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1、第七章 假设开发法,第七章 假设开发法,7-1 假设开发法概述,一、概念,根据估价对象预期开发完成后的价值，扣除未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象房地产于估价时点的客观合理价格或价值的方法。,二、假设开发法的理论依据,预期原理,第七章 假设开发法,三、假设开发法与成本法的关系,成本法评估新建房地产价格的公式：,新建房地价格土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本 +管理费用+投资利息+销售税费+开发利润,假设开发法评估土地价格的公式：,土地取得成本新建房地价格-土地开发成本-建筑物建造成本 -管理费用-投资利息-销售税费-开发利润,假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本
2、法的倒算法,第七章 假设开发法,假设开发法与成本法的主要区别,成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；,假设开发法中开发完成后的价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。,第七章 假设开发法,四、假设开发法适用的对象,具有开发潜力的房地产,1、待开发的土地，包括生地、毛地、熟地； 2、在建工程； 3、可装修改造或可改变用途的旧房地产 。,第七章 假设开发法,五、假设开发法适用条件,（一）估价要求,1、把握待开发房地产在投资开发前后的状态,2、投资开发后的经营方式,前：生地、毛地、熟地、在建工程和旧房 后：熟地、房屋、新房,出售、出租、自营,3、正确判断房地产的最佳开发
3、利用方式,最适合用途、最适合规模、最适合档次,4、正确预测未来开发完成后的房地产价值,5、正确估计开发周期、各项费用,第七章 假设开发法,（二）外部环境条件,第七章 假设开发法,7-2 假设开发法的估价步骤与估价方法,一、假设开发法的计算公式,（一）基本公式,待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息 -销售税费-开发利润-购买待开发房地产应负担的税费,扣除项的具体内容要依据待估房地产在估价时的状况而定,应扣除所有未来将要发生的正常的、合理的费用,不应扣除已经投入的费用,第七章 假设开发法,（二）适用于不同情形的细化公式,1、生地房屋,生地价值=开发完成后的房地产
4、价值 ,2、生地熟地,生地价值=开发完成后的熟地价值 ,3、毛地房屋,毛地价值=开发完成后的房地产价值 ,4、毛地熟地,毛地价值=开发完成后的熟地价值 ,第七章 假设开发法,熟地价值=开发完成后的房地产价值 ,6、在建工程房屋,在建工程价值=续建完成后的房地产价值 ,7、旧房新房,旧房价值=装修改造完成后的房地产价值 ,第七章 假设开发法,5、熟地 房屋,（二）适用于不同情形的细化公式,二、估价步骤,调查待开发房地产的基本情况,选择最佳的开发利用方式,估计开发经营期,预测开发完成后的房地产价值,估算各项成本费用,计算价值,用途 规模 档次,区位状况 实物状况 权益状况 市场状况,前期 建造期
5、租售期,销售 出租,第七章 假设开发法,三、假设开发法的估价方法,（一）计息的方法,V=开发完成后的房地产价值开发成本 管理费用 投资利息销售税费开发利润购买税费,1、基本公式,2、计息方法的特点,不考虑支出与收入发生时间不同而直接相加减，但要计算利息,不考虑预售，也不考虑延迟销售,第七章 假设开发法,例7-1,例7-1,C =（V+V2.0%）(1+10%)2-1 +B60%(1+10%)1.5-1+B40%(1+10%)0.5-1,0 0.5 1 1.5 2,建造,土地,60 40,D =（V+V2.0%+B）15%,第七章 假设开发法,（二）折现方法,1、基本公式,V=开发完成后的房地产
6、价值开发成本管理费用 销售税费购买待开发房地产税费,2、折现方法的特点,预测各项费用未来发生的时间及数额，折算到估价时点后相加减,利息与利润隐含在折现率中,在估价实务中还是提倡使用现金流量折现法,例7-2,第七章 假设开发法,例7-2,0 1 2 3 3.5 4,商场,住宅,30 5020,0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 4,20 50 30,第七章 假设开发法,例74,第七章 假设开发法,习题11答案,11、某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积计），同时取得40年
7、的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的4%。试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）。,旧厂房的购买价格V 装修改造后商场售价A补出让金数额B 装修改造费C销售税费D购买税费E,第七章 假设开发法,B4005000200（万元）,D1785.718142.86（万元）,EV40.04X（万元）,VABCDE,V=1785.71- 200 - 472.46-142.86-0.04V,V=933.07（万元）,V单=1866.13元/,第七章 假设开发法,