地产开发流程及流程图.pdf

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1、工作流程 项目可行性研究 投 资 决 策 签订土地使用权合同 投资计划 （14） 购买 1/500 现势地形图 （1） 、办理勘测定界技术成果（7）建设用地规划许可证（14） 工程项目报建（1） 规划方案、 设计文件招标 （20） 地名申报 （45） 编制修建性详细规划（14） 修建性详细规划审批（ 14） 建设用地批准书、国有土地划拨决定书（14） 施工图设计 （90） 人防工程设计 地质勘查 （14） 人防审批 （30） 消防审批 （30） 环境评估 （60） 环境设计（园林） 弱电及特殊外装修设计 施工图审查 （30） 建设工程规划许可证（ 30） 施工招标 （45）监理招标 （45）

2、合同审查 （7） 质量监督 （1） 施工许可证 （7） 工程建设施工 散装水泥专项基金（ 3）安全措施备案（7） 墙改基金 （3） 节能备案 （1） 物 价 审 批 （ 7 ） 房 产 测 绘 （ 30 ） 前 期 物 业 管 理 备 案 （ 14 ） 配套工程实施及申请交付使用备案（ 7） 销售许可证 （14） 配套工程施工 市政基础设施竣工验收 规 划 验 收 工 程 质 量 验 收 消 防 验 收 人 防 验 收 室 外 环 保 验 收 （ 45 ） 商品房准许交付使用证（14） 初始登记 土地确权 （14） 进入销售阶段 市政大配套证明（7） 规划总平面图调整及审批（45） 建筑设计

3、建筑设计方案申报（14） 签订小配套合同（7） 防雷检测 （7） 支付担保 （7） 签订施工合同（7）签订监理合同 （ 7） 签订设计合同 （7） 人防图纸审查（30） 人防监督 （ 3） 人防易地建设费、人防档案编制费（4） 供热证明 远程安全监控（14） 建筑安装工程竣工验收备案书 室 内 环 保 验 收 标 识 牌 （ 7 ） 规划验收合格证市政基础设施配套证明 产权证办理 物业招标 （30） 移交物业后期维修煤气点火 一、项目投资可行性分析 （一）工作目的： 通过全面系统地研讨， 在房地产市场的不确定性和机动性的现状 中，通过科学地论证，取得房地产市场真实的供求状况和发展趋势， 从而选

4、择优化方案决定开发项目的选择和合理科学的实施方案。 （二）报告应包括的主要内容： 1、项目提出的背景 2、市场需求预测 3、项目提出的必要性 4、可行性研究的依据和范围 范围应包括： （1）项目发展前景和经济社会效益 （2）界址的选择：地理位置、选址理由 （3）拟建规模及建造条件：规模、市政设施条件、水文地质条件 （4）项目建设方案 1 建筑：规划要求；总图布置；建筑设计方案（设计理念、 设计依据、建筑平面的功能布置；建筑造型设计； 主要经济技术指标） 2 结构：设计依据（工程概况、主要规范）；设计条件（地 质、荷载取用、结构类型、可行性研究与建议） 3 室内配套功能：给水；排水；采暖；制冷；

5、通风；人防； 电气（强电、弱点）；防火；消防；环保； 节能；电梯 5、组织机构及人员配置 6、项目投资概算：概算编制依据；概算内容及深度；建安工程 造价分析；市政配套及间接费用分析 7、经济评价： （1）各项财务基础数据：实施进度；投资概算和资金来源；成 测算本 （2）财务分析：财务盈利能力分析；清偿能力的评估；主要技 术经济指标 （3）财务评价结论 （4）结论：损益；现金流量；项目成本 一、项目投资可行性分析流程图 目的与方法 初 步 设 想房地产投资方向研究 （选 址、类型、规模等） 提出项目建议书 研究拟建项目的必 要性和现实性 市场调查（研究市场的需求 量、预测市场的发展潜力） 经济调

6、查（对政策、地区经济发 展、固定资产投资增长幅度、城 市开发费率、 地价、配套投资等） 多方案论证、 比较选 择最优方案、 研究技 术可行性 项目区位选择的确定项目类别、规模 提出项目选址、占地面积、建设规 模建筑容积率等经济技术指标 全面研究项目在开 发过程中经济运行 的合理性 财务分析 （计算投资、 研 究资金运作方式、 项目概 算、生产经营成本） 经济分析 （投入和产 出的成果分析、 市场 销售价格动态分析） 论证和研究实施、方 法的确定、 全部控制 的要点项目方案设计（方案设计原则）、编制建设总进度计划 结 论 与 建 议提出项目投资决策研究报告 提供给决策机构 二、开发项目投资计划

7、（一）工作目的： 投资计划是房地产开发项目立项的法律文件，是项目前期工作的 要件之一。 （二）主管部门： 区发改局投资计划科 （总投资 3000 万以下） ；市发改局投资计划 处窗口（总投资 3000 万以上） （三）工作内容： 提出年度投资计划书面报告； 填写房地产开发投资计划申请表 。 （四）要件： 申报建设投资计划前需先取得土地主管部门批复的土地用权的 相关文件，以及规划主管部门批复的详细性规划或规划方案。 1、 国有土地使用合同或国有土地使用证或建设用地批 准书 ； 2、规划主管部门批准的规划方案和规划成果通知书； 3、银行出具的资金证明。总规模5 万平方米以下的项目存款额 不得低于项

8、目总投资的35% ，总规模 5 万平方米以上的项目存款额不 得低于年度建设面积投资的35； 4、现状地形图； （五）时限： 呈报要件齐备， 15 个工作日可批复。 二、开发项目投资计划办件流程图 市、区投资计划审批部门审理 准予许可的，下达项目投资计划 市发改局投资计划审批窗口 （总投资3000 万以上的商品房计划项目及 经济适用房、危改等其它类型计划的项目） 区发改局投资计划审批窗口 （总投资3000 万以下的商品房计划项目） 会审意见 组织相关部门联合会审 市、区发改局审批 不予批准的， 打印不予批准决定书 向建设行政主管部门申报项目投资计划 向市发改局投资计划办理窗口提出申请 （总投资

9、3000 万以上的商品房计划项目及 经济适用房、 危改等其它类型计划的项目） 向区发改局投资计划办理窗口提出申请 （总投资3000 万以下的商品房计划项目） 被告知材料不齐全， 需要 补正申请材料的， 索取需 补正材料通知书和清单 被告知申请材料齐全并符 合法定形式的，索取收件 凭证和受理通知书凭证 被告知补正材料仍不符合 法定形式的，索取不予受 理通知书 被告知审批合格的，通过投资计 划审批窗口领取投资计划文件 被告知审批不合格的，领取不予批 准的决定书 三、建设用地规划许可证 （一）工作目的： 建设用地规划许可证是项目用于土地确权和用地实施规划的要 件。 （二）主管部门： 市规土委窗口。

10、（三）工作内容： 填写建设用地规划许可证申报表。执相关要件到窗口进件。 （四）要件： 1、 建设用地规划许可证申报表； 2、选址意见书； 3、标明拟建项目用地范围的1/500 、1/2000 或 1/10000 现势地 形图； 4、经批准的规划设计成果或规划平面图； 5、土地使用权人放弃土地使用权的，应提供放弃土地使用权的 证明文件和安置补偿协议； 6、土地使用权证、房屋所有权证； 7、未取得土地使用权人、房屋所有权人和使用人同意的，应出 具依照有关法律、法规、规章进行安置补偿的书面承诺； 8、申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书。 注：通过招、拍、挂方式取得土地使用权的， 凭土地使用权

11、出让合同， 上述 5、6、7 中所列要件可以不要。 （五）时限： 文件齐备， 5 个工作日可获取受理或不受理凭证。获准受理后， 20 个工作日可领取行政许可文件。 三、建设用地规划许可证办件流程图 领取建设用地规划许可证申报表 搜集相关资料和文件 企 业 基 本 情 况 投 资 规 模 申报要件： 1、 建设用地规划许可证申报表； 2、选址意见书； 3、标明拟建项目用地范围的1/500 、1/2000 或 1/10000 现势 地形图 2 份； 4、经批准的规划设计成果或规划平面图； 5、土地使用权人放弃土地使用权的，应提供放弃土地使用权 的证明文件和安置补偿协议； 6、土地使用权证、房屋所有

12、权证； 7、未取得土地使用权人、房屋所有权人和使用人同意的，应 出具依照有关法律、法规、规章进行安置补偿的书面承诺； 8、申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书。 市规土委局窗口进件 填写建设用地规划许可证申报表 领取建设用地规划许可证 否 是 相 关 文 件 及 文 号 项 目 四 至 及 规 划 指 标 四、工程项目报建 （一）工作目的： 工程项目报建是房地产开发项目前期工作的要件，是办理前期手 续的必备文件。 （二）主管部门： 市住建局一楼服务大厅。 （三）工作内容： 领取深圳市工程项目报建表 ；按工程名称、建设地点、投资 规模、资金来源、当年投资、工程规模、工程筹建情况、计划开竣工

13、 日期等如实填写；加盖单位公章。 注意 工程规模及投资规模应按当年下达的计划填写。 （四）要件： 1、项目立项批准文件或年度投资计划； 2、企业资质证书和营业执照。 （五）时限： 呈报文件齐备当日即批。 四、工程项目报建办件流程图 领取深圳市工程项目报建登记表 搜集相关资料 如实填写深圳市工程项目报建登记表 一楼服务大厅申报 领取报建批复 是 否 申报要件： 1、 项目立项批准文件或年度投资计划； 2、企业资质证书和营业执照。 项目概况项目开、竣工日期 五、规划方案设计文件招标 （一）工作目的： 规划方案设计文件招标是全面落实项目策化理念的最终手段，是 项目构架的基础，是项目最终定稿及审视房地

14、产市场后的最后优选。 （二）主管部门： 市规土委招投标窗口。 （三）工作内容： 1、编制项目设计任务书 。 任务书应包括以下内容： （1）设计依据；（2）项目概述；（3）设计内容及深度； （4）设计要求，内容应包括：户型设计和比例、功能和格局、附 属房间的设计要求、室内装修、外檐装修、园林绿化、结构设计、配 套设计（给排水、中水、热水、采暖、制冷、消防、燃气、市政系统、 供电、弱电、智能化、消防等） 、物业管理及配套附属设施等。 注意任务书是对项目最终构架的定稿。因此，应当对市场需 求和成本构成进行最终优化， 经综合评估和评价后再行起草，最终定 稿应充分论证。 2、编制招标文件： 招标文件应包

15、括：工程概况；招标方式；招标内容；设计依据； 设计范围及设计质量；投标标书编制内容（标书份数的要求、文字文 件、设计周期、设计取费标准、图纸文件要求等）；履约担保；现场 踏勘及答疑；开标会议及格式检验； 评标办法；设计费及补偿费标准； 版权；设计合同及设计费支付；附件及附表。 注意招标文件必须符合 深圳市建设工程设计招标投标管理 暂行办法的有关规定。 3、招标公告： 招标公告应包括以下内容：项目四至范围；项目用地及投资；对 投标人设计资质的要求；报名地点；报名需携带的文件（资质、营业 执照、法定代表人或委托代理人的证明、法定代表人或委托代理人身 份证、风险抵押金）；报名截止时间等。 4、投标单

16、位资格审查： 依照招标文件和招标公告对报名投标单位进行资格审查，最终确 定投标单位。 5、上网抽取评标专家，确定评标委员会人员组成。 6、开标，并依照评标程序确定中标单位。 7、领取中标通知书。 【说明】由于我公司目前不具备自行办理或组织投标的能力，应当委 托有资质的招标公司代理办理招投标工作。因此，工作内容 中 26 项可由代理公司主持并办理相关手续。 （四）要件： 1、项目立项批准文件或年度投资计划； 2、 工程建设项目报建登记表 ； 3、设计任务书； 4、详细规划或规划管理部门批准的规划平面； 5、 建设用地规划许可证 ； 6、营业执照及资质证书； 7、法定代表人资格证书及法人委托书。

17、（五）时限： 取决于设计难度及招标单位的要求，一般掌握在3045 日。 五、规划方案设计文件招标办件流程图 项 目 基 本 情 况 设 计 依 据 设 计 内 容 及 设 计 深 度 设计具体要求 功 能 与 格 局 户 型 及 比 例 园 林 绿 化 室 内 外 装 修 物 业 、 附 属 设 施 市 政 、 交 通 、 结 构 、 配 套 、 容 、 标 书 编 制 要 求 招 标 方 式 、 招 标 内 及 补 偿 、 附 件 附 表 评 标 办 法 、 设 计 费 编 制 招 标 公 告 资 格 资 质 要 求 及 应 携 带 的 文 件 开 标 会 议 及 检 验 现 场 踏 勘 及

18、 答 疑 熟悉相关文件，准备各种资料 申报要件： 1、 项目立项批准文件或年度投资计划； 2、 工程建设项目报建登记表； 3、设计任务书； 4、详细规划或规划管理部门批准的规 划平面； 5、 建设用地规划许可证； 6、营业执照及资质证书； 7、 法定代表人资格证书及法人委托书。 编制项目设计任务书编制招标文件 到招投标窗口办理招标手续 项 目 招 标 公 示 发放招标文件及设计任务书，投标单位资格审查现场踏勘及答疑 项 目 开 标 会 议 领取中标通知书 通过 否决 六、环境评估 （一）工作目的： 环境评估是项目进入设计阶段前， 全面评估项目对周边及环境的 影响，其目的在于通过设计来规避项目对

19、环境的不利影响。因此，环 境评估是前期工作中不可或缺的环节。 （二）主管部门： 市环保局。 （三）工作内容： 1、窗口领建设项目环境保护申报登记表 ，按表格要求填写并 加盖单位公章。 2、委托有资质的环保单位，对项目进行环境影响评估。 3、参加评审会议，提出对项目环境评估的意见。 4、应当注意以下几个问题： （1）委托环境评估单位时，最好由环保局下设的环境评估单位 参与以利于审查顺利通过； （2）环境评估费用可以按市场价格由双方议定； （3）环境评估报告下达后应到项目所在区环保局办理送达和备 案手续。 （4）向施工单位交底，以规避施工期间的因素给周边带来环境 影响。 （四）要件： 1、项目立项

20、批准文件或年度投资计划； 2、 工程建设项目报建登记表 ； 3、 建设用地规划许可证 ； 4、规划平面图； （五）时限： 依照条例规定为1560 日，通常 1015 日。 六、环境评估办件流程图 搜集相关资料 领取建设项目环境保护申报登记表 填写建设项目环境保护申报登记表 申报要件： 1、 项目立项批准文件或年度投资计划； 2、 工程建设项目报建登记表； 3、 建设用地规划许可证； 4、规划平面图； 5、供热证明。 委托环评单位 参加环评专家评估会领取环评成果 向 施 工 现 场 做 技 术交底 成果备案 项 目 性 质 及 总 投 资 项 目 单 体 楼 层 及 高 度 项 目 四 至 范

21、围 及 占 地 面 积 进件 七、详细蓝图及建筑方案审批 （一）工作目的： 详细蓝图的审查是规划行政管理部门依照项目的选址，结合城市 控制性规划的要求对项目规划进行全方位的审查。批准后的详细规划 将是项目工程施工图、环境、环保、市政配套等设计文件的依据。 （二）主管部门： 窗口。 （三）工作内容： 此项工作应按以下步骤分别进行： 1、首先委托详细规划的设计院将规划总平面方案报请规划行政 主管部门认可后，再进行详细规划设计。 2、详规成果完成后， 领取建设工程规划设计方案申报表 、 市 政工程规划设计方案申报表 。汇集填报上述表格。执表格及相关要 件到窗口进件。 3、详细规划批准后，委托施工图设

22、计院设计建筑方案，方案应 包括建筑效果、总平面、各层平面、立面和剖面等。建筑方案设计完 成后领取建筑设计方案申报表 。汇集填报上述表格。执表格及相 关要件到窗口进件。 （四）要件： 1、建设工程规划设计方案申报 （1）出让供地方式提交国有土地使用权出让合同和建设 用地规划许可证，其他供地方式提交选址意见书 ； （2）总平面方案（包括设计说明、现状地形图和规划总平面图 等） 、规划设计方案（包括规划设计说明、现状地形图和规划图等）、 在规划设计方案审定前，根据规划设计方案修改通知书要求提交 规划设计方案； （3）申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。 2、市政工程规划设计方案申报 （1）市

23、政工程规划设计要求通知书；属于修建性详细规划项目， 须提交建设项目选址意见书 ； （2）规划设计方案（含规划说明、图纸、电子文件，其中图纸 包括：现状及规划方案、规划路网及横断面）； （3）图纸比例要求： A、外环线以内：管线综合和路径规划1/500 ，选线规划 1/2000； B、外环线以外：路径规划1/1000 或 1/2000。选线规划 1 10 公里管线工程 1/10000，10 公里以上长输管线工程1/50000； （4）申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。 3、建筑设计方案申报 （1）1/500 现势地形图； （2）出让供地方式的建设项目提交国有土地使用权出让合同和 建设用

24、地规划许可证，其他供地方式的建设项目提交选址意见书； （3）编制修建性详细规划或总平面方案的，提交审定的规划设 计方案或总平面方案； （4）有相应资质的设计单位设计的建筑设计方案（含建筑效果、 总平面、各层平面、立面、剖面图等） ； （5）申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。 （五）时限： 每个申报表在要件齐备后到窗口进件，5 个工作日到窗口获取受 理或不受理凭证。获得受理后10个工作日可领取行政许可文件。 七、修建性详细规划及建筑方案审批办件流程图 领取建设工程规划设计方案申报表、 市政工程规 划设计方案申报表 、 建筑设计方案申报表 搜集相关资料和文件 项 目 概 况 规 模 、

25、层 数 、 高 度 等 设 计 退 线 、 车 位 、 结 构 、 1、 建设工程规划设计方案申报 （1） 出让供地方式提交国有 土地使用权出让合同和建 设用地规划许可证 ， 其他供地 方式提交选址意见书； （2） 总平面方案 （包括设计说 明、现状地形图和规划总平面 图等） 、规划设计方案 （包括规 划设计说明、现状地形图盒规 划图等）、 在规划设计方案审 定前，根据规划设计方案修 改通知书要求提交规划设计 方案； （3）申报单位 （人） 委托代理 的，须提交授权委托书。 窗口进件 填写 建设工程规划设计方案申报表、 市政工程规划设计方案申报表、建 筑设计方案申报表 领取行政许可文件 否 是

26、 设 计 单 位 基 本 情 况 规 划 经 济 技 术 指 标 企 业 基 本 情 况 2、市政工程规划设计方案申报 （ 1）市政工程规划设计要求通知书；属于修 建性详细规划项目，须提交建设项目选址 意见书； （ 2）规划设计方案（含规划说明、图纸、电 子文件，其中图纸包括：现状及规划方案、 规划路网及横断面） ； （ 3）图纸比例要求： A、 外环线以内： 管线综合和路径规划1/500 ， 选线规划1/2000 ； B、 外环线以外： 路径规划 1/1000 或 1/2000 。 选线规划110 公里管线工程1/10000 ，10 公里以上长输管线工程1/50000 ； （ 4）申报单位（

27、人）委托代理的，须提交授 权委托书。 3、建筑设计方案申报 （1）1/500 现势地形图； （ 2）出让供地方式的建设项目提 交国有土地使用权出让合同和建 设用地规划许可证，其他供地方式 的建设项目提交选址意见书； （ 3）编制修建性详细规划或总平 面方案的， 提交审定的规划设计方 案或总平面方案； （ 4）有相应资质的设计单位设计 的建筑设计方案（含建筑效果、总 平面、各层平面、立面、剖面图等）； （5）申报单位（人）委托代理的， 须提交授权委托书。 申报要件： 八、建设用地批准书、国有土地划拨决定书 （一）工作目的： 取得建设用地批准书或国有土地划拨决定书是开发项目 取得土地使用权的法律文

28、件， 是前期到销售和初始登记的重要文件之 一。 （二）主管部门： 市规土委窗口。 （三）工作内容： 领取并填写审报事项立案表 、 建设用地批准书申请表（出 让）或国有土地划拨决定书申请表（行政划拨）。执相关要件到 窗口进件。 （四）要件： 1、 建设用地规划许可证 ； 2、提交经批准的投资计划文件； 3、1/2000（中心城区内）、1/2000 或 1/10000（中心城区外）现 势地形图 2 份，其中一份用铅笔标注建设项目用地范围； 4、规划设计成果或经批准的建设项目总平面布置图； 5、环保部门的批准文件； 6、勘测定界技术报告书及勘测定界图； 7、国有土地出让合同（属行政划拨土地的应提供相

29、应文件）； 8、申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。 （五）时限： 文件齐备5 个工作日获取受理或不受理凭证。获取受理凭证后 10 个工作日领取行政许可文件。 八、建设用地批准书、国有土地划拨决定书办件流程图 领取建设用地批准书申请表 或国有土地划拨决定书申请表 搜集相关资料和文件 企 业 基 本 情 况 立 项 文 件 及 文 号 申报要件： 1、 建设用地规划许可证； 2、提交经批准的投资计划文件； 3、 1/2000 （中心城区内） 、 1/2000 或 1/10000 （中心城区外） 现势地形图2 份， 其中一份用铅笔标注建设项目用地范围； 4、规划设计成果或经批准的建设项目总

30、平面布置图； 5、环保部门的批准文件； 6、勘测定界技术报告书及勘测定界图； 国有土地出让合同（或行政划拨批准文件）； 7、申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。 行政许可中心规划局窗口进件 填写建设用地批准书申请表或国有土地划拨决定书申请表 领取行政许可文件 否 是 土 地 权 属 文 件 项 目 概 况 及 工 期 九、地名申报 （一）工作目的： 项目在行政辖区内名称的确定，是办理物业、销售许可证、物价 审批的必备要件。 （二）主管部门： 项目所在区地名办公室。 （三）工作内容： 1、到地名办公室领取地名命名更名申请书和建筑坐落地 形示意图，按实际填写。 2、按深圳市居住区及公建名称

31、使用管理规定的规范要求， 首先确定通用名称， 再依照汉语规则和语言习惯选用词语简洁、含义 健康的专用名称（选择专用名称应有若干备份），由专用名和通用名 构成地名。再报市地名办查询认可后，报市地名办进入审批阶段。 3、经审批确认可领取地名启用通知书及相关批件。 （四）要件： 1、项目立项批准文件或年度投资计划； 2、 建设用地规划许可证 ； 3、建筑平面图； 4、建筑景观图。 （五）时限： 进件踏勘需 58 个工作日； 区政府 35 个工作日；实地各 办审查 1015 个工作日；报市政府批准 10 个工作日。因此办件大 致需要 2338 个工作日。 九、地名申报办件流程图 领取地名命名、更名申报

32、表 根据深圳市居住区及公建名 称使用管理规定确定项目优 选地名若干（待批） 申报要件： 1、 项目立项批准文件或年度投 资计划； 2、 建设用地规划许可证； 3、建筑平面图； 4、建筑景观图。 申报、缴费并领取地名批复 填写地名命名、 更名申报表 绘制建筑坐落地形示意图 由市地名办上网查询 否 搜集相关资料和文件 企 业 基 本 情 况 项 目 概 况 及 工 期 是 十、人防审批 （一）工作目的： 结合民用建筑修建防空地下室审批是市人防办依照关于加强人 民防空工作的决定 和深圳市结合民用建筑修建防空地下室管理规 定 ，对建设项目的人防设施进行行政监督的管理行为，是施工文件 审查的要件之一。

33、（二）主管部门： 人防办公室窗口。 （三）工作内容： 该项工作按以下步骤进行： 1、领取结合民用建筑修建防空地下室申请表 ，汇集相关资料 如实填写，执要件到窗口进件； 2、进件受理后，到窗口领取深圳市人民防空办公室意见书； 3、根据人防建设要求缴纳人防监督费；面积不足的部分，或缴 纳人防易地建设费或扩大人防初步设计并报窗口审批，以期达到应建 设的人防面积。 （四）要件： 1、 结合民用建筑修建防空地下室申请表 ； 2、修建性详细规划； 3、项目立项批准文件或年度投资计划； 4、地面建筑平面图、剖面图； 5、建设用地范围内现有人防工程情况文件。 （五）时限： 受理后 7 个工作日领取深圳市人民防

34、空办公室意见书 十、人防审批办件流程图 领取结合民用建筑修建防空地下室申请表 搜集相关资料和文件 设 计 单 位 和 设 计 指 标 申报要件： 1、 结合民用建筑修建防空地下室申请表； 2、修建性详细规划； 3、项目立项批准文件或年度投资计划； 4、地面建筑平面图、剖面图； 5、建设用地范围内现有人防工程情况文件。 人防办公室窗口进件 领取深圳市人民防空办公室意见书 人防办建管处办理人防监督 否 是 企 业 基 本 情 况 计 算 应 建 的 人 防 面 积 填写结合民用建筑修建防空地下室申请表 面积不足的缴纳人防易地建设费或扩 大人防初步设计 十一、建筑消防设计防火审核、自动消防设施设计防

35、火审核 （一）工作目的： 防火审核是消防行政主管部门对建筑本体的防火设计能否满足 消防防火等级、 规范和法规的技术审查， 是设计文件审查的重要环节 之一，是取得设计文件审查批准书的必备要件。 （二）主管部门： 消防局窗口。 （三）主要工作内容： 领取建筑消防设计防火审核申报表，设有自动消防设施的项 目应增加自动消防设施设计防火审核申报表。按表格内容要求如 实填写。执相关要件到窗口进件。 （四）要件： 1、建设单位上级或主管部门批准的工程立项、审查、批复等文 件； 2、设计单位出具的消防设计专篇； 3、工程总平图、建筑设计施工图、消防设施系统、灭火器配置 设计图纸及说明； 4、与防火设计有关的采

36、暖通风、防排烟、防爆、变配电设计图 及说明； 5、审核中需要设计的其他图纸资料及说明； 6、国家、市重点工程项目申请办理基础工程提前开工的，应报 送消防设计专篇、总平图、书面申请报告等资料； 7、建设单位应将报送的图纸、资料（A4大小）装订成册。 （五）时限： 文件齐备后 715 个工作日完成。 十一、建筑消防设计防火审核、 自动消防设施设计防火审核办件流程 图 领取建筑消防设计防火审核申报表 自动消防设施设计防火审核申报表 搜集相关资料和文件 企 业 基 本 情 况 等 级 、 层 数 、 高 度 、 规 模 等 项 目 概 况 ： 结 构 类 型 、 耐 火 申报要件： 1、建设单位上级或

37、主管部门批准的 工程立项、审查、批复等文件； 2、设计单位出具的消防设计专篇； 3、工程总平图、建筑设计施工图、 消防设施系统、灭火器配置设计图纸及 说明； 4、与防火设计有关的采暖通风、防 排烟、防爆、变配电设计图及说明； 5、审核中需要设计的其他图纸资料 及说明； 6、国家、市重点工程项目申请办理 基础工程提前开工的，应报送消防设计 专篇、总平图、书面申请报告等资料； 7、建设单位应将报送的图纸、资料（A4 大小）装订成册。 消防大队窗口进件 填写自动消防设施 设计防火审核申报表 领取房屋权属证书 否 是 有自动消防设施的 应汇集：消火栓系 统、通风空调系统、 防排烟系统、 火灾自 动报警

38、系统、 自动喷 淋系统、 气体灭火系 统、安全疏散系统等 产品型号、生产厂 家、使用数量等相关 数据及设计施工单 位情况 内 外 消 防 给 水 设 置 情 况 消 防 水 源 、 消 防 电 源 、 室 填写建筑消防设计 防火审核申报表 十二、建设工程规划许可证 （一）工作目的： 建设工程规划许可证的取得标志着项目设计文件被行政主管部 门审查通过并获准实施， 是项目开工前的重要文件， 同时也是项目取 得销售许可证乃至工程验收的重要文件之一。 （二）主管部门： 市规土委管理二局 （三）工作内容： 领取建设工程规划许可证申请表。搜集相关资料，填写申请 表。执相关要件到窗口进件。 （四）要件： 1

39、、具有相应资质单位设计的施工图（建筑部分）； 2、建筑设计方案审定通知书中要求提供的与该建设项目有关的 文件； 3、标明用地范围的1/500 或 1/2000 现势地形图； 4、人防、消防、地名和配套部门的批准文件； 5、 建设用地规划许可证 、 建设用地批准书、 土地使用权出 让合同或国有土地划拨决定书 ； 6、申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。 （五）时限： 文件齐备 5 个工作日可获取受理或不受理凭证，获准受理后10 个工作日领取行政许可文件。 十二、建设工程规划许可证办件流程图 领取建设工程规划许可证申请表 搜集相关资料和文件 供 地 方 式 及 投 资 规 模 建 筑 高

40、度 、 结 构 类 型 及 建 设 规 模 申报要件： 1、 具有相应资质单位设计的施工图（建筑部分） ； 2、建筑设计方案审定通知书中要求提供的与该 建设项目有关的文件； 3、 标明用地范围的1/500 或 1/2000 现势地形图； 4、人防、消防、地名和配套部门的批准文件； 5、 建设用地规划许可证、 建设用地批准书 、 土地使用权出让合同或国有土地划拨决定书； 6、申报单位（人）委托代理的，须提交授权委 托书。 环评报告 窗口进件 填写建设工程规划许可证申请表 领取行政许可文件 否 是 设 计 单 位 基 本 情 况 项 目 概 况 及 规 划 指 标 十三、土地确权 （一）工作目的：

41、 根据深圳市土地管理条例 、 土地登记规则和地籍调查规 程等相关法律法规， 确定土地使用权人并取得土地合法使用权属文 件。 （二）主管部门： 土地所在地的区规划处 （三）工作内容： 领取土地登记申请书 。按要求填写。执相关要件到土地所在 地规划处进件办理。 注：属行政划拨土地的可在初始登记时一并办理。 （四）要件： 1、 土地登记申请书； 2、土地出让合同（划拨决定书、作价入股决定书、土地租赁合 同、土地授权经营批准文件） 、土地证、变更后产权证、已缴出让金 及契税票据； 3、地上物处理证明文件及补偿缴费票据（转让协议及票据）； 4、1/500 地籍图、界址坐标图、测绘资料、宗地图； 5、 建

42、设用地批准书、 建设用地规划许可证 、 建设工程规划 许可证 。 （五）时限： 自受理之日起 30 个工作日。 十三、土地确权办件流程图 领取土地登记申请书 搜集相关资料和文件 企 业 基 本 情 况 申 请 登 记 的 土 地 概 况 申报要件： 1、 土地登记申请书 ； 2、土地出让合同（划拨决定书、作价入股决定 书、土地租赁合同、土地授权经营批准文件）、土地 证、变更后产权证、已缴出让金及契税票据； 3、地上物处理证明文件及补偿缴费票据（转让 协议及票据） ； 4、1/500地籍图、界址坐标图、测绘资料、宗 地图； 5、 建设用地批准书 、 建设用地规划许可证、 建 设工程规划许可证 。

43、 进件 填写土地登记申请书 领取土地权属文件 否 是 十四、施工图纸审查 （一）工作目的： 设计文件的审查是行政主管部门对所有设计文件所适用的法规、 规范、设计指标等全部设计内容的设计质量的审查，是对项目最终建 设成果的技术把关，是取得施工许可证的要件之一。 （二）主管部门： 市建设工程交易中心施工图审查办公室 （三）工作内容： 领取深圳市建筑工程施工图设计文件审查报审表和“填表须 知” 。汇集相关材料，按“填表须知”的要求填报。执相关要件到施 工图审查办公室进件。 （四）要件： 1、建设项目投资计划或立项批准文件； 2、设计方案或初步设计批复文件及图纸文件； 3、 建设工程规划许可证及附件（

44、附规划部门批准的施工图总 平面图） ； 4、施工图消防批准书； 5、人防批准书及附页； 6、设计中标通知书； 7、工程勘察合同（已审核登记及鉴证） 、工程设计合同（已审核 登记及鉴证）； 8、勘察设计合同执行情况证明（设计收费不低于90% ） ； 9、全套施工图设计图纸（建筑、结构、给排水、暖通、电气）； 10、各专业设计计算书（注明电算程序名称、版本）（建筑、结 构、给排水、暖通、电气） 。 （五）时限： 自进件之日起 7 个工作日可领取深圳市建设工程施工图设计文 件审查批准书。 十四、施工图纸审查办件流程图 领取深圳市建筑工程施工图设计 文件审查报审表和“填表须知” 搜集相关资料和文件 企

45、 业 基 本 情 况 、 工 程 概 况 可 证 的 批 准 文 号 、 时 间 设 计 方 案 、 消 防 、 规 划 许 申报要件： 1、建设项目投资计划或立项批准文件； 2、设计方案或初步设计批复文件及图纸文件； 3、 建设工程规划许可证及附件（附规划部门批准的施工图 总平面图）； 4、施工图消防批准书； 5、人防批准书及附页； 6、设计中标通知书； 7、工程勘察合同（已审核登记及鉴证）、工程设计合同（已审 核登记及鉴证） ； 8、勘察设计合同执行情况证明（设计收费不低于90%） ； 9、全套施工图设计图纸（建筑、结构、 给排水、暖通、电气） ； 10、各专业设计计算书（注明电算程序名称

46、、版本）（建筑、 结构、给排水、暖通、电气）。 市建设工程交易中心施工图审查办公室进件 填写深圳市建筑工程施工图设计文件审查报审表 领取深圳市建设工程施工图设计文件审查批准书 否 是 勘 查 、 设 计 单 位 的 基 本 情 况 十五、施工（监理）招标 （一）工作目的： 施工（监理）招标是依照法规确定施工总包（监理）单位和办理 质量监督乃至领取施工许可证的必备手续。 （二）主管部门： 市住建局招投标窗口。 （三）工作内容： 1、编制招标文件。 招标文件应包括以下内容： （1）投标须知。包括：工程概况；招标范围；资格审查条件； 工程资金及来源（包括银行出具的资金证明）；标段；工期要求；质 量标

47、准；现场踏勘及答疑； 投标文件编制、 提交、修改、撤回的要求； 投标报价的要求； 投标有效期；开标时间和地点； 评标方法和标准等。 （2）招标文件的技术要求和设计文件。 （3）工程报价（采用工程量清单招标的，应提供工程费清单）。 （4）投标函的格式及附录。 （5）拟签合同的主要条款。 （6）要求投标人提供的其他材料。 2、编制工程标底。 3、招标公告。 招标公告应包括： 项目的基本概况、对投标人资格的要求、投标 地点及时间、投标需携带的文件。 4、投标单位的资格审查。 5、随机抽选评标专家。 6、开标并依照程序确定中标单位。 7、领取中标通知书。 （四）呈报要件及来源： 1、项目立项批准文件或

48、年度投资计划； 2、 工程建设项目报建登记表； 3、 设计中标通知书（ 监理中标通知书） ； 4、招标文件； 5、工程标底； 6、 建设用地规划许可证 ； 7、 建设工程规划许可证 ； 8、 设计文件审查批准书 ； 9、营业执照、企业资质、法定代表人资格证明及法人委托书。 （五）时限： 自招标公告发布之日起， 一般控制在 45 日内。 （法规没有明确时 限） 十五、施工（监理）招标办件流程图 熟悉相关文件，准备各种资料 投 标 的 技 术 要 求 和 设 计 文 件 工 程 报 价 说 明 标 函 的 格 式 及 附 录 投标须知： 1、工程概况、招标范围、资格审查条件、工 程资金和来源 2、

49、标段、工期要求、质量标准、踏勘答疑 3、招标文件的编制、提交、修改、撤回的要 求 4、投标单位的报价要求、投标的有效期限 5、开标时间和地点、评标办法和评标标准 合 同 的 主 要 条 款 投 标 人 应 提 供 的 相 关 资 料 申报要件： 1、项目立项批准文件或年度投资计 划； 2、 工程建设项目报建登记表； 3、 设计中标通知书 （ 监理中标通 知书） ； 4、招标文件； 5、工程标底； 6、 建设用地规划许可证； 7、 建设工程规划许可证； 8、 设计文件审查批准书； 9、营业执照、企业资质、法定代表 人资格证明及法人委托书。 编制招标文件 招投标窗口办理招标手续 投标条件资格审查，发招标文件 招标公示 现场踏勘及答