项目物业管理服务方案.pdf

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1、XX项目物业管理服务方案 XX 物业管理有限公司 目录 社区项目概况 03 顾客群特点及需求分析 08 物业管理服务模式 09 服务模式实现计划及要求 10 社区服务人员配置方案 15 物业管理费测算 18 社区项目概况 XX花园一期规划总建筑面积393480 ( 原方案数据 ) ，其中居住产品372610 以 46 层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000 ，其中含较大规模的公共商业服务中心 （8000 ）和会所（5000 ）各一处，18 班制学校， 9 班幼儿园各一所；保留并丰富中部的 小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。 本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。 1. 周边环

2、境及市政配套 本市 XX花园位于本市城区的东南侧，紧邻城市中环线既本市科技新城汤逊湖产业区东 部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔 ( 规划中的 ) 滨湖大道为汤逊湖内湖，距 光谷商贸中心5 公里、 华中科技大学4 公里， 是连接城市中心、东湖风景区， 众多高等学府与 光谷科技园区、 汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、 便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。 一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线( 辅路 ) 分别与用地的西、 北侧直接相临，东面为产业区道路天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地( 现为

3、 坡地、农田 ) ，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。 地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200 的燃气管道，可 为地块提供燃气供应。项目主要经济指标（设计部提供） A 基本情况： 物业名称XX花园社区物业类型商住小区行政区域江夏区 规划总用地面积 ha 42.0318 含待征道路 ha 6.2118 居住区用地面积 ha 35.82 总建筑面积 m 2 393480 住宅建筑面积 m 2 372610 公建建筑面积 m 2 21000 总户数户3026 总人口人10591 户均建筑面积 m 2 123 含待征道路容积率0.94

4、不含待征道路容积率1.1 建筑密度25.08% 停车位900 个 地面停车位 半地下架空停车位 停车位户数30 住宅建筑面积毛密度 万 m2 /ha 1.04 住宅建筑面积净密度 万 m2 /ha 1.68 人口毛密度人 /ha 296 人口净密度人 /ha 479 绿地率（与占地面积的比率）36% 小区道路面积15.8 水体面积2 小广场数量45 个 B 户型指标： 注：未计半底下车库及人防（平战结合人防地下室）26700 C 配套指标： ( 一) 生活给水 : 户型指标数值 规划总用地面积(ha) 42.0318 居住区总用地面积(ha) 36.66 计容积率总建筑面积(m 2) 3934

5、80 容积率0.94 覆盖率（与占地面积比率）21% 总户数（户）3026 总人数（人）10591 户均面积 (m 2) 123 建筑面积 建筑面 积 住宅 总面积 (m 2) 372610 其中 独立别墅（ m 2） 0 0 0 联排别墅（ m 2） 32 户250 m 2/ 户 8000 2.2% 情景花园（ m2 ）992 户145 m 2/ 户 143840 39% 多层住宅（ m 2） 1980 户110m 2/ 户 217800 58% 小高层住宅（m 2） 初步预计 400 户左 右 135m 2/ 户 2970 0.8% 公共服 务 总面积 (m 2) 21000 1 商业服务

6、（ m 2） 10000 2 会所5000 3 管理（ m 2） 500（最少 800 ） 4 小学（ 1所 18 班制）3600 5 幼儿园（ 1 所 9 班制）2500 6 1给水水源：市政保证水压0.15Mpa。 2给水系统：采用变频供水。 3给水量： 类别 用水定额 L人 d 每日用水时 间 h 变化系数 K 用水单位 人数 日用水量 m 3/d 最大小时 用量 m 3/h 住宅250 24 2.5 10591 2643 276 小学50 10 2.5 444 36 9 幼儿园50 10 2.5 819 18 4.5 商业服务50 10 2.5 1350 67 17 绿化及其它用水按总

7、用水量的10计277 31 总计3042 336 4由自城市自来水管网接入给水的管径为DN300 （Q 400 立方米时）一根 （二）消防给水 1室外消防用水：商业区采用室内消防栓式供室外消防用水。 2室外消防用水由城市自来水管在室外设室外消火栓供给；室内消防用水由消防水池 （72 立方米）供给。 （三）生活排水 1小区污水为生活污水，污废水合流经室外化粪池处理后排入小区污水管网，再直接 排入城市污水管网。 2生活排水量：生活排水量和生活给水量相同。 最高日生活排水量为：Qd=2765立方米。 最大时生活排水量为：Qh=305立方米。 3化粪池选用：无动力排放式化粪池 ( 四) 雨水 1小区的

8、雨水和污废水分流，小区雨水管网汇总后排至城市雨水管网。 2雨水排放：天台、阳台雨水分开独立排放，后接小区雨水排放管网。市政雨水排放 与小区雨水分别独立排放。 D 电气规划指标： ( 一) 供电 为了保证供电可靠，采用两路10KV 高压供电电缆将目前大一期分成两个独立环网配电 系统，重要设备分别给出不同地双电源闭环设计，开环运行，1 小区内皆采用户外箱式组合变 电站配电 ( 二) 通信及智能化 住宅每户按语音通信2 门市话、数据通信一个点；每户考虑23 个有线电视插座；住 宅设置完善的通信、网络、有线电视、可视( 非可视 ) 对讲、监控安防、报警求助、物业管理等 智能化系统，并形成整体网络并由小

9、区智能化控制中心统一管理。 由于小区规模较大，整个总体规划考虑设置一个电话、宽带、有线电视、智能化管制中 心在大一期会所内。 ， ( 三) 室外管沟布置 室外管线一律入地。电力系统高、低压主干网络采用1 米宽电缆沟敷设，通信及智能化 主干网采用12 孔 D90的双壁波纹管埋地敷设，二者均有较大的发展余量。 室外管沟皆采用集中排水措施，将雨（渗） 水引入统一的排水网络，保证管沟内无积水、 维护方便。 电缆沟上可铺砖或覆土，保持与道路规划风格一致，又不影响本系统的功能；埋地 排管统一设置检修人孔，以满足日常维护及美观的需要。 室外主干网络至各楼栋的支线一律采用直埋敷设，电力及通信、智能化网络均分组

10、采用 独立式交接箱， 以便分段维护和物业管理。交接箱可结合园林小品设置，也可结合建筑外墙或 围栏的建造样式，以便与建筑风格协调统一。 一、 顾客群特点及需求分析 该项目目标客户群体具有如下共性特征： 年龄方面， 客户以 31-40 岁的中青年为主， 这部分人普遍学历高，追求生活的档次。 25-30 岁的青年人也占到一定比例，这部分人经济实力有限，但对城花倡导的生活方式非常向往。 教育程度， 80% 的客户受过高等教育，其中有部分受过本科以上的教育，有出国经历。相 对于花城的客户来说，城花的客户有更高的教育程度客户来源，网罗了武昌区的高校、所 有的设计院、 各类研究所、 金融和医疗机构，其中又以

11、高校的客户最多，其它的客户则绝 大多数分布在武昌区的高新企业，如邮科院等。 客户分布，来自洪山区的客户占有最大比例，他们主要是高校老师，政府官员和从事 信息技术等高科技含量工作的人。武昌区客户所占比例也较大，关山的客户多半生活 或工作在光谷附近。来自汉口，汉阳和东西湖的客户多是认准万科品牌；外地客户所 占比例非常小，但其中约有1/3 来自江浙。 兴趣爱好， 约有六成的人在休息时会选择外出散步，其次是看书或看电视。这可能与他们 所受的教育或所处的环境有关系，自然运动的时间会比较少。客户特点：中青年人； 受过高等教育； 身处在受人羡慕的行业中； 有较高的收入； 得到较高的社会肯定评价； 追求生活品

12、质。 二、 物业管理服务模式 从项目定位和客户需求角度上分析有四大特点，其一、 新都市主义建筑风格，具备绿色走 廊、都市核心、 有层次的开放空间、地域性、 社区邻里关系特点；其二、 独天独厚的自然条件， 有丰富的水域和植被；其三、身处在优厚且较大压力的职场上，有着对自然、健康、自由生活 环境的渴望；其四、便利的商业、高品位生活方式。针对物业特性和顾客群特点，万科物业将 在 XX 花园定位为“free”的物业管理模式。 （一）“free 的”服务模式定位与释义 “free ”体现自由的、独立的、随意的、自然的、优美的、空闲的、开放的、任性的为人 之本性释放， 人的情绪、 体力、智力、精力被束缚一

13、定程度后得到深度舒展而产生的愉悦感受， 是无限美妙和令人遐想的，“free ”强调在自然与人文环境、现代与历史风格、建筑与服务气 氛的和谐，突出尊重人为环境营造宗旨，回顾历史折射人文情怀，追求自然建立服务特色。 实现“ free ”模式需要必备两条件：一是以“一切皆善，善待一切”的价值观，“free ” 更多的通过顾客自我情操演绎千变的精彩生活，二是具有开放的建筑风格，舒适的交流空间， 风格炯异的商业为大背景。 以尊重人文化倡导为前提，在法制、契约、诚信为“free ”的底线，相互尊重和理解，共 同品位生活。 “free ”模式主要由三大元素构成： 开放的 1、 自由出入的大社区，充裕的公共设

14、施和场所，独立且安全的组团； 2、 物业安全管理重点是组团，将居家报警、单元门禁、院落围墙红外线联动对 射、组团可视对讲门禁、安全员定点巡逻、24 小时控制中心值班机制； 3、 组团外施行“无人化管理”，通过智能化设备对主要场所的监控、以及巡视 员的交叉巡逻确保公共场所的治安，同时给予顾客的充分自由空间。 4、 社区不在是私家领地，而是具有和政府共同治理的特点，引进综合治理办公 室、派出所、居委会等机构。只要遵守法律和社区规范的人员，将充分享受 无阻尼的服务，尽情享受丰富的生活方式。 5、 社区将无“禁止践踏草地”的标识牌，开辟可直接接触的绿地，拉近人与自 然的距离，供客户享受青草芬香和阳光沐

15、浴。 生活的 1、 引领庭院文化，丰富组团内社区活动，为每组团设置亲善大使，直接为业主 排忧解难，建立快速沟通渠道，让业主在大社区中享受更贴切的服务； 2、 营造绿树葱荫的生活环境，丰富社区公共场所的娱乐设施； 3、 对商业业态更具有生活味布局，生活必配备项目、休闲娱乐项目、咖啡酒吧 项目、异国情调的跳蚤市场；亲和力的廉价百货项目； 4、 多元的信息沟通渠道，遍布社区的音乐广播、人流密集出的电子屏系统、可 随时求助的招援电话、传统的宣传公告栏。 5、 缤纷色彩的社区文化，以健康、科学、探险为主题适于各类人群，尤其包括 儿童寓教于乐的科教活动。 便利的 1、 社区提供便利的商业配套，引进大型购物

16、商家交通车； 2、 通畅的交通设计，路边停车方式，缩短步行距离； 3、 物业服务都以业主便利为中心设置快捷的办事流程，在人潮高峰段亲善大使 专守庭院服务； 4、 提供家居生活的清洁、育苗、维修、代购物等便民服务； 5、提供房屋租售、转让服务。“free”服务模式不仅要表现在顾客生活方面的 日常业务管理与服务方面，还涉及到社区文明建设、会所服务、租赁经营等综合内容。 （二）“free”服务实现计划及要求 项 目 工作内容工作标准完 成 时 间 客 户 服务 客户服务中心设置1、 分前台事务办理和亲善大使两大职能 2、 分前台事务办理设计为与业主直接接触，贴心大使办公位置 可设计后台。 3、 设置

17、在会所位置，使用面积约50m 2 包括办公、接待、现场 资料储存空间、装修家政办理台、授IC 卡（含设备）、洽谈 室 亲善大使制1、 7：009：00，17：3019：00 在大房子处直接承办业主委 托事宜； 2、 熟悉组团内每户业主，走访并收集业主意见收集信息汇集服 务中心； 3、 组织庭院社区文化活动。 着 CI 职员服（西服式样、蓝色面料、白色衬衣） 分 3 个区域， 3 个专职亲善大使，设5 个固定办公点（原则徒步 5 分钟内可到达） ， （与外围安全巡逻相结合，在人流高峰期设门 童概念） 30 岁以下，高中以上文化程度，气质佳，乐于助人，善沟通（结 合外围巡逻安全员） 社区文化策划1

18、、 以健康、科学、探险为主题，重点突出庭院文化 2、 针对儿童、购房决策人、老人提供特色文化活动 3、 以协助业主自行组织为发展方向 4、 组织各类艺术沙龙 有偿服务项目设置1、 根据业户特点，设定便民服务项目，只收取成本的5%利润； 2、 方便投资客户群交易，开展租售业务，以赚取利润为目标 商业配套方案1、 物业公司经营咖啡厅、酒吧业务，开设洗衣房，管理会所。 2、 引进肉菜市场、两家以上百货店、快餐、医疗室、美容理发 店、书吧、麦丹劳、汽车美容等。 3、 开发路边商业，周末设置跳蚤市场。 电子显示屏1、 需要设在巴士站； 2、 具体方案已提交； 细微点滴服务1、 成立贴心协会，提供业主忽略

19、的点滴服务。 2、 开辟服务画廊，寻找服务足迹，提高业主精神文明。 环境 管理 现代与历史氛围营造1、 设置历史回顾凳； 2、 项目开发前后照片对比景点设定 3、 在集中商业穿溜冰鞋的保洁，演绎自由、舒适、现代气息。 服装紧身牛仔蓝色衣（轮滑保洁服务） 自然生态营建方案开辟亲近绿地，供人休憩； 修建人造鸟巢； 建造有机肥基地，供人参观和社区有机肥取用；建设小苗圃培育 基地、果树等（共10*6 m 2） 社区保洁绿化管理方 案（ 88 人） 1、 环境保洁（ 60 人） 2、 家政：（10 人） 3、 垃圾清运：市政化 4、 垃圾箱； 庭院两个单元一脚踏式双桶垃圾箱（240L/桶）庭院 外果皮箱

20、（ 1 个/半径 40m） 5、 服装有楼内和楼外之别，楼内体现精致，楼外体现专业特点 6、 垃圾中转站设置（60m 2） 7、 1 台机动垃圾清扫车、1 台机动洒水车、机动垃圾车1 台 8、 每两栋设有保洁取水点（对裸露管口作防冻处理） 绿化（ 18 人） 地下自动喷灌系统选择PPR 管材 每半径 50m 绿地设一个电源插座（防水、防触电） 尽量考虑雨水利用系统 其它外围保洁实施外包方式。 安 全 管理 治安管理 城 花 的 安 全 管 理 方 案 主 要 以 人 防 与 技 防相结合； 巡 逻 岗 与 固 定 岗 相 结合；红外 报 警 与 小 区 摄 像 机 联 动 相 结 合。 人防采

21、用的内紧外松的管理模式循序渐进。 1、 整个小区分为多个小的片区进行区域化管理；将若干个小的 组团化为一个区域设定一个安全巡逻岗（楼内巡逻岗5 个） ， 主要是对本区域的安全事务的处理。着公司规定的CI 服装 安全员楼内巡逻岗（西装），主要是以小区的整个风格相配 套。 2、 在小区的主要地段及繁华区域设置徒步的安全巡逻岗，主要 是以提供安全服务为主要的目的（设岗位1 个） 。 3、 对于组团外围及小区的次干道设置有单车巡逻岗（单车巡逻 岗 5 个） ，主要是保证小区次干道及周边的安全事务处理。 着装以牛仔服特色的服装，体现自由与开放的小区管理特 色。 4、 在小区的主干道及整个小区的安全防范监

22、控和对小区各岗 位的快速支援及整个小区的安全事务处理（摩托车巡逻岗1 个） 。根据小区的特色着美式的作战服，主要是在小区内起 到威慑作用。 5、 体现城市花园安全管理的风格，在主要的出入口设置安全形 象岗位 1 个（核心路与江夏大道交接处）。着美式作战服。 6、 在小区的前期对于小区的装修实行集中统一的管理，安全管 理方面设置专门的装修巡逻岗（3 个岗位）。着安全楼内巡逻 岗服装。 技防小区智能化与小区控制中心联动的模式。 1、 在小区的繁华地段和较为偏僻的地段设置及时的召援电话， 并与小区的摄像探头和监控中心相互联动。能够对顾客提供 便利的服务，从治安管理角度很大的程度上保证了及时的信 息流

23、通。 2、 小区红外报警系统与摄像、照明综合联动保障小区应急或异 常现象的发生能够清晰明了的进行监控、记录。 3、 组团电动门安装延时自动关闭装置，极大的避免安全的隐患 的发生，同时顾客提供安全方便的服务。 4、 红外发射器对装留有间距防跨越，红外线与围墙实体距离 35cm。 5、 24 小时的监控中心值班制度严格对小区的整体状况进行监 控，同时及时的调配资源协调现场的事务处理（设置1.5 个 岗位）。着安全员楼内巡逻岗。 6、 设电子巡更系统，确保巡逻获得质量保证。 交通管理1、 车场出入口岗（ 4 个岗位）服装要求：国家统一服装体现小 区物业管理的规范化专业化。 2、 首期封闭为一个车流出

24、入口（道路宽度可调头） 3、 在小区的主要路段及交叉口设缓冲坡、引进市政红绿灯装 置；控制车辆在小区内的速度。 4、 针对小区的特点引进市政干道设咪表设置在小区的主干道 对小区的车辆进行管理。 5、 对小区内的车辆停放进行及时引导停放和检查制度（小区停 放车辆实行非固定式管理模式）。 消防管理采用谁主管，谁负责。对整个小区实行区域化集中管理的模式。 1、 建立责任到人及小区的消防档案，定期的对小区的消防设施 进行检查整改。 2、 对裸露管口作防冻处理。 内部管理采用半军事化的管理模式。 1、 安全班值班制度为三班四倒，24 小时的值班制度。 2、 小区安全管理队伍分三班，每班设班长一人，副班长

25、一人。 维 修 管理 人员16 人，服装着CI 标准服（上衣束腰）配多功能腰带 1设备设施等公用部位将采用分区管理、责任到人的方式，将 城花以核心路为界划分为两个分区，实行分区管理，同时在各个 分区实行责任负责制，每人都有自己的专责区域，同时由要求通 力合作、 相互监督以保证设备设施的完好如新。体现“各有所专， 面面俱到”的用人思想和服务理念。 2家政维修服务主要体现“专业化，快速化”推行岗位专家、 服务明星，来提高服务品质。 3公共照明采用双电源供电，分区控制。 4公共部位的路灯要求采用跳跃式双回路控制，在夜深人稀时 关闭一半，以利于今后节约公用费用支出。 5小区的绿化用水要求采用双路供水，

26、和小区的水景相通，充 分进行水的重复利用，以节约成本。 6控制中心闭路录像采用数字录像机，并能保存一个月。 7内线电话系统（办公室、设备房、岗厅）、警铃连通宿舍。 水电气计量1要求前期就能实现抄表到户，节约服务成本，减少物业今后 的水、电、气损耗支出成本。 2箱式变电站的放置地点要考虑今后的检修的方便性，及对业 主的影响。 3合理设计景观照明，尽量减少小区域照明的数量。 服务特色1、 组合式工具箱，体现万科物业的“专业化”。 2、 家政维修体现快速化，接到报修信息后能在约定时间到达现 场，提出专业的解决方法，并能快速进行维修处理。 3、 城花的大区域管理要体现快速灵活，将采用自行车代步模 式。

27、 4、 公共部位的维护要提现维护的及时性，所有公共部位的维护 全部要求在最短的时间完成。 5、 每位技术员都有自己的专门责任区域，所有区域责任化。 人 员 要 求 和 服 务 制 度 编 制 管理处服务架构部门经理 1 人；经理助理2 人；会计 1 人；出纳 1 人；人事行政 10 人；客户中心11 人；保洁 88 人；安全 93 人；维修 17 人。 前台、后台人员服装仍着 CI 规定服装 体系文件按照公司 IS09000 体系执行 人事行政制度按照公司 IS09000 体系执行 内部管理规定结合现场制定班组内管理规定。 物 业 管 理 用房 物业管理用房1、 资料室 2、 办公室 3、 会

28、议培训室 4、 更衣室 5、 仓库（保洁、维修、办公、宿舍） 6、 宿舍及食堂 7、 维修操作间 800 平 方 米 标识生活、交通、提示标 识系统 1、 配合项目制定与项目定位的永久性标识。 2、 公共宣传及物业服务标识由物业提标识样。 3、 交通标识按照国家规范制作。 三、社区人员配置方案 1. 管理处工作人员岗位任职要求 1.1 部门经理 基 本 要 求 教 育 工作经验健康 状况 应接受的内部培训资格证书发证 机构 高、中 专以上 三年相关 工作以上 良好岗前 培训 入职 培训 强化 培训 升职 培训 在职 培训 管理处经理具物业管理资格证书物业管理资格证 书 国家 建设部 其他 要求

29、 1担任主管以上职务满一年以上 2熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程 3具有较强的管理能力和领导水平 4通过公司评审通过 12 经理助理 基 本 要 求 教 育 工作经 验 健康 状况 应接受的内部培训 资格证书 发证 机构 高中专 以上 二年相 关工作 以上 良好岗前 培训 入职 培训 强化 培训 升职 培训 在职 培训 管理处经理助理应具备物业管理资格证书 初级职称证书 各地 劳动局 其 他 要 求 1担任主管（含主管）以上职务半年以上 2熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程 3具有较强的管理能力和领导水平 4通过公司评审通过 13 主管 基 本 要 求 教 育 工作经 验

30、健康 状况 应接受的内部培训 资格证书 发证 机构 高中专 以上 二年以 上 良好岗前 培训 入职 培训 强化 培训 升职 培训 在职 培训 特殊 要求 应具备相关专业两种中级等级证书以上 中级等级证书 各地 劳动局 其 他 要 求 1在专业技术及管理岗位工作两年以上 2熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程 3具有一定的管理能力 4通过公司组织的考核和资格审核 1.2 主办 基 本 要 求 教 育 工作 经验 健康 状况 应接受的内部培训资格证 书 发证 机构 高中专 以上 二年 以上 良好岗前 培训 入职 培训 强化 培训 升职 培训 在职 培训 特殊 要求 应具备相关专业两种初级以上

31、的证书 初级职 称证书 各地 劳动局 其 他 要 求 1在专业技术及管理岗位工作半年以上 2熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程 3具有一定的管理能力 4通过公司组织的考核和资格审核 1.3 技术及管理人员 基本教育 工作 经验 健康 状况 应接受的内部培训资格证书 发证 机构 要求 高中专 以上 一年 以上 良好 岗前 培训 入职 培训 强化 培训 升职 培训 在职 培训 特 殊 要 求 1. 财务管理部/ 业务部门的会计/ 出纳员须通过“本市 会计上岗资格”培训或相关专业学历 本市会计证 本市 财政局 2. 设备责任人和技术员须通过相关设备操作上岗资格 培训 上岗证 各地 劳动局 3

32、. 专职或兼职司机须持有效驾驶执照 机动车辆 驾驶证 本市公安局 车辆管理所 4食堂厨师须持等级证书并通过健康检查 厨师等级证书 健康证 本市劳动局 卫生防疫站 5品质管理人员需持物业管理上岗证 物业管理岗位 资格证书 相关认证机 构 其他 要求 1、熟悉任职岗位的业务运作，具有一定的专业技能 1.4 普通员工（含班长） 基本 要求 教育 健康 状况 应接受的内部培训 升班长 要求 资格证书 发证 机构 初中 以上 良好岗前 培训 入职 培训 强化 培训 在职 培训 升职 培训 特殊 要求 1救生员须通过“救生员上岗资格”培训、健康检 查 救生员上岗证 / 健康证 水上运动协会 / 本市防疫站

33、 2食堂工作人员须通过健康检查健康证本市防疫站 3控制中心负责人需持消防上岗证，其他值班人员 需通过公司组织的消防培训及考核。 消防上岗证 升班长 要求 1、在员工工作岗位工作半年以上 2、熟悉本专业及部门运作流程 4、 具有一定的组织协调能力 5、 通过部门考核和公司审核。 2. 管理处组织架构图 共计：223 人 部门经理（ 1 人） 安全主办2 人 安 全 一 班 28 人 安 全 二 班 28 人 安 全 三 班 28 人 控 制 中 心 6 人 技术主管1 人 家 政 维 修 8 人 设 施 维 护 8 人 客户服务主管1 人 司 机 兼 采 购 1 人 食 堂 6 人 人事行政主管

34、1 人 经理助理（ 1 人）经理助理（ 1 人） 保洁主办1 人 安全主管1 人 环境绿化主管1 环 境 管 理 58 人 绿 化 管 理 18 人 家 政 服 务 10 人 仓 库 兼 CI 1 人 品 质 文 档 1 人 客 户 接 待 4 人 投 诉 受 理 2 人 亲 善 大 使 3 人 出 纳 1 人 会 计 1 人 四、财务分析方案 经测算及结合市场情况，确定住宅管理费为： 情景花园： 1.2 元/ 平方米； 多层住宅： 1.1 元/ 平方米； 小高层： 1.6 元/ 平方米； 联排别墅： 1.8/ 平方米； 商铺： 2.8/ 平方米； 车位租赁费： 150 元/ 月 以上测算背景

35、为大一期全部入伙后的成熟物业管理阶段，主要指标如下： 项目标准备注 单方主营业务收入1.54 元/ 平方米 单方主营业务成本1.45 元/ 平方米（测算中已考虑年终奖金） 单方主营业务税金0.09 元/ 平方米 单方主营业务利润0.00 （持平） 人均管理面积1735.92 平方米 / 人 计划管理费收缴率95 主营业务利润0.11 万元 / 年 城花周物业管理费调查情况表 序 号 物业 名称 物业类 型 房价开发商 物业 公司 管理费备注 1 金地 格林小城 还 未 确 定 深 圳 金 地 自己的公司未定 2005 年上半年 开始售房 2 半岛 玫瑰园 小高层 2800 元 （复式） 2750 元 （平层） 深圳物业管理 公司 08 复式 2800 元 左右 3 关山春晓2300 元左右 0.60 元（平 层）1.00 元 （小高层） 四月份购 VP 卡 可享受 9.8 折 4 阳光海岸 2200 元 每高一层加 30 元 自己的公司 1.00 元左 右 只剩小高层 5 东林外庐 2500 元至 2700 元不等 本市康迪物业0.80 元 2004 年 8 月份 交房 6 光谷待定 0.60 元 1.00 元 7 银河湾 多层 2000 元 至 别墅 2500 3200 元 多层 1 元 别墅 2.5 元 完