小区停车位调查报告.pdf

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1、小区停车位调查报告 上海立信会计学院 经贸学院 徐瑛顾柳丁晓庆张莲花黄国庆 2010-12-1 2 目录 一、引言 . 3 二、住宅小区停车现状及停车难的原因分析. 4 （一）.私家车的大幅度增长是“停车难”产生的直接原因 4 1. 车位需求急剧扩大 ,住宅小区停车位供不应求。 4 2.住宅小区停车位配备指标长期偏低。 5 （二） 、停车管理体制不顺，停车政策落后是“停车难“产生的重 要原因。 . 5 1.地上停车位纠纷产生原因 . 6 2.地下停车位纠纷产生原因 . 7 三、国外关于小区停车位的管理探讨 9 四、解决小区停车难的对策和建议 10 1.合理规划停车位，发展多元化建设 10 2.

2、建立居住区“ P+R ”模式 . 11 3.加强小区停车管理，使之科学化、规范化 12 4.规范小区停车位分配办法 . 13 五、总结 . 13 六、附件 . 15 调查问卷 . 15 3 一、引言 随着我国城镇居民生活水平的不断提高，家用汽车拥有量也日益 增多，这一点在上海表现的更为突出。根据上海统计年鉴数据，07 年上海轿车拥有量为72.81 万辆，08 年上升到 82.96 万辆， 09 年达 到 95.1 万辆。但家用汽车的普及化在提高有车家庭生活质量的同时， 也带来一系列问题，例如环保问题、交通秩序问题、停车问题等。其 中业主与业主之间、 业主与物业服务企业之间因为住宅小区停车问题

3、而产生的矛盾与纠纷也日益增多。 这些矛盾与纠纷必须依靠一定的制 度加以消除或缓解。 我们试对住宅小区停车管理制度方面和法律法规 方面存在的问题进行分析、梳理，并提出相应的完善构想。 停车场经营是物业服务企业比较成功的经营方法，不少物业服务 企业为了取得住宅小区的物业经营权，降低物业服务费用标准， 或者 由于历史原因导致物业服务费用标准比较低，如果依靠物业服务费用 收入，那么企业经营要亏损。但是，物业服务企业之所以能够继续履 行物业服务合同， 其主要原因是由于购车潮的到来，大量业主的汽车 停放为物业服务企业创造了大量的市场空间，停车场经营收入起到重 要作用。从住宅小区可经营的资源来看，停车场的经

4、营是物业服务企 业最好的资源。 但是，物业服务企业在经营停车场过程中应注重规避 经营风险，扩展停车场地。 近年来 , 越来越多的小汽车进入城市普通家庭, 如何解决汽车停 4 放问题已经成为一个不容忽视的问题。 “汽车易买 , 车位难求” “, 有车 方知停车难”，这是许多有车族发出的由衷感慨。但是，停车难问题 对于物业服务企业来说却是一个难得机遇，合理利用住宅小区资源可 以开发更多的停车位， 为企业创造更多地经济效益，也在一定程度上 解决物业服务企业微利经营的状况。但同时，也造成了许多小区停车 场的管理问题，我们将研究主要的几大矛盾。 二、住宅小区停车现状及停车难的原因分析 （一） .私家车的

5、大幅度增长是“停车难”产生的直接原因 私家车持续增长已成未来几年发展的必然趋势，小区汽车将呈刚 性增加，能否在小区中给车找个落脚点，已成为许多购车者首要考虑 的问题。事实上，一旦小区建成后，很难再增加小区停车位，持续增 加的机动车使小区停车难、乱停车问题日益突显。 1. 车位需求急剧扩大,住宅小区停车位供不应求。 1 住宅小区车辆数量快速的增长，导致许多私人汽车找不到停车 位。大量的私人汽车进入住宅小区，只能停放在路旁，或牺牲住宅楼 前后的小块绿地，改作停车坪，这种办法虽能缓解停车的紧张情况， 但不能从根本上解决问题。 1 刘汉鑫 ,彭援军 .大城市停车难问题亟待解决J.汽车与社会 ,1998

6、(9):P3436 5 2.住宅小区停车位配备指标长期偏低。 住宅小区停车位配备的情况来看， 车位配备指标长期偏低是停车 位指标的主要问题。车位的配备与住区的档次、区位、小区居民的经 济水平等因素都密切相关， 各小区的停车规划指标并没有一个统一的 标准。同时停车管理的力度相差较大，从管理上来说，由于管理水平 参差不齐，乱停乱放严重，造成停车数量少，部分车位闲置。住区结 构不合理，对于家用汽车发展认识不足， 汽车的增加和道路缺乏有机 的统一，道路布局结构不能满足需求，人车混行严重，对步行居民、 少年儿童、老人的安全造成了直接的威胁，严重影响了业主的安全， 停车难还带来了许多社会问题。 住宅小区停

7、车位不足有历史原因， 是开发商在设计建设初期对车 位数量估计不足。同时，由于经济的快速发展，汽车消费已经进入大 众阶段。而业主入住后， 物业服务企业又没有合理规划好住宅小区公 共区域空地， 为有车位需求的业主提供停车方便。正由于这些原因导 致住宅小区车位紧张， 也为物业服务企业提供可开发经营停车场的市 场机遇。 （二）、停车管理体制不顺，停车政策落后是“停车难“产 生的重要原因。 2 对当前小区停车难， 从城市管理层面上反映了政府对城市停车管 理的缺位，具体表现在：一是政府对停车问题重视不够，投资缺乏， 致使停车位供应严重不足。 近几年政府在城市道路的新建和改造方面 2 仝保军 .城市住宅小区

8、停车问题初探J山西建筑 J2008， （2） ：5152 6 投入巨大，缓解了城市道路紧张，使动态交通得以明显改善，但是对 静态交通 (停车)重视不够，投资欠帐过多。二是还没有把停车当作产 业看待，缺乏有主导意识的停车产业政策，停车场还被作为普通的开 发建设项目来对待。 三是缺乏适应停车新形势发展的行业管理机制和 统一机构，造成部分管理职责的缺位。而其中，尤为突出的停车位的 产权属性矛盾。 1.地上停车位纠纷产生原因 3 地面停车位产生的纠纷主要有两种形式，第一种是开发商将配建 的停车位进行出售， 或者将规划的停车位变更用途，修建商业用房以 牟取经济利益 ;第二种是将公共绿地同时作为地面停车位

9、使用，即在 很多小区出现的 “绿化停车位”，这种做法看上去似乎没有什么问题， 事实上无形中减少了公共绿地的面积，变相的变更了规划， 也是侵犯 业主权益的行为。开发商之所以能够随意改变小区共用部分的用途， 规划部门应负相应审批不严的责任。 上述原因实质上就是由于小区停车位不足问题。地面停车位纠纷 的另外一个原因， 也是主要原因就是停车位所有权与使用权的不明确 而导致的。因为在从商品住宅区的开发建设到最后的出售过程中，很 少业主会在签订购买合同之初对小区内停车位的归属和利用在中进 行明确的约定。 商品住宅区的业主认为他们购买了小区的住房，小区 内的配套设施建设成本由于开发商己经计算到了房价里面，所

10、以包括 停车位在内的附属设施都应该归小区业主共同所有。而商品住宅区开 3 王英伟，艾冬 .对城市住宅区停车问题的几点思考J.建筑与预算 ,2006,2. 7 发商则认为小区业主购买的仅仅是住房及合同中约定归业主所有的 设施，在购房合同没有约定停车位归属于业主所有的情况下，小区内 的停车位仍应当归开发商所有。 小区业主要想取得停车位的所有权或 者使用权，必须支付相应的对价。 2.地下停车位纠纷产生原因 地下停车位权属之争实质是对地下空间权的争夺。但是从我国现 行房地产法律法规看， 确认地下建筑物所有权归属问题尚缺乏法律依 据，关于地下空间利用方面的法律仅存在相关的单行法及一些地方性 的法规。使得

11、地下停车位所有权的归属不明，因此而引起的争议也越 来越多。一种观点认为，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是 建筑物的辅助设施，就应如道路、管线一样，是房屋的从物，应交付 建筑物的所有人共同使用， 在买卖合同没有特别约定的情况下，从物 应当依从主物 (房屋)一并出售、转移。再者，业主取得的国有土地使 用权同时包含了空间权， 如果承认了地下车库的产权属于发展商，那 么 就承认了空间权被发展商保留， 但既然土地使用权都转让给小区 业主了，发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里?从而 认为地下停车库的停车位属于小区业主共有。 另一种观点认为， 如果规定商品住宅区的地下停车库的停车位建 设，

12、开发商付出了一定的成本， 在业主没有证据证明开发商在出售住 房的过程中已将地下车库及停车位的建设成本及合理利润已经计算 分摊到了住房价格中， 则地下车库及停车位的所有权归属于开发商所 8 有，小区业主要想取得停车位的所有权，必须再行支付一定的价款。 而且从长远来看，如果将地下停车位的所有权规定为归小区业主共 有，则会使得开发商不愿再投资兴建地下停车位，最终影响全体业主 的利益。因此，如何解决地下车位的权属还要视具体情况而定。34 认为后一种观点较为正确合理，而日_这一规定与我国 2007 年物权 法中的规定大体也一致， 但是对于占用业主共有的道路或者其他场 所建造的地下停车位依法应归业主共有。

13、 从上面的论述可以看出， 停车位纠纷的深层原因就是对停车位的 所有权归属及其使用的权利模糊状态，对停车位缺乏必要的法律规制 而引起的。当然， 随着经济的快速发展，家庭轿车的普及与停车位的 不足也是停车位紧张争夺的一个重要导火线，这一原因在此不须赘 述。（三） 、住宅小区建设和物业管理中停车管理不到位加剧 了“停车难”。 4 从住宅小区建设和小区管理来看，也存在引发小区“停车难”的 多种因素。具体表现在：一是车库建设、销售行为不规范。开发商在 小区建设中，一方面是车库没有按规划指标建设到位，另一方面，已 建成的车库，大多也没有完全出售。对主权尚属于开发商的车库，部 分出租给业主使用，部分处于待售

14、（租）状态被闲置不用，随着房价 上涨，出租的价格也较高， 许多业主不愿买、 租，形成地上车位紧张、 地下车位空闲的状况。 还有一部分车库出租后被改为店面或仓库。二 是停车收费不尽合理， 价格导向作用不强。 三是业主自治作用没有得 到有效发挥。 对小区停车矛盾， 许多物业管理企业都要求业主委员会 4 张东辉 ,张少峰 .居住小区停车问题研究J.中外建筑 ,2004,2. 9 制定管理办法，但却因多种原因，业主委员会没能做出决策，有的是 有车族与无车族意见不一， 难以统一。四是物业公司管理不力或车主 不自觉，导致小区道路、场地、出入口、休闲景点，绿化带等乱停乱 放现象较为严重。由于“停车难”引发的

15、住宅小区乱停车和车主侵占 公开空间，激发了部分居民间利益冲突和纠纷投诉。调查显示，居民 认为目前政府在规范小区物业管理方面最需要做的事，第一就是解决 小区目前普遍存在的停车难、 乱停车问题， 其次才是规范物管收费标 准等。 三、国外关于小区停车位的管理探讨 5 西方各国解决城市交通紧张的战略和政策从20世纪 70年代以后 发生了较根本的变化 ,从热衷于追求供需平衡转向大力加强需求管理, 从鼓励小汽车交通的飞速发展到明确多种客、货运交通方式的协调发 展,所取得的成效都是值得总结和借鉴的。美国在住宅小区停车方面 美国 积极推进夜间路边停车。有些住宅小区停车位不足,但小区周围 道路在夜间流量小 ,利

16、用率低。小区的用户可以在下班后将爱车停在 路边。对路边停车费的收取,利用咪表采取分时间分地点进行有区别 的收费。比利时拥有的固定停车场占地面积至少已经相当于全部建筑 物占地的40%,因为地上空间有限,故建设了相当多的地下深层停车 场。在类似布鲁塞尔这样的比利时大城市,新建住宅必须在地下建设 至少与住户数量相匹配的车库,这样就很好的解决了住宅小区车位不 5 冯小雪 .关于居住区停车问题的思考西安居住小区停车问题调研分析J.工业建筑 ,2006， （21）. 10 足的问题日本最主要的方法是推行“拥车者自备车位”政策,通过严 格审批购车者提供的泊位供应状况平衡停车供需矛盾,并通过以下措 施解决停车

17、问题。 四、解决小区停车难的对策和建议 1.合理规划停车位，发展多元化建设 6 根据城市现状和未来车辆发展速度，制定停车场的规划和建设意 见，大、小地域统筹规划、合理布局，注重停车位使用最优率，并由 政府、房地产企业、街道社区办分段完善停车场的建设。政府投资建 设公共停车场， 以缓解公共区域车位不足的问题；房地产企业保证新 建小区的停车场配建； 街道社区办解决旧区的停车场管理与改造。鼓 励民间资金和开发企业修建公共停车场，政府对其选址、 规模进行指 导，给予地价、 报建费用等方面的优惠政策，本着谁投资谁受益的原 则，使其建设落到实处； 对于新建小区的停车场配建要按规定强制执 行，且政策上适当扶持。注重建设的灵活多样性，因地制宜、管改建 并蓄。利用城区零星适中的土地增建停车设施；结合道路交通整治， 因地而异的建立一侧或两侧划线停车带，或设立夜晚限时停车带； 充 分利用居住区内的消极空间改建停车场；注重开发地下车库的同时发 展地面立体式停车场，高效利用土地资源。 6 徐海燕 ,林恒 .居住区停车对策 J.住宅科技 ,2004,（12）.