办公楼运营方案模板.pdf

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1、中心运营提升方案 第一部分招商情况梳理 中心通过 3 个多月招商工作的展开，目前的出租率达68.36% ， 截至目前签约企业共26 家，签约企业的产业分类如下： 产业分类企业数占比 科技类13 50% 文化与创意类4 15% 贸易类3 12% 服务业及其他6 23% 合计26 100% 从分类来看，中心的产业类型主要以科技型和文化型产业为主 （合计占比 65% ），服务业、贸易类占比（分别是35% ）。 因此：目前中心内科技与文化企业的比例已经超过60% 以上，与项 目的最初定位吻合，已经具备打造专项科技文化园的雏形。 第二部分运营思路 一、总体思路 中心的总体思路： 硬件设施 体现花园式办公

2、精致完善 基础服务 展现一流管理团队贴心细致 助长型服务 将科技文化概念根植于园区的方方面面； 让文化与科技的力量在园区中融会贯通。 将建设科技文化产业园的核心思路植根于园区改造、招商、运营 等逐项工作中予以体现： 第一，以创意的改造手法表现园区的整体形象，营造园区精致的 花园式办公氛围及独有的文化。 以创意的手法赋予中心创新力量，通过装置艺术的表现力量， 展 示文化氛围。如：一楼创客空间；三层露台；四层屋顶花园。 第二， 以规范的管理体现一流的基础管理， 打造五星级物业服务。 通过对保安、 保洁等基础服务人员的规范化管理，体现中心最基 础的服务能力。 第三，继续依据产业园科技文化的定位方向为

3、指导思想，进行产 业招商，完成产业集聚。 以科技企业和文化类企业为园区的主导企业，通过有目的性的招 商，即企业收拢从而形成集群效应，打破单个类型企业规模的局限， 打造科技和文化的双重产业链，多个同类企业聚集在一起， 打造独立 的单个企业与同类型企业以及园区品牌之间的相依托的形态。 第四， 通过运营达到整合资源的目的， 凝聚科技与文化的交融性， 形成交互性升华。 以资源整合为方式快速发展园区的核心价值，即运营价值。 园区 间科技企业、文化企业的合作和互通，让原本松散的企业，在园区内 形成凝聚，不仅为企业提供了发展动力，也通过各种服务内容，有效 的助长企业发展，提高企业品牌化和规模化，以达到经济可

4、创力。 二、发展目标 打造金运产业板块标杆，形成独特的自我精神 强调高质管理、高参与性、高共享体验以及高培育能力的产业园区 园区在提供完善的硬件设施，优质的物业管理服务的同时， 通过 软性服务体系的渗透， 直接与企业建立产业培育与发展，并将创新能 力注入到园区发展中去， 帮助企业提高规模及产业竞争力，培育创新 产业链和集群，通过知识产权、人才创新体系、政策体系等的同时搭 建，完成文化科技高发展的水平。 三、主要举措 （一）运营管理服务提升计划 结合园区的实际状况、楼宇特点、硬件水平、客户特点、运营成 本等多方面因素。对中心物业运营管理服务的提升目标定义为： 物业服务理念六个化：服务手段“科技化

5、”；服务人才 “精英化”；服务组织“专业化”；服务标准“规范化”； 服务理念“人性化”；园区服务“高尚化。” 服务手段“科技化”： 利用“微信”、“ QQ ”等科技平台，便捷 快速的与客户形成服务、 产生互动与交流，后期在条件允许的情况下， 引入物业管理服务软件管理系统，利用科技化手段规范后台管理、高 效完成客户服务。 服务人才“精英化”： 为了适应现代高科技物业管理高水平服务 的需要，我们将多渠道培养与引入一些拥有现代意识与专业能力的专 业人员，充分保障和满足企业持续不断增长的服务需求。 服务组织“专业化”： 打造一支专业化的服务队伍，发挥和完善 “专业化”的优势，为企业提供细致、周到的专业

6、化服务。 服务标准“规范化”：“管理按制度办事、运作按规范进行”， 通过有效控制切实保证管理服务按要求持续、稳定运行。 服务理念“人性化”： 在服务工作中首先考虑最大限度的方便企 业，以企业的满意作为管理服务的出发点和归宿点，力争“零缺陷” 服务。 园区服务“高尚化”： 以服务的高标、精准、高质，引导业主营 造现代高尚的生活方式，传播时尚、高雅、先进的文化。 因此从内部管理制度的确立、运营管理服务细节提升、 明确项目 各岗位工作职责及工作规范三个层面实施细化。 1、内部管理制度确立 （1）经理负责制 在项目部内部实行直线垂直负责， 减少管理环节，提高工作效率； （2）晨会制 每天上班前组织各主

7、管召开工作晨会（时间为15 分钟），沟通 情况，总结前一天工作，部署当天工作； （3）统一形象标准 园区各岗位保持形象统一：制服统一、说辞统一、流程统一。 （4）规范化管理 制订并执行岗位职责、工作流程、工作规范，确保 各项管理服务工作按公司体系文件和量化工作标准的规定运行。 （5）目标化管理 项目部制订并严格执行各岗位工作制度，通过日检、月检、专项 检查以及外部和内部的信息反馈考核、评价各岗位工作情况， 不断改 进完善。 2、进一步提升物业服务 （1）前台服务 设置前台服务形象岗，增加前台服务内容，提升园区服务形象与 质量。主要负责微信平台、QQ群的互动；接待引导、受理客户请求 与投诉；沟通

8、协调客户关系；发放各类通知；建立、管理客户档案资 料等。 （2) 保安服务 设置保安服务形象岗，统一着装、规范姿态、规范服务用语。接 待指引、引导车辆及收费管理； 强化巡逻、巡查力度；排查安全隐患； 对发现的各环节问题及时上报。 (3) 保洁服务 保洁服务提升着装标准、提升服务标准、规范服务用语。将保洁 工作寓于“隐形服务”之中，实施“零干扰”工作方式，保洁人员定 标、定量、定点，具备主动服务意识。 （4）设备维修保养服务 制定、实施科学合理的设备日常巡视、养护和定期检修计划，以 “预防重于补救”观念，确保园区设备的安全、稳定、有效运行。 3、确立项目岗位工作职责及工作规范 根据自身特点和要求

9、，制定、完善项目部的组织架构、岗位职责 及工作规范。并按要求严格执行。 4、请专业公司对项目部行为规范、作业标准等进行培训指导及考核 依据项目各岗位情况， 邀请行业标准制定者及优秀的兄弟团队负 责人，为项目从业人员培训指导，最终达到提升服务团队服务意识、 服务水平的目的。 （二）硬件设施优化方案 1、内部软装氛围优化 目前项目内部的软装布置比较稀疏， 未能足够营造出项目的创意 氛围和文化感，因此此轮优化方案会根据现场情况，做到优化提升。 1) 创客空间入口处，加设创客空间平面图及企业水牌展示，同 时准备名片卡槽，便于企业间的相互交流和沟通。 现状： 改造后示意： 局部示意： 2) 入口接待区域

10、：将公司介绍和服务内容上墙公示，便于企业 了解 现状： 改造后示意： 3) 创客空间中部休憩区：增加悬挂吊饰和玻璃贴，增加气氛； 现状： 改造后示意： 4) 水吧区域：增加大面积立体画面，丰富空间 现状 ： 改造后示意： 5) 一层创客空间北侧形象墙，在部分菱形方格中加入仿真垂直 绿化，与项目整体软装主题相吻合，同时在中间菱形格中， 加入引导指示牌，便于指引客户前往后区的创客空间及洗手 间区域。 现状： 改造后示意： 6) 后区白墙，加设英文的励志标语，打破白墙的枯燥和乏味， 增加空间的趣味性 现状： 改造后示意： 励志标语： think outside the box 解放思想 after

11、a storm comes a calm. 雨过天晴 better late than never. 只要开始，虽晚不迟 go for it! = just do it!加油！向前冲！做了再说 no pain, no gain. 天下事没有不劳而获的东西 7) 过道部分：客户装修时未考虑玻璃隔断的通透性，造型布置 影响过道景观，通过增加意象即时贴的方式，改善效果，增 强效果 现状： 改造后示意 1： 改造后示意 2： 8) 二层中庭景观增加吊饰，渲染气 9) 增加地下车位指定车牌装置，约80 个，采用 PVC材质，可插 入车牌号。 进度及安排：制作安装工期20 天，预计费用 4 万元。 2、消

12、防控制室、配电房等设备用房的配置优化 消防控制室（兼办公室）、配电房、保安、保洁用房作为消防监 控员、物业管理人员及保安保洁人员的工作场所或休憩场所，目前所 有必须的设备已经到位， 现需完善项目资料和个人物品的存储空间布 置，因此，在各类用房中增设若干储物柜，方便使用、收纳，以保证 各类工作用房的干净整洁，具体如下： 3、外部绿化景观优化 为了体现花园式办公的特色，在项目一层广场、四层露台、屋顶 花园等多处重新布置设计花园式景观绿化。 1) 屋顶花园 将屋顶花园重新规划布局为： 空调外机封闭区域；屋顶农场区域； 屋顶花园及户外活动区域共三大区域。同时将四层露台与楼顶连通考 虑，布置为休憩区域，

13、加设花园小景、休憩座椅、休闲步道等，同时 重新设计露台四周的立面，将景观向竖向延伸。 2) 一层广场与地铁衔接空置区域 与地铁衔接区域原本处于荒废中，现阶段预计重新粉刷墙面， 地 面按照小型花园重新设计休闲步道及花园小景。 备注： 1) 以上方案为可绿园艺提供的方案，目前报价53 万元，工期 2 个月。 2) 另一家对接单位 “万荣园林” 已查看过现场并完成初步沟通， 该公司不提供预设计， 需签订设计合同后才能着手设计工作， 但可以考察完工及施工中的工地现场， 预计设计时间 10 个工 作日，设计费用2-3 万元，预估项目总体造价150 万元 （500-600 元/），施工时间1 个月。 3、

14、助长型服务方案 1) 严把招商关，进一步提升高质量科技型和文化型企业比例 按照科技文化园区的发展思路， 培养一批科技和文化创意的企业 类型，然后再逐步精准到具体产业，形成特色产业集聚。 2) 建立适应蜂鸟科创中心企业的扶持服务系统 园区作为运营商的角色， 深入至企业的实际运作中去， 建立起从 项目推广，政策指导，投融资服务 等完备的一站式、 一条龙服务体系， 为园区企业提供切实有用的服务系统。 项目推广 以活动为撬点， 参与性活动和筹办性活动相结合，扩大园区知名 度吸纳各种资源，搭建市场交流交易平台。以微信为平台，连接信息 资讯、产品项目，搭建市场交易平台。对企业的业务和客群进行有 针对性的分

15、析，对企业的核心亮点进行包装，通过与政府、相关协会 学会、业内人士沟通，帮助企业走出去，将企业亮化，让园区亮化。 政策帮扶 在完成普通的政策信息的告知和传达的基础上，帮助企业提取政 策信息中与个体相匹配的信息资源，达到更好的为企业发展发挥效应 的功效。 利用各级政府提供申报等各种机会，初期阶段运营团队采用免费 帮扶的方式， 帮助企业完成申报材料的收集和撰写；成熟阶段帮扶体 系改为取费方式执行，该举措将成为经济效益的获取途径。 投融资服务 将园区企业作为投融资主体，进行投融资服务： 一方面、为企业搭建好输送平台，与投资机构、政府创服平台建 立关联，帮助企业包装自我，寻求投资机会。 另一方面、 由

16、于现阶段市场上存在的投资机构众多，其中多数是 有平台、有技术、 有资金的专业人士，如何真正的让蜂鸟创出一条新 路，唯有从集团资源出发， 将项目中的众创空间平台做精准化定位为 “物流配送与仓储”孵化空间，其一、利用发挥集团优势，吸引创新 团队加入蜂鸟，真正激活蜂鸟的投融资服务；其二、集团物流板块一 直在寻求摆脱传统的方法和机遇，以目前的人员结构和思维模式，机 会有限，与蜂鸟创客空间的有机结合，放眼于更广阔的市场中，不失 为一个不错的尝试； 其三、我司拥有最好的政府资源均在交通系统内 部，可以利用这个机会，获得系统内创新方面的扶持与辅助，得到更 好的社会效应后，更利于复制。 3) 实施办法 全方位

17、信息平台的搭建与长效维护 搭建微信平台、企业负责人QQ群，达到信息互通，整合资源，提升 办公服务享受的目的。 微信平台、企业负责人QQ 群的第一功能：基本的沟通与发布服务 接收业主投诉、建议并及时协调解决。 发布通知、预告、提醒。 微信平台、企业负责人QQ 群的第二功能：特色商务技术服务 优势资源协调发布 通过园区微信定期发布包括企业介绍、企业黄页广告、人物访谈、 最新政策、产品广告、招租等板块，为园区企业宣传强力助推； 联动上下游相关行业资源 与政府密切联系、多进行各方交流；园间及与各类组织、行业协会形 成资源互助。 外包服务体系的建立（详见外包服务清单） 以月为单位举办推广和活动，构建中小

18、企业促成长平台 举办业主参加沙龙、 座谈、联谊会等形式的沟通互动， 增进沟通； 邀请中小企业扶持政策解读专家入园为企业做讲座；联合建立创业技 能培训中心；协助园区企业与政府部门协调、联系，促进园区企业申 报成为大学生实践基地、 青年创业培训中心等； 联系知名度较高的创 业讲座主办方，在园区开展促进创业活动。 时间微信推广活动 费用预算 （元） 6 月 1 日： 纪念逝去的童年 1030日：捐书 送可乐活动 1000 1019日：如夏般的葱绿 （新样貌 的照片及装修好的一些企业的照 片及简单介绍） 1930日：企业介绍推广（洞察） 7 月 110 日： 外包服务体系介绍 1520日: 蜂鸟 小课

19、开课仪式暨 营改增讲解接答 疑讲座 3000 1124日： 欢迎新企业加入 （6-7 月期间入驻的企业） 2531日：企业介绍推广 8 月 114 日：创客空间重点展示 1520日: 走进 非洲照片分享会 3000 1524日： 蜂企业介绍推广（轩瑞） 2531日： 9 月开园活动预告 9 月 111 日： 屋顶花园 / 屋顶农场介 绍特辑 110 日 : 企业 答谢会暨开园仪 式 （1、 答谢业主， 讲解蜂鸟的各项 服务和设施； 2、 邀请街道经济服 务相关人员介绍 秦淮区一些创业 扶持政策； 3、科 技 企 业 行 业 畅 谈：园区企业（洞 察科技）与（五 维科技）关于科 技创新对谈会）

20、4、冷餐交流。 50000 1223日： 中秋节自制月饼活动 2430日：企业介绍推广 （好吉餐 饮） 10 月 19 日： 宅在家里的度假方式 1520日：关于 公司企业文化塑 造课程 5000 1023 日： 企业介绍推广（卢索 加） 2431日：在蜂鸟你该如何寻求帮 助？（物业服务流程介绍） 11 月 111 月 10 日： 8 人晚餐邀您托 单（光棍节） 10 日：8 人晚餐3000 11 日：您的口袋如何度年年底？ 2130 日： 企业介绍推广（康码 设备） 12 月 111 日：你知道牛逼的公司怎么 玩新媒体？ 12 月 2012 月 31 日：中心招 商一周年纪念及 新年感恩回馈

21、活 动（中心员工前 往每户发放小礼 品、入驻企业对 中心期望寄语 墙） 10000 1218日：感谢您（从项目建设期 到招商基本达成的图文成长记录） 1931日：新年主题软文 4) 申报工作 中心需要通过相关资质认证、资金支持和荣誉评价。 计划自今年起，由运营团队随时关注政府部门网站的申报信息， 积极响应市级区级的各类文化科技园区申报等，同时申请加入； 大学 生实践基地、青年创业培训中心等，一方面以园区身份参与，为园区 获得新的认可和荣誉， 另一方面从企业的角色入手，帮助企业撰写申 报材料，争取形成一个可示范案例。 三、费用预算 中心运营管理提升增项费用预算表 类别物资类别细化项目数量单价（元

22、）总价（元） 物业运营管 理配置增项 工作服 项目经理 1 人4 夏季 500元/ 冬季 500元 2000 招商专员 1 人4 夏季 500元/2000 单纯的课本内容，并不能满足学生的需要，通过补充，达到内容的完善 教育之通病是教用脑的人不用手，不教用手的人用脑，所以一无所能。教育革命的对策是手脑联盟，结果是手与脑的力量都可以大到不可思议。 冬季 500元 创新客服 1 人4 夏季 500元/ 冬季 500元 2000 物业主管 1 人4 夏季 500元/ 冬季 500元 2000 前台 1 人4 夏季 500元/ 冬季 500元 2000 水电工 1 人4 夏季 300元/ 冬季 300

23、元 1200 保洁 6 人24 夏季 300元/ 冬季 400元/ 8400 保安装备 警棍2 60 120 强光手电2 90 180 腰带6 50 300 警靴6 300 元/ 双1800 专业的保洁用具 保洁手推车3 700 2100 多功能腰带6 50 300 维修工器械及用 具 电工维修工具1 150 150 多功能冲击钻1 400 400 人字梯1 2100 2100 运营必备通讯器 材 对讲机5 400 2000 行政办公设 备增项 前台电脑笔记本1 3500 3500 办公台柜配 置增项 办公室 文件柜2 1400 2800 杂物柜2 1300 2600 更衣柜6 650 3900 消防控制室监控台1 1300 1300 配电房值班室 杂物柜2 1400 2800 更衣柜1 650 650 电工操作台1 1100 1100 保安保洁用房 单门更衣柜12 800 9600 桌椅各 2 桌：1100 椅：500 3200 小计： 60500元 硬件优化 众创空间及楼层内部软装优化40000 一层广场、三层露台、屋顶景观提升方案534130 合计： 634630 元