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1、. . 第一章物业的筹备与计划 第一节物业前期介入工作 一、设备安装工程阶段 主要有以下工作： 1、 确认物业的可行性研究，各专业设计图纸，对不适应日后使用、管理、维护的因素向浩 宇置业公司提出报告及改善建议。 2、 监督施工质量， 了解隐蔽工程情况，防止施工单位粗制滥造，维护业主 （商户） 的利益。 3、 协助业主 （商户） 办理水、 电、气等方面的有关手续，建立档案， 为日后管理打下基础。 4、 制定浩宇国际广场各类管理性文件； 5、 协助业主（商户）收集、整理物业图纸资料，建立专业化物业档案。 6、 协助业主（商户）收集、保存、管理各类定货备品、备件，防止流失造成损失。 7、 调查、确认
2、整个物业使用材料、设备详细情况，编制清册和备品、备件准备计划。 8、 协助业主（商户）制定施工期间的安防方案，适时介入成品保护工作。 9、 组织专业人员参加设备系统调试工作，使所有设备系统完全达到设计要求。 二、接管验收和物业管理的前期准备阶段 1.参加浩宇国际广场各设备系统的调试，进行楼宇及设备的全面验收，建立详细的交接档 案； 2.根据设备交验情况，建立缺陷档案，协助甲方督促施工整改。 3.制定管理机构、人员组成，建立人事制度及各级员工岗位责任制； 4.适时招聘所需员工，根据工作分阶段进行专业化的岗前培训。 5.编制工程、保洁、安防业务工作大纲和具体的工作质量标准； 6.根据日后物业使用要
3、求，设计交通组织、车辆停泊、垃圾清运方案； 7.准备各类接管验收及业户入伙的文件、表格，编制工程验收工作指导书和入伙接待工作 指导 书，使有关员工熟练掌握； 三、二装协管监管，成品保护，保洁开荒阶段 、二装协管及监管详见第二章 、成品保护 对已接管的设施、设备进行防护和保护，最大限度减少未开业前对设施、设备的损坏。 1、由安防部和工程部共同负责商业的成品保护工作，各司其职。 . . 2、落实成品保护队伍及人员和物资器材。 3、制定成品保护方案和责任制及工作检查制度。 、开荒保洁 1、开荒保洁内容为：外墙的开荒清洗，卖场内的开荒清洁；石材及不锈钢表面的养护和清 洁，卫生间的开荒保洁。 2、开荒由
4、商管部统一组织，由专业外包单位承担。 3、完工后按合同标准组织验收。 四、业主（商户）入伙进场阶段 1 在这一时期中华城物业将组成专业保洁队伍进驻项目，进行开荒性保洁工作。在最短的 时间内， 使整个物业从建设期形象迅速转变为营业期窗明地亮、清洁优美的形象，使业 主（商户）精心设计、装饰的杰作，充分地展示在业主、来宾及社会的面前。 2 由训练有素、 具有丰富经验的专业人员组成物业服务团队，按照统一的程序，热情接待， 为其办妥入驻装修手续。 第二节 物业部架构及人员编制 总监： 1 人 工程部：（经理人，员工7 人） 设备设施运行，各项维修，工装监管，设备技术管理。（倒班工作） 安防部：（主管人，
5、员工4+15 人） 整体安防部工作，消防安全，监控中心，义务消防队的建立，车辆管理，外包公司监管，公 安机关及对外协调。 （倒班工作） 保洁部：（外包，员工10 人） 项目公共区域的卫生保结管理。 外包驻场管理人员1 人 中华城物业部合计39 人 说明：以上物业部人员编制视工程进度及开业区域状况而确定 第三节岗位职责 一、物业总监岗位职责 1、在总经理授权下全面主持物业管理工作（安防、保洁、绿化、工程及设备维修养护），并 结合国家和地方法律法规、发展趋势，配合总经理就公司经营管理重大问题进行决策。 2、统筹、分管遵义易九国际商业、住宅、购物中心、品质等部门，全面提升物业管理水平 . . 和服务
6、品质，推进年度物业公司绩效目标的实现。 3、在集团授权体系的指导下，负责组织物业管理相关招投标、重大协议、合同等评审工作， 并在权限内签订公司相关合同、协议等文件。 4、配合总经理制定公司中长期发展规划、年度计划、各种专项计划、物业管理方案和重大 工作计划（如人事、财务、融资等）。 5、协调、维护公司发展的对内、对外重大公众关系，统筹外协，为各部门开展工作创造有 利条件。 6、全面调动多方资源，确保有足够的人力、物力、财力实现管理目标，并对重大 安全事故或服务投诉负责。 7、努力开展增收节支、经营创收工作，控制资金合理支出，确保企业经济效益的保值增值。 8、全面配合总经理完成各项工作，确保实现
7、企业经营和管理目标。 二、工程部经理岗位职责 1安排、协调、帮助及督促各专业岗位完成各自范围内的工作。 2组织各专业技术主管代表物业公司参加项目入伙前接管验收。发现问题及时提出报告， 汇总后交上级公司，以求得解决。 3提出物业区域设施增补改造的初步方案。 4掌握商业建筑设施和机电设备性能及完好情况，组织各专业技术主管按时制订维修保养 计划、措施，检查完成情况。 5代表物业办理有关工程机电方面的各项业务。 6向中华城物业介绍物业管理有关工程方面的经验，提高管理服务水平。 7负责对物业技术资料、设备说明书，技术档案等整理存档。 8负责对各专业岗位人员的业务培训和考核工作。 9完成领导交办的其他有关
8、任务或工作。 三、安防部主管岗位职责 1领导并负责安防部的全面工作，严格执行公司的各项规章制度。 2负责编制安防人员训练计划，督促和指导部门各岗位的训练工作并严格考核，按时总结。 3负责本部门的作风纪律检查，督促管理，及时掌握队员思想动态，进行定期和不定期检 查，发现违章，严肃查处。 4负责按要求编制安防通讯和警械用品的购置计划，并对损坏警械的人员提出处理意见。 5负责查处整个安防部管辖范围内的治安案件工作，并与属地公安机关保持联系，依法办 事 . . 6负责撰写有关工作总结、报告、通知、编制各类规章制度，建立台帐。 7安排部门例会，不折不扣执行上级指示，收集、分析有关业务资料，当好参谋。 8
9、完成公司领导交办的其它工作。 四、工程领班岗位职责 1直接对工程经理负责，领导各专业岗位员工完成各项工作任务，确保电器通讯设备和电 梯、空调系统的正常运行。 2认真做好本专业分管设备的年、季、月的检修、保养，编制材料计划，将批准后的计划 下达到班组，并检查落实情况。 3负责组织检查所管设备的使用、维护和保养情况。掌握设备技术资料，负责解决有关技 术问题，负责设备事故的处理。 4协助工程经理制定专业内各项管理措施、操作规程和技术培训计划，负责做好维修用料 统计，配合劳动部门做好电梯的安全检查工作。 5组织本专业人员的技术学习和培训，做好员工工作量的统计，加强对维修工的考核，为 主管领导提供奖惩依
10、据。 6坚持每天对分管专业范围内的设备进行巡检。 7带领本专业员工合理、经济地操作，注意节能降耗，杜绝跑、冒、滴、漏等浪费现象。 8完善专业资料的收集、汇总、归档。 9完成领导交办的其它任务。 五、消防主管（安防主管兼）岗位职责 1配合相关部门开展多种形式的防火宣传教育，提高业主及内部员工的防火意识和自防自 救能力。 2组织和指导义务消防队员进行学习和训练、考核，组织义务消防队员、安防人员进行消 防实战训练。 3建立消防安全疏散灭火预案，发现火警、火灾必须迅速赶赴现场，协助领导组织扑救。 4组织安全疏散，控制局势，调查火警火灾原因，拿出处理意见。 5负责按规范配置消防器材，做好日常的测试、保养
11、、管理工作。 6完成领导交办的其它任务。 六、电工班班长岗位职责 1按照主管领导下达的工作任务和指令，将每项工作落实到具体员工，调配人员分工，检 查全面供电情况，保证正常供电。 . . 2负责组织物业区域内所有安全通道指示灯、电器标牌、室内外灯箱、楼层强电井、开关 柜的检查、修理。 3检查监督全班人员执行各项制度和安全操作规程，及时发现并消除各种不安全因素，杜 绝设备及人身安全事故的发生，确保物业区域弱电设备、系统的正常运行。 4负责组织物业区域内的服务区域、办公区域、公共场所等室内外照明灯具、电器开关、 插座的日常保养、检修。 5做好备件领用和废件回收，做好本班组所用维修材料的统计，妥善保管
12、好班组的共用工 具。 6搞好班组建设，做好配电室、井内的清洁卫生工作，创建文明班组，全心全意为业主提 供优良服务，为业主排忧解难。 7负责制定供电线路及设备的维护保养计划，并按计划检查维保工作质量，组织好全班 的技术学习和培训。 8完成上级领导交办的其它任务。 七、水工班班长岗位职责 1按照主管领导下达的工作任务和指令，将每项工作落实到具体员工。 2保证所管设备处于良好的技术状态，定期检查所管设备的使用、维护、保养的情况，并 做好所管设备的安全检查工作。 3安排物业区域内各种主管道、阀门、卫生洁具的维护、维修以及屋面垃圾和下水道的疏 通工作。 4负责所有给排水、空调、冷凝水的主管道和阀门正常运
13、行及消防系统的维修、保养、检 查。 5确保各类泵站正常运转，地漏、下水道、集水坑及时疏通清理，妥善保管好班组的共用 工具。 6督促全班严格执行公司各项制度和安全操作规程，及时发现并消除各种不安全因素，杜 绝各种事故发生。 7做好备件领用和废件回收，做好本班组所用维修材料的统计、记好考勤。 8搞好班组建设，创建文明班组，全心全意为业主提供优良服务，做到随叫随到，随报随 修。 9完成上级领导交办的其它任务。 八、高压值班电工岗位职责 . . 1必须保证物业区域电器设备安全运行，不得擅离职守， 不中断连续供电，发生停电故障， 迅速报告有关部门和领导，启动备电供电。 2值班电工应严格执行两票三制（工作
14、票、操作票、工作许可制、工作监护制、工作间断、 转移和终结制） ，迅速正确的按命令进行倒闸操作，确安防全运行。 3值班电工应了解配电房内设备的性能状况，严格遵守巡回检查制度，定期、定时按巡检 规定，认真检查，遇设备异常情况应及时汇报有关领导并做好各项记录。 4进入配电房内进行维修保养设备，值班电工应严格按规定布置现场安全，做好安全防范， 保证人员安全。 5值班电工应严格遵守各项制度，按要求穿戴劳动防护用品，严守岗位，持证上岗。 6做好所内设备和现场清洁卫生工作，防火、防水、防小动物进入配电房，搞好文明生产。 7严格遵守配电房管理制度，执行配电房出入制度，未经批准不得擅自允许外人进入房内。 8完
15、成领导交办的其它任务。 九、空调工岗位职责 1空调工应严格按照操作规程及要求，精心操作制冷机组、水泵及辅助设施。 2每班调节设备负荷以达到合理的程度，定时巡查各设备的运行，重点检查空调运行、温 度，做到节能降耗。 3认真做好各类设备的维护、保养工作，检查压力表及添加剂，杜绝跑、冒、滴、漏等浪 费现象。 4做好空调设备运行记录，值班日记、工作日报表力求准确无误，正常履行交接班手续， 并在值班记录本上签字。 5每班做好机房值班范围内的环境卫生和设备清洁、安防部工作，定期检查空调管线和风 机及阀门，确保空调运行正常。 6坚持修旧利废，控制能源消耗，降低成本，提高效益，热情为业主提供优良服务。 7热情
16、接待业主投拆，遇有实发事件立即向上级报告，为业主排忧解难。 8按时完成领导交办的其它任务。 十、电梯工岗位职责 1电梯工必须正点上下班，坚守工作岗位，按规定着装并佩带工作证，仪表端庄，精神饱 满，实行定时值班制，随叫随到，热情为业主排忧解难。 2自觉遵守公司制定的各项规章制度，工作时思想集中不闲聊、不抽烟、不做与工作无关 的事情，严禁酒后上岗。 . . 3熟练掌握电梯的基本原理，能看懂电梯的原理图，熟悉电梯内部构造，积极配合设备厂 家或承揽维保方做好电梯的维修保养工作，搞好电梯的年检、年审。 4持证上岗，每天负责对电梯、对讲机、电梯机房进行清扫、保养、巡视检查，严格执行 电梯定期保养制度，做好
17、维修保养记录备查。 5维修保养电梯时在一楼轿门或扶梯口处挂停用牌，严禁违章操作，保障检修安全，电梯 在运行中发生停机故障，要迅速赶到现场，全力以赴抢救人员，抢修设备，减低对业主的影 响。 6工作中认真负责，精益求精，努力提高维修保养水平，确保所管设备正常运转。如发现 电梯运行过程中的异常现象，及时查明原因，报上级尽快解决。 7值班时必须严格交接班制度，修旧利废，节能省耗，维修中不浪费材料，努力降低维修 成本。 8讲文明，以礼待人，虚心接受群众监督，全心全意为业主提供优良服务，业主投诉要立 即处理，重大问题要迅速向上级汇报。 9完成领导交办的任务。 十一、水工岗位职责 1负责保证物业区域的生活用
18、水、消防用水的供应和污水排放。热情为业主提供周到服务， 随叫随到，随报随修，为业主排忧解难。 2每日负责各类水管以及消防管井的检查巡视工作，发现问题及时处理，保质保量完成各 类给排水维修任务。 3负责各类加压泵、提升泵的日常维保工作，确保设备运行正常，做到机房无积水，无杂 物堆放，设备无灰尘、无锈迹。 4做好物业区域日常维修、疏通及堵漏工作。杜绝跑、冒、滴、漏等浪费现象，维修工作 保证质量，工完场清。 5每周巡查水池水质，按管理要求做好消毒处理工作，定期清洁蓄水池，污水坑和积水坑。 6按季度、年度工作计划要求，定时对外阀门做好防锈及润滑处理，管道要做防锈和水处 理。 7修旧利废、励行节约，做到
19、维修不浪费材料，努力降低维修成本。 8负责物业区域小规模管道安装工作。 十二、综合维修工岗位职责 1全面负责管理区域内土建、木工项目的维修养护工作。 . . 2保质保量完成土建、木工等各项维修任务。 3做好日常的巡查维护，发现问题主动及时处理，做到维修质量上乘，工完场清。 4修旧利废，励行节约，做到维修不浪费材料，努力降低维修成本。 5热情为业主提供优良服务，做到随叫随到，随报随修，为业主排忧解难。 十三、安防班长岗位职责 1在主管领导下，做好班内各岗位的工作安排，并做好班内的日常管理工作。 2检查班内队员的着装、仪表，坚持每天巡查各岗工作执行情况。 3处理当班发生的各类情况与问题，遇重大情况
20、或问题时，立即上报。 4熟悉物业区域消防控制中心的设备，遇突发事件带领全班按应急程序快速反应，妥善保 护现场并及时上报。 5抓好班内的学习、训练工作，掌握队员的思想动态，做好思想教育工作。 6做好所辖队员的考勤、考评工作，发现违规违章及时纠正，并记录在案。 7做好交接班工作，确实做到交接清楚，责任明确，并起承上启下的作用。 8尽职尽责，文明执勤，秉公办事，敢于向各类违法行为作坚决的斗争，安防物业区域的 安全。 9热情接待客户，文明服务，礼貌待人，努力完成领导交办的其它任务。 十四、巡视队员岗位职责 1按巡更要求负责物业区域巡逻，并认真做好巡更记录。 2处理突发事件，对危害公共安全，公众利益的人
21、和事敢于挺身而出作斗争。 3劝阻小摊小贩及各种推销人员进入管辖区域。扶老携幼，为老弱病残提供帮助。 4纠正物业区域内不文明、有碍观瞻的行为或现象，确保管辖区域整洁有序、文明安全。 5加强物业区域各楼层的房间门窗、走道、电梯间、设备间、卫生间的巡查，检查有无异 常情况。 6巡查消防、监控等器材设备是否完好，供水、供电有无跑、冒、滴、漏导常情况及气味。 7巡查施工人员是否佩带临时出入证，是否按装修管理规定规范施工，是否有非该作业区 域的人员进入和乱扔装修垃圾等情况。 8检查消防通道是否畅通，有无侵占公共部位现象，电梯运作是否正常。 9积极主动调解民事纠纷，防止矛盾激化，防止发生治安案件、刑事案件。
22、 10夜间注意询问从各楼道进出的可疑人员，加强人员进出管理，确保物业区域安全。 11完成领导交办的其它任务。 . . 十五、监控中心值班员岗位职责 1正确操作和爱护消防报警设备、安全监控设备等。 2做好值班详细记录和交接班工作，保持室内整洁和设备无故障。 3对安全监控设备有关摄录资料做好存放管理工作，确保正常使用，随时协助调查各类案 件。 4加强重点部位的监控，遇有特殊情况或嫌疑人及时与所在区域安防人员联系，妥善处理。 5工作认真仔细，精益求精，监控值班中遇事要及时判明情况，重要事件要及时报告主管 领导。 6未经许可不得将摄录资料外泄，值班中禁止擅离职守会客，确保监控工作安全、有序。 7完成领
23、导交办的其它任务。 十六、固定岗岗位职责 1认真做好交接班记录，按时交接班。 2熟悉物业区域的基本情况（包括楼层结构、消防、监控等器材与业主营业情况等）。 3看是否有可疑人员、可疑情况等，对在进出入人员发现异常、异样情况，必须立即上报， 按规定和管理权限作相应的应急处理。 4完成领导交办的其它任务。 十七、保洁领班岗位职责 1合理安排班次，协助主管领导做好清洁卫生和环境绿化、灭鼠、灭蟑螂、灭蚊蝇等专项 工作。 2协助环境卫生部经理做好清洁工的接收、调配、辞退、考核和管理工作。 3巡回检查各清洁员工执行岗位责任情况，以及清洁工作中存在的漏洞和不足，提出整改 意见，落实整改措施。 4经常性对清洁工进行技术培训和服务规范教育。 5根据各清洁工的工作情况，每月提出对清洁员工的奖惩意见。 6加强对清洁设备、用具、材料的管理，节约开支。 7协调垃圾的清运和废旧物品的回收工作。 8完成领导交办的其它工作。 十八、保洁工岗位职责 1负责物业管理区域室外公共区域的清洁工作。 2负责物业管理区域室内公共区域清洁工作。 . . 3负责物业管理区域内日常垃圾收集与处理工作。 4负责管理区域卫生消杀工作。 5负责物业管理区域的地面、墙面清洁工作。 6负责物业管理区域玻璃不锈钢等制品的清洁工作。 7负责完成临时交办的任务。