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1、兴业租赁金融写字楼租赁产品方案 一、客户定位 银行、证券公司、信托公司、保险公司、基金管理公司等； 二、租赁标的定位 1、金融写字楼：位于城市核心地段或商务区的写字楼宇 2、银行支行、营业网点等办公和营业用房 三、客户需求 1、在城市的核心区域拥有位置优越、级别高档、符合自身行业地位的办公 楼宇，不仅可以改善企业办公环境，而且能够有效提升企业形象，创造市场美誉 度，营造市场广告效应； 2、整体承租楼宇，存在楼宇位置选择、楼宇面积偏差、建造标准、外观设 计、车位数量偏差、租售方式协调等等诸多问题，难以寻觅适合的楼宇标的； 3、部分承租楼宇存在分散办公、内部协调成本较高，以及与其他公司不同 类型的
2、法人机构混杂办公等等问题，造成办公环境的杂乱和无序， 给内部管理带 来困难； 4、银行等金融机构一次性直接出资购置办公楼宇，造成对可用资金的直接 占用，降低了银行的资本充足率，挤占盈利资金，影响财务盈利水平； 四、解决方案 金融写字楼租赁是兴业租赁依照承租人的指定，与物业供应商签订楼宇买卖 合同，直接购入经营物业，并出租给承租人使用，租赁到期为承租人提供留购、 续租、分享物业增值收益等多种选择和便利的新型租赁产品。 金融写字楼租赁的基本特点是交易方式灵活，适应性强，能够针对不同的客 户和不同的物业类型， 灵活设计交易结构，充分考虑承租人的现金流和现实需求， 为银行等金融机构提供全面灵活的营业用
3、房解决方案。 五、产品功能 1）表外融资：通过经营性租赁，租金全部费用化，实现表外融资。 2）增值锁定：以租赁期租赁费用的支出即锁定楼宇产权，享有楼宇增值。 3）物业选择：一次性解决营业用房的整体购置，改善办公环境。 4）资本消耗：以长期租金的支付替代原本的一次性大量资本支出，大大降 低资本消耗。 5）提高盈利：由于节约了前期的大量资本占用，租赁方式能够有效提高企 业的盈利水平，节约了更多的创利资本。 6）财务调节：通过交易结构和付租结构的灵活设计，匹配企业财务利润实 现，创造财务调整的巨大空间。 7）期满选择：期末对租赁物可以灵活选择续租、留购、分享物业增值收益 等方式。 8）下表将银行直接
4、购置物业与采用租赁方式购置物业的主要利弊进行了比 较， 指标名称公式银行直接购置写字楼租赁 核心资本充足率核心资本 /风险加权资产降低不影响 资本充足率（核心资本+附属资本）/风 险加权资产 降低不影响 营业利润营业收入 -营业支出降低提高 资产收益率ROA 净利润 /平均资产总额降低提高 资本收益率ROE 净利润 /平均净资产降低提高 成本收入比(营业费用 +折旧 )/营业收入降低降低 六、基本业务模式 1）购买现房 2）购买期房（满足预售条件的在建未完工物业） 兴业租赁 使用方（承租人） 3、租赁协议4、租金（分期 开发商（供货商） 1、根据承租人选择 购买物业，并支付 2、按工程进度完成
5、 建设并交付房产。 留购分享增值收益 5、租赁到期 续租 七、案例分析 案例一： 某城商行在北京开设分行， 已经稳定经营数年， 经营业绩较好， 但办公地点 较为局促，严重影响分行形象和业务的进一步发展壮大，存在办公场地升级换位 的客观需求，因此拟在北京购置新的分行办公大楼。 分行经多处寻找，锁定了一栋位置优越的5A 级写字楼，拟购置该物业作为 适合的办公场所。楼宇开发商要求将该楼宇一次性整售，价格约3 万元/平米， 楼宇建筑面积2 万平米，整体售价6 亿元。根据该城商行总行规定，北京分行 由于人员数量的限制能够使用的物业面积不足2 万平米。因此，若由该城商行出 资一次性购置该楼宇，存在多个无法
6、解决的难题： 一是整体购置资金量较大， 形成资金的长期固化、 占用，将直接降低城商行 建设中物业 1、根据合同约定及 建设进度支付买卖 3、按工程进度完 成建设并交付建 开发商（供应商） 2、后继建设全程监 管、验收。交付房产 兴业租赁 使用方（承租人） 3、租赁协议4、租金（分期 留购分享增值收益 5、租赁到期 续租 资金使用效率， 严重影响分行盈利； 二是购置后将产生部分空置面积无法内部消 化，造成空置浪费，大大增加分行运营成本；三是若长期租用该楼宇，则租金成 本较高，且无法获取物业增值的收益；四是大额资金需经过总行申报审批，流程 环节较长，具有较大难度。 兴业租赁针对该城商行面对的难题，
7、有针对性地设计了“融资租赁+经营租 赁”的产品结构，具体交易结构和操作流程如下： 1、城商行与兴业租赁签订同业借款协议，为兴业租赁提供6 亿元同业 授信； 2、兴业租赁与开发商签订楼宇买卖协议 ，直接购买该楼宇，并取得楼宇 产权； 3、兴业租赁与承租人签订租赁合同 ，将标的物业租赁给承租人使用，约 定：在租赁期内， 承租人向出租人以租金方式支付租赁利息及部分租赁本金，留 兴业租赁 第三方（购买方） 余 值 购 买 协 议 物业供货商 支 付 价 款 买 卖 合 同 交 付 房 产 承租人 租赁协议 支付租赁利息及部 租赁到期， 以约定价格 下一定的租赁余值。 4、兴业租赁与承租人指定的第三方签
8、订物业余值购买协议，约定：该第 三方在租赁期满时，以双方约定的价格或物业市价购买物业余值。 5、该楼宇剩余小部分面积由兴业租赁对外招租，选择具有较强实力的大企 业作为物业承租人。兴业租赁可以挑选市场时机将该部分物业进行市场化处置， 物业增值收益按约定与城商行分享。 6、租赁到期，第三方按合同约定购买物业余值。 7、租赁到期，城商行取得该楼宇物业的完整产权，同时在物业处置的过程 中还分享到部分物业的部分增值收益。 案例点评： 该方案对开发商而言，满足了开发商整售物业的要求， 以合理价格取得物业， 顺畅了物业购买的整体安排； 对银行而言， 简化了银行物业购买的审批环节，大 大降低了当期资本性支出，同时又达到了银行以少量租金费用取得物业的目的， 实现了费用资本化。通过灵活交易结构的设计， 还使银行分享到物业增值的收益， 大大提高了银行盈利能力， 同时做大了银行的同业业务规模，创造了较高的综合 收益。 兴业金融租赁有限责任公司