1、全面推开营改增试点政策指引（一）一、关于房地产开发企业适用简易计税方法的对象问甥局部房地产企业对适用简易计税方法的对象存在怀疑,不清晰是以房地产工程为对象还是以整个纳稹主体为对象。房地产业按工程管理是根本原那么，这是针对房地产行业特点特地作出的特别政策支配,类似于货物增值税可以对局部产品选择适用简易或一般的计才克方法,是对房地产行业实实在在的利好.遵循这一原那么，房地产开发企业是否适用简易计税方法，并非取决于自己的身份,而是以房地产工程为对象的。举例来说，一个房地产开发企业有A、B两个工程，A工程适用简易计税方法并不影响B工程选择一般计税方法.这一原那么对手建筑企业选择简易计税方法同样适用.二
2、关于房地产开发企业土地价款扣除问题同部房地产企业“一次拿地、一次开发，依据工程中当期俏售建筑面积与可供销售建筑面积的比例，计算可以扣除的土地价款,政策规定清晰：但假如房地产企业“一次拿地、分次开发,如何扣除土地本钱？可供销性建筑面积如何确定？房地产企业分次开发的每一期都是作为雌独工程进展核算的，这-操作模式与？房地产开发企业销售自行开发的房地产工程增值税征收管理暂行方法?中的“工程”口径样，因而，对“一次拿地、分次开发”的情形，要分为两步走，第一步，要将一次性支付土地价款，依据土地面积在不同工程中进展划分固化：其次步，对单个房地产工程中所对应的土地价款，要依据该工程中当期销转建筑面积跟与可供
3、销令建筑面积的占比，进展计兜扣除。三、关乎房地产开发企业预收款开票问题?营业税改征增值税试点实施方法?规定,房地产开发企业实行预收款方式销售自行开发的房地产工程，应在收到预收款时依据3与的预征率预缴增值税。营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号，管理上类似于发票，购庆者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务.营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房齐开具增值税般发票,待正式交易完成时,对预收款时开具的增值税般发票予以冲红,同时开具全额的增值税发票。四、关于房地产开
4、发企业跨县（市、区）预缴税款问题目前出台的营改增政策中,对房地产开发企业销华跨县自行开发的房地产工程是否在不动产所在地预缴税款，并未进展相关规定。本若不多响现有财政利益格局的原那么，建议房地产开发企业在每个工程所在地均办理营业执照和税务登记，独立计算和锁纳税款：对于未在工程所在地办理税务登记的，参照销售不动产的税务方法进展处理，在不动产所在地依据5%进展预缴，在机构所在地进展纳税申报，并自行开具发票,对于不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开。全面推开营改增试点政策指引（二）、美于建筑业临时税务登记问题建筑企业跨县区供应建筑效劳,在地税部门管理时,持外管证在劳务发生地办
5、理报验登记,就地缴纳税款并代开发票。首改增后,对跨县区供应建筑效劳，根本沿袭了营业税下的管理方式，也是持外管证在劳务发生地预缴才兑款，回机构所在地申报.因此，在移交确认过程中，对这类纳税人的报验登记信息不必进展登记确认，也不必登记为增值税一般纳税人，对于已经办理登记确认信息的纳税人，须要对登记确认信息予以删除.二、关于建筑业纳税人适用简易计税方法的对象问题局部建筑企业对适用简易计才克方法的对象存在怀疑,不清晰是以建筑工程为对象还是以整个纳税主体为对象。建筑业按工程管理是根本原那么，这是针对建筑行业特点特地作出的特别政策支配,类似于货物增值税可以对局部产品选择适用简易或般的计税方法，是对建筑行业
6、实实在在的利好。遵循这原那么，建筑企业是否适用简易计税方法，并非取决于自己的身份，而是以建筑工程为对象的。举例来说，个建筑企业有A、B两个工程，八工程适用简易计桎方法并不影响B工程选择般计税方法。三、关于保险公司个人代理人问题在保险行业中，存在着大量的个人代理人.他们向保险公司收取代理手续费，并在授权的范用内代为办理保唆业务。营改增之前,营业税是由保险公司代扣代缴，营改增之后,个人代理人成为了增值税纳税人。由于个人代理人数量多、金额小、流淌性强，税收征管本钱较高,也涉及到个人利益，敏感性强，为了适应保险行业业务需求，削减个人代理人和税务机关的办税本钱，拟对保险行业个人代理人问题实行集中代开发票
7、的形式。具体操作如下：保险公司按月或按季汇总代理人清单,注明其姓名、身份证号、代理费收入、是否为个体工商户等具体信息，并经代理人签字确认后，由保险公司到主管国税机关代开发票。主管国税机关可汇总代开，并将代理人清单留存。对代理人中的个体工商户，可按规定代开培位制专用发票，对代理人中的其他个人，应按规定开具增值税一般发票。对代理人应按规定适用小微企业免征增值税政策，保险企业可依据须耍向主管国税机关申请按上述规定开具发票。全面推开营改增试点政策指引（三）一、关于物业公司代收水电费、吸气费问题物业公司代收水电费、暧气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开一般发票，而营改增试点政策中并未持续差额征税政策
8、对此问题，国家税务总局正在探讨解决.在新的政策出台之前，可暂按以下状况区分对待：I、假如物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应当按发票金额缴纳增值税：2、假如物业公司代收水电费、暖气费等，在总同明确之前，可暂按代购业务的原那么驾驭，同时具符以下条件的，暂不征收增值税：（1）物业公司不垫付资金：（2）臼来水公司、电力公司、供热公司等（简称销货方），将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；（3）物业公司按销货方实际收取的销存额和增值税额与客户结算宽款，并另外收取手续费。二、关于房地产开发企业自行开发产品出租有关问题?财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知
9、财税202136号）以及?国家税务总局关于发布纳税人供应不动产经营租赁效劳增值税征收管理暂行方法?（国家税务总局公告2021年第16号）规定，房地产开发企业假如是小规模纳税人其出租不动产应适用简易计税方法：假如是般纳税人，那么要依据取得不动产的时间来判定，2021年4月30日前取得的不动产属于“老”的不动产，可以选择适用简易计税方法：2021年5月1日以后取得的不动产属于“新”的不动产，出租时适用的是一般计税方法。对此问题，有人认为房地产开发企业自行开发的产品用于出租并没有进展明文规定。16号公告中明确，取得的不动产，包括以卜脆购巴、承受捐赠、承受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动
10、产。房地产企业自行开发的产品属丁自建取得，所以适用普遍规定.三、关于餐饮业外卖适用税率问题依据?国家税务总局关于旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费食品增值税有关问题的公告？（国家税务总局公告2021年第17号）规定，旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费的食品，属于不常常发生增值税应税行为，依据？中华人民共和国增值税暂行条例实施细那么？（财政部国家才克务总局令第50号）其次卜九条的规定,可以选择按小规模纳桎人缴纳增值稹，按洲征收率缴纳增值税“不常常发生增值税应税行为”出自？国家税务总局关于明确增值桎一股纳税人资格认定管理方法）假设干条款处理看法的通知？（国桎函2021139号）中的规定。该文件规定
11、认定方法第五条第（三）款所称不常常发生应行为的企业，是指非增值税纳税人：不常常发生应行为是指其儡然发生增值应税行为。此次营改增之后，己不存在非增值税纳税人17号公告虽未明文废止，但其引用的依据已经失效。因此，餐饮业销住非现场消费的食品,应适用17%的税率。全面推开管改增试点政策指引（四）一、关于建筑工程老工程的确定问题?营业税改征增值桎试点仃关事项的规定？中规定，建筑工程老工程是指：（I）?建筑工程施工许可证?注明的合同开工日期在2021年4月30日前的建筑工程工程：（2）未取得?建筑工程施工许可证?的,建筑工程承包合同注明的开工日期在2021年4月30日前的建筑工程工程。对于现实中存在的？
12、建筑工程施工许可证？以及建筑工程承包合同都没有注明开工时间的状况，依据实质重于形式的原那么，只要纳税人可以供应2021年4月30日前实际已开工的证明，可以依据建筑工程老工程进展粽务处理。二、关于个人二手房购置时间的确定问题?营业税改征增值税试点过渡政策的规定？中规定：对于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人招购置缺乏2年的住房对外销督的，依据5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购置2年以上含2年J的住庆对外销售的，免征增值税。对于住房购置时间,参照？国家税务总局财政部建立都关于加强房地产税收管理的通知？（国税发（2005）89号）规定，个人购置住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明
13、的时间作为其购置房屋的时间（以两者时间孰先为准）。全面推开营改增试点政策指引（五）一、关于一般纳税人资格登记问题是落实总局要求。总局23号公告中，对增值税般纳税人资格登记问题进展了明确，营改增试点实施前销生效劳、无形资产或者不动产的年应税销住额超过500万元的试点纳税人，应向主管国税机关办理增值税一般纳税人资格登记手续。二是核实相关数据。对丁个别纳税人反映管户移交数据中营业税不实的问题，主管税务机关应进一步核实，以核实后的数据作为其一般纳税人登记的依据。核实的数据由税企双方共同签字确认并留存。三是明确登记程序）依据？国家税务总局关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告？（国家税务总局公告20
14、21年第18号）及相关规定，结合新旧税制连接的实际，主管税务机关要在试点实施后10个工作日内制作?桎务事项通知书？,告知纳税人应当在收到?税务事项通知书?后10个工作日内向主管税务机关办理相关手续.四是加强宣扬辅导。对于应办理而未办理一般纳梭人资格登记的营改增试点纳税人，主管税务机关要告知纳税人，假如不办理登记，将依据销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得运用增值税专用发票。同时，向纳税人宣扬一殷纳才克人与小规模纳税人相比，存在的优势，引导纳税人办理资格登记。二、景区门票适用征税范用问题局部地市反映，景区门票适用生活效劳中文化体育效劳、旅游消遣效劳征税范用界定问题，有关政策指
15、引如下：（一依据定义，文化效劳，是指为满意社会公众文化生活需求供应的各种效劳。包括：文艺创作、文艺表演、文化竞赛，图书馆的图书和资料借阅，档案馆的档案管理，文物及非物质遗产爱护，举办宗教活动、举办科技活动、举办文化活动，供应巡游场所。旅游效劳，是指依据旅游者的要求，组织支配交通、巡游、住宿、餐饮、购物、文娱、商务等效劳的业务活动。从二者征税范围注解来看，景区门票不屈于组织支配交通、巡游、住宿、餐饮、购物、文娱、商务等效劳的业务活动，应属于“供应巡游场所”的文化效劳，因此，景区门票适用文化效劳征收增值税。（二）依据？营业税改征增值税试点有关事项的规定？，供应文化效劳的一般纳税人可以选择适用荷易计
16、税方法计BU（三）试点纳税人取得景区门票收入中，如包含供应文化效劳以外应税行为收入，如游艺等，应分别进展核算。不分别核党的，从高适用税率或征收率。山东国税全面推开营改增试点政策指引（六）一、关于房地产开发企业BS收款开票问题?营业税改征增值税试点实施方法?规定，房地产开发企业实行预收款方式销售自行开发的房地产工程，应在收到桢收款时依据3$的预征率预缴增值税。营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。该收据统编号，管理上类似于发票.购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。营改增后,为保证不影响购房界正常业务办理,允许房
17、地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具懈假税一般发票，在开具烟假税一般发票时智选择“零税率.开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过?增值税预缴税款表?进展申报并依据规定预缴增值税.在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进展表达.招来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进展红字冲回。山东省?全面推开营改增试点政策指引？（一）中“关于房地产开发企业预收款开票问Sr的指引同时废止。二、关于“己徽纳营业税未开具营业税发票”问题23号公告中明确规定：“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2021年5月1日以后须嘤补开发票的，可
18、于2021年12月31日前开具增值税一般发票”。上述规定的出台明确了已缴纳营业税但未开具发票事宜如何连接以及具体的时限要求，纳税人发生上述情形在开具一般发票时智选择“零税率”开票，同时将缴纳营业税时开具的发票、收据及完税凭证等相关资料宿存备查，在发票备注栏单独备注“已缴纳营业税字样。乘持“对于征税主体发生的一项应税行为，不重复征税的原那么，对适用上述状况开具的增值税一般发票，不再征收增值税，也不通过申报表表达。三、关于房地产开发企业2021年4月30日前已在地税机关申报叙纳营业税，正式销售时增值税发票开具问题房地产企业正式销件时，为便利纳税人办理房产过户，防止出现“一套房产、两张发票”的情形,
19、在正式开具不动产发票时建议实行以下方式：（一）不动产己全额缴纳营业税，本次开票不涉及税款补退此种状况参照本指引中上条“关于已缴纳营业税未开具营业税发票问题进展处理：（二）不动产已局部缴纳营业税，本次开票须耍再征收增值税此种状况暂可通过新系统中差额征税开票功能进绽开票。首先，录入含税销售额（或含税评估额），然后录入扣除额。此处“扣除额.=该套房产已缴纳后业税金额/5够系统自动计兑税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样。在填报增值税纳税申报表时，已征收营业税对应的收入暂不通过申报表表达，仅填报增值税应税收入。四、关于房地产开发企业预收款范围问题房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款，诚意金、认筹金和订金不M干预收款。五、房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题36号文规定，选择适用一般计税方法的房地产开发企业，以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销隹额。房地产开发企业为取得十地运用权支付的费用，包括土地出让金、拆迁补偿费、根底设施配套费、征收补偿款、开发规费、契税、土地出让金延期支付利息FimJ,符合扣除范困的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据.
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