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1、 ; 酒店经营收入数据估算 A 酒店总投资 8 亿元（其中土地成本 4 亿元），资金来源为资本金 4 亿元，银行贷款 4 亿 元。酒店建筑面积 6.2 万 M 2 ，共有客房 400 间，配套会议、餐饮、娱乐和商业等经营项目， 其中餐饮、娱乐和商业出租经营，拟正式营业。 一、收入数据模型的应用 ?酒店经营收入数据模型估算 ?酒店正常经营收入的估算方法：可以用酒店有效投资（不含土地成本） *38% 来估算， 或用 酒店每平方米建筑面积产生大约 2000 元的经营收入来估算，这个估算值可以用来修正评价收入 预测数。按此估算， A 酒店的营业收入应在 15200 万元（扣除土地成本后的有效投资 4
2、亿元 *38% ）至 12400 万元 ( 建筑面积 6.2 万 M 2 *2000 元 ) 。 ?酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进行推算，五星级酒店平均房价相 当于当地房地产最高平均房价的 10% ，四星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以 80% ，三星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以 60% 。按此估算， A 酒店的平均 房价应在 1000-1200 元之间。 ?按当地经营情况测算经营收入 ?经营收入 = 客房收入 + 餐饮收入 + 其他收入 ?本案例选用的几个经营数据：按当地经营情况估算淡季客房出租率 60 ，旺季客房出租率 80 ，淡季平均房价
3、 600 元 / 天，旺季平均房价 800 元 / 天，淡旺季餐饮上座率经验数值 ( 本案例餐饮为出租经营 , 为简化计算 , 不估算餐饮经营收入 ) 。 ?按当地经营情况测算收入为 10320 万元，详见下表： 项目名称测算模型实例（元）金额 ; （万元） 客房收入旺季客房收入客房数量 * 经营旺 季月份数 *30 天 * 旺季开房率 * 旺季平均房价 ; 淡季客房收入客房数量 * 经营淡 季月份数 *30 天 * 淡季开房率 * 淡季平均房价 ; 400*6*30*80%*800=4609 万元 400*6*30*60%*600=2592 万元 7200 会议室收入会议区面积 * 每天每平
4、米租金 * 使 用天数 3000*10*180 540 餐饮出租收入餐饮旺季收入 = 客房数量 * 旺季开 房率 *1.8* 旺季上座率 * 旺季餐饮 人均消费（含高档宴请） *30 天 * 旺 季月份； 餐饮淡季收入 = 客房数量 * 淡季开 房率 *1.8* 淡季上座率 * 淡季餐饮 人均消费（含高档宴请） *30 天 * 淡 季月份 第二层餐饮面积 4800 M 2 , 按 年租金收入 1000 万元估算 1000 商业出租收入根据当地商业出租费率估算第一层商业面积 2580.29 M 2 , 按年租金收入 1080 万元估算 1080 娱乐出租收入酒店娱乐、 健身等设施提供有偿服务，
5、根据当地消费客户群的消费能力进行 估算。 地下一层娱乐面积 2738.83 M 2 , 按年租金收入 500 万元估 算 500 收入总计10320 ?偏差分析 ?通过比较按当地经营情况测算的收入与按数据模型估算数负偏差 32 17 ，偏差较 大。主要原因一是餐饮、娱乐出租经营， 租金收入低于营业收入；二是酒店运营初期收入不稳定， 按照当地经营情况测算时取值较为保守，平均房价测算偏低。 二、成本费用数据模型的应用 ?由于成本费用可通过经营利润数据模型反映，在此不再分析成本费用数据模型。 ?按当地经营情况测算 A 酒店成本费用 ?酒店总成本 = 固定成本 + 运营费用 ; ?固定费用包括折旧费和
6、财务费用；运营费用是根据酒店行业特点，及国家对于酒店这一特殊 行业的要求所必须支付的费用，根据酒店的成本控制、人员变化及经营管理能力的高低会有所不 同。 ?本案例选用的估算值为经验值与国家实际征收标准相结合的费用值，在实际使用过程中，还 需结合当地情况及国家税费调整信息进行测算，以期保证其费用的真实性。 ?按当地经营情况测算 A 酒店总成本为 10550 万元，其中固定成本 5410 万元，运营费用 5140 万元，详见下表： 项目名称测算模型实例 ( 元 ) 金额 ( 万 元 ) 折旧费资产原值 * 净残值率 / 预计使用 年限 8 亿元 *95%/30 年2530 财务费用贷款额 * 贷款
7、利率4 亿元 *0.072% 2880 固定成本折旧费 + 财务费用5410 人工成本费 用 客房总数 *1.5 （可根据当地实际用 工情况及人员熟练程度在 1.5 至 1.8 之间变动） * 月平均工资额 *12 个月 400*1.5*2000*12 1440 高低压电力 年检 当地电力年检费率 * 高低压配置组 数 5300 * 10 5 排污费按照国家环保局制定标准，根据酒店 实际用水及排污量而定 400*70%*360*3*1.1 33.3 有线电视收 视费 费率 * 客房总数量216*400 8.7 境外电视收 视费 费率 * 接收境外台数量22000*5 11 境外台管理 费 当地
8、年固定收费1500 元 / 年0.15 消防器材维 保 费率 * 灭火器数量50*1000 5 温烟感探头费率 * 温烟感探头数量 , 50*1500 7.5 电梯维保价 格 年固定收费30 万元30 保险费按保险协议计算 , 资产原值 * 费 率 8 亿元*0.375 30 ; 员工餐员工用餐人数 * 每天餐费（视地区 不同可在 6 元至 10 元之间浮动） *365 天 480*8*365 140 日常设备设 施维保费 全年营业收入 *2% 10320 万元 *2% 206 能源消耗全年自营营业收入 *15% 7200 万元 *15% 1080 客房一次性 用品、洗涤、 清洁费用、 旺季客
9、房用品消耗 = 客房总数量 * 旺季开房率 * 经营旺季天数 * （单 间客房客用一次性消耗品价格布 草洗涤单次价格单次清洁费用价 格） ; 淡季客房用品消耗 = 客房总数量 * 淡季开房率 * 经营淡季天数 * （单 间客房客用一次性消耗品价格布 草洗涤单次价格单次清洁费用价 格） 400*80%*6*30*(10+10+7)=155.52 万元 400*60%*6*30*(10+10+7) 116.64 万元 272.2 公共区域大 理石保养费 用 每平米月平均清洁费用 * 公共区域 大理石面积 *12 个月 3.8*13700*12 62.4 公共区域地 毯清洁保养 费用 每平米月平均清
10、洁费用 * 公共区域 地毯面积 *12 个月 1 2*36900*12 53.1 其他费用交通、通讯、绿化、消毒杀菌、服装 等费用 , 全年营业收入 *1% 10320 万元 *2% 206 营业税金全年营业收入 *5.5% 10320 万元 *5.5% 567.6 房产税房产原值 * 税率 *(1- 扣除比例 ) 8 亿元 *1.2%*(1-30%) 672 销售费用全年营业收入 *3% 10320 万元 *3% 310 餐饮成本酒店餐饮年收入 *50% 出租经营 , 无0 餐饮其它费 用 （洗涤、客用品、低值易耗品）餐饮 年营业收入 *3% 出租经营 , 无0 运营费用客房成本 + 餐饮成
11、本 + 其他成本5140 营业总成本固定成本 + 运营费用5410 万元 +5140 万元10550 三、利润预测模型 ?酒店经营利润（ GOP ）数据模型估算 ; ?行业平均值估算方法：无物业出租的酒店，按照营业收入的 33% 计算；有物业出租的酒店 按照营业收入的 38% 42% 计算。 ?按以上办法测算的 A 酒店经营利润为 3922 万元（收入 10320*38% ）至 4334 万元 ( 收 入 10320*42%) 。 ?按当地经营情况测算酒店的经营利润 ?酒店的经营利润（ GOP ） = 全年经营收入 - 运营费用 ?按当地经营情况测算的 A 酒店经营利润为 5180 万元，净利
12、润为 -230 万元，年现金净流 入 2300 万元，详见下表： 项目名称测算模型实例 ( 万元 ) 金额 ( 万 元 ) 经营利润全年经营收入 - 运营费用10320-5140 5180 利润总额全年经营收入 - 营业总成本10320-10550 -230 所得税营业利润 *25% 0 净利润营业利润 - 所得税-230 经营现金流入折旧费 + 净利润2530-230 2300 ?分析偏差 ?按当地经营情况测算的 A 酒店经营利润与按数据模型估算数正偏差 32%-20%, 偏差较大。 经分析预测数据后发现，由于酒店设施较新， 在预测运营费用的日常设备设施维保费时取值较低。 四、结论 大量的经验数据表明，偏差控制在 10%-20% 之间是合理的， 偏差较大时 , 需分析预测数据 , 找 出差异原因 , 看是否需要重新测算。分析 A 酒店的测算数据后发现造成偏差的影响因素是合理 的，预测数据不需修正。 通过应用以上运营数据模型可以评价修正运营预测数据，获得较为准确的信息，在此基础上再进 行财务内部收益率和投资回收期的预测，可以揭示和应对投资可能出现的风险，为财务可行性决 策提供较为可靠的依据。