资产评估基础--考试知识点总结.pdf

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1、. . 第一章资产评估概述 【要点】资产评估专业服务及特点（内容可能改写）、经济技术原则。作用、工作原则、价值与价格 一、资产评估的概念 “评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济 权益进行 评定、估算 ，并 出具评估报告的专业服务行为”。 评估主体（机构及专业人员）、客体（评估对象）、法律性质（委托专业服务）、内容及成果（报告）。 资产的基本特征（没有会计概念中的“由过去的交易事项形成”理解删） （1）资产必须是特定主体所拥有或控制的（拥有或支配的前提条件）。资产的产权是与资产所有权相关 的权利束，并且具有可分解性，通常包括对资产的占有权、使用

2、权、收益权和处分权。资产评估中的资 产边界应当以经济资源的控制权为依据。 （2）具有能够带来未来经济利益的潜在能力。其价值取决于其能够带来的未来经济利益的能力。 （3）资产的价值应当能以货币计量。 二、价格与价值具体见第二章 劳动价值论 ：使用价值和价值。社会必要劳动时间。供求关系变化影响价格围绕价值上下波动。 效用理论 ：价值由边际效用决定（主观评价）。有用性（内容）和稀缺性（大小） 均衡价格理论：边际效用决定需求，生产费用决定供给。效用解决短期定价，成本解决长期定价。成本、 效用、供求共同决定价值。 三、资产评估原则 工作原则 ：独立、客观、公正性具体见第九章。 经济技术原则：（ 2+2+

3、2+1） 市场法： 1. 替代原则（注意买方与卖方） 对具有相同效用的物品，必定选择价格较低的；在价格相同时，必定选择效用较大的。 在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价格。买卖方选择。 保证评估公正性（比如设备询价时应选市场上平均价格） 2供求原则（均衡价格理论）：在均衡价格中，生产费用（成本）和效用是影响价格的两个均等因素。 收益法： 3. 预期收益原则 资产的价值应当基于其对未来收益的预期决定，是 判断资产价值的一个最基本的依据。 4. 贡献原则（源自边际收益原理） 各生产要素价值的大小可依据其对总收益的贡献来衡量。 适用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，

4、或是 缺少该项要素资产将蒙受的损失。 5. 最髙最佳使用原则（源自价值理论）：法律许可、技术可能、财务可行。 6. 评估时点原则（评估基准日） 评估师的价值意见为该时点的价值意见。固定时点，使资产评估得以操作，同时又能保证评估结果可以 被市场检验。 7. 外在性原则 “外在性” 会对相关权利主体带来自身因素之外的额外收益或损失， 从而 影响资产的价值 （或 交易价格 ）。 如房屋周边开发的程度、环境状况等因素与房屋本身的所有权无关，但对房屋价格有重要影响。 四、资产评估的基本作用 市场自动调节部分商品难以定价、市场失灵需评估。 反映和揭示资产的价值是资产评估的基本作用。（估值） 第二章资产评估

5、的基础理论 . . 要点：供求理论（影响因素及方向）、市场结构和有效市场。劳动价值论、效用价值论 一、劳动价值论 1. 理论过程：威廉配第赋税论，第一次提出。亚当斯密国富论、大卫李嘉图，马克思。 2. 商品两要素原理（使用价值与价值，对立、统一） 使用价值 ，有用性。自然属性，兼具多种，交换价值的物质承担者 价值 ，凝结在商品中无差别的一般人类劳动。价格转换需依赖市场交换。 交换价值，买卖相交换的属性。是价值的表现形式。 3. 劳动二重性 （具体劳动和抽象劳动，分别创造使用价值和价值） 4. 商品的价值量只能由生产商品的社会必要劳动时间决定。 5. 价值规律 ：商品的价值量由* 决定，以此为基

6、础进行商品等价交换。价值规律发挥作用的形式是价格围 绕价值波动。作用：调节社会资源分配；刺激生产者的积极性；优胜劣汰，导致生产者两极分化。 二、效用价值论 1. 理论过程：庞巴维克，最全面。 2. 边际效用和边际效用递减规律 边际效用 ,也就是每增加一个单位商品或劳务的消费所得到的总效用增量。 递减规律 ：同一种享受的量就会不断递减，直至最终得到饱和。随着商品和劳务消费量的增加，总效用 递减的速度不断增加。也就是说，随着消费量的增加，边际效用递减。 3. 商品价值来源：主观价值（有用性和稀缺性），主观评价 4. 价值量的确定：最后单位物品的主观评价。由边际效用决定（有需求和供给关系决定大小）

7、5. 规律：价格由市场上无数买者和卖着的竞争形成。 三、供求理论 （一） 需求理论 影响因素： 商品的价格、替代品的价格、互补品的价格、消费者的收入水平、消费者的选择偏好、对商 品价格变动的预期、其他（人口的数量、结构和年龄，政府的消费政策、社会文化习俗等。） 需求曲线：需求量与市场价格成反比是一条 由左上向右下倾斜的曲线。 需求曲线向右下方倾斜，是由于边际效应递减规律的作用。 特殊情形：吉芬商品（劣质商品）、凡勃伦效应（奢侈品） （二）供给理论 影响因素： 商品的价格、与其相关的其他商品的价格、生产商数量、生产的成本、生产的技术水平、对 商品价格变动的预期、其他（政策等） 供给曲线：供给量与

8、市场价格成正比 。“供给曲线”是一条由左下向右上上扬的曲线 （三）供求均衡 1. 局部均衡（单个市场或部分市场，不考虑相互影响）、一般均衡（所有市场） 2. 均衡价格 ：是在供求双方竞争中通过市场机制自发形成的。 3. 供求定理（数量价格，画示意图+直线移动）理解删 1. 供给不变，需求量增加使需求曲线向右上方移动， 导致均衡价格上升，均衡数量增加；（均衡价格与 数量同方向变动）； 2. 需求不变，供给量增加使供给曲线向右下方移动， 导致均衡价格下降，均衡数量增加；（均衡价格与 数量反方向变动 3. 需求和供给的同时变动；需求变动分别引起均衡 价格和均衡数量的同方向变动；供给变动将引起均 衡价

9、格的反方向变动和均衡数量的同方向变动。价 格和供需数量由供求关系决定； . . 四、市场结构（供给结构） （一）市场结构的划分 市场结构是对某种行业竞争状态和价格机制产生重要影响的市场 组织特征 ，综合反映了 一个行业买方和 卖方的数量、规模及分布，行业进出难易程度和产品差别程度等。 分类 ，不同类型的市场特征 市场类型 厂商数 量 产品差别程度厂商对价格的影响能力行业进出 代表（或近似） 行业 完全竞争很多完全同质没有影响能力自由农产品 不完全竞 争市场 垄断竞争很多同种、但有差别影响能力小比较容易 轻工业产品、零 售业、服务业 寡头垄断少数 差别寡头行业有 差别 / 纯粹寡头行 业无差别

10、有一定能力，但要考虑其他对手 反映；厂商实力不对等时，领导 型寡头有率先定价优势 有明显进人 障碍 钢铁、汽车、石 油 完全垄断唯一 没有相近的替代 产品 可以控制和操纵市场价格（除非 受到政府的价格管制） 极为困难或 不可能 自然垄断、特许 专营行业 理解删 （二）完全竞争市场 1. 条件 （1）有大量 的买者 和卖者（2）每个厂商提供的都是完全同质的商品 （3）各种 资源 能够 自由流动 。（4）信息畅通、完全（不会 因信息不对称相互欺诈 ） 2. 需求与均衡 （1）完全竞争市场对厂商产品的需求曲线是一条水平线，所对应的价格是整个行业的供求均衡价格， 且厂商的平均收益曲线、边际收益曲线和需

11、求曲线重合。 （2）完全竞争市场的厂商可以遵循边际收益等于边际成本的原则实现利润最大化或亏损最小化 （3）在短期，厂商在生产规模不变的情况下，可通过调整产量使边际收益等于短期边际成本，实现利 润最大化； （4）在长期，厂商可以通过调整全部生产要素使边际收入等于长期边际成本，达到利润最大化。 （三）垄断竞争市场 1.介于完全竞争和完全垄断之间。它既有垄断，也有竞争。垄断竞争市场相对更具经济现实性。 2. 条件 （1）一个生产集团存在数量众多的厂商，无法对市场形成控制。 （2）生产集团的厂商为市场提供大量有差别 的同种产品 ，但产品之间具有替代性。 （3）厂商生产规模较小，进出生产集团较为自由。

12、3. 需求与均衡 （1）垄断竞争厂商的需求曲线是向右下方倾斜的， 较为平坦。 （2）垄断竞争厂商有两条需求曲线（主观需求曲线（d）和实际需求曲线（D），都向右下方倾斜。 （厂商单独调整价格及市场上所有厂商一起调整价格导致的差异） （3）包括垄断竞争市场在内的所有非完全竞争厂商都没有供给曲线，因为他们都不满足商品的价格与 其供给量存在一一对应关系的条件。 （4）在垄断竞争市场，厂商短期内仍然通过调整产量和价格使边际收益等于短期边际成本，实现利润 的最大化； 如果处于亏损状态，厂商同样需要通过比较平均收益和平均可变成本来决定是否继续生产。 （5）在长期，厂商可以通过调整生产规模使边际收入等于长期边

13、际成本，追求利润的最大化。 （6）由于厂商进出行业比较容易，长期均衡时垄断竞争厂商的利润一定为零。 （6）单个垄断竞争厂商存在未被利用的多余生产能力。 （四）寡头垄断市场 1. 又称寡头市场。少数厂商垄断 2. 形成的原因主要有：（1）追求规模经济效益促使行业生产向大规模厂商集中； . . （2）少数厂商控制了行业基本 生产资源的供给；（ 3）缘于法律或政策的推动等等。 寡头垄断市场存在明显的行业进入壁垒。 2. 寡头垄断市场的分类 （1）按照产品特征分类：纯粹寡头 、差别寡头 行业。 （2）根据寡头厂商数量：双头 垄断、 三头 垄断和 多头 垄断。 （3）依据厂商的行动方式：勾结（合作）寡头

14、和独立（不合作）寡头。 3. 寡头垄断市场的典型模型 古诺模型，双头模型，以自己的产量去适应对方已确定的产量 ， 领导者 - 追随者模型，领导型厂商优先决策产量 价格领导模型，领导者先确定价格，其他跟随。 （五）完全垄断市场 1. 又称为垄断市场，与完全竞争市场对立的市场类型，行业中只有唯一的供给者。 2. 垄断市场的条件主要有： （1）只有 唯一的供给厂商和众多的需求者； （2）厂商生产和销售的商品没有替代品 ；（3）其他厂商无法进入该行业。 3. 形成垄断的原因主要有： （1）竞争和规模经济2. 专利保护3. 国家 法律规定和行政措施4. 厂商 控制了行业生产资源， 阻碍其他厂商进入行业。

15、 4. 完全垄断市场的需求与均衡 （1）垄断市场只有一个厂商，市场的需求曲线也是垄断厂商的需求曲线，该曲线也是 向右下方倾斜的。 （2）垄断厂商的销售量与市场价格呈反向变动 关系。 五、有效市场理论（尤金法玛 ） 1. 有效市场假说认为，价格完全反映了全部所获得信息的证券市场是有效市场。 信息有效、投资者理性和市场理性的统一造就了有效的市场。 2. 前提条件 （1）理性的投资人。（2）信息随机方式进入市场，发布各自独立。 （3）市场对信息的反应迅速而准确，股票价格因而反映了市场的全部信息。 （4）整个市场完全竞争，有大量投资者参与，大家都是价格的接受者。 3. 根据证券价格对市场信息的反映程度

16、对有效市场的分类 （1）弱式有效市场：股票的市场价格已充分反映了股票所对应的历史价格信息；投资者无法利用股票 的历史交易信息获得超额收益。 （2）半强式有效市场：股票的市场价格已充分反映了全部已公开信息，投资者无法利用已公开信息获 得超额收益。 （3）强式有效市场：股票市场价格已充分反映了已知的全部信息，投资者无法利用内幕信息获得超额 收益，任何分析手段都失效，。 4. 有效市场假说的检验技术分析基本分析内幕信息 弱式有效市场检验（1）检验原理技术分析对股票价格（收益）的预测是否有用，有用则不是 （2）检验方法：股票价格的时间序列分析股票价格变化的随机性分析 检验股票交易策略的有效性 半强式有

17、效市场检验（ 1）检验原理： 基本分析对股票价格（收益）的预测是否有用 （ 2）检验方法：事件检验法（公告事件否引起股价的快速反应） 强式有效市场检验（ 1）检验原理： 内幕消息是否有用。 （2）检验方法：对可能熟知内幕消息的人士绩效进行研究，是否优于市场平均水平 5. 实证研究中发现的“特例”现象（收益率） （1）小公司效应（收益较高）（ 2）时间效应（特定时间波动）（3）账面市值比效应 第三章资产评估法律制度与监管 . . 要点：资产评估法调整范围主要内容、评估业务类型、行业监管、国资评估项目审核与评审的依据 一、 资产评估法调整范围主要内容 1. 关于法律调整范围 （1）评估对象（大评估

18、的概念） （2）资产评估与一般价格咨询服务的区别（报告签章与法律责任VS价格咨询） （3）从事评估活动的主体是评估机构及其评估专业人员 2. 关于评估业务类型：自愿进行的评估、法定评估（涉及国有资产或者公共利益等，法律法规规定；至 少两名评估师承办并签字，底稿保存期限为不少于30 年，其他为不少于15 年） 3. 关于评估专业人员（评估师、其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员） 评估专业人员的权利、义务和责任具体见第九章 4. 关于评估机构 （1）组织形式（合伙制与公司制）、设立条件和设立程序 （2）评估机构的权利和责任具体见第九章 5. 关于评估程序具体见第六章 6. 关于评估行业协

19、会 7. 关于评估行政管理部门的监督管理（财政部和省级财政部门两级） 二、资产评估监管（资产评估行业财政监督管理办法） 行政管理 侧重方向性指导以及机构资质管理 对专业人员监管（有且只能加入一个评估机构、签订合同、禁止性行为等；加入评估机构及协会、定 期检查等） 对评估机构备案监管（设立、变更等备案；） 监督检查和调查处理 自律管理 侧重具体运行以及队伍的日常管理 自主管理 侧重项目及公司内部管理 三、我国国有资产评估管理 1. 有关规定文件 企业国有资产评估管理暂行办法（国资委令12 号） 企业国有资产交易监督管理办法（财政部国资委令第32 号） 关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通

20、知（国资委产权2006274 号） 企业国有资产评估项目备案工作指引（国资发产权 201364 号） 2. 评估项目管理方式 （ 1）备案制 （分级管理及经营责任）和核准制（国务院或省级政府或各级政府认为的重大经济行为）； 备案表或核准文件，办理产权登记、股权设置和产权转让等手续。 （2）评估报告与评估结果使用要求（90% ；注意国资类要求，一般不得低于经核准或备案的转让标的评 估结果 ） 四、我国国有资产评估项目审核与评审的依据（资产评估准则） 第四章资产评估准则 要点：我国资产评估准则体系框架、基本准则的主要内容；制定机制、国际评估准则 一、准则的制定机制：（ 1）制定主体（财政部制定基本

21、准则（2 个）；协会制定其他） （2）咨询组织（财政部下设准则委员会，协会下设技术委员会） （3）制定程序：立项、起草、公开征求意见、审议、发布（谁制定谁发布） . . 二、我国资产评估准则体系 1.2004 年 2 月，财政部正式发布了中国资产评估协会制定的资产评估准则基本准则和资产评估 职业道德基本准则，初步确立了资产评估准则体系。至2016 年，我国的资产评估准则在资产评估法 指导下重新修订。2018 年新修订。 2. 我国资产评估准则框架体系（重点）教材图4-1 （ 1）资产评估 基本准则 （2 个，一般性原则） （ 2）资产评估 执业准则 1）具体准则（分为程序性准则 和实体性准则

22、） 2）评估指南（ 对出资、抵押、财务报告、保险等特定评估目的、特定资产类型（细化） 3）评估指导意见（某些具体问题的指导性文件 ） （ 3）资产评估 职业道德准则 3. 我国资产评估基本准则的主要内容（重点） （ 1）准则规范主体：机构和人员； （ 2）业务的基本遵循（法律法规准则、独立客观公正等见第九章）； （ 3）评估基本程序 （见第六章）、评估报告基本内容（见 8.2 ）、档案内容及管理、内部审核、业务 受理、计划编制（4）相关当事人对资料的责任（详细部分见5.1 “委托人的权利与义务”）（5）评估 方法的选择 资产评估报告应当由至少两名承办该项业务的资产评估专业人员签名并加盖资产评估

23、机构印章。法定 评估业务评估报告应当由至少两名承办该业务的资产评估师签名并加盖资产评估机构印章。 评估档案由所在资产评估机构按照国家有关法律、行政法规和评估准则规定妥善管理。保存期限不少于 15 年，属于 法定 评估业务的，不少于30 年。 三、国际评估准则 1.1981 年国际资产评估准则委员会成立，1985 年制定了第一部国际评估准则（IVS）， 2017 年为第 十一版 2. 国际评估准则2017的结构体系及主要内容： （ 1）前言（2）术语（3）国际评估准则框架（4）基本准则（ 5）资产准则（6）索引 基本准则5条：工作范围、调查和合规、报告、价值类型、评估途径和方法 资产准则6条：企

24、业及企业权益、无形资产、机器设备、不动产权益、开发性不动产、金融工具 国际评估准则定义的价值类型包括市场价值、市场租金、公允价值、投资价值、协同价值、清算价值。 常见的使用前提包括：最高最佳使用、当前用途/ 现存用途、有序清算、强制出售。 无形资产分为可确指无形资产和不可确指无形资产（主要指商誉）。 可确指无形资产（5 类），分别是与市场、客户或供应商、技术、艺术和合同有关。 商誉（ 5 类）：一是特定于公司的协同效应；二是进入其他市场的机会；三是组合劳动力价值；四是 未来资产的利益，五是持续经营价值。 机器设备特别事项主要考虑融资安排； 不动产权益特别事项主要考虑权益等级和租金；开发性不动产

25、估值主要使用市场法和剩余法 四、美国评估准则专业评估执业统一准则（20182019） 结构体系： 1. 定义 2.引言 3.职业规则4. 准则5. 评估准则说明 五、英国评估准则RICS估价专业标准2017 版 结构体系 ：1. 简介 2.术语表3. 专业标准 4.全球估价实践声明 5.国际评估准则 6.全球估价 实践指南应用介绍 7.全球估价标准、附录及指导性说明的变更概述 第五章资产评估基本事项 基本事项 ：评估 相关当事人、评估目的、评估对象、评估范围、评估基准日与报告日、价值类型和评 估假设。 . . 一、相关当事人结合第九章（委托人、评估机构与人员、产权持有人（被评估单位）、报告使用

26、人） （一）评估委托人 1. 评估委托人法定评估，委托人的确定需要合规；非法定评估，自愿协商确定。 2. 评估委托人享有的权利（可以，要求） （1）自主选择评估机构。（2）要求 利害关系的业人员回避 。 （3）有不同意见时，可以要求评估机构解释。（4）可向管理部门或者行业协会投诉、举报。 3. 评估委托人的义务（应当，不得） （1）应当对提供的权属证明 、财务会计信息和其他资料 的真实性、 完整性和合法性负责（最基本义务） 。 （2）不得非法干预评估行为和结果。（3）支付评估机构费用。（ 4）按规定使用评估报告。 （二）评估机构 1. 评估机构的权利 （1）评估委托不如实提供资料的，可拒绝其履

27、行合同； （2）要求出具虚假报告、非法干预，有权解除合同。 2. 评估机构的义务 （1）遵守法律法规、准则，建立健全质量控制制度，保证评估报告的客观、真实、合理； （2）建立健全 内部管理制度； （3）评估机构应当依法接受监督检查。评估档案的保存期限不少于十五年 ，属于法定评估业务的，保 存期限不少于三十年 。 （三）产权持有人（或被评估单位），可能会出现在委托人中，由委托人协商确定 （四）报告使用人 1. 范围： （1）法律、法规明确规定（2）评估委托合同中约定（3）经过评估机构书面 同意。 2. 报告使用人的权利与义务：有权按照法律规定、 资产评估 委托合同约定和资产评估 报告载明的使用范

28、 围和方式 使用评估报告或评估结论。否则，评估机构和评估专业人员将不承担责任。 二、资产评估目的的概念与作用 1. 概念：资产评估业务对应的经济行为对资产评估结果的使用要求，或资产 评估结果的具体用途。 2. 作用（ 1）决定和制约资产评估的条件以及价值类型的选择。 （ 2）可能影响评估对象的确定、评估范围的界定以及潜在交易市场的确定 3. 资产评估目的种类（按经济行为） （1）转让定价目的（最常见 ）（2）抵、质押目的 （3）公司设立、改制、增资目的（包括： 1）非货币出资行为 2）整体或部分改制、改建 3）发行股份购买资产 4 ）企业债权转股权） （4）财务报告目的（暂为非法定业务）（5）

29、税收目的（计税基础、财产转移计价） （6）司法诉讼目的（司法诉讼，法院委托；诉讼协助，自愿委托）。 三、资产评估对象及评估范围（重点） 由委托人提出，合同中确定；必要时向委托人提供专业建议。 组成及范围 1. 企业价值评估 1）企业作为一个整体， 评估对象为企业的股权或整体价值（股权 +债权 ）；评估范围为全部资产和负债， 包括可辨识和不可辨识的资产（商誉）。 2）将组成企业的资产中单项资产 评估进行转让或其他目的的行为，评估对象为相关资产和负债，评估 范围为 企业的各项可辨认的资产、负债。（如合并对价分摊） 2. 业务资产组 包括相关 单项资产 ，以及资产的 资金来源（ 如股权或和债权权益）

30、 评估对象的认定可以参考企业价值评估的评估对象认定标准。 1）评估对象为资产组的权益，范围为该资产组的全部资产与负债；实务中业务，剥离部分资产后剩余 资产组 2）评估对象为业务资产组各单项资产的，二者一致。 . . 3. 单项资产评估（教材 104-105 页案例，需回顾） 无形资产评估对象内容：种类及名称、无形资产的 权利 （权利状态）、无形资产的组成 四、资产评估基准日（委托人确定） 1. 概念： 资产评估结论对应的时间基准，时点上的价值 2. 作用（1）明确评估结论所对应的时点概念（现时性评估、追溯性评估、预测性评估） （2）用于确定评估报告结论的使用期限 3. 选择备案项目 ，应该选择

31、在评估报告使用有效期之前至少4 个月。核准项目，至少 5 个月。 上市发股票购买资产等重大资产重组，非上市公司的资产评估基准日应该尽量与发行股票的 定价日一致。 4. 资产评估报告日通常为评估结论形成的日期。 5. 期后事项的处理 （1）基准日到评估报告日变化，机构需了解、判断重要性，较重大事项或变化需披露，并提醒报告使用 者关注其对评估结论可能产生的影响。 非常重大，以至对评估结论产生颠覆性影响，要求改基准日。 （2）评估报告日后，对被评估资产发生的重大事项无了解和披露的义务。不用负责。 五、价值类型 1. 概念：价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。 2. 作用（1）影响和决定资

32、产评估价值的重要因素； （ 2）对 资产评估方法 的选择具有 一定的影响 ； （ 3）明确价值类型，可以更清楚地表达评估结果，避免误用。 3. 种类（重点） （一）市场价值（交易标的和市场影响） 市场价值是在 适当的市场条件下，自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估 对象在 评估基准日 进行 公平交易的价值估计数额。 （二）投资价值（特定投资者价值）交易标的因素和交易市场因素、市场参与者个别因素的影响 （三）在用价值（正在使用方式和程度下的贡献价值） 要素资产的使用方式和程度对企业贡献；同业务资产组 （四）清算价值（受外力胁迫、快速变现的退出价） （五）残余价值（拆零变现

33、）机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产； （六）其他价值类型（如公允价值、披露 ） 4. 选择（重点） （一）影响价值类型的因素：评估目的（是根本）、市场条件、评估对象自身条件（功能、使用方式）、 与评估假设的相关性等因素。 （二）各种价值类型的选择 1）市场价值类型的选择 （1）对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求，评估目的是为正常的交易 提供价值参考依 据时。（2）关注 不同的市场 可能会有不同的市场价值。 2）投资价值类型的选择（说明并披露） （1）考虑 特定的市场参与者自身“特性”对交易价值的影响。 （2） “特性”可能表现资产之间形成协同效应（可获超额收益），以及特殊偏好

34、能接受高价。 3）在用价值类型的选择 （1）评估对象为要素资产，只需要未来经营收益的方式，选用。 （2）一项资产在市场上的实际交易价值一定是综合其在用价值和交换价值之后确定的。 例如：资产减值中“可收回金额”，应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现 金流量的现值两者之间较高者确定。其中前者指交换价值，后者为在用价值。 . . （4）清算价值类型的选择（强制清算） （5）残余价值类型的选择（无法或不宜整体使用，拆零变现，如发电机组“上大压小”政策） 六、资产评估假设 1. 概念，对资产评估所依托的事实或前提条件作出的合乎情理的推断或假定。资产评估假设也是资产评 估结论成立的前

35、提条件。 2. 作用 , 资产的价值受到客观因素和主观因素的影响，评估假设帮助评估人员抓住影响资产价值的主要 因素，忽略一些次要因素，化繁为简，在可以控制相关差异的前提下提高评估工作的效率。 3. 主要资产评估假设的内涵及应用（重点）（教材122-123 页案例，需回顾） （一）交易假设（最基本）假定所有待评资产已处在交易中，模拟市场估价。 （二）公开市场假设（其他假设的参照）充分竞争的市场上自由买卖（交易环境的假定）市场价值。 （三）持续经营假设（收益法前提） （四）有序清算假设（有计划、有秩序的前提下进行） （五）强制清算假设（不在其所有者控制之下） （六）原地续用假设（原来的安装地） （

36、七）移地使用假设（转移另一处使用），涉及设备的拆除、迁移和重新安装调试等环节。 区分在用续用（现有用途及方式，单项资产持续经营）、转用续用（改变用途）、移地续用（改变使 用地点） （八）最佳使用假设（多用于房地产评估） （九）现状利用假设按目前的利用状态及利用方式对进行评估。可能不是最佳使用方式。 4. 资产评估假设应用的基本要求：合理性、针对性、相关性 5. 评估假设应用需要考虑的基本因素：目的、对象、价值类型、资料 第六章资产评估程序 重点：资产评估程序，基本事项内容，专业能力、独立性与项目风险分析、评估合同、现场调查及资料收集 一、 资产评估程序 1.八大基本评估程序： 2. 履行资产评

37、估程序的作用 （1）保证资产评估行为的合法性（2）保障资产评估业务质量（3）防范执业风险 二、明确业务基本事项 1. 资产评估业务基本事项（1-6 是第 1 章基本事项， 少评估假设 ） （1）委托人、产权持有人和委托人以外的其他评估报告使用人；（2）评估目的；（3）评估对象和评 估范围；（ 4）评估基准日；（5）评估报告提交期限和方式；（6）价值类型；（少评估假设，但是基准日 和报告日分开了） （7）评估报告使用范围；（8）评估服务费及支付方式； （9）委托人、 相关当事人与资产评估机构、资产评估专业人员工作配合和协助等其他需要明确的事项。 2. 明确业务基本事项工作的主要内容及要求 （一）

38、明确委托人、产权持有人和委托人以外的其他评估报告使用人 1. 明确委托人及产权持有人的基本情况2. 明确评估报告使用人 . . 3. 了解委托人与相关当事人之间的关系（关注评估条件） （二）评估目的（了解委托人具体的评估目的及与评估目的相关的事项，进展、经济行为文件等） （三）评估对象和评估范围 1. 了解委托人 拟委托评估的评估对象和评估范围，和评估目的相匹配 2. 判断可能的 工作量、复杂程度和评估机构及人员的胜任能力，进行评估 服务报价和风险评价提供必要 的参考。 3. 建议委托人合理确定评估范围，由委托人等就具体评估范围明细清单进行 确认。 （四）评估基准日（服务于评估目的、有利于现场

39、调查资料收集、企业整体价值评估尽量选期末、从法 律法规） （五）评估报告提交期限和方式 1. 资产评估报告提交时间的影响因素2. 评估报告的提交时间不宜确定具体日期 时间计划、预计的评估工作量、委托人和相关当事方的配合力度、评估所依据和引用的专业或单项资产 评估报告出具时间等 （六）价值类型 选择恰当的价值类型。就价值类型的选择、定义及对应的假设 前提与 委托人达成一致。 （七）评估报告的使用范围（报告使用人、目的及用途、使用时效、报告的摘抄引用或披露等） （八）评估服务费及支付方式（专业服务费、差旅及食宿费用、现场办公费用等） （九）委托人、相关当事人、资产评估机构、资产评估专业人员工作配合

40、和协助等其他需要明确的重要 事项 3. 专业胜任能力、独立性、业务风险的分析与评价 1）专业胜任能力分析与评价（专业胜任能力及相关 经验、弥补不足） 2）独立性分析与评价（关联关系筛查、申报、核查）： 3）业务风险分析与评价（风险评价表 ） （ 1）来自委托人与产权持有人的风险（不配合、不提供或虚假资料） （ 2）来自评估对象的风险（无法核实、产权瑕疵） （ 3）来自资产评估报告使用的风险（超范围、不当使用报告等） 4）风险综合评价的时间点（一般：明确评估基本事项后，决定是否受理业务） （ 1）投标（ 准备投标文件的过程中）（2）入围采购库（评估机构入围阶段） 三、签订业务委托合同 1）资产评

41、估委托合同的主要内容 1. 资产评估机构和委托人的名称、住所、联系人及联系方式。 2. 资产评估机构和委托人的其他权利和义务。 3. 评估目的。4. 评估对象和评估范围。 5.评估基准日。 6. 资产评估报告提交期限和方式。7. 资产评估报告使用范围。 8. 评估服务费总额或支付标准、计价货币种类、支付时间和方式。 【说明】 1-8 与明确业务基本事项的内容一致，少了“价值类型和其他事项” 9. 签约各方的违约责任、合同履行过程中产生争议时解决的方式和地点。 10. 签约时间11. 签约地点。 2. 资产评估委托合同的签订 （1）评估机构法定代表人（或首席合伙人、授权内部人员及分支机构）签名并

42、 盖章 （2）文书等形式 （同合同）， 必须书面 ，符合法律要求。 （3）补充或变更 3. 资产评估委托合同终止履行及解除 1）法定情形下 （1）委托人和相关当事人如果拒绝提供或者不如实提供资料的，评估机构有权拒绝履行合同。 （2）委托人要求出具虚假资产评估报告或者 非法干预 ，评估机构 有权单方解除合同。 . . 2）其他情形： （1）委托人提前终止资产评估业务、解除资产评估委托合同。 （2）因 委托人或相关当事人原因导致 资产评估程序受限，评估机构 有权单方解除合同。 四、编制资产评估计划 1. 资产评估计划通常包括评估业务实施的主要过程及时间进度、人员安排等内容。 2. 资产评估计划一般

43、在项目正式开展前编制。（与委托人签订评估业务委托合同后） 3. 编制资产评估计划时，其应当考虑以下因素 （1）委托人及相关当事人的配合 程度； （2）委托人、评估对象产权持有人（或被评估单位）过去委托资产评估的情况、诚信状况及其提供资 料的可靠性、完整性和相关性； （3）资产评估目的以及相关管理部门对资产评估开展过程中的管理规定 ； （4）评估对象及其法律、经济、技术等因素； （5）评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况； （6）评估业务风险、评估项目的规模和复杂程度； （7）相关 资料收集 状况；（8）资产评估人员的专业胜任能力、经验及人员配备情况。 4. 资产评估计划的主要内容 （

44、1）资产评估 业务实施的主要过程 项目的背景和相关条件、采用的评估方法、明确 资产清查的工作重点及具体要求、参与本项目的审计、 律师等 其他中介机构的对接安排及注意事项 （2）资产评估业务实施的时间进度安排 报告提交期限、评估 业务实施的主要过程的具体步骤、业务实施的 重点和难点 等 （3）资产评估业务实施的人员安排 五、进行评估现场调查 1. 现场调查的内容（评估对象的现状和权属）是否存在、存在状态和权属 1）了解评估对象现状（存在性和完整性（东西在不在、是否有价值）、现实状况（判断资产价值的影 响因素 ） 2）关注评估对象的法律权属（权属类型（所有权、使用权等）、取得权属资料、核验） 包括

45、但不限于采用 与原件核对 、向有关 登记管理机构查阅登记记录等方式。 2. 现场调查的手段 现场调查的手段包括询问（ 最常用 ）、访谈、核对、监盘、勘查、函证等。 注意掌握各种调查手段的具体内容及作用，具体内容参见下表： 询问 1. 在阅读、分析评估申报资料的基础上，与评估对象的相关人员进行沟通 2. 以了解资产的基本情况或者企业整体相关信息 访谈 1. 针对无法通过书面资料说明或证明的，通过对特定人员或者相关人员访谈 2. 评估专业人员能够及时获得全面的、综合性的信息 核对 1. 进行 账表核对、账实核实以及将申报内容与相关权证、文件载明的信息核对等 2. 了解资产的 存在及法律权属 监盘

46、1. 运用较多的核实方法，即参与企业组织的现金、存货等资产的清查核对工作。 2. 判断账实相符。（监督、分析企业人员清查过程） 勘查指对实物资产的数量、质量、分布、运行和利用情况（经营情况）等所做的调查， 函证 1. 无法亲自调查的情况下采用的替代措施 2. 常见函证包括：银行存款函证、往来款函证、外埠存货函证等。 3. 现场调查的方式（抽样调查与逐项调查） （一）逐项调查（资产数量少、单项资产的价值量大；管理不善等风险） （二）抽样调查（无法或不宜逐项淸查） 4. 现场调查工作受限及其处理（重点）：是否存在、存在状态和权属 . . （1）客观原因 导致的现场调查受限 资产性能、资产置放地点限

47、制诉讼保全限制。 涉及 商业、国家秘密。清查技术手段限制现场清查 （2）其他原因 导致的现场调查受限（不配合、 不提供资产明细资料；境外分支机构无法核查） （3）受限的处理：是否重大影响、是否能采取必要替代措施弥补、是否影响评估结论合理性。否，则 终止合同。 六、收集整理评估资料 1. 评估资料的分类 内容：权属证明、财务会计信息、其他评估资料 资料的来源：（1）直接从 市场等渠道 独立获取的资料（2）从相关 当事人处 获取； （3）从政府部门、各类专业机构和其他相关部门 获取。 2. 收集评估资料的主要工作内容 1）直接从公开市场独立获取资料（主要来源，包括交易所、上市公司等） （1）公开性

48、、直接性、易获得性等（2）信息不完备 2）从委托人、产权持有人及相关当事人获取资料 （1）用于对资产价值进行评定估算的资料（2）与资产状况相关的资料 （3）资料需盖章、签字等确认。 3）从政府部门、专业机构和其他相关部门获取的信息资料 政府部门、证券交易机构、金融信息服务提供商、媒体、行业协会或管理机构及其出版物、学术出版物 3. 评估资料的核查验证及核查验证受限的处理 1）各类资料的核查验证重点和方式 同现场调查方式：观察、询问、书面审查、查询、检查记录或文件、实地调查、函证 其他方式：分析、计算、复核等。 2）不同内容评估资料的核查和验证 （1）权属证明的核查和验证 主要核查验证方式书面审

49、查、检查记录或文件、查询、函证、复核等。 （2）财务会计信息的核查验证 主要核查验证方式: 书面审查、检查记录或文件、查询、函证、复核、询问、分析、计算等 （3）其他相关资料的核查验证 4. 评估报告的引用和核实（单项资产评估报告为例） （1）引用单项资产评估报告应当与委托人事先约定 。（ 2）获取完整 的单项 报告 并 全面理解。 （3）核实 报告性质、评估目的、评估基准日、评估结论使用有效期与资产评估报告的一致性。如不一 致，不得引用。 （4）确认评估 对象和范围的适应性。（5）分析 评估参数 的匹配性和 评估依据 的一致 性。 （6）分析 评估结论的内涵，并考虑 引用方式 。（ 7）关注并取得 应当取得的备案审核文件。 （8）关注 假设 前提、 特别事项 以及 报告使用限制，合理引用。（9）客观分析增减值原因。 （10）应当将所引用单项资产评估报告作为报告附件。 5. 核查验证程序受限的处理方式（重点） （1）超出专业能力事项，请专家或单独出具评估报告 （2）法律法规规定、客观条件限制（是否重大 ，不重大则披露；否则不得出报告） 6. 评估资料的分析、归纳、整理