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1、第 1 页 前期物业管理服务协议1 特征码 qcxWxtBztbqHFhpykhXw 甲方：_ 乙方：_ 甲方是指：房地产开发单位或公房出售单位（产权单位） 。 乙方是指：购房人（产权人）或承租人。 本物业名称：_ 房屋买卖（预售）合同、租赁合同编号为：_ 乙方所购买（租赁）物业基本情况：_ 物业类型：_ 建筑面积：_平方米 座落位置：_ 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在 甲乙双方签订房屋买卖（预售）合同或房屋租赁合同 的同时，就前期物业管理服务达成如下协议。 第一条 双方的权利和义务 （一）甲方的权利和义务 1、有权委托物业管理企业实施前期物业管理。 2、有权将本协议甲
2、方的有关权利义务转让给委托 的物业管理企业。 第 2 页 3、监督所委托的物业管理企业的物业管理服务行 为，保证所委托的物业管理企业按本协议规定实施物业管理， 并对物业管理企业的行为承担责任。 4、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本 物业的物业管理制度和物业使用守则并书面告知乙方。 5、按济南市住宅共用部位、共用设施设备维修 基金管理暂行办法及其配套文件规定代收维修基金。 6、负责建立健全本物业的物业管理档案资料。 7、在保修期内按规定承担保修责任，甲方可委托 物业管理企业提供保修服务并承担相应费用。 8、依据本协议向乙方收取物业管理费用。 9、与乙方订立房屋装饰装修管理协议 。 1o、
3、制止违反本物业的物业管理制度和物业使 用守则的行为。 11、按规定组织召开业主大会或业主代表大会。 12、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备 或改变其使用功能。 13、甲方委托的物业管理企业可委托专业公司承 担本物业专项工程任务，但不得将本物业的整体管理责任转让 给第三人。 14、自本协议终止之日起 7 日内，与业主委员会 选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管 第 3 页 理移交手续须经业主委员会确认。 （二）乙方的权利和义务 1、参加、出席业主大会或被推选参加、出席业主 代表大会，享有相应的权力。 2、监督甲方及其委托的物业管理企业的物业管理 服务行为，就物业管理的有关
4、问题向甲方或其委托的物业管理 企业提出意见和建议。 3、遵守本物业的物业管理制度和物业使用守则 。 4、依据本协议交纳物业管理服务费用及其它费用。 5、装饰装修房屋时，遵守有关规定并与甲方委托 的物业管理企业签订房屋装饰装修管理协议 。 6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施 设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使 用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方或其委托的物 业管理企业，并在约定的期限内恢复原状；造成损失的，应给 予赔偿。 7、转让房屋时应事先通知甲方，告知受让方与甲 方签订本协议。 8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业 管理制度和物业使用守则造成的损
5、失、损害承担民事责任。 第 4 页 9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业 的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相 邻关系，不得侵害他人的合法权益。 10、接受甲方所委托的物业管理企业的管理和服 务。 第二条 甲方委托物业管理企业向乙方提供下列物业管理服务： （一）按住宅质量保证书的规定，提供保修服务。 （二）制定物业管理制度和物业使用守则 ，制止违 反物业管理制度和物业使用守则的行为。 （三）编制物业管理服务和财务年度计划。 （四）当业主、使用人装修物业时，与其签订房屋 装饰装修管理协议 ，并按有关规定进行管理。 （五）为业主、使用人办理入住手续。 （六）房屋共用部位的
6、维护和管理。共用部位是指房 屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼 板、屋顶等） 、户外墙面、楼梯间、走廊通道、_等。 （七）房屋共用设备及其运行的维护和管理。 共用设备是指共用给排水管道、落水管、电梯、避雷 装置、公共照明、安全监控、消防设施、邮政信箱、天线、二 第 5 页 次加压水泵及水箱、_。 （八）房屋共用设施及其运行的维 维护和管理：共用设施是指非市政道路及路灯、化粪池、自行 车棚、垃圾箱（房） 、庭院灯、停车场、_。 （九）附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与 管理。包括：物业管理办公经营用房、商业网点、文化体育娱 乐场所等。 （十）公共绿地、花木、建筑小品的养
7、护与管理。 （十一）公共环境卫生管理。包括：公共场所、场地、 房屋共用部位、非市政道路的清扫保洁及垃圾的收集。 （十二）经营管理实行封闭物业管理的住宅区内的停 车车位，对未参加车辆损失保险、车辆玻璃破碎保险、车辆盗 抢保险的，物业管理企业有权制止停放。 （十三）维护社区公共秩序。包括：安全监控、值班、巡视、 _。发生刑事案件依照法律规定报公安部门处理。 （十四）与房屋及附属建筑物改建装修相关的垃圾清 运、_等的管理。 （十五）物业档案管理。包括物业工程图纸、竣工验 第 6 页 收资料、产权资料、业主和使用人档案、维修档案。 （十六）负责向业主和使用人收取物业管理服务费、 电梯运行费，经有关部门
8、委托可代收电费、水费、煤气费、房 租、采暖费、_。 （十七）接受乙方委托，对乙方房屋自用部位、自用 设备进行维修、养护及其他服务。 （十八）_。 （十九）_。 第三条 甲方保证其委托的物业管理企业按下述标准向乙方提 供物业管理服务。其中，竣工综合验收前的管理服务标准由甲、 乙双方按约定标准执行；竣工综合验收后的物业管理服务标准， 依据国家有关标准及济南市物业管理办法 、 济南市住宅小 区物业管理等级服务评定（试行）标准制定，具体内容如下： （一）房屋及维修管理 1、房屋外观完好、整洁，无脏损和妨碍市容观瞻 现象。 2、房屋行政街号、幢号、单元号有明显标志，设 有引导方向平面图。 3、封闭阳台、
9、空调安装、抽油烟机排气孔等统一 有序，房屋立面无吊栏等悬挂物。 4、一楼护栏无探出墙面现象，二楼以上无护栏。 第 7 页 5、房屋完好率 98以上。 6、房屋大中修有完整的开工报告及工程预算书， 履行安全技术交底手续，工程质量验收手续齐全，决算书经过 有关部门审计，有完整的竣工报告并建立有关保修制度，工程 资料存档备查。 7、房屋小修、急修及时率 98以上，合格率达 100，险情排除及时率达 100，有维修记录和回访记录。 8、房屋档案资料管理完善，按幢、户立档。 （二）共用设备管理 1、设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰， 管理完善，随时查阅。 2、专业技术人员、维修操作人员严格执行操
10、作规 程，按要求经过专业培训，持证上岗。 3、设备良好，运行正常，有设备运行记录。有专 门的保养检修制度，无事故隐患。 4、小区内生活用水（高压水泵、水池、水箱）有 严密的管理措施，有二次供水卫生许可证和操作人员健康许可 证。水质检验合格。 5、电梯按规定时间运行，电梯厢清洁卫生，通风、 照明良好。 6、电梯有专业队伍维修保养，安全运行和维修养 护规章制度健全，运行养护有记录。 第 8 页 7、负责锅炉供暖的，严格遵守锅炉供暖各项规章 制度，运行正常，并有运行记录。供暖期间，居室内温度应为 18，不低于 16。 （三）共用设施管理 1、小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用 途使用。 2、公
11、共照明设施设备齐全，运行正常。 3、道路畅通，路面平坦无损坏。 4、污水排放畅通，沟道无积水。 5、危险部位标志明显，有防范措施。 （四）绿化及养护管理 1、公共绿地、庭院绿化布局合理，花草、树木、 建筑小品配置得当。 2、绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象， 无病虫害及枯死现象。对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、 修剪、清除枯叶。 （五）环境卫生管理 1、小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾房等 保洁设施。 2、小区内实行垃圾袋装化，日产日清。 3、楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、 窗台无灰尘，窗户明亮。楼道内无乱堆乱放现象。设备间清洁 第 9 页 卫生，通风照明良好。 4、
12、道路、庭院、绿地、共用场地无杂物，保持清 洁。 5、雪后及时扫净小区 内道路和楼间积雪；雨后及时清理污水。 6、小区内马路无摊点、市场，商业网点牌匾美观 整齐、管理有序。 7、小区内无违章临时建筑。 8、小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱 挂现象。 9、共用场地定期清洁，地面无油渍等污染现象。 （六）社区秩序维护 1、小区内实行 24 小时值班巡逻制度。 2、值班人员有明显标志，熟悉辖区情况，工作规 范，作风严谨，有值班巡逻记录，各项管理措施落实。 （七）停车场及车辆停放管理 1、甲方委托物业企业经营管理的停车场车辆停放 有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。 第 10 页
13、 2、_。 3、_。 （八）消防 1、消防系统标志明显，设备完好，可随时启用。 2、配备专职或兼职消防管理人员。 3、消防通道畅通无阻。 4、_。 5、_。 （九）按房屋装饰装修管理协议实施装修管理。 （十）_。 第四条 自乙方办理入住手续当月起，物业管理服务费用（不 包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用） 由乙方按下述标准向甲方委托的物业管理企业交纳。 （一）住宅按套内建筑面积每月每平方米_元； （二）非住宅按建筑面积每月每平方米_元； （三）因乙方原因空置房屋，其物业管理费用标准为： 住宅房屋建筑面积每月每平方米_元；非住宅房屋建筑 面积每月每平方米_元； （四）乙方交纳
14、费用时间：_； （五）乙方出租物业时物业管理服务费用由乙方交纳； （六）乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理 第 11 页 服务费用； （七）合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理 服务费收费标准，从批准执行之日起，由甲方委托的物业管理 企业按调整标准向乙方收取； （八）保修期内物业的维修养护执行建筑工程保修的 有关规定。甲方可委托物业管理企业提供保修服务，并按规定 向物业管理企业支付相应费用； （九）保修期满后发生的房屋共用部位、共用设施设 务的维修养护更新费用，按济南市住宅共用部位、共用设施 设备维修基金管理暂行办法及配套文件执行： 1、维修基金利息的使用由甲方委托的物业管理企 业提
15、出年度使用计划，经物业管理行政主管部门审核后划拨； 2、维修基金利息不敷使用时，经物业管理行政主 管部门审核批准，按业主占有的房屋建筑面积比例续筹。 （十）受有关部门或单位的委托，甲方委托的物业管 理企业可提供水费、电费、燃（煤）气费、暖气费、房租等代 收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用） ，收 费标准执行政府规定； （十一）乙方委托物业管理企业对房屋自用部位、自 用设备实施维修养护及其他服务时，物业管理企业可按约定标 准向乙方收取服务费； （十二）电梯运行费按下列约定执行：_。 第 12 页 （十三）在实行封闭物业管理的住宅区内的停车车位， 由甲方委托的物业管理企业对停放车辆
16、的业主、使用人实行委 托服务，按物价部门规定收取车位费。车位费收入扣除经营管 理成本后结余部分，主要用于 1、物业共用部位、共用设施设备维修； 2、绿地养护； 3、弥补减免的物业管理服务费； 4、便民服务费用； 5、业主委员会办公经费。 第五条 甲方委托的物业管理企业每半年向业主、使用人公布 一次物业管理服务费收支情况，每年 1 月份向业主公布全年维 修基金利息收支情况。 第六条 甲方委托物业管理企业负责签订利用本物业管理区内 房屋、共用设施、共用场地设置的户外经营性广告及商亭、摊 点等有偿使用协议并负责收取有偿使用费。 有偿使用费收入扣除成本后结余部分用于 1、物业共用部位、共用设施设备维修
17、； 2、绿地养护； 3、弥补减免的物业管理服务费； 4、便民服务费用； 5、业主委员会办公经费。 第六条 违约责任 第 13 页 （一）甲方委托的物业管理企业违反本协议，未达到 管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方督促物业管理企 业限期改正，逾期未 改正给乙方造成损失的，甲方应给予赔偿并承担相应的法律责 任。 （二）乙方违反本协议，使甲方或其委托的物业管理 企业未达到约定的物业管理服务质量目标的，甲方或其委托的 物业管理企业有权要求乙方限期改正，逾期未改正造成损失的， 乙方应给予赔偿并承担相应的法律责任。 （三）甲方及其委托的物业管理企业违反本协议，擅 自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要
18、求甲方清退所收费用 及利息，并向乙方支付违约金_元。 （四）乙方违反本 协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲 方或其委托的物业企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起按 应交费用的_按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉。 （五）因未按规定交纳维修基金，或维修基金利息不 敷使用时未按规定续交维修资金，造成物业失修失养导致业主、 使用人财产损失和人身伤害的，由未交费的责任人承担相应法 第 14 页 律责任。 （六）甲方委托的物业管理企业不按规定使用维修基 金利息，或将维修基金利息挪作他用造成乙方经济损失或导致 物业失修失养，甲方应承担违约责任并给予经济赔偿。 （七）任何一方擅自提前终止本
19、协议的，违约方应赔 偿对方_元的违约金；造成对方经济损失的，应给予经 济赔偿。 （八）_。 第十条 本协议有效期内突发性紧急抢修排险工程费用，由甲 方或其委托的物业管理企业先行垫付，按相关业主拥有的建筑 面积比例分摊，由甲方或其委托的物业管理企业负责于工程开 工起 15 日内向乙方收缴，逾期未交纳的，按应分摊金额的 _按日交纳滞纳金，甲方也可向人民法院提起诉讼。 第十一条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预 见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人 命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方或其委托的物业 管理企业因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，按有关 法律规定处
20、理。 第十二条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法 履行，双方按有关法律规定处理。 第十三条 本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等 效力。本协议中未尽的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规 第 15 页 章执行。 第十四条 本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物 业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，双方可采 取以下措施： （一）向济南仲裁委员会申请仲裁； （二）向人民法院起诉。 第十五条 本协议正本连同附件共页，一式两份，甲乙双方各 执一份，具有同等法律效力。 第十六条 在签订本协议前，甲方已将协议样本送_物 业管理行政主管部门备案。 第十七条 本协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定 的物业管理企业签订物业管理委托合同生效之日终止。 甲方（签章）：_ 乙方（签章）： _ _年_月_日 _年_ 月_日 签订地点：_ 签订地点： _