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1、_ -可编辑修改 - 一、* 物业管理有限公司简介 【基本情况】 以人为本，真诚服务 * 物业管理有限公司成立于2001 年，是 * 地区专门从事物业管理的著名企业，与* 置业发 展有限公司、 * 园林工程有限公司组成* 企业系统。 2006年经广东省建设厅审批通过，我公司获 国家物业管理企业二级资质，成为江门地区成立的首个资质最高的物业管理企业。公司自成立以来， 树立“管理无盲点，业主无怨言，服务无挑剔”的管理目标，向业主、物业使用人提供优质的物业 管理服务；“服务至诚，精益求精，热情尽献，温暖万家”是我们的质量方针，也是对业主、物业 使用人的承诺和信心保证；而且我公司以“业主的满意，就是我
2、们的追求”为动力，本着“以人为 本，真诚服务”的原则来确保我们的服务规格和品质。 * 物业管理有限公司现有管理小区* 个： * 、* 。管理的物业类型包括：多层/ 高层住宅小 区、商铺、别墅、写字楼、企业物业、事业单位物业等，管理面积达到572,824.21 平方米，在 * 地区位居前列。在* 物业管理有关部门的指导、广大业主的支持、* 人不懈的努力下，公司获得 了由江门市政府评选的“* 园林绿化先进单位” 、 * 花园管理区和* 管理区荣获 “* 物业管理示 范小区”称号、保安队被评为“先进保安班”等称号。同时我公司受* 物业管理协会诚聘为* 物 业管理协会理事，共同为促进江门市的物业管理行
3、业作出应有的贡献。 多年来， * 物业管理有限公司立足于* 地区，自身不断进取、完善制度、科学管理，已建立 起一支 * 人组成的专业骨干队伍。同时在推广物业管理，提高人们对物业管理的认知，营造高档 次的物业环境等方面不断努力、不断创新。现在“* 物业”已成为了* 地区物业管理的名牌企业， 我们希望能与开发公司、销售代理商、业主、物业使用人紧密合作，让江门的物业管理水平有更大 的进步。 多年的努力， * 物业管理有限公司都是为了使各管理区内的业主、物业使用人均能享受安全、 舒适、高雅的环境。 “以人为本，真诚服务”更体现了我们-* 物业管理人的真挚追求。 【经营理念】 * 物业管理有限公司 （下
4、述简称 “* 物业” ）的经营理念与企业文化均建立在-“立足本土， 以人为本，真诚服务”这十二个字上。 _ -可编辑修改 - 对外： 一、立足于 * 地区，建立起丰富的物业管理信息网络、人际关系、管理资源。 二、充分了解 * 地区业主的需求，推行与业主的意愿产生共鸣效应的服务。 三、积极宣传物业管理，使业主对物业管理建立起正确的认识，支持物业管理公司，配 合物业管理工作的开展。 四、建立有偿服务等多元化的经营模式。 五、推动社区文化的建立，营造和谐相处、邻里友爱、信息共享、经济活跃的氛围。 对内： 一、扩大管理面积，共享管理资源，减低开支，降低风险。 二、提高员工素质，强化学习观念，与时俱进。
5、 三、坚持制度化管理的模式，注重细节管理。 四、更新管理观念，调动群体积极性，推广创新管理模式。 要想成为物业管理界的名牌，首先从本土名牌做起。企业只有真正认识自我，发挥自 身的优势， 创新发展，才有持续稳定增长的前景。我们物业管理公司更需要制定切合实际 的发展理念，才能给予业主有实力、专业、踏实的感觉。业主需要的正是我们这些了解他 们生活的物业管理公司。 【发展规划】 * 物业五年来发展的是江门地区中高档次的物业项目，数量已发展到* 个，对于今后公 司的发展规划已建立起初步的意向： 一、建立本土化的经营模式。 二、推广“ * 物业”的品牌，提升知名度。 三、与开发商建立紧密关系，了解开发商的
6、需求，了解行业动向、信息。 四、与物业管理协会、同行兄弟公司建立紧密关系，交流工作经验，规范和推动本 地物业管理的发展。 五、承接中高档次的物业管理项目，扩大在* 地区的服务面积。 六、承接多种类型的物业管理项目：多层住宅、高层住宅、别墅、写字楼、商场、 机关厂企物业等。 七、积极申请高级资质，提高企业品位。 八、建立物业管理人才网络，管理到位、人才到位。 _ -可编辑修改 - 九、完善培训机制，建立公司管理示范小区、培训基地（小区）。 【公司管理架构】 公司董事会 总经理 副总经理 各区保安工程环境 财务科办公室 人力资源科市场科 主任管理中心管理中心管理中心 保安部工程维护部环境管理部公共
7、事务部 主管主管主管主管 维护员 公共事务处理 员 班长组长 队员 绿化员 +清洁 员 【管理中各物业分布情况】 此部分略 二、项目管理的整体设想及策划 （一）管理模式 构建校园管理新模式“优质低价”模式 鉴于我国的国情和学院物业的特殊性，以及政府廉政建设的客观要求，我司将采用最先进的管 理手段和技术， 最大限度地降低管理成本，同时提供高水准的优质管理和服务，务求探索一种可借 鉴的校园管理新模式，即“优质低价模式”。 创建该模式的主要措施有： 狠抓管理，全方位全过程开展增收节支活动。 采用“集约型”管理方式，提高物业管理装业化技术含量，以降低管理成本。 _ -可编辑修改 - 在人员配备上坚持“
8、价廉质优”、 “质优量少”的原则，员工一专多能，从而降低管理成本。 （二）工作重点和难点 1、工作重点 （1）设施设备管理 如果将机电设备比喻为整个建筑系统的心脏，那么供配电系统及消防系统就是重中之重。 供电质量的好坏，将直接影响着其他设施设备能否正常的运行；而消防系统则是整个建筑 系统的安全保障。为此，物业管理公司抽调机电管理技术骨干，组成强有力的安全保障体 系， 制定严格的运行管理制度及周期性的维护保养计划和标准，运用现代科技和管理手段， 对学院的机电设施设备进行全方位的综合管理，达到最经济的设备使用周期和设备综合服 务效益。同时加强对重点设备的监管力度，实行24 小时的跟踪服务。对所有设
9、施设备的 维护管理具体落实到每个人，杜绝管理上的漏洞，实现机电设施设备的高效、节能和环保 的最大化。 （2）校区建筑物本体管理 制定维修、养护计划：制定科学、合理的日常和定期的维修、养护计划和实施方案，严格 按计划和实施方案执行； 重在查勘：监督房屋的合理使用，防止房屋结构的过早损耗或损坏，延长房屋使用寿命； 及时维修：在早发现的基础上，及时维修，加强房屋尾花，延长房屋使用寿命； 建立校区建筑物管理档案：为每一栋房屋建立系统的档案，及时统计检查的结果，掌握房 屋完损情况。 2、管理难点 （1）由于缺少设备安装前期的介入管理，设备在使用初期阶段各类技术参数的不稳定性，增 加了管理和操作难度； （
10、2）管理区域广，各类设施设备安装较分散，人员的配备相应增多，加大了费用开支； （3）消防监控室由甲方安排人员值班，一旦发生火警意外，增加保障应急程序的协调性。 三、质量目标（服务承诺） 如果我们获得贵校的物业管理权，我们承诺将按照以下的服务质量标准实行对于学院的物业管 理： 学院项目管理的各项指标达到国家级全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业内）达标 平分细则 的各项分项标准。质量目标共分十项，以表格的形式在下列项中概述以及保证各项质量 目标完成的实施。 序指标名称国家标管理测算依据管理主要措施 _ -可编辑修改 - 号准标准 1 房 屋 及 配 套 设 施完好率 98%以上98% 完好房
11、建筑面积+基 本完好房建筑面积/ 房屋总建筑面积 建立日常检查制度；定期进行全 面分项检修；严格日常管理，无 人为损坏事件。 2 房屋零修、急修 及时率 100% 100% 及时维修次数/ 应计 报维修次数 建立严格的修缮制度，维修人员 接到维修通知单小时内完成， 并建立回访制度和回访记录。 3 清洁、保洁率95% 98% 清洁、保洁情况/ 清 洁、保洁标准 建立合理有效的工作质量监督机 制，做到定时检查/ 发现问题及时 处理 3 维 修 工 程 质 量 合格率 99% 99% 以上 维修合格工程项次/ 维修工程项次 建立合理有效的工作质量监督机 制和回访制度、考核制度和奖罚 制度。回访率25
12、% 25% 以上 维修工程回访次数/ 维修工程项次 照 明 灯 及 疏 散 灯完好率 95% 98% 完好照明灯、 疏散灯 数量 / 照明灯、疏散 灯总数 4 主 要 机 电 设 备 完好率 99% 99% 以上 完好的大型及重要 机电设备 / 大型及重 要机电设备总计 完善机电设备的云做制度和维护 保养制度，配备专业工程技术人 员，所有机电保养维修人员全部 持证上岗；实施 24 小时专人值班； 出现故障及时排除。 5 消 防 设 备 完 好 率 100% 100% 完好消防设备/ 学院 消防设备总数 实行巡查制度，建档记录。 6 治安、消防发生 率 1以 下 （年） 1 以 下 （ 年 ）
13、治安案件实发次数 或发生消防面积/ 学 院内物业使用 学院管理部经理为责任治安、消 防员；下属全体员工均为义务治 安、消防员；落实防火安全三级 检查制度；保安24 小时值岗，不 定期巡逻；消防中心4 小时值班， 统一调动人员。 7 有效投诉率2以 下 （年） 2 以 下 （ 年 ） 有效投诉次数/ 使用 人总数 做好做细日常工作，采取措施， 加强与使用人的沟通，定期走访 使用人，征求管理意见，强化服 务意识，提高员工素质；投诉处 理有结果、有记录、有回访。有 效 投 诉 处 理 率 95% 100% 处理的有效投诉数 量/ 有效投诉总数 8 管 理 人 员 专 业 培训合格率 100% 100
14、% 培训合格人员/ 培训 人员总数 人员培训自学与培训相结合；抓 好上岗培训、在职培训、特殊岗 位人员培训、培训考核制度与奖 罚相结合；强化培训结果。 9 服务回访率25% 25% 以上 回访次数 / 服务次数建立健全回访制度，做好服务回 访记录，加强服务队伍的服务意 识。 10 使用人满意率95%以上965 以上 对管理满意人数+基 本满意人数/ 使用人 采用现代化的科学管理手段，努 力完善服务体系，在日常工作中 _ -可编辑修改 - 总人数广泛收集使用人意见，加强双方 交流及沟通。 四、拟采取的管理方式和工作计划 （一）拟采取的管理方式 1、项目管理组织架构图 设立学院管理部，作为管理公司
15、的派出机构，全面负责学院的设施设备及房屋本体维护管 理工作。管理部下设公共事务部、工程部、保安部、清洁部和财务部，具体架构如下： （1）机构图说明 管理部内部采用直线职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高工作效率，保证信息渠 道的畅通。 管理部内部实行公司领导下的项目经理负责制，下设各专业科。 各专业、技术负责人构成管理层，基层负责具体的管理服务工作，构成操作层。 （2）部门职责说明 项目经理室 在物业管理公司的直接领导下，全面组织、安排内部的日常管理工作； 根据关里部的实际情况，制定管理部的财务开支计划，并监督实施； 根据管理部的实际情况，组织对管理部各部门工作绩效进行监督考核； 负责管理
16、部对外关系的协调。 公共事务部 负责学院学生公寓的管理； 负责管理部工作人员日常工作纪律和仪容仪表的检查、监督； 负责管理部内部文件及管理档案的建立和管理； 负责收集管理信息，接待用户的来访投诉，并进行回访； 负责管理部内部的人员招聘、调动、培训、考核等工作以及日常的办公行政管理事务。 工程部 根据物业特点和业主（使用人）的需要，学院建筑本体、电力、照明系统、给派水系统、 中央空调系统、 消防广播系统及电梯等其他基线设施、公共场地的日常维护保养计划方 案和应急方案，并组织实施； 制定本部门员工专业知识培训计划，并组织实施； 负责工程部日常工作效果的检查、监督。 财务部 根据国家有关财务管理规章
17、制度及物业管理行业特点，制定管理部财务管理方案，并组 织实施； 物业管理公司学院管理部 项目经理 工程部公共事务部财务部清洁部保安部 学生公寓管理班日常事务、档案资料处理班 _ -可编辑修改 - 负责管理部内部的建帐、核算、费用收缴及日常的财务管理； 负责管理部内部所需各类物资、材料的采购、保管、发放、统计。 保安部 负责学院内的安全防范、车辆出入、停放及人员出入管理等监督检查工作； 制定本部门员工专业知识培训计划，并组织实施； 负责保安人员的各项考核工作； 清洁部 负责学院内各部位的清洁、保洁的监督检查工作； 制定本部门员工专业知识培训计划，并组织实施； 负责清洁员工的各项考核工作。 2、工
18、作流程 （1）工作流程图 （2）工作流程图说明 针对日常物业管理和服务工作，物业管理公司编制了详尽的ISO9001：2000 的质量管理 体系文件，其中大部分已在实际工作中有效地加以运用，相信只要按照完善后的质量方 针和程序去云做，一定能保证既定目标的事先。 3、信息反馈处理机制 （1）设置原则 信息源全面丰富。 信息搜集科学有效。 信息通道畅通。 信息反馈及时到位。 信息处理及时准确。 （2）信息传递示意图 入职、上岗培训 建立规章制度， 完备资料、装订 与协作单位建立 联系 物业接管 日常管理与服务队伍轮训 完善配套 建立档案 _ -可编辑修改 - （3）信息反馈处理流程图 （4）信心反馈
19、及处理机制说明 信息是企业运作的重要管理资源。实际操作中必须保持信息的真实、科学和全面。 信息流的走向是双向的，我们应该时时保持信息反馈通道的畅通，才能形成收集整理 利用反馈的良性循环。 要充分利用现代化管理手段对信息进行收集、处理、分析和利用。 信息源（载体）是全方位的，示意图中仅列出与管理工作直接相关的部分。 保持指令权、检查权和处理权的高度统一，避免责权分离所导致的管理失控。 信息反馈时， 对组织内部存在的管理缺陷保持高度的敏感，制定相应的质量标准和措施随时 加以衡量并纠正，对组织外部引进的管理经验保持积极态度，随时加以吸收和利用。 (二)工作计划 序号工作项目具体内容所需时间 政府主管
20、部门 政府主管部门 政府主管部门 物 业 管 理 公 司 管理部 物业使用人 管 理 员 员 工 判断决策 信息 载体 是否需处理 是否可利用 备案存档 采取正确措 施处理 筛选排除 调查分析 调查分析 可行性方案 论证 实施 后勤实业公司 _ -可编辑修改 - 1 制定详细管理方案1.总结以往的管理经验； 2.制定详细的物业管理方案。 二个月 2 人力资源组织1.人员的招聘和调配； 2.员工的上岗培训。 二个月 3 签订委托合同1.就管理用房及其他管理问题进行充分协商； 2.签订项目管理合同。 一个月 4 完善管理及办公条件1.安排管理用房； 2.安排员工宿舍及其他生活用房； 3.管理所需物
21、资的配备。 二个月 5 成立学院管理部1.选聘派驻人员； 2.与外部建立公共关系网落。 一个月 6 制订及完善管理规章1.导入 ISO9002 质量保证体系制度； 2.配合管理特点，制定和完善切合实际的各项 制度。 二个月 7 物业的验收与接管、各项资 料的移交 1.依据接管验收标准逐项核对，并办理书面移 交手续； 2.对遗留问题作好备案，并与建筑商协商解决。 二个月 五、管理人员的配备、培训 （一）管理人员换的配备 1、管理人员配备的原则 （1）精干、高效、敬业爱业的原则； （2）文化素质与实际管理经验相结合的原则； （3）内部调剂为主和社会招聘为辅的原则； （4）先定岗后定编以及德才兼备、
22、一专多能的原则。 2、管理部人员配备方案 职能部门岗位位置及人员配备数量小计 管理部经理室项目经理人1 人 公共事务部事务助理（ 1 人，兼出纳、清洁管理员），公寓管理员（8人）9 人 财务部会计 1 人（公司会计兼） 、出纳（事务助理兼） 工程部工程管理员（1 人）1 人 保安部保安员（其中主管1 人，保安员29 人）30人 清洁部道路（ 2 人） 、教学实训楼（5 人）生活区（6人）13人 合计54人 3、人员配备方案说明 管理部计划配备管理服务人员54 人，其中，管理层员工4 人，操作层员工50 人； 4、工程技术人员素质概述 具备三年以上项目管理工作经验，持有项目管理上岗证书； 具有较
23、强的组织协调能力和吃苦无私奉献精神，工作责任心强； 具有相关专业中级以上职称。 （二）管理人员的培训 1、培训目标 _ -可编辑修改 - （1）管理部经理：除熟练掌握物业管理系统知识和技能外，重点是具备专业经营战略的宏观 分析，决策组织、协调和控制能力，具备现代管理学、组织行为学等前沿学科知识，以 及具备独立、创新、进去、博爱等现代观念和人文品质。 （2）管理层员工：具备熟练的专业技术知识和能力，勤奋、踏实、敬业，有勇于创新，开拓 进去的精神，以及处理各类突发事件的能力。 （3）操作层员工：熟练掌握自己的工作职责、ISO9002 质量标准和管理要求，了解管理部的 经营思想，以及任劳任怨、团结协
24、作、精益求精的团对精神和良好的服务形象。 （4）分解目标为： 管理人员持证上岗率100%； 特种工持证上岗率100%； 操作层员工专业技术培训时间每年不少于80 小时，其中保安员军训时间每年不少于120 小时。 2、培训主要内容 （1）项目管理中的热点、难点和焦点问题的知识和处理，机电维修等专业技术知识； （2）ISO9001（2000）质量管理和ISO14000环境管理体系知识； （3）CS顾客满意战略和CI 企业形象识别系统知识； （4）企业文化（物业管理理念，企业精神等）、职业道德和现代思想文化观念。 3、培训类别与方式 （1）培训类别 入职培训： 侧重于对物业管理基本知识及ISO900
25、1 （2000）质量体系和各项规章制度的培训； 上岗培训：侧重于专业技能与职业道德的培训，在员工到岗的头两个星期内进行； 在职培训：管理层侧重于综合管理能力的培训，操作层侧重于专业技能的提高和多种技术 的掌握，在员工工作中穿插进行； 转岗培训：侧重于新岗位的专业知识及技能的培训，在员工到新岗位头来年感个星期内进 行，采用授课或带岗的方式的进行； 职外培训：主要是组织员工参加行业主管部门组织的各项专业培训，经公司批准后，采用 获得毕业证书即予以报销学费的方式进行鼓励。 （ 2）培训的组织方式 集中授课，组织学习； 参观学习，操作现场实践； 定期举行学习研讨会，教学与自学相结合； 根据不同的主题，
26、物业管理中的难点问题，进行转项研讨、攻关，学习，旨在培训员工的 研究分析能力和处理难点问题的能力。 _ -可编辑修改 - 修正 反馈评价 执行 4、培训的实施运行 （1）培训系统图（下图） （2）系统图说明 针对学院的管理特点来设置培训目标并拟定实施计划； 有效运用多种培训形式和方法，确保培训达到预期效果； 通过对员工进行考核，了解培训的有效性及员工的接受程度； 根据对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路，并确定未来培训重点，强调将理论应用 到实践中。 5、培训计划 管理部员工培训计划分为两部分。第一部分为物业接管前期人员的强化培训，采用集中授课 的学习方式进行；第二部分为管理期间员工培训计
27、划，视管理部工作具体情况分阶段安排进 行。 （1）接管前期员工培训计划 序 号 培训内容 培训 时间 授课方培训对象培训方式 考核 方式 培训目标 1 物 业 管 理 法 规 及 配 套 文 件 三天公 司 本 部 全体新员工公 司 本 部 培训 考核熟 悉 掌握 办 法等 内容 2 物 业 管 理 专 业知识培训 六天有 关 部 门 未获物业管理上 岗证的管理人员 公 司 本 部 培训 考核确 保 持证 上 岗率 100% 3 学 院 管 理 目 标 模 式 及 投 标 书 的 有 关 内容 二天公 司 本 部 全体新员工公 司 本 部 培训 岗位 考核 明 确 各项 工 作要 求、目标、模
28、式 4 岗 位 职 责 和 学 院 物 业 管 理运作制度 二天公 司 本 部 全体新员工公 司 本 部 培训 笔试、 实际 操作 掌 握 岗位 要 求和 考核标准 5 整体布局、水二天设计、 安全体新员工公 司 本 部考核熟悉校园区管理、 培训计划 培训计划培训计划 培训计划 _ -可编辑修改 - 电设施、消防 设施、空调供 暖系统等 装单位培训运行 6 房 屋 验 收 交 接程序 一天公 司 本 部 管理、维修人员公 司 本 部 培训 考核要 求 掌握 房 屋交 接的全过程 7 设 施 及 设 备 维 护 标 准 及 作业程序 一天公 司 本 部 管理、维修人员公 司 本 部 培训 考核明
29、 确 公用 设 施设 备 维 修范 围 及标 准 8 各 工 种 工 作 技 巧 和 服 务 礼 仪 规 范 及 人 际 沟 通 技 巧 一天公 司 本 部 全体人员公 司 本 部 培训 考核行为规范及技巧 9 消 防 职 责 及 灭 火 作 战 实 施 程 序 和 急 救常识 一天半公 司 本 部 全体人员公 司 本 部 培训 考核掌 握 应急 方 案及 常识 （2）正常管理期员工培训计划 序 号 培训内容培训 时间 授课方培训对象培训方式考核 方式 培训目标 1 参加江门市物 业管理培训单 位组织学习考 试 三年有关院校具有大专学历 的中坚层员工 业余学习考试具备高层次的学历； 对 物 业
30、 管 理 有 较 深 的理论知识；适应现 代 化 校 园 区 管 理 需 要 2 参加江门市各 类业余大专、 中专班学习 三年各类业务 大学 每年 8-10 业余学习考试提 高 本 专 业 的 管 理 水平和知识水平 3 电脑网络及管 理培训 十天聘请电脑 专家授课 管理人员及相 关工种 公司本部 内部培训 考核了解、掌握电脑网络 管理概述及应用 4 管理技能知识 培训 二天聘请物业 管理专家 授课 全体员工分批 进行 公司本部 内部培训 知识 考核 提 高 员 工 与 客 户 的 沟 通 技 巧 和 管 理 水 平 5 组织协调、公 共关系及公众 形象培训 二天公司本部全体员工分批 进行 公
31、司本部 内部培训 考核增 强 组 织 协 调 能 力 和公共关系处理，建 立良好的公共形象 6 有关主管单位 安排、规定必 须参加的业务 培训 根 据 实 际 情 况 安排 有关管理 服务人员 公司本部 内部培训 根 据 规 定 要 求 以 提 高业务管理水平 7 维修服务人员 升级培训 江门市劳 动部门 维修、服务人 员 公司本部 内部培训 考核确 保 每 年 该 类 人 员 10%以上达到中级技 工等级证书 8 劳动安全卫生 培训 一天公司本部全体员工公司本部 内部培训 考核熟悉、了解劳动安全 卫生知识 9 消防技能训练三天有关协作全体义务消防公司本部实际掌 握 消 防 技 能 知 识 _
32、 -可编辑修改 - 及演习单位员内部轮流 培训 操作和实战能力 10 操作规程示范三天公司本部各相关部门员 工 公司本部 培训 实际 操作 规范员工操作规程， 提高员工操作技能 11 服务意识、职 业道德 一天公司本部全体员工公司本部 培训 考核提 高 员 工 服 务 意 识 增强员工职业道德， 加强工作责任心 六、管理服务用房及工作必需的物资装备 （一）物资装备的原则 1、科学实用、节约的原则 2、分期分起，有计划配备的原则 3、优质价敛的原则 （二）管理用房 1、办公用房所需面积 物业管理办公用房所需面积约平方米。 2、办公用房安排 经理室一间 公共事务部（包括财务部及清洁部）室 茶水间、
33、洗手间 工程部室 保安部室 电脑档案资料室 库房 （三）管理工作必需的各类物资装备 管理工作中必需的各类物资，包括办公用品，机电维修用品、员工制服和值班工具等（详见 附表） 1、行政办公用品 项目备注 电脑固定资产 空调固定资产 打印机固定资产 复印机固定资产 传真机固定资产 饮水机低值易耗品 保险柜低值易耗品 办公桌椅低值易耗品 文件档案柜低值易耗品 自行车低值易耗品 电话低值易耗品 办公用资料、文具低值易耗品 员工服装费低值易耗品 _ -可编辑修改 - 员工生活用品：铁架床、热水器、电视机、电 风扇、储物柜等 低值易耗品 2、维修工具 项目备注 电焊机低值易耗品 冲击电钻低值易耗品 手电钻
34、低值易耗品 手提砂轮机低值易耗品 电锯低值易耗品 切割机低值易耗品 铝合金梯（长、短）低值易耗品 台钳低值易耗品 工作台低值易耗品 万用表低值易耗品 钳表低值易耗品 摇表低值易耗品 机电设备专用工具低值易耗品 电工工具低值易耗品 水工工具低值易耗品 电焊工具低值易耗品 疏通机低值易耗品 铝合金人字梯低值易耗品 工具柜低值易耗品 其他工具材料低值易耗品 3、消防器材 项目备注 无线对讲机固定资产 手提式灭火器低值易耗品 消防斧头低值易耗品 消防扳手低值易耗品 防毒面具低值易耗品 消防靴低值易耗品 消防战斗服低值易耗品 强光手电筒低值易耗品 _ -可编辑修改 - 七、房屋本体维护管理计划和实施 房
35、屋共用部位、 共用设施设备的维修养护与管理是学院物业管理的重要内容。针对学院的特点， 通过对物业进行维修养护和管理，不但要保证物业正常使用功能，而且还要达致以下四个效果： 绝对保证有一个真正的办公、学习环境，特别是日常所需的水、电、冷气的正常供应要得到保 证，保障电梯的正常运行。 保证学院与外部信息久留及内部信息交流的畅通。 保证学院对外的形象。对于能体现X 学院形象的重要部位要加强管理。保证外墙面、建筑小 品的外观完好、整洁。是建材贴面的无脱落；是玻璃幕墙的清洁明亮、无破损；是涂料的无脱落、 无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。空调安装有序，室外招牌、广告、霓虹灯整洁统 一、美观，无
36、安全隐患，外墙装饰无破损或污迹。 杜绝各种安全事故的发生。通过加强对监控中心的维护和管理，采取各种安全排查措施，写灭 各种安全隐患。 为达到上述四个效果，物业管理公司制定了房屋共用部位为、共用设施设备的日常维修养护和 定期养护计划及实施方案，以求达到对X 学院的有效管理。 （一） 房屋共用部位、共用设施设备的维修养护计划分日常维修和定期维护两个方案，具体内容如 下： 1、房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护和实施方案 序号项目计划方案标准及实施效果 1 房 屋 承 重 及 抗 震结构部位 每月巡查一次， 入 驻期间每天巡视， 发现问题，立即处 理。 1.由于使用不当造成结 构局部受损较轻由工
37、程 部 4 按房屋修缮规定实 施维修；如局部受损较 重请专家“会诊”提出 方案，委托专业公司实 施； 2.因施工质量原因造成 结构问题，请开发单位 处理。 1.安全牢固，正常使用； 2.功能完好。 2 外墙面每月检查一遍， 发 现问题及时维修。 由工程部4 按有关修缮 规程实施。 1.无鼓无脱， 无渗水、 无裂纹； 2.无违章，边角线齐整； 3.整洁、无污迹、锈迹。 3 公共屋面每天检查一遍， 发 现问题，及时维修 由工程部按相应作业规 程实施维修。 1.无积水、无渗搂； 2.隔热层完好无损； 3.避雷网无间断，缺损； 4.天面水箱无破损，无渗漏； 5.无违章，无乱堆放。 4 共用照明每月检查
38、一次， 发 现问题，及时维 修。 由工程部按照相应作业 规程实施维修。 1.线路无乱搭接； 2.照明灯具正常有效； 3.开关、箱体完好，无缺损。 5 本体消防设施每月检查一次， 发 现问题及时维修。 由工程部按相应作业规 程实施维修。 1.箱体完好，标识清楚； 2.设施能有效使用； 3.灵敏，准确报警。 6 公 共 通 道 、 门 厅、楼梯间、 会 议室、会展厅、 每天检查一次， 发 现问题及时维修。 工程部和清洁部负责组 织实施。 1.墙体、地面、窗户、顶棚完 好，无缺损； 2.室内设施齐全。 _ -可编辑修改 - 架空层3.整洁、无灰尘、无霉迹； 4.无违章、无乱对方。 7 卫生间、 茶水
39、间每天检查一次， 发 现问题及时维修。 由工程部按相应技术作 业规程实施维修。 1.墙体、地面、窗户、顶棚完 好，无缺损； 2.设施、设备完好，无缺损， 使用正常； 3.整洁、无污迹、无积尘、无 积水； 4.无堵塞，无异味。 8 上、下水管道每天检查一遍， 发 现问题，及时维 修。 由工程部负责维修。1.上、下水畅通，无渗漏，无 堵塞； 2.无污渍，无锈蚀； 3.无违章私接私断管道。 9 冷、暖气管道通 讯线路，顶棚 每月检查一次， 发 现问题，及时维 修。 工程部负责维修。1.完好，无破损，无开裂； 2.线路畅通，使用正常。 2、房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护及实施方案 序号项目计划
40、方案标准及实施效果 1 房 屋 承 重 及 抗 震结构部位 每年对房屋基础 进行一次检查， 防 止虫害及腐蚀性 液体的侵害。 工程部负责组织实施。1.结构安全，正常使用； 2.结构性能完好。 2 外墙面1.每三年对较大面 积渗漏及损坏， 维 修无效的， 进行局 部翻新； 2.每年对国徽进行 一次维护； 3.每三年对外窗台 进行一次安全性 检查。 工程部负责组织实施。1.平整、无渗水、无裂纹； 2.整洁统一。 3 公共屋面1.每年全面修补天 面隔热层一次； 2.每年对屋面防水 层检修一次，每5 年翻新老化部分； 3.每半年疏通屋面 雨水管一次； 4.每半年清晰天面 水箱一次， 消毒一 次。 工程
41、部与清洁部协同 实施。 1.屋面无积水，无渗漏； 2.隔热层完好； 3.避雷系统完好； 4.水箱水质清洁，无污染。 4 公用照明每年检修一次线 路和灯具， 更换老 化线路和损坏灯 由工程部按照相应作 业规程实施维修。 1.线路无老化； 2.灯具正常使用，照明完好。 _ -可编辑修改 - 具 5 本体消防设施1.每半年进行一次 烟感试验； 2.每年对消防箱翻 新一次， 消防带晾 晒一次； 3.每年对消防疏散 标志进行一次维 护。 工程部负责组织实施。1.设施完好率100%； 2.报警系统灵敏，有效。 6 公 共 通 道 、 门 厅、楼梯、会议 室、会展厅、架 空层 1.每半年对公共地 面进行一次
42、维护； 2.每年对楼梯踏步 进行一次全面维 护； 3.每三年对通道、 门厅、墙面、天棚、 扶手、栏杆进行一 次全面维护； 4.每年对公共窗户 进行一次全面维 护 。 由工程部按相应技术 作业规程实施。 1.美观完好，无缺损； 2.整洁、清爽。 7 卫生间、 茶水间1.每年对卫生用具 进行一次全面维 护； 2.每年对水、电设 施进行一次全面 维护； 3.每年对墙面、顶 棚、窗户进行一次 全面维护。 由工程部按相应技术 作业规程实施。 1.完好、无缺损； 2.使用正常； 3.整洁、清爽。 8 上、下水管道1.每年检修一次， 并紧固管道固定 码； 2.每年两季前检查 一次雨水口， 更换 不合格部分。 由工程部按相应技术 作业规程实施。 1.美观完好； 2.上、下水通畅； 3.无渗漏。 9 冷、暖气管道、 通讯线路、 顶棚 1.每年对冷、暖气 管道进行一次全 面维护； 2.每年对顶棚进行 一次全面维护； 3.每年对通讯线路 进行一次全面检 工程部负责组织实施。1.完好、无损坏； 2.线路畅通、使用正常。 _ -可编辑修改 - 修。 （二） 、房屋本体维修服务标准 为了使学校能够有一个良好的学习环境，对房屋本体的维修力争做到及时、快速、高效地处理。 房屋维修服务将严