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1、标准文档 实用文案 土地熟化经营与项目引资及招商 有关问题 一、土地熟化经营基本情况 （一）片区土地熟化的必要性：土地是人类社会最重要的生 产要素之一，是城市发展最稀缺的第一资源。其重要性是：一是 对提高土地利用率，节约用地、集约用地具有重要作用。二是 对 实现市政设施综合配套、同步建设、同步完善，更好地服务片区 项目建设的重要途径。三是 提高投资效益与效率，节约投资的重 要机制。 四是 加快和推进片区发展有效机制，达到熟化一片、配 套完善一片、完善发展一片的目标，形成科学、有序，高质量、 高效率，全方位、全过程良性管理机制。 （二）片区土地熟化的基本原则：一是 要坚持超前谋划超前 策划原则。
2、城市土地熟化片区开发综合配套，要认真分析建设与 维护管理的关联因素，从项目规划策划阶段系统谋划各项建设与 管理任务，以科学的确定实施方案。二是 要坚持系统性规模化发 展原则。城市土地熟化片区开发综合配套，要认真分析刚性需求 或潜在需求，从系统全局着眼谋划各项建设与管理任务，以最少 的投入获得最大的规模化效益。三是 要坚持统一规划设计和建设 原则。土地熟化片区开发综合配套，是一项完整的系统工程，既 要超前谋划与策划，更要认真分析片区及其周边需求，更要统一 规划设计与建设，以防止出现缺项漏项，达到统一投资的集约化 标准文档 实用文案 规模化效益。四是 要坚持多渠道聚资与同步推进原则。城市土地 熟化
3、需要资金量大、 有些项目建设工期长、涉及因素多情况复杂， 因此，要积极吸引各方资金, 特别是全力做好项目引进与招商工作， 同步推进各项任务，统筹规划设计与建设，确保各项任务的协调 发展。 （三）土地熟化经营主要任务。什么是土地熟化：土地，分 为生地和熟地。所谓生地，就是刚刚收上来的土地，基本保持原 有状态（农田、工厂、荒地等）。这样的土地理论上是不做转让 的，需要变成熟地。而所谓熟地，就是在生地上完成三通一平的 工作，包括：路通、水通、电通和场地平整，乃至各项市政服务 设施配套完善。 土地熟化与经营的主要任务：包括项目涉及范围内城市居民 搬迁安置与补偿、国有单位土地收储与补偿、集体土地征用补偿
4、 与村民安置、安置房屋建设、拆除迁移公共设施拆迁与补偿、规 划新建配套市政基础设施、规划建设公用配套设施、山体河道绿 化等环境设施建设、项目洽谈与招商，以及正式（或临时）通水 通电通路通气等设施建设。土地熟化是一个动态过程。 二、土地熟化与经营推进重点难点任务 （一）研究分析土地利用总体规划。土地利用总体规划是根 据社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对 土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安 排和布局，是国家实行土地用途管制的基础。 （二）片区策划规划设计方案编制。规划设计作为一种生产 标准文档 实用文案 力，其水平决定了市政公用事业建设的水平。城市规划体系
5、主要 由城市总体规划与详细规划组成。其中，作为片区土地综合开发 项目，其详细规划包括控制性详细规划和修建性详细规划。修建 性详细规划原则由招拍挂或土地划拨确定的工程建设单位负责。 重要片区要编制城市设计，以更好描绘城市空间布局与城市风貌 景观，控制与引导片区建设。规划管理贯穿于项目实施全过程， 具有至关重要的指导作用，对实现市政公用事业、片区开发和谐 统一提供了前提与保障。同时，要加强行业发展规划编制与执行。 要强化行业发展方向研究与定位，解决市政公用行业存在 “短板”， 花好每一分钱，尽可能以最少的投入获得最大的产出与收益。 （三）土地利用强度测算与期初预测。土地熟化实施前，应 依据控制性详
6、细规划进行土地利用强度等情况测算，依据现状情 况及土地征收与拆迁办法进行熟化成本测算，分析投入与产出， 分析投资结构与时序，作出项目运作的实施战略与方案。土地熟 化测算内容包括：执行政策依据，土地性质、土地征收预估、各 类地上物补偿、各类障碍物迁移补偿、安置房建设与各类补偿、 财务费用。要认真检查核对土地证、房产证、评估报告、各类合 同、各类原始发票的原件，并据此取得相关复印件，作为研究政 策及测算与补偿的依据。同时，要加大评估测算与补偿分析管理 的力度，提高市场分析预估水平。要做好政策研究与分析，做到 公开、公平、公正。补偿安置合同要按程序经审查后签订。要认 真研究把握政策法规，分析借鉴市各
7、有关方面案例，重点难点案 例要请市区主管部门、审计部门、法律顾问参加，个别可报请市 标准文档 实用文案 政府专题研究后审定，依法运作。要按照出让与划拨土地的规定 范围做好测量与测算，做到资料齐全、四邻明确、地界清晰、数 字准确。 （四）土地利用的策划规划。要尽可能提高建筑容积率，充 分发挥土地效能。住宅工程原则不再策划多层建筑，尽可能留足 地上绿化与休闲空间。要做好区域性配套公建的规划布局与建设， 以适应片区开发的功能需要。要策划开发利用地下空间，打造商 业、娱乐、休闲、停车、人流疏散、战时避难等多功能的区域城 市综合体，着力打造舒适宜人的城市空间。地下空间的利用要与 城市地下通道、过街通道建
8、设、城市轨道交通规划建设相结合。 住宅与公建工程地下空间的利用要统筹策划，综合开发。 （五）土地综合开发成本的预算估算。要分析测定各分项的 基本情况，提供尽可能准确的初始成本，即期初成本。要做好土 地综合开发的动态成本控制，依据成本构成重要子项的变化，定 期分析土地综合开发情况，为土地招拍挂及经营利用战略决策。 实际发生成本要准确、据实记录，全面反映土地熟化情况，为项 目运作完成后审计结算提供依据。 （六）关于集体与国有土地征收问题。集体土地征收：是指 征收乡镇或农民（或乡镇企业）集体所有的土地。包括集体建设 用地、农用地等。要科学合理的确定村庄闭合圈占地面积。集体 土地的征收：指依照法律规定
9、对土地实行征收或者征用并给予补 偿安置。国有土地及征收： 属于全民所有土地即国家所有的土地。 国有土地的征收：是指将需要盘活的国有土地使用权依法征收储 标准文档 实用文案 存，并通过前期开发利用和承担政府委托的土地使用权供应准备 工作。居民房屋随着安置补偿实现土地的征收，即“地随房走”。 （七）关于各类设施建设问题。市政综合设施建设：包括市 政道路、桥梁（含涵洞、隧道）、路灯、雨水管网与设施、污水管 网与设施、 河道整治与防汛等工程。公共配套设施建设：如供水、 供气、供热管网设施，消防、强电、弱电管网及设施。 绿化环境工程建设。 （八）关于安置房屋建设问题。这是非常重要且非常紧迫的 一项任务，
10、不仅关系到稳定问题，也关系到投资安排、项目引进 与资金回收等。要尽快规划选址、测算并开工建设。安置房建设 过程中发生的全部费用。包括：规划设计费、勘察费、环评费、 灾评费、 建安工程费、 政策性及专业费用、财务费用等所有费用。 （九）关于土地经营与招商引资。土地经营贯穿整个土地熟 化过程，是一项十分重要的工作。因此，要有专人负责，充分了 解社会需求与规划意图，动态衔接规划设计，以适应未来发展。 同时，要动态衔接项目引进与招商，广泛洽谈了解需求状况，条 件成熟的签订协议，引进熟化资金。要定期分析土地综合开发情 况，建立智能化控制系统，依据成本构成重要子项的变化，做好 土地综合开发的动态成本控制，
11、要及时掌握存量土地、成本投入、 资金回收、动态单位成本变化等情况，为土地招拍挂及经营利用 战略决策。 三、土地开发经营管理信息系统简介 （一）系统意义与目标 标准文档 实用文案 土地是人类社会最重要的生产要素之一，是城市发展最稀缺 的第一资源。提高土地开发利用率及其质量，必须依靠土地经济 学、城市经济学和管理学的相关理论与方法来指导实践，也必然 要遵循国家和地方的法律法规和规章制度，使这一最稀缺的资源 得到充分、合理、高效的利用，使这一最稀缺的资源得到活化、 激发和增值。 区域或片区土地开发经营涉及因素多、变化大、情况复杂。 传统土地开发经营管理依靠手工操作和计算，工作效率低、准确 率差。以现
12、代信息技术作支撑，借助计算机技术和网络，建立既 相对独立又有内在逻辑联系的土地利用、熟化成本、资金回收三 维动态数据归集与计算系统，达到了区域或片区土地开发规范化、 自动化、信息化、智能化、精细化管理目标。 （二）系统主要优势 一是 系统从宏观、从全局反映了土地开发经营的全面情况， 可及时提供政府所需的各方面信息。如期初测算成本、实际已发 生成本、动态总成本、动态单位成本、经营性用地动态存量、应 回收或已回收资金等，利用这些信息可及时分析制定与决策土地 经营策略。 二是 便于成本核算与审计。如，可及时掌控动态单位 成本、应回收成本与应回收资金等信息，有利于片区最终成本的 核算与审计。同时，依据
13、动态单位成本可及时调整确定出让或划 拨土地单价。三是 便于分析比对各方面的运行情况，指导土地经 营战略，强化集约利用土地意识，提高区域投资收益率，提高运 作质量与效益。 标准文档 实用文案 （三）系统综合性概念 （1）土地利用总体规划。土地利用总体规划是根据社会经济 可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件， 对土地的开发、 利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局，是 国家实行土地用途管制的基础。 （2）土地开发经营。是指按照政府安排及规划控制范围，征 收区域内的国有土地、集体土地，搬迁拆除各类建筑物与障碍物 并配套建设市政基础设施、公共设施及环境设施，按照规划确定 功能有偿划
14、拨或出让土地并开发建设各类项目的过程。 （3）集体土地及征收。是指征收乡镇或农民（或乡镇企业） 集体所有的土地。包括集体建设用地、农用地等。要科学合理的 确定村庄闭合圈占地面积。集体土地的征收：指依照法律规定对 土地实行征收或者征用并给予补偿安置。 （4） 国有土地及征收。 属于全民所有土地即国家所有的土地。 国有土地的征收：是指将需要盘活的国有土地使用权依法征收储 存，并通过前期开发利用和承担政府委托的土地使用权供应准备 工作。 （四）土地利用管理系统概念 （1）项目总用地。是指由一个业主单位统一开发经营的整片 区的土地。为便于土地运营与分析，可根据开发时序把整片区分 成几个同级地块来录入分
15、析。项目总用地等于经营性用地与非经 营性用地之和。 （2）经营性用地（国有经营性建设用地）。是指通过出让或 标准文档 实用文案 划拨直接收回经营性用地与非经营性用地（含后期相关建设投入） 全部成本并取得一定收益的用地。主要包括商品住宅、 商业金融、 各种办公、经营性配套公建等项目用地。 经营性用地是决定片区土地综合开发经营投入与产出效益的 重要指标，可依据规划调整而增减，也可依据政府要求因项目外 延规模扩大而增加。要尽可能科学合理的调增其在详规中的比重。 经营性用地利用率达到75% 时为高比率开发。 （3）非经营性用地。是指可间接收回全部成本的用地。包括 8 项： 1市政设施用地。2水利设施用
16、地。3公共配套设施用 地。4绿化环境用地。 5安置房屋用地。 6生活保障用地。 7不 可利用土地。 8其它用地。 非经营性用地成本包括征收土地的补偿安置费、后期相关工 程的资金投入等。非经营性用地部分可以划拨供应。要认真准确 地进行非经营性用地分类。经营与非经营性用地是依据本片区控 制性详规或相似案例比较等经验方法在期初测算的。 （五）成本管理系统概念 （1）期初测算成本。指依据有关规定在项目实施之前，即期 初测算的成本。包括市政设施建设成本、水利设施建设成本、公 共配套设施建设成本、绿化环境建设成本、安置房屋建设成本、 国有土地征收成本、集体土地征收成本、土地整理成本、管理费 用成本、财务费
17、用等10 个子项。 （2）实际已发生成本。指在项目实施之后，经造价咨询（审 计）或按照合同等确认的工程或财务结算数。实际已发生成本随 标准文档 实用文案 着项目实施而逐步增加，是一个动态数据。 （3）期初测算成本余额。随着项目实施而逐步转化成实际发 生成本，期初测算成本余额逐步变为0。 （4）动态总成本。动态总成本等于期初测算成本余额与实际 已发生成本之和。 （5）市政设施建设成本。指涉及市政设施建设过程中发生的 全部费用。 包括： 工程设计费、 工程建设费、 专业费用、 管理费、 财等务费用等。 （6）水利设施建设成本。指涉及河道等水利设施建设过程中 发生的全部费用。包括：工程设计费、工程建
18、设费、专业费用、 管理费用、财务费用等。 （7）公共配套设施建设成本。指非经营性配套公共设施建设 过程中发生的费用。包括：工程设计费、 工程建设费、 专业费用、 管理费用、财务费用等。 （8）绿化环境工程建设成本。指涉及绿化与环境建设过程中 发生的全部费用。包括：工程设计费、工程建设费、专业费用、 管理费用、财务费用等。 （9）安置房屋建设成本。指涉及安置房建设过程中发生的全 部费用。包括：规划设计费、勘察费、环评费、灾评费、建安工 程费、政策性及专业费用、财务费用等所有费用。 （10）国有土地征收成本。指涉及国有土地征收过程中发生 的全部费用。包括：土地补偿费、地上物补偿费、拆迁安置评估 费
19、、搬迁奖励费、财务费用等所有费用。 标准文档 实用文案 （11）集体土地征收成本。是指涉及集体土地征收过程中发 生的全部费用。包括：征地补偿费、征地管理费、地上建筑物与 附属物补偿费、 村民过渡安置费、 搬迁奖励费、 拆迁安置评估费、 财务费用等所有费用。 （12）土地整理成本。指涉及山体整治与土地整理过程中地 上物搬迁与拆除、土石方清理、绿化、电线电缆迁移等发生的全 部费用。包括：规划设计费、工程建设费、专业管理费、财务费 用等。市政设施、水利设施、安置房屋、绿化与环境、公共配套 等工程前期的土地整理、土石方回填、强夯处理，以及各类建筑 物、障碍物拆迁与迁移等应单独测算、单独审计，全部列入土
20、地 整理成本。 （13）管理费用成本。指涉及片区整体策划实施过程中发生 的各项管理费用。 包括：片区策划费、 城市设计费、 规划管理费、 测量费、勘察费、办公费、项目管理费等。 （14）财务费用成本。指项目实施过程中资金投入使用时产 生的各项财务费用。包括：贷款利息、银行手续费等。 （15）动态单位成本。是指在某个时点上片区土地动态总成 本（万元）与经营性用地动态存量（亩）的比值。 （六）资金回收管理系统概念 （1）经营性用地出让（或划拨）。是指符合规划及土地利用 性质的项目，通过招标、拍卖、挂牌（或划拨，划拨土地含规划 建设净用地、代征土地）方式取得的土地。 （2）成交价款。指出让（或划拨）
21、土地总价款（其中，划拨 标准文档 实用文案 土地要按照规划部门划定的范围计算土地面积与土地总价款）包 括土地成本与收益两部分。土地成本、收益要分别录入系统。 （3）单位成本与应回收成本。单位成本是依据出让或划拨土 地情况与国土部门协商（或报市招拍挂领导小组）研究确定。应 回收成本是指经营用地面积与单位成本的乘积。 （4）应返还收益。是指扣除成本后，依据政府规定计算应返 还土地熟化业主收益部分的总和。 （5）已回收资金与未回收资金。已回收资金指已经返还的资 金。未回收资金是指尚未返还应返还土地熟化业主的资金。 （6） 项目其它收益。 是指安置村民与居民中收取的超安费用、 部分剩余房产变现、部分公
22、建变现、部分公建出租收入、政府政 策性收费返还、政策性补助等。 （七）录入原则与分工 （）数据归集与录入原则: 除期初数据外 , 土地开发经营动 态运行中发生的事件，一般只需在相对应的系统中录入。 （）负数与余额归0 原则 : 期初测算数 ( 成本 ) 与实际已发生 ( 成本 ) 存在三种情况：一是期初测算(成本 ) 与实际发生 ( 成本 ) 相 等，事件完成并录入后期初余额为0。二是期初测算 ( 成本 )数小于 实际已发生 ( 成本 ) ， 事件完成并录入后期初余额( 为负数 ) 自动归 0。 三是期初测算( 成本 ) 数大于实际已发生( 成本 ) 数，事件完成并录 入后期初数存在余额, 应
23、消解归 0。 （3）合理划分与归并原则：非经营性用地8 个子项与成本管 理系统中的 10个子项 , 是在期初依据控制性详规、相似案例比较、 标准文档 实用文案 评估报告与合同等测算确定的, 项目启动实施后进入动态变化，直 到子项的实施完成后才可得到准确数据。因此，在期初测算阶段， 要清晰而合理的划分子项及其小项，以便后期比对变化情况并调 增（或调减）数据。 （4）资料归集与建档原则：为便于安全长期保存资料，一 是录入系统的各项计算明细要按照片区或地块分别录入、分别建 档留存。二是由于系统动态性，建议每半年导出报表打印纸质文 件建档留存。也可刻录光盘留存。三是对录入系统数据的原始文 件、会计凭证
24、复印件等，如规划指标、招拍挂确认书、征地拆迁 合同、资金支付发票等，要按照时间顺序归集建档。 （5）职责分工与定期分析：土地开发部负责数据录入、系 统维护与管理，以及系统的保密工作。财务部门配合负责资金回 收审查。应定期召开会议分析土地利用、成本变化、资金支付与 回收等情况，以推动土地开发经营健康发展。 标准文档 实用文案 土地开发经营管理信息系统案例简析 （20032009 年） 按照市政府要求， 某单位负责华山南侧30 平方公里的片区土 地开发经营管理。本案例按主体地块及滨河南区地块分析。 一、主体地块案例简析 （一）期初各系统测算情况 土地利用管理系统(2003 年 2 月 18 日)
25、： 按照控制性详细规划 测算分解：期初45000 亩土地。其中 : 经营性用地29470 亩（经 营性土地率65.49%） ，非经营性用地15530 亩（包括：市政设施 3840 亩、水利设施 3610 亩、公共设施800 亩、绿化环境 4000 亩、 安置房屋900 亩、生活保障580 亩、不可利用950 亩、其他土地 850 亩） 。 成本管理系统 (2003 年 2 月 18 日)： 期初 45000 亩土地成本测 算： （1）征收集体土地41245 亩（扣除村庄闭合圈665 亩、生活 保障用地580 亩） ，测算： 40000 亩土地、 13 万元 / 亩，土地补偿 补偿合共计5200
26、00 万元， 地上物按 3 万元 / 亩、 共计 120000 万元。 (2) 国有土地征收2000 亩，每亩土地70 万元（含建筑物补偿等综 合费用），共计 140000 万元。 （3）居民房屋拆迁与安置：90 万平 方米、 5600 元/ 平方米（综合费用） ，共计 504000 万元，可收回土 地约 1755 亩（容积率约1.3 ） 。 （4）安置房屋：占地900 亩，新建 标准文档 实用文案 房屋 120 万平方米、建安成本加规费： 2900 元/ 平方米、共计 348000 万元（ 5） 。市政设施建设60 公里道路、 256 万平方米， 256000 万 元。 （6）水利设施。河道
27、改造与水库工程26000 万元。（7）公共 设施：30000 平方米、建安成本加规费： 2900 元/ 平方米、共计 8700 万元。 （8）绿化与环境： 50000 万元。 （9）土地整理成本。含土石 方搬运、高压线落地、平整土地高填方等50000 万元。 （10）管理 费用8000 万元。（11）财务费用23000 万元。测算期初总成本 2053700 万元。 动态单位成本 （经营性用地） ：2053700/29470 =69.6878 万元 / 亩。 （二）实施后四大系统动态变化情况 1、2003 年 6 月 1 日：与 2 个村签订了土地征收与整合协议， 征收土地10000 亩，支付土
28、地款130000 万元、地上物补偿30000 万元。 注：在成本管理系统- 集体土地栏中录入: 实际已发生成本 130000 万元、 30000 万元。系统自动冲减期初余额130000 万元、 30000 万元。 2、2003 年 6 月 7 日：征收了1 家单位的国有土地200 亩、 10200 万元（ 51 万元 / 亩） 。注：在成本管理系统国有土地栏中录 入：实际已发生成本10200 万元，系统自动冲减期初测算成本余 额。 3、2003 年 6 月 17 日：招拍挂出让土地300 亩，经协商（国 土部门商定原则） 按成本 69.68 万元 / 亩，出让价格 140 万元 / 亩， 应回
29、收成本20904 万元，返还收益资金10000万元。 注：在资金 标准文档 实用文案 回收系统中录入，系统自动冲减动态总成本及经营性用地存量。 4、 2003 年 6 月 18 日：划拨行管局50 亩用于应急中心建设， 地价 60 万元 / 亩（政府定价原则） 、3000 万元。 注：同 3。 5、2003 年 6 月 19 日：出让土地600 亩用于住宅建设，按照 90 万元 / 亩成本摊入（加速成本回收原则），应回收成本54000 万 元，出让价格160 万元 / 亩，收益返还16000万元。 注： 同 3。 6、 2003 年 6 月 20 日： 与 5 个村签订了土地征收与整合协议，
30、征收土地12000 亩，支出土地款156000 万元，支付地上物补偿 36000 万元。 注： 同 1。 7、2003 年 9 月 21 日：一期市政工程23 公里竣工与财务决算 100000 万元。 注：在成本管理系统市政设施栏中录入：实际已发 生成本 100000 万元；系统自动冲减期初测算余额。 8、2003 年 9 月 22 日：市政府要求增加1 平方公里土地熟化 （项目可扩延性） 。新增总用地1500 亩（全部为国有土地） 、期初 测算成本120000 万元（按成本构成分别录入）。其中：经营性用 地 900 亩，非经营性用地600 亩（市政 200 亩、水利 350 亩、防 汛中心5
31、0 亩） 。注：分别录入到成本与土地两个系统的期初测算 中。总用地达到46500 亩。其中 , 经营性用地30370 亩，非经营 性用地 16130 亩。 9、2003 年 9 月 23 日：规划部门调整期初用地，增加绿化与 环境建设用地100 亩。 注： 在土地利用系统中录入：绿化与环境 建设用地加100 亩，经营性用地自动减少100 亩。 10、2003 年 9 月 27 日：与 8 个村签订19245 亩土地的征地 标准文档 实用文案 协议，土地补偿款324000 万元（土地款13 万元 / 亩，地上物补偿 增加到 5 万元 / 亩，村庄闭合圈665 亩、生活保障用地580 亩不补 偿）
32、 。 注： 录入：实际已发生成本324000 万元。期初测算成本307920 万元（出现负数） ，期初测算值为“0” （负数归 0 原则） 。 11、2004 年 3 月 17 日：需增加30 万平方米安置房工程项目 （与新增1 个平方公里范围有关） ，占地240 亩、期初测算成本 69000 万元。注：该项须在成本与土地利用两个系统中分别录入期 初测算数（经营性用地变化为30030 亩） 。 12、2004 年 10 月 17 日：按照规划完成了片区内全部公共配 套设施建设，建筑面积31670 平方米 , 占地 860 亩，决算值8800 万元 ( 期初测算占地850 亩. 测算 8700
33、万元） 。注： 成本管理系统 期初余额为 “0” （期初数归零原则） 。土地按实际发生录入。 13、2004 年 10 月 31 日：与供电部门签订110 千伏高压线落 地协议 80000 万元 . 注：在成本管理系统土地整理中录入：实际已 发生成本 80000 万元。期初测算 50000 万元，出现负数为 “0”（期 初数归零原则） 。 鉴于土地整理仍然需大量投资，需要在期初测算中再列30000 万元的成本，以更准确的反映土地成本状况。 14、 2004 年 11 月 2 日：征收了 9 家单位的国有土地500 亩、 40000 万元。 注：同 2。 15、 2004 年 11 月 9 日：
34、征收了 7 家单位的国有土地300 亩、 21000 万元。 注：同 2。 16、2004 年 11 月 19 日：征收了12 家单位的国有土地1000 标准文档 实用文案 亩、 81000 万元。 注：同 2。 17、2004 年 11 月 29 日：征收了18 家单位的国有土地1500 亩、 126000 万元。与8 对应。 注：同 2。 18、 2004 年 11 月 30 日：150 万平方米安置房工程竣工结算： 472000 万元。 注：在成本管理系统安置房屋栏中录入：实际已发 生 成 本472000 万 元 ； 系 统 自 动 冲 减 期 初 测 算 余 额 （ 期 初 38400
35、0+69000） 。 19、2004 年 12 月 16 日：出让土地5000 亩用于商业金融项 目，经与国土局协商按照100 万元 / 亩成本摊入，应回收成本 500000 万元，返还收益300000万元。 20、 2004 年 12 月 7 日： 二期 40 公里市政工程财务决算182000 万元。 21. 2004 年 12月 8 日： 河道与水库工程财务决算27500万元。 22、2004 年 12 月 9 日: 居民房屋拆迁安置与补偿结算515000 万元（收回土地1755 亩） 。 23、2004 年 12 月 17 日：出让土地3000 亩用于新泺区综合 体建设， 成本 100
36、万元 / 亩, 地价 280 万元 / 亩，应回收成本300000 万元，返还收益资金210000万元。 24、2004 年 12 月 10 日: 土地整理涉及土石方搬运、高填方及 土地平整等结算21000 万元。 25、 2004 年 12月 11 日: 绿化与环境建设工程结算45600万元 , 安置房屋收回超安资金12350 万元。 26、2004 年 12 月 26 日：划拨土地1000 亩用于新宇大学建 标准文档 实用文案 设，成本 82.42 万元 / 亩，回收成本82420 万元。 27、2005 年 2 月 7: 出让土地3000 亩用于大运村工程，成本 120 万元 / 亩，地
37、价 280 万元 / 亩, 回收成本 360000 万元、返还收益 18000万元。 28、2005 年 3 月 21 日：东方新天地项目2000 亩、成本万元 160 万元 / 亩, 地价 280 万元 / 亩, 返还收益160000万元。 29、2005 年 3 月 22 日：划拨供水、 供电、供气、供暖、消防、 公交、轨道交通等用地1560 亩、100 万元 / 亩( 加速成本回收 ) ，回 收成本 156000 万元。 30、 2005 年 5 月 23 日：划拨省政府人才市场用地500 亩. 成 本 100 万元 / 亩(加速成本回收 ) 。 31、2005 年 6 月 27 日：划
38、拨图书馆用地200 亩. 成本 100 万元 / 亩( 加速成本回收 ) 。 32、 2006 年 2 月 29 日：划拨市政府群众艺术馆用地300 亩， 成本 120 万元 / 亩，回收成本36000 万元。 33、2006 年 4 月 26 日：管理费用调增到10600 万元（原测算 8000 万元）。 34、2006 年 5 月 26 日至 2006 年 8 月 26 日: 出让大宗住宅用 地 10000 亩，成本 36.2767 万元 / 亩, 地价 300 万元 / 亩，应返还收 益700000万元. 。 35、2006 年 9 月 26 日: 财务费用调增到53000 万元（原测算
39、 23000 万元） 。对外调剂安置房回收资金6790 万元。 36、2006 年 10 月 17 日：出让住宅用地510 亩, 成本 59.5345 标准文档 实用文案 万元 / 亩, 地价 300 万元 / 亩，返还收益247200万元。 二、滨河南区地块案例简析 市政府确定滨河南区10 平方公里划入华南项目统一运作。 （一）期初各系统测算情况 土地利用管理系统(2006 年 5 月 17 日) ：熟化土地15000 亩。 按照控制性详细规划测算：经营性用地10000 亩（经营性土地率 66.67%） ，非经营性用地5000 亩（包括：市政设施1200 亩、水利 设施 800 亩、公共设施
40、500 亩、绿化环境1500 亩、安置房屋300 亩、生活保障200 亩、不可利用200 亩、其他土地300 亩） 。 成本管理系统 (2006 年 5 月 17 日)： 期初 15000 亩土地成本测 算： （1）集体土地征收2500 亩,13 万元 / 亩，土地补偿补偿合共计 41600 万元，地上物按10 万元 / 亩、共计25000 万元。 (2) 国有土 地征收12500 亩( 包括零星居民房屋拆迁与安置) ，每亩土地160 万元（含建筑物补偿等综合费用），共计 2000000 万元。 （3）市政 设施 20 公里道路、 80 万平方米 96000 万元。 （4）水利设施。河道 改造
41、与水库工程5000 万元。 （5）公共设施： 建安成本加规费： 3000 万元。（6）绿化环境工程20000 万元。（7）土地整理。含土石方 搬运、高压线落地、平整土地高填方等15000 万元。 （8）管理费 用 5000 万元。（9）财务费用2000 万元。 （二）实施后四大系统动态变化情况 1、2006 年 5 月 27 日：签订了集体土地征收与整合协议，征 收土地 1000 亩， 支付土地款13000 万元、地上物补偿10000 万元。 2、2006 年 6 月 7 日：征收 8 家单位国有土地2000 亩、综合 标准文档 实用文案 补偿 326000 万元（ 163 万元 / 亩） 。
42、 3、2006 年 9 月 17 日：招拍挂出让土地200 亩，成本 230 万 元/ 亩，出让价格400 万元 / 亩，应回收成本46000 万元，返还收 益16000万元。 4、2006 年 9 月 26 日：划拨100 亩用于全民健身中心建设. 成本 230 万元 / 亩。 5、2006 年 9 月 29 日：与 5 个村签订土地征收与整合协议， 征收土地1500 亩，支出土地款19500 万元、地上物补偿18000 万 元。 6、2006 年 10 月 17 日： 出让 300 亩住宅用地，成本260 万 元/ 亩（加速成本回收原则） ，应回收成本78000 万元，出让价格 435 万
43、元 / 亩( 收益率达到40%)，收益返还21000万元。 7、 2006 年 10 月 21 日：一期市政工程10 公里竣工结算40000 万元。 8、 2006 年 10 月 27 日：征收了 9 家单位的国有土地500 亩、 综合补偿 110000 万元。 9、2006 年 10 月 31 日: 山体治理工程结算12000 万元。 10、2006 年 11 月 9 日：征收了10 家单位的国有土地1000 亩、综合补偿200000 万元。 11、2006 年 11 月 19 日：出让住宅用地500 亩, 成本 230 万 元/ 亩, 地价 460 万元 / 亩，返还收益4000万元。 1
44、2、 2006 年 11 月 29 日征收了 12 家单位的国有土地1000 亩、 综合补偿 260000 万元。 标准文档 实用文案 13、2006 年 11 月 31 日：出让住宅用地800 亩, 成本 230 万 元/ 亩, 地价 460 万元 / 亩，返还收益64000万元。 14、2006 年 12 月 16 日：出让土地500 亩用于滨河综合体项 目建设，按照260 万元 / 亩成本摊入， 460 万元 / 亩应 , 回收成本 130000 万元，返还收益42500万元。 15、2006 年 12 月 17 日：二期 12 公里市政道路工程财务决算 57800 万元。 16、200
45、6 年 12 月 27 日：河道连接工程财务决算5620 万元。 17、 2006 年 12 月 31 日： 征收了 18 家单位国有土地1500 亩、 综合补偿 361000 万元。 18、2007 年 01 月 19 日：出让住宅用地300 亩, 成本 230 万 元/ 亩, 地价 480 万元 / 亩，返还收益24100万元。 19、2007 年 2 月 27 日：征收了6 家单位国有土地500 亩、 综合补偿 111000 万元。 20、2007 年 3 月 17 日土地整理工程30000 万元 . 21、2007 年 4 月 16 日：征收了21 家单位的国有土地2000 亩、综合补
46、偿486000 万元。 22、2007 年 11 月 16 日：出让土地1000 亩用于商品房开发 项目建设， 成本 260 万元 / 亩，地价 430 万元 / 亩, 回收成本 260000 万元 , 返还收益60000万元。 23、 2007 年 12 月 16 日：绿化与环境建设工程财务决算22300 万元。 24、 2008 年 1 月 16 日：征收了 21 家单位国有土地1500 亩、 标准文档 实用文案 综合补偿 349500 万元。 25、2008 年 1 月 19 日：出让土地500 亩用于商品房及保障 房建设，按照 260 万元 / 亩成本摊入，400 万元 / 亩, 回收
47、成本 130000 万元，返还收益30000万元。 2008 年 1 月 20 日：征收了 36 家单位国有土地2500 亩、综合 补偿 600000 万元。 26、2008 年 1 月 27 日：出让土地1000 亩用于商品房及保障 房建设，按照 260 万元 / 亩成本摊入，400 万元 / 亩, 回收成本 260000 万元，返还收益60000万元。 27、2008 年 3 月 16 日：出让土地1000 亩用于商品房及保障 房建设，按照 260 万元 / 亩成本摊入，400 万元 / 亩, 回收成本 260000 万元，返还收益60000万元。 28、2008 年 4 月 17 日:
48、管理费用 5200 万元。 29、2008 年 6 月 27 日：出让土地2000 亩用于商品房及保障 房建设，按照 260 万元 / 亩成本摊入，400 万元 / 亩, 回收成本 520000 万元，返还收益122000万元。 30、2008 年 7 月 26 日: 财务费用 2130 万元。 31、2008 年 9 月 17 日：出让土地1000 亩用于商品房及保障 房建设，按照300 万元 / 亩成本摊入，地价600 万元 / 亩, 回收成本 300000 万元，返还收益80000万元。 备 注： 1、本案例作了简要分析，事实上成本管理系统、土地利用管 理系统与资金回收系统要复杂得多。 标准文档 实用文案 2、为便于成本及土地的控制与分析，可将30 平方公里划分 成几个同级地块，分别录入与分析。 3、出让或划拨土地价格是由政府确定，或与土地部门协商确 定，最终由审计部门审计确认成本情况。 4、新区土地开发政府收益原则不少于40% ，实际返还收益由 政府研究后确定。