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1、第 1 页 关于房屋租赁合同法的规定 特征码 CVpTOBGCkFDhNoGgQuup 一、 城市房屋租赁管理办法第 4 条，公民、法人或其他组 织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法 出租。 问题：该条只规定房屋所有权人的出租权，其他人对房屋 有无出租权?非房屋所权人出租房屋后，承租人的权利如何保证? 解答：根据合同法第 51 条， “无处分权的人处分他人 财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权 的，该合同有效。 ”因此，非房屋所有人对房屋进行出租并不导 致租赁合同无效，只是效力待定而已。 合同法第 228 条还规 定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁
2、物使用、收 益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 ”可以看出， 出租人是否为租赁物的所有人或使用权人，不影响租赁合同的 效力。 二、第 6 条，有下列情形之一的房屋不得出租： 1、未依法取得房屋所有权证的; 第 2 页 2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形 式限制房地权利的; 3、共有房屋未取得共有人同意的; 4、权属有争议的; 5、属于违法建筑的; 6、不符合安全标准的; 7、已抵押，未经抵押权人同意的; 8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的; 9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 问题：该法采取禁止性方式，规定了禁止出租的房屋类型， 以以上房屋出租的
3、合同效力如何? 解答：合同法第 52 条第 5 项，违反法律、行政法规的 强制性规定的，合同无效。该法是建设部发布的行政规章。合 同是否有效，应当以法律、行政法规的规定为准。最高人民法 院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(一) ， 进一步明确：合同法实施以后，人民法院确认合同无效， 应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法 规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，以上 述房屋为标的的房屋租赁合同并非无效。 三、第 7 条，住宅用房的租赁，应当执行国家的房屋所在 地城市人民政府规定的租赁政策。 租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租 第 3 页 金和
4、其他租赁条款。 问题：可否租用住宅用房从事生产、经营活动? 解答：“住改商”给生活带来便利，但也带来噪声、气味 等环境污染。 物权法没有完全禁止“住改商” ，而是将选择 权交给了有利害关系的业主。第 77 条规定：“业主将住宅改变 为经营性用房的，除遵守法律、行政法规和管理规约外，应当 经有利害关系的业主同意。 ”但是，怎样确定是否有利害关系， 有利害关系全体业主的范围如何定，如何算征得了业主同意等 问题在物权法中并没有规定。加上客观现实情况，这就很 容易产生一系列矛盾。期待以后的司法解释加以明确。 四、第 11 条，租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的， 房屋受让人应当继续履行原租赁合同的
5、规定。 出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租 赁合同 住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以 上的家庭成员可以继续承租 问题：转让房屋所有权的范围?家庭成员的范围? 解答：1、 城市房地产转让管理规定2001 年 8 月 15 日 建设部修正，第 3 条，本规定所称房地产转让，是指房地产权 利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人 的行为。前款所称其他合法方式，主要包括下列行为： (1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属 第 4 页 发生变更的; (2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、 合作开发经营房地产，而使房地产权属发
6、生变更的;(3)因企业 被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的; (4)以房地产抵债的; (5)法律、法规规定的其他情形。 2、根据继承法的规定，在法律上具有权利义务关系的 家庭成员包括：夫妻、父母子女、兄弟姐妹、祖父母和外祖父 母、孙子女和外孙子女。而且包括法律拟制的家庭成员。 合同法第 234 条，承租人在房屋租赁期间死亡的，与 其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 合同法没有限定可以继续承租的为家庭成员，与承租人生 前共同居住的亦可承租，并且也没有“共同居住两年以上”的 限定条件。 五、第 13 条，房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、 终止租赁合同的，当事人应当向房屋所
7、在地直辖市、市、县人 民政府房地产管理部门登记备案。 第 14 条，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后 30 日内， 持本办法第十五条规定的文件到直辖市、市、县人民政府房地 产管理部门办理登记备案手续。 第 15 条，申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件： (一)书面租赁合同; 第 5 页 (二)房屋所有权证书; (三)当事人的合法证件; (四)城市人民政府规定的其他文件。 出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。 出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。 第 16 条，房屋租赁申请经直辖市、市、县人民政府房地产 管理部门审查合格后，颁发房屋租赁证 。 县人民政府所在地以外
8、的建制镇的房屋租赁申请，可由直 辖市、市、县人民政府房地产管理部门委托的机构审查，并颁 发房屋租赁证 。 第 17 条， 房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证。租 用房屋从事生产、经营活动的， 房屋租赁证作为经营场所合 法的凭证。租用房屋用于居住的， 房屋租赁凭证可作为公安 部门办理户口登记的凭证之一。 第 18 条，严禁伪造、涂改、转借、转让房屋租赁证 。 遗失房屋租赁证应当向原发证机关申请补发。 第 32 条，违反本办法有下列行为之一的，由直辖市、市、 县人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚： (一)伪造、涂改房屋租赁证的，注销其证书，并可处 以罚款; (二)不按期申报、领取房屋租赁证
9、的责令限期补办手 第 6 页 续，并可以罚款; (三)未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租 房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并可处以罚款。 问题：房屋租赁登记 解答：城市房屋租赁管理办法第 13 条到第 18 条对租 赁登记做出规定。但没有规定未登记的租赁合同效力。 合同法第 44 条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法 律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其 规定。 合同法解释(一)第 9 条，依照合同法第 44 条第 2 款的规定， 法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后 生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的 物所有权及其
10、他物权不能转移。 在租赁合同当事人意思表示一致、具有缔约能力并且没有 法律、行政法规认定的合同无效、可撤销可变更以及效力待定 情形的，应当认定租赁合同有效。而登记备案只是作为行政部 门的行政管理手段，违反该规定会造成补办手续、罚款的行政 处罚后果。 六、第 19 条，房屋租赁人当事人按照租赁合同的约定享有 权利，并承担相应的义务;出租人在租赁期限内，确需提前收回 房屋时，应当事先征得承租人同意给承租人造成损失的应当予 以赔偿。 第 7 页 问题：对承租人在租赁期限内，确需提前返还房屋的处理 解答：出租人在征得承租人同意时可提前收回房屋。依据 公平原则，承租人也享有在征得出租人同意时提前返还房屋， 使合同权利义务终止的权利。但给出租人造成损失的应当给予 补偿。 合同法第 93 条，当事人协商一致，可以解除合同。