0 2 2 01 0. 0 3 2 01 0. 0 4 2 0 1 0. 0

30、 5 2 0 10 . 0 6 年份 供 应 量 货币和准货币（ M2 ）Money 将 在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍 挂制度完善试点。 2010-4-11 银监会 机投购房禁贷令银行业金融机构要增加风险意识，不对投机 投资购房贷款；如无法判断，则应大幅度提 12 高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别 化信贷政策执行力度。 2010-4-13 住建部 - 加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房 建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分 城市房价过快上涨。 2.1 国十条后各部门政策跟进 2009 年，房价犹如脱缰野马一样， 快速上涨。为了遏制房价的不正常增长， 新“国十条”横空出世，其

31、直接针对目前的房地产市场的投机行为。在国十条出 台后，相关部门进一步落实了跟进政策，见表1-4。 表 1-4 国十条后各部门政策跟进一览表 发布时间 部门 政策名称 关键内容 2010-4-20 银监会 - 要求做好地方政府融资平台贷款风险管控。 2010-4-20 保监会 - 保监会主席吴定富在一季度保险监管工作会 议上强调了保险资金运用“三不”原则，即 不允许投资住宅类物业 2010-4-22 住建部 关于加强经济适用 住房管理有关问题的 通知 经济适用住房建设项目必须严格按照有关规 划建设管理的规定程序报批、建设，不得变 更批准的项目规模、套型结构和用途；严格 执行经济适用住房单套建筑面

32、积标准控制在 60 平方米左右的要求。 2010-5-2 中国人民银行 - 自 5 月 10 日起，上调存款类金融机构人民币 存款准备金率0.5 个百分点，农村信用社、 村镇银行暂不上调。 2010-5-4 住建部 关于加强廉租住房 管理有关问题的通知 新建廉租住房坚持集中建设和在经济适用住 房、商品住房、棚户区改造项目中配建相结 合，以配建为主。严格执行廉租住房单套建 筑面积控制在50 平方米以内的规定。 2010-5-4 住建部 关于城市和国有工 矿棚户区改造项目有 关税收优惠政策的通 知 对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用 税。对改造安置住房经营管理单位、开发商 与改造安置住房相关的

33、印花税以及购买安置 住房的个人涉及的印花税予以免征。对经营 管理单位回购已分配的改造安置住房继续作 为改造安置房源的，免征契税。 2010-5-5 住建部、国家 发改委 关于中央投资支持 国有工矿棚户区改造 有关问题的通知 中央投资补助范围为城市规划区外、不能通 过商业开发解决的国有工矿棚户区改造工 程，包括在建项目和当年具备开工条件的项 目。 2010-5-7 国务院 国务院关于鼓励和 引导民间投资健康发 展的若干意见 鼓励和引导民间资本进入政策性住房建设领 域。 2010-5-12 国家税务总局 关于房地产开发企 业开发产品完工条件 确认问题的通知 当企业开始办理开发产品交付手续（包括入

34、住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发 产品开始投入使用，应视为开发产品已经完 工。房地产开发企业应按规定及时结算开发 产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所 得额。 2010-5-19 北京市住房和 城乡建设委员 会、北京市发 展和改革委员 会、北京市规 划委员会、北 京市国土资源 局 关于加强酒店类项 目销售管理有关问题 的通知 各房地产开发企业在取得酒店类项目立项核 准或备案批复文件后，必须严格按照酒店类 规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改 变项目用地性质和规划用途经营使用，未经 批准不得擅自分割转让。 2010-6-4 住建部 关于规范商业性个商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数

35、， 13 人住房贷款中第二套 住房认定标准的通知 应依据拟购房家庭 (包括借款人、配偶及未成 年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量 进行认定。商品住房价格过高、上涨过快、 供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况 和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住 房贷款。 2010-6-12 住房和城乡建 设部、国家发 展和改革委员 会、财政部、 国土资源部、 中国人民银 行、国家税务 总局、中国银 行业监督管理 委员会七部门 关于加快发展公共 租赁住房的指导意见 要多渠道筹集公租房，新建公共租赁住房单 套建筑面积要严格控制在60 平方米以下。 与 承租人签订的书面租赁合同，期限为3 至 5 年，期满后

36、承租人仍符合条件的可申请续租。 2010-6-13 国务院 关于加强地方政府 融资平台公司管理有 关问题的通知 要求地方各级政府要对融资平台公司债务进 行一次全面清理，并按照分类管理、区别对 待的原则，妥善处理债务偿还和在建项目后 续融资问题。除法律和国务院另有规定外， 地方各级政府及其所属部门、机构和主要依 靠财政拨款的经费补助事业单位，均不得以 财政性收入、行政事业等单位的国有资产， 或其他任何直接、间接形式为融资平台公司 融资行为提供担保。 2010-6-13 关于做好住 房保障规划编 制工作的通 知 关于做好住房保障 规划编制工作的通知 该通知提出的规划重点和基本目标是:着力 解决低收

37、入家庭住房困难问题。力争到2012 年末,基本解决1540 万户低收入住房困难家 庭的住房问题； 力争到规划期末 ,人均住房建 筑面积 13平方米以下低收入住房困难家庭基 本得到保障；到2013 年末,基本完成集中成 片城市和国有工矿棚户区改造；到 2015 年末, 基本建立全国住房保障基础信息管理平台。 （二）中国商业地产走向分析 随着国内房地产市场的逐渐成熟，以及土地稀缺性愈发明显， 目前有多家住 宅开发龙头公司开始进军商业房地产。一方面是这些企业处于可持续发展的考 虑，倾向于发展大型持有型商业地产项目；另外一方面也是为了更加完善住宅配 套，提高自身的品牌形象及知名度，起到“一石二鸟”的作

38、用。 但商业地产自身具有独特性， 在开发模式、 整体运作思路等方面与住宅地产 都有所不同。前者通过某种运营方式持续获利，实现保值和增值。其次，商业地 产开发商需要考虑投资客、 商家及终端消费者等多个层面，而住宅市场只需要将 产品进行销售即可。 因此，要我国的商业地产发展走向的判断，必须先要对市场投资主体及相关 宏观政策对其影响做一简单概括。 14 1、市场投资主体研究分析 新政出台后， 众多房地产企业纷纷转战商业地产市场，按其转型原因基本可 分为以下两大类。 1.1 战略转移型 这一类开发商的典型代表有万科、龙湖地产、首创置业等。 号称只做住宅产品的万科地产公开声称将正式进军商业地产，开发型持

39、有商 业物业将占到万科未来开发模式20% 的比重。龙湖地产近期在商业开发方面的举 动也日渐凸现， 预计未来 5 年，龙湖将增持 200万平方米以上的商业物业。而首 创置业更是将打造住宅产业综合体作为新一轮战略的核心内容，未来 3 年内，将 在东北、华北、华中、 华东和华南五个主要区域的重点城市打造5 家奥特莱斯旗 舰中心；未来 5 至 10 年内，其在全国的旗舰店和精品店数量将增至30 家。已经 拥有商业地产面积超过100万平方米的保利地产, 也计划到2012年将商用物业面 积继续增加到 300 万平方米, 并将投入300亿元的配套资金。 这类住宅地产巨头的转型含有被动的因素，其转型主要受以下

40、因素影响： 首 先，近期密集出台的住宅地产政策压缩其在住宅地产方面的利润空间；其次，住 宅市场发展到现阶段， 在土地供应量上已经显现出无法满足开发需求的趋势；再 次，商业地产后期的持续运营可以为其降低资金收益的风险，提高其可持续性。 1.2 市场被动型 另外一种类型可归纳为完全被动性转型。某些中小型企业由于实力不足，无 法在生存空间愈加狭小的住宅地产市场上生存，在一线城市土地市场上拿不到土 地无法进行项目开发， 只得转战商业地产市场， 带着较为先进的商业运营管理理 念和中小型项目的操盘经验， 进军二三线城市的商业地产市场。这种做法对于中 小型企业来讲也不失为一种规避锋芒另辟蹊径之举。 住宅市场

41、受政策打压，需求萎缩，地产商纷纷转战商业地产，这一现象是行 业发展的必然趋势。在当前房地产市场“商住倒挂”的现象与短期行为下，商业 地产存在的高风险密切相关。 因此并不能简单地认为在短时间内，商业地产就会 借助住宅地产新政之势出现爆发性增长。但从长远来看， 新政的出台把人们的目 15 光聚焦在了商业地产领域， 为行业整体提供了广阔的发展空间，对商业地产发展 产生利好。 2、政策对商业地产发展影响分析 进入 2010年后，中央及各地政府相继出台大量房地产相关政策，以求对房 地产住宅市场房价上涨速度过快的现象进行调控。 仔细阅读相关调控政策后不难发现， 近期出台的所有房地产调控政策都是针 对住宅地

42、产市场，旨在调控过快增长的商品房价格和抑制各种激增的投资性需 求。除去 2010 年 5 月 19 日北京市四部委发布 关于加强酒店类项目销售管理有 关问题的通知，规定各房地产开发企业在取得酒店类项目立项核准或备案批复 文件后，必须严格按照酒店类规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改变项目 用地性质和规划用途经营使用，未经批准不得擅自分割转让以外，几乎没有任何 涉及商业地产的条款出台，这一方面是商业地产相对“泡沫”较小，另外一方面 是由于商业地产涉及到社会消费基础的发展，国家对其进行调控时显得格外谨 慎。 纵观以往，在商业地产市场上，除了“征收物业税要从商业地产开始”的传 闻外，政府一直没有出

43、台任何政策干预市场发展。相对于住宅地产市场而言，商 业地产市场的政策限制相对较少。 尽管在先前全球金融危机以及宏观经济低迷的 影响下，写字楼和商业物业均出现相对低迷的市场景象，但在此轮政府宏观调控 对住宅市场形成抑制的背景下，商业地产市场却出现了不同程度的补涨行情。商 业地产发展进入了新的轨道。 2.1 住宅市场撤场资金逐利，数千亿资金涌入商业地产 住宅市场调控政策的出台后，个人第二套住宅的按揭首付比例上调至5成， 贷款利率也上调至基准利率的1.1 倍， 购买第二套住宅的首付款和利率已经等同 于购买商铺，这使得住宅地产市场需求大幅下降，投资者投资意愿受挫。而商业 地产的投资回报率是8% 至 1

44、0% ，在大环境对商业地产有利的情况下， 不少个人 投资者将目光转向商铺和写字楼。表1-5 是对住宅、商业、 写字楼三种物业类型 进行投资指标上的分析 16 表 1-5 住宅、商铺、写字楼投资对比分析表 首付 贷款利率 可贷款最长 年限 可否公积金 贷款 投资回报率 住宅 一套 30% ；二套及 以上 50% 基准利率的 1.1 倍 30 年 是 2%-3% 商铺 50% - 10 年 否 8%-10% 写字楼 50% - 10 年 否 5% 根据对所掌握的客户资源进行跟踪分析后发现，有超过50% 的投资型客户表 示，在新政出台后，迫于新政的压力，他们将把投入到住宅地产市场中的资金改 投到商业

45、地产市场中来。 这些从住宅市场撤离的资金， 在当下通货膨胀预期情形 下，更加倾向于把资金投向固定资产等领域。 另据调查显示，1000 余位身价在 2000 万元到 5 亿元之间的楼市投资者，早 在 2009 年底就陆续抛售了手上投资的房产。楼市新政之后，资金基本处于闲置 状态，粗略计算，千位富有的投资者就有数百亿资金被“挤出”住宅地产市场， 再加上目前新政出台后， 从房市被迫挤出的资金。粗略估计，从房市逃离后等待 投资的闲散资金至少有3000亿元左右。 那么这些闲置的资金将流向何处？由于民间投资渠道相对有限，它们的流向 主要有： （1）投资股票、基金等金融产品。在目前金融市场行情动荡的情况下，

46、大 部分投资者更加倾向于投资“有形资产” 。 （2）投资黄金。在目前动荡的黄金市场上，金价涨跌几乎不靠供求关系来 指导，而是由资本的变化情况来决定的，因此其影响因素十分复杂。相应地，投 资黄金的风险也在不断集聚。 （3）投资生活必需品。曾经一段时间，生活必须品如大蒜、生姜等价格出 现了非理性的上涨。 这一方面是客观供求关系所影响，而更为重要的则是投机者 对其价格的拉高与炒作。 （4）投资受到宏观影响较小，发展势头较快、较猛，与居民日常消费息息 相关的商业地产。 在住宅市场投资受到国家宏观环境影响的情况下，商业地产成 为了游资流入的重要方向。 17 2.2 银行成立金融租赁公司，设专款投资商业地

47、产 2 近期包括建行、 工行在内的多家知名银行已陆续取得金融租赁公司资质。据 内部人士分析， 这些银行成立金融租赁公司后，最主要的业务方向将是商业地产 方向，将设立专项资金用作购买商业地产。据粗略统计，未来金融租赁公司投向 商业地产的资金或超过千亿元。 2.3 物业价格和租金不会出现大幅波动 分析认为，短期内在住宅地产市场上撤离的资金，可能会进入商业地产领域， 但这部分资金进入后只会产生一定的补涨后果，缓解目前商住倒挂现象， 并不会 出现之前住宅地产市场上价格大幅波动的情况。原因主要有以下几点： （1）从开发商层面讲， 投资开发商业地产需要有较为雄厚的资金作为支持， 以保证项目开发期间不间断的

48、现金流，而项目建成后的运营期对开发商的资金考 验更加严格，目前市场上的开发模式趋向于开发商自行持有物业，统一管理规划、 招商及运营，这需要开发商有较为充裕的运营资本来平稳度过新商业项目的养商 期。而住宅开发来讲，相对就简单的多，只需考虑项目建成后的销售价格、回款 速度等问题，对后期资金要求也不太高。另外，商业地产散售、整售、租赁、经 营等多元化的经营模式，与住宅地产开发相比把握难度也更大。 （2）从投资者的角度来讲，投资商业地产要考虑的不仅仅是前期投入，还 有后期出租后的经营状况， 需要对商业市场规律有一定认知和较高水平的经营管 理，才能保证长期稳定的投资收益。 商业地产投资收益具有不稳定性，

49、风险较大， 且需要长线投资，需要投资者具有一定资金实力及耐性。 总体而言，由于商业地产的投资较为理性，这个投资领域没有住宅市场那样 冲动，不会出现住宅市场上“全民皆炒房”的局面。因为商业地产的增值需要通 过商业的专业运营来提升地产价值，从这个意义上说， 不具备专业知识的炒家不 会贸然入市。因此，商业地产市场的价格和租金，在短期内不会出现大幅波动。 2金融租赁公司是专门经营租赁业务的公司，是租赁设备的物主，通过提供租赁设备而定期向承租人收取租 金。金融租赁公司开展业务的过程是：租赁公司根据企业的要求，筹措资金，提供以“融物”代替“融资” 的设备租赁；在租期内，作为承租人的企业只有使用租赁物件的权利，没有所有权，并要按租赁合同规定， 定期向租赁公司交付租金 18 3、中国商业地产的发展趋势 3.1 宏观调控将有效的监督和指导商业地产的发展 2010 年国家及各级地方政府出台了一系列针对房地产市场的政策，这些政 策的出台对我国商业地产的良性发展起到了极大的监督作用。同时，商业地产的 发展已经得到了政府相关部门的高度重视。商务部起草的正在征求意见的 城市 商业网点规划管理条例 即将出台。它的出台，将对我国商业地产的发展产生深 远的影响。第一，把商业规划纳入城市总