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1、2001年济南房地产市场调研分析报告 一、投资环境研究 1.济南市总体社会经济情况 济南市是中国东部沿海经济大省 山东省省会，是全省的政治、经济和文化中心， 也是“中国经济综合实力50 强”城市之一。 济南市经济逐年增长 注：数据来源济南统计年鉴注：数据来源济南统计年鉴 上图表明，近年济南市国民经济和社会发展保持良好的发展态势，全市GDP总值和人 均 GDP 总值逐年增长。尤其是2000 年，济南市完成国内生产总值达到952.2 亿元，比上年 增长 12.1 % ；完成人均国内生产总值17001 元，增长11.2 % 。 产业结构调整，第三产业比例逐步加大 10000 12000 14000
2、16000 18000 人 均 G D P （ 元 ） 19961997199819992000 济南市近五年人均 GDP 统计图 500 600 700 800 900 1000 G D P （ 亿 元 ） 19961997199819992000 济南市近五年 GDP 统计图 1999年三次产业结构比例 第一 产业 11% 第二 产业 45% 第三 产业 44% 2000年三次产业结构比例 第三 产业 46% 第一 产业 10% 第二 产业 44% 注：数据来源济南统计年鉴注：数据来源济南统计年鉴 上图表明，济南市近年产业结构有所调整，第三产业比例逐步加大。尤其是2000 年， 济南市工业
3、企业实现增加值达到219.2 亿元，增长了10.2 % ；农业生产保持稳定，第三产 业快速发展，成为经济增长的重要力量。三次产业结构由上年的10.5 45.4 44.1 调整为 10.0 43.9 46.1 ，形成了“三二一”的产业结构格局。 财政金融形势保持稳定 在 2000 年，济南市金融机构各项存款余额达1275 亿元，各项贷款余额1069 亿元，分 别比年初增加213.7 亿元和233.9 亿元。金融机构新增贷款中，中长期贷款比重增加。至 2001 年 1-5 月份，城乡居民储蓄存款余额491 亿元，比年初增加28 亿元。金融机构各项贷 款余额 1153.3 亿元，比年初增加84 亿元
4、。 中长期贷款比重的增加，表明金融机构看好济南市未来发展。而城乡居民储蓄存款的 增加说明了市民持币待购的心理预期。 城市化进程步伐加快 按照国外资料，城市人口在30 % - 55 % 是城市化加速阶段。在2000 年，济南市市域 总人口达到562.7 万人，比上年增长9.09 % 。济南城市人口大约在36.91 % ，正处在城市 化加速阶段的起步时期。 济南近年人口变化情况 年份1996 1997 1998 1999 2000 市域总人口（万人）543.45 549.2 553.54 557.63 562.7 市域人口年增长率（）2.45 10.58 7.9 7.39 9.09 市区总人口（万
5、人）250.91 254.82 257.49 260.65 N/A 市区人口年增长率（）13.49 15.58 10.48 12.27 N/A 人口非农比（ % ）35.14 35.37 36.00 36.31 36.91 注：数据来源济南统计年鉴 34.0 34.5 35.0 35.5 36.0 36.5 37.0 人 口 非 农 比 （ % ） 19961997199819992000 济南市近年人口非农比示意图 530 535 540 545 550 555 560 565 市 域 总 人 口 （ 万 人 ） 19961997199819992000 济南市近年市域总人口统计图 注：数据
6、来源济南统计年鉴注：数据来源济南统计年鉴 人民生活得到改善 在 2000 年，济南市全年城市居民人均可支配收入达到8471 元，比上年增长18.3 % ； 农民人均纯收入3047 元，增长3.5 % 。全市在岗职工平均工资10475 元，增长15.3 % 。 2000 年恩格尔系数为34.6 % 。随着各项改革进一步深化，社会保障制度改革步伐加快，医 疗制度改革正逐步推开。全市已建立起下岗职工基本生活保障、失业保险、 城镇居民最低生 活保障三条保障线相衔接的保障体系，基本实现了养老金的社会化发放。 济南市近年城市居民生活水平指标 年份1996 1997 1998 1999 2000 人均可支配
7、收入（元）5681.49 6261.21 6757.12 7162.48 8471 人均消费性支出（元）4422.91 5210.4 5440.1 6415.39 6892 人均住宅居住面积（m 2） 8 8.1 9.89 10 10.5 恩格尔系数（ % ）48.86 41.94 40.07 34.37 34.6 注：数据来源济南统计年鉴 注：数据来源济南统计年鉴注：数据来源济南统计年鉴 注：数据来源济南统计年鉴注：数据来源济南统计年鉴 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 单 位 ： 元 19961997199819992000 济南市近年城市居民人均可支配收入和人 均消费性支出统计图 人均可支配收入（元）人均消费性支出（元） 0 10 20 30 40 50 恩 格 尔 系 数 （ % ） 19961997199819992000 济南市近年恩格尔系数示意图 7.0 7.5 8.0 8.5 9.0 9.5 10.0 10.5 人 均 住 宅 居 住 面 积 （ 平 方 米 ） 19961997199819992000 济南市近年人均住宅居住面积统计图 居民消费价格指数 98 99 100 101 102 103 104 105 1996199719981999