《物业管理实务》(2)复习重点指导.docx.pdf

《《物业管理实务》(2)复习重点指导.docx.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《物业管理实务》(2)复习重点指导.docx.pdf（67页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、物业管理实务（2）复习指导 安徽电大王俊 物业管理实务（2）木课程复习资料包扌舌四个部分：（一）、木门课程的考核说明（二）、 复习应考资料（三）考核重点内容辅导（四）分章模拟试题及答案 一、 考核说明 1.考试对象 本次考核对彖是中央广播电视大学开放教育计算机信息管理专科专业的学员。本次考试为安徽 电人出题，复习资料均以木资料和屮央电人的复习指导为准。 2.考试形式 闭卷。 3.考试范围 物业管理实务II，共16章，前5章是主要考核为物业分类管理的实操知识和技能，后11 章主要为学生实习内容。 4.物业管理实务（2）试题类型与分值分布 （1）填空题：20个空，每空1分，共20分 （2）判断改错

2、题：5个，每个3分，共15分 （3）多项选择题：5个，每小题3分，共15分 （4）问答题：4个，每小题5分，共20分 （5）应用题：2个（案例分析、方案设计各1个），每个15分，共30分 二、 复习应考资料及注意 本次考试有卜 - 列2种资料，可供学员复习应考考试用。 是中央电大的复习指南和模拟题。 二是本期末复习指导。 三、 考核重点内容与辅导 考核内容分为物业管理实务（2）基础知识和实习知识两个部分，包括物业分类管理、居 住、商务、工业、特种物业以及物业管理的实习等方面的知识。 备注：凡是红色的部分表示重点章节 第一章物业分类管理概论 一、 物业分类管理的含义 二、 国外物业分类管理产生少

3、发展的影响因素分析 三、 物业分类管理的趋向 四、 现代物业的分类管理意义 五、 物业分类标准及方法 六、 现代物业的主要类型 第二章居住物业管理 一、 居住物业及其分类 二、 居住物业的特点 三、 居住物业管理的特性 四、 屈住物业管理理念 五、 居住物业管理的FI标 六、居住物业管理的主要内容 第三章商务物业管理 一、 商务物业的特点 二、 写字楼物业管理的内容 三、 写字楼物业管理预算分析 四、 商业场所物业租赁管理方法及注意的问题 第四章工业物业管理 一、 工业物业的概念及特征 二、 工业园区物业的市场分析、营销 三、 工业物业获得能力分析 三、 仓储中心管理注意的问题 四、 物流配送

4、中心物业管理的完善少发展 第五章特种物业悸理 一、 特种物业的含义和类别 二、 政府物业管理方式改革 三、 酒店物业管理的模式 四、 服务性公寓物业管理的内容 五、 会议展览中心物业的类型及管理的内容 第六章物业管理实习概述 木章重点介绍了十项重点实习（实训）的内容： （1）前期服务实习，即物业接管验收与收楼实务一必做 （2）综合服务实习，包括房屋装修与维修管理、设备管理实操、智能化设施维护与管 理、安全管理实务、绿化管理、清洁卫生管理等至少选做两项 （3）经营管理实习，包括服务管理、物业管理处管理收费管理实务和档案管理等至少 选做一项 第七章物业接管验收与收楼实务 1?前期介入不同阶段的工作

5、重点 2.接管验收各项准备工作 第八章服务管理 1.物业服务的意识 2 . 顾客服务管理及流程 第九章房屋装修与维修管理 1.装修管理报批程序 2.违章处理 第十章设备管理实操 1.设备技术资料管理 2.物业设备经济运行管理 3.设备更新改造与备用胡配件管理4.物业设备管理制度 第十一章智能化设就维护与管理 1.智能化物业的基木知识 2.小区智能安全防范系统 3.小区电子信息服务 笫十二章安全管理实务 1.治安安全管理基本知识 2.治安管理制度与实適 3.消防基木原理 4.消防培训与演习 第十三章绿化管理 1.环境绿化的基木要求 2.绿化的FI常养护和管理 第十四章清洁卫生管理 1.清洁管理的

6、制度建设 2.清洁管理清洁方法 3.专业承包公司的选择及监督检杳 4.清洁工作应急措施 第十五章物业管理处收费管理实务 1.管理处成本费用的控制 2.收费标准的确定 3.管理费收取方法及催收 第十六章档案资料管理 1.物业档案在物业管理中的作用 2.物业档案资料的收集处理 四、分章模拟试题及答案 物业分类管理部分分章练习题及答案 第一章物业分类管理概论 一、 名词解释题： 1.物业分类悸理：就是物业管理企业为了实现物业管理活动的满意冃标，根据物业的性能、特点 及其变化，业主和物业使用人的需要，以及物业管理工作的资源条件情况，运用现代物业管理方 法、手段开展工作的针对性的、专门化的物业管理活动。

7、 2.职业经理人：所谓职业经理人是指以企业行政为第一?要务，接受投资者聘用，根据合同 条款， 运用杰出的管理和经营手段，使企业发展和获取利润的专门人才。 二、 填空题： 1.物业分类管理是一个相对的范畴，物业服务管理从一开始就具有综合性和专业性, 必须 有专业人 员和专门机构來施行。 2.在国外物业分类管理是随着物业管理市场的发展和社会分工的需要而发展的。 3.在英国，微观上，19世纪60年代伯明翰市的奥克维娅?希尔(Octavia Hill)最早为其出租物业制 定了一套规范。在宏观上，伯明翰市政府为适应当时的工业发展的需要，从城市建设的角度出发， 开创了由政府出血主持房地产即物业的成片开发、

8、租赁、管理的先例。 4.英国政府对物业管理行业实行社会化管理, 一般不干涉，而由住宅屮介机构一住宅管理协会负责 协调。 5.1X68年英国皇家测量师协会（半官、半民性质）成立，它实际上是“准”全国性物业管理协 会。其所辖的7个技术专业小组成员，除履行各自的与房地产冇关的专业技术职能外，均要同时承 担物业管理职能。 6.物业管理起源于英国，但真正的现代的专业性物业管理却是于19世纪末至20世纪30 年代在美 国形成和岀现。 7.在美国，对物业管理公司来说，每一个物业均是其盈利中心。但作为一个公司来讲，处于战略 考虑，他的管理模式、管理制度、管理程序都是统一的, 都实行标准化管理。 8.从公司内部

9、运作看，美国的物业管理企业的管理，一般以1名或多名注册物业经理为核心，其 他人员围绕其开展工作。管理服务的日常事务，就主要是通过外包的方式, 由F业性 企业承包，物 业管理企业起一个总调度和总负责的作用。 9.丿 ? 州珠江物业酒店管理有限公司从90年代初就开始引进香港第一太平戴维斯物业咨询公虱 的经营管理经验，采取物业承包的方式承接广东世贸大厦的物业管理业务，在物业分类管理方血较 早进行探索。 10.深圳屮海物业介入写字楼、商场、商住区、别墅区等不同类型的高档物业达100余处，成为 “中国笫一大管家” 11.1994年3刀在沿海开放城市几年来物业管理试点的基础上，建设部颁布了城市新建住宅小

10、区管理办法 , 提出逐步推行“社会化、专业化”管理模式， 12.2000年10月15 口, 中国物业管理协会成立，不但使物业行业走上了白律中发展的轨道，而且 也为物业管理金业的专业化提供强有力的行业性专业技术指导与支持。 13.2003年9刀1 口_止式实施国务院物业管理条例明确了房地产开发与物业管理相分离的原 则，为物业分类细化管理广阔的空间和法律保障。 14.条例第四十条“物业笛理企业町以将物业竹理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企 业，但不得将该区域内的全部物业管理一并姿托给他人”的规定， 15.黄安永在物业管理辞典（1999.5版）中，提出为了使物业管理更加专业化、科学化, 根据

11、物业使用功能的不同将物业分为牛活、办公、经营、半产等。 三、选择题： 1.以下属于物业分类管理的特点的冇（ABCDE ） A、物业管理主体的多样性B、物业分类管理对象的特定性 C、物业分类管理活动的竞争性D、物业分类管理手段的先进性 E、物业管理服务目标的双重性 2.公寓大厦、摩天大楼的出现及其管理的需要，以及物业管理组织（ABC ）等专业性物业管理行 业组织的成立，使美国的物业管理进入专业化管理时代。 A、A、芝加哥建筑物管理人员协会（CBMO ）B、建筑物业主组织（BOO） B、C、建筑物业主与管理人员协会（BOMA ）D、住宅管理协会 3.在英国，物业管理企业间分工明确，物业管理中的小工

12、程、小项目一?般由（A ） 完成。 A、综合性物业公司内部人员 C、综合性物业公司 4.美国物业管理最显著的特点是（ A、科学化 C、专业化 5.美国物业管理经理人冇（BCD ）等几类。 A、A、销伟经理 B、C、物业经理 6.在市场经济体制下，房地产作为商品，其分类的依据，在牛产、流通、消费各经济运行 坏节中，应充分体现在（AB ）的特点与耍求。 A、商品属性B、社会属性 C、房屋建筑白然性D、房屋建筑使用性质 7.美国学者罗们特 ?C?凯尔等根据不同物业的管理所需要具备的知识不同将物业分为 （ABCE ）。这种划分方法也是II前国外普遍采用的划分方法。 A、居住物业B、商用物业 C、工业物

13、业D、智能物业 E、特殊用途物业 8.依据物业的收益性对物业进行分类，物业可分为（ABCD ）四种类型。 A、收益性物业B、有限收益物业 A、C、有限公益物业D、非收益性物业 9.依据物业权属关系分类，可将物业分为（ABCD ）o A、国有产权物业B、社团产权物业 C、集体产权物业D、区分所有权建筑物业 B、专业的物业管理企业 D、注册物业经理 C ）。 B、社会化 D、网络化 B、楼宇经理 D、资产经理 10.依据权属的经济性质分类，可将物业分为（ABCD )o A、国有产权物业B、集体产权物业 C、股份制产权物业D、个人私冇产权物业 11.依据建筑物的高度及结构分类可分为（ABCD ）。

14、A、多层建筑物业与高层建筑物业B、独立式住宅（别墅）物业 C、宅小区物业D、办公楼宇工业区及其他物业 12.按照管理的性质的分类按照管理的性质可将分将为（ABC ）。 A、委托管理物业B、租赁经营物业 C、委托代理物业D、承包经营物业 四、简答题： 1.实行物业分类管理的必然性 物业管理作为伴随房地产业快速发展起来的一个新兴产业，在国內外均为世人所瞩H。物业的 种类繁多、构成复杂、关系众多、利益多元化等特点，已使物业的管理非纳入精细化的科学管理轨道 不可。物业管理行业的分工发展过程屮，也需要推进物业分类精细化管理。物业分类管理适应了物业 H身特点的对管理工作需要，同时乂是物业管理行业发展、物业

15、管 理科学进步的必然。 这样才能使物 业管理行业发展壮大。 （1）物业管理业务覆盖而越来越宽。 （2）物业管理行业的发展需要。 （3）不同物业的不同特点，管理的侧重点不同。 2.国外物业分类管理的产住与发展的动因 （1）社会分工是物业分类管理的丽提条件。 （2）专业化是物业分类管理的直接动因。 （3）市场需要是物业分类管理的客观条件。 （4）科学的公司治理结构是物业分类管理的微观基础。 （5）物业管理专业人员的职业化管理制度的完备是物业分类管理的宏观保障。 （6）现代物业及物业管理中髙科技、智能化的应用推动了物业管理企业的科学化、梢细 化的物业分类管理。 3.物业分类管理的意义 现代物业的特点

16、是人类社会发展对物业构建的要求与作用的结果。物业管理企业在实施对物业 的管理过程屮必须考虑这些特点，多样性，复杂性，动态性的物业在管理上必须采取分类管理的方 法进行具体化的管理。从物业管理企业经营的角度讲有一个物业管理市场细分的问题。从物业服务 的角度有一个服务专门化和社会监督的问题。从政府管理的角度有一个分类指导的问题。 （1）启利于政府对物业行业的分类指导与管理，促进物业管理行业的健康发展。 （2）有利于根据不同物业的不同特点细分物业管理市场，开拓物业管理业务的空间。 （3）有利于促进物业管理企业在管理上的科学分工，促进物业管理企业服务的专门化和社 会对物业服务质量监督的机制的建立。 4.

17、现代物业的主要特点 随着新世纪的到来，人们的生产、生活发生了许多重人变化，为人类的生产、生活服务的物业 也随Z而发生变化，它改变着现代物业的建构的口的少理念，形成现代物业的发展趋势和特点。同 时，物业管理的理念、管理模式、物业服务的业务内容、物业管理组织结构等将发生重大变革。新技 术、新材料、 新方法等将会持续不断地应用到物业管理行业，并将从 根木上改变冃前的物业面貌和人 们的工作、生活方式。物业呈现多样性，复杂性，动态性的特性。在物业的构建和管理上体现出园区 化 智能化、网络化、环保化、人性化、新异化等特点。 （1）园区化。 （2）新异化。 （3）高技术条件下的智能化、网络化。 （4）环保化

18、、人性化。 五、论述题： 1 ?现代物业的分类管理趋向 现代社会物业的多样性、复杂性和动态性特性， 以及物业管理企业化、 社会化、专业化 的要求， 决定了物业管理工作的分类悸理、细化管理的必然趋向， 但从理论上讲物业管理的分类管理要求是由 物业管理激烈的内部市场竞争、行业的社会分工发展和物业管理口益社会化趋势决定的。 （1） 物业市场细分化。物业管理企业要在行业竞争中立于不败之地必须在更专业的物业细分 市场上找到新业务。 物业管理本身包含的业务范围非常广。物业管理企业在提供物业管理和服务的同 时，还可以开展其他与物业冇关的业务，如房屋中介、房地产法律咨询、房屛买卖代理、建筑装饰等 项目；也可以

19、在小区内部根据实际情况搞一些餐饮、商业服务项目。这样物业管理公司不但可以通过 主业获得收人，还可以通过多种经营來提高经济效益。 （2）物业管理专业化与专门化。物业管理作为服务行业的新兴产业，竞争激烈，导致专业 化的社会分工迅猛发展，物业分类管理成为必然要求。耍实现物业管理专业化除了耍有专门的 组织机构，如专门化的物业管理公司；要冇专业人员配备或可以合作的专业技术力量外; 还需 要有现实或潜在的物业管理需求细分市场; 需要有开展对这些细分市场的科学分类、分析调研、 市场定位、选样进入市场策略等物业分类管理技术活动。 （3）物业服务单一 ?化、个性化。随着人们收入的提高， 业主及物业使用人越来越要

20、求单一 化、个性化的服务管理。物业管理企业所面向的是特定的物业区分所有权业主或特定的物业使川人， 除了因物业引起的共同事务的管理服务外，还冇大量的物业管理服务是针对特定的个体特殊需要的 业务活动，它是物业管理服务的一个方面。特别是随着人们收入的提高, 业主或物业使用人的个体需 耍在层次上、量上都会上升。物业管理企业的单一服务项冃将会越来越多。近年来，高档别樂消费者 越來越多， 用什么样的物业管理理念、模式管好这些物业，满足客户的个性化需求是当前物业管理行 业的热点问题。 （4）管理的社会化。物业管理的口益社会化要求针对性的单一化服务与精细化管理，首先 必须有具体化的分类管理。其次，物业管理的社

21、会化还表现在它是一项需要全社会的参与、监督，才 能得以健康发展的事业。 六、应用题（案例）： 案例1：从“居民大院”到新型社区成都物业管理方式的变迁 90年代以前，成都的“居民大院”、“机关大院”是市民的主要栖身之所，它呈现出这座历史 名城那古朴而又独特的都市风貌。走进“居民大院”，看到的往往是一位老头把守在院子大门口， 担 当着大院的治安工作， 单元楼的人行通道变成了储藏间和厨房，令人行走 都难以转身。 孩子们在院子 里嬉戏，大人们则在人行通道一边聊天，一边炒菜作饭，院里的清洁卫生，当然是自家得管自家的门 了。过惯了福利生活的人们，若要他们自掏腰包交纳本当属于他们日常花销掉的水、电、气费用，

22、没 准儿会把院子里吵得个天翻地覆。 90年代初，随着社会的发展，特别是城市化进程的加快，一座座拔地而起的高楼大厦取代了原 有的“居民大院”和“机关大院”。随着第一个新型社区棕北小区在城南诞生了，棕北小区以其完 善的社区配套，高品质的社区生活（环境），改变了小区居民的生活方式，也开启了成都物业管理的 新纪元。 随着成都房地产业的蓬勃发展, 精神生活与物质生活日益丰富的人们除了需要有一个高品质的 社区外， 还迫切需要有与之相匹配的社区管理与社区服务。因此，成都新型物业管理的诞生也势在必 行。继棕北小区在城南诞生后，锦绣花园、芳草地等一批高档楼盘在城南先后闪亮登场，尤其是推崇 “坐奔驰轿车，住锦绣花

23、园”的锦绣花园，引领了成都房市的开发潮流，是如今成都房市“南富西 贵”的主要缔造者。1993年，随着成都锦绣花园物业管理公司的成立。一批新型物管：倍特物业、 三泰物业、银都物业、上河城物业、锦城苑物业等先后在蓉城争奇斗艳，不但如此，一批“洋物管” 如：戴德梁行、世邦魏理仕等全球知名物管也先后登陆成都，与本土物管同台竞技。 他们以耳目一新的管理模式，前卫的管理理念以及完善的社区服务为成都物业管理行业注入了 新的活力。 从一个老头加一把苕帚的“居民大院式管理”到第一个新型社区（棕北小区）在蓉城的诞生， 再至锦绣花园等高档楼盘在成都的安家落户，物业管理在成都的发展已初具规模。其翻天覆地的变 化，与当

24、初房地产业在成都的发展有过之而无不及，整个物业管理业呈现出先声夺人之势。 讨论题： 1.成都物业管理的发展说明了什么？ 2.物业管理企业如何适应这种发展？ （答案：略） 第二章居住物业管理 一、 名词解释题： 1.居住物业：是包括不同结构类型、消费档次、服务需求的，各种以满足栖身、休养、休闲以及 其他相关功能的房地产物业的统称。 2.居住物业管理：是对居住物业小区内的房屋建筑、市政公用设施的维护、修缮，公共卫生、交 通、治安、市场以及坏境容貌的维护与整治，是通过实丿施管理法规和制度，对社区居住活动和行 为关系、居住习俗进行制约、调节、疏导、监幣和服务，协调各种社会关系，从而使居民的居住行 为的

25、规范、冇序化。 二、 填空题： 1.新建居住物业一般灾行封闭或半封闭式的物业管理: 原有的居住物业也在进行半封闭式的改造及 逐步引入物业管理；而III城区中的居住小区在物业管理上是狄窄的，粗放的, 急需 进行改进。 2.单元性居住物业一般建筑面积在35万平方米 : 普通居住物业指建筑面积在5-30万 平方米的 住宅区；大型居住物业主要是大中城市中建筑而积在30-100万平方米的住宅区 ; 巨型居住物业指建筑面积在100万平方米以上的住宅区。 3.多层住宅，即不设电梯而用楼梯组织垂直交通的3至6层住宅。中层住宅，一般是指至少设置 一部电梯的7至9层的住宅。高层住宅，即10层及10层以上的住宅。其

26、中10至16 屋住宅为二类 高层住宅，17层至17层以上的住宅为一类高层住宅。 4.居住物业管理的目标有经济效益的目标、社会效益的目标、环境效益的目标、心理效益的H 标。 三、选择题： 1 ?居住物业是通常意义上的住宅房屋，是指建立于土地之上供人们生活居住的（A ）。 A、建筑物B、房地产商品 C、普通住宅D、花园洋房 2.（B ）是物业的基本类型乙一，也是冃前物业管理业务覆盖而最广的业务类烈。 A、A、工业物业B、居住物业 B、C、商务物业D、特种物业 3.居住物业按建设时间可分为（ABC)o a) A、新建居住物业B、原有居住物业 b) C、IH城区的居住物业 D、开发区居住物业 4.按建

27、设规模可分为（B ）。 A、A、独立居住物业、普通居住物业、人型居住物业、巨型居住物业 B、B、单元性居住物业、普通居住物业、人型居住物业、巨型居住物业 C、C、单元性居住物业、普通居住物业、花园居住物业、巨型居住物业 D、D、单元性居住物业、普通居住物业、大型居住物业、别墅居住物业 5.按建筑主体楼宇的构成町分为居住物业（A ）o 6.按实际的居住条件，大体可分为三个层次，即（ABC ）o a） A、普通住宅小区b） C、高档别 墅小区 7.住宅小区物业管理公共服务等级指导标准 （征求意见稿）将居住物业管理服务的标准 A、多层 . 屮层、 咼层、超高层 B多层、屮层、小間层、超咼层 C、多层

28、、中层、咼层 D.多层、咼层、超高层 B、高层住宅小区 D、高尚住宅小区 与要求列为6个方面：即（C） 租赁双方出现纠纷可通过物业管理公司做中间人进行 调解；当双方租赁合同终止时，物业管理公司还有代为验收的任务，因此房地产商一般无需与房客直 接打交道。 为了加强对多层住宅的有效管理，德国物业管理公司在接到委托后，一般采取责任到人的办法， 划出专人分管区域，减少因分工不明造成的扯皮现象，住户遇到问题时，也清楚该找谁帮助解决。 瑞士的物业管理瑞士日内瓦物业管理的特点，就是为物业投资者增值，为房主和住户提供方便 的生活条件和优质的服务。但物业小区的管理不搞大而全，而是按社区的安排将服务设施出租，完善

29、 社区对居民的基本服务。日内瓦不动产管理公司总裁巴内握说，以物业管理促进社区建设，以物业建 设推动社区管理，使物业管理与社区管理相协调，应该是城镇现代物业管理的目标和特色。然而，日 内瓦大多数的物业管理公司都是私营的。日内瓦州最早的物业公司出现于1825年，是以私人银行的 财务管理公司模式建立起来的，后来从美国的物业管理中引进了一些新经验，至1964年基本形成了 现代物业管理模式：即为住户提供优质服务，为投资者实现物业增值，管理不断创新。在日内瓦，大 多数城镇居民选择单元住房。物业公司经营的房产选择性很强，从一室一厅到七室一厅不等，住户可 买可租。大多数人选择住房的条件是周围环境好，生活方便，

30、价格适当，同时特别看重物业公司的服 务质量。因此，物业公司把提供优质和多品种服务视为竞争的重要因素。 在日内瓦， 每栋居民楼都有一名与物业公司签有合同的管理员，负责楼内的清洁卫生，楼房周围 绿地的修整，管理员一家必须住在楼里一个单元内，逢年过节时负责布置楼道，凡住户需要服务，都 可找管理员，管理员则将住户诸如修门窗，换灯具、粉刷房屋、修理更新电器等需要及时通知物业公 司，住户也可以直接打电话给物业公司。物业公司则及时联系与其有业务关系的各类专业公司。有关 专业公司很快便会给住户来电话约时间，登门服务。 日内瓦的居民社区以地理位置划分。一个社区中往往有多家物业公司管理的房产。居民享受的 大多数公

31、共服务项目由社区提供，如游泳池等体育设施，图书馆、博物馆、学校、老人院、门诊部、 药房、银行营业处等都分布在合理的范围内。社区内的公园不论大小一律免费开放，体育健身场所对 本社区居民有优惠。居民的水电费、房租、电话费，退休人员的工资以至违章罚款等都可以到就近的 邮局办理。社区还不定期地举行区内居民联谊活动，在公园举办主题联欢。社区内一般都有一周两次 的早市，居民可以买到新鲜的蔬菜。社区还办有自己的刊报，免费送进各家的信箱，服务十分周到。 讨论题 : 1 . 你认为国外居住物业服务有哪些好有作法值得我们借鉴？ 2.请结合中国物业管理的实际谈谈自己的看法。 （答案：略） 第三章商务物业管理 一、

32、名词解释题： 1.商务物业：是指以经营性房屋为主体的物业，如写字楼、商业场所、会所等，是对其进行出租 或出售能够获得收入的物业。 2.纯租赁式：即进驻的商家与物业的产权单位没有更多的经济利益及合作关系，只是单纯的租赁 物业，独立进行经营并承担和享受经营的成果。在租赁物业吋向产权单位交付物业的租赁费，向物 业管理公司定期交付物业管理费。物业管理公司受产权单位的委托，代表产权单位对物业进行日常 管理。 3.合作式租赁：即进驻的商家与物业的产权单位除了付租金以外还有英他合作的经济利益关系。 也就是物业的产权单位向进驻的商家收取数最较低的物业租金作为“底金”，另一部分祈时不收， 作为产权单位的一种“权

33、益”或投入，双方商定一定的比例，根据经营的情况每半年或一年进行 - ? 次分配。在这过程的始终，物业管理公司仍只是代表产权单位，对进驻的商家定期收取物业管理 费。 二、 填空题： 1.会所是指为人们提供健康、娱乐和沟通交流的场所 2.作为商务性的物业，写字楼常常被用來全部出租, 以收冋投资和获取利润。 3.停花场冇专用停午场和附设停午场两种, 加中多数念人型或高层建筑的附设物业。 4.现代写字楼管理鮫重要的是三个方而：设备管理，它是写字楼的“心脏”; 清洁管理，是 写字楼 的“容貌” : 保安管理，它是写字楼的“工士”。 5.现代写字楼的保安管理有两种方式：- 种是封闭式管理 , 另一种方式是

34、开放式管理。 6.物业管理公司要作好以卞两项常规性清洁管理工作：清洁保障工作和保洁服务管理。 7.写字楼的建筑而积是通过测量已建成楼宇的永久性外墙来计算的，它包括封闭的楼层、地F 室、机械设备层和楼顶而积。 8.实川面积是通过对办公室、走廊和其他永久性墙体表面的测量来计算的; 也可以是室内面积加上 隔墙地面水平投影的一半，通常应排除与建筑物核心部分相连的部分，如走廊、H 休息室、容纳建筑物设备的房屋部分等。 9.最小租金二（日常运行费用+抵押贷款还款额 +预期投资回收额） / 楼宇可租用而积 10.现在会所主要有两种类型：一是附属烈、二是独立烈。 11.自营式是指开发建设单位自己对商业场所的设

35、施进行经营, 经营风险rti开发建设单位承担。 12.委托经营式是发展商委托物业管理公诃在全面管理商业场所各种设施的同时, 代发展商经营商业 场所内的商业网点。 三、选择题： 1.众多的商务物业的集中在城市繁华区域，形成了（A ）,国际上流行的称呼为CBD。 A、中央商务区或商务中心区B、贸易中心区 C、国际金融屮心区D、经济中心区 2.按照经营的性质，商务物业主要可以分为以下儿类（ABCD ）0 A、A、写字楼物业B、商业场所物业 B、C、会所物业D、停车场物业及其他商务物业 3.写字楼物业主要包括各行各业的（ABC ）。 A、行政办公B、业务人楼 C、商务写字楼D、饭（酒）店 4.现代商业

36、场所物业主耍包括各种类型的（ABCD ）等。 A、A、商场 B、C、购物广场 5.会所经营的主要项目包括（ACD a） A、康体项目 b） C、休闲项冃 6.写字楼物业管理的冃标町以用气 a） A、安全、豪华、快捷 C、 安全、舒适、快捷 7.物业管理企业在清洁管理中的“三查”制度是指（A ）。 A、 员工口查，领班巡查，部门经理抽查 B、 岗位自查，领班自查，部门经理自查 8.关于楼层的租用率、租赁而积、使用而积关系的计算公式为正确的有（BCD ）o B、购物中心 D、各种专业性市场 ）。 B、文化项目 D、娱乐项冃 C ）”六个字來概括。 B、安静、舒适、方便 D、安静、舒适、快捷 C、员

37、工白杳，领班白杳, 部门经理白杳 D、岗位白杳，领班占杳, 部门经理抽杳 A、 使用而积 =租赁而积X租用率 B、 租用率 =租赁面积 / 使用面积 C、 租赁面积二使用面积X租用率 D、 使用面积二租赁而积“4租用率 四、简答题： 1 ?商务物业的特点： （1）商务物业具冇商业特性。 （2）商务物业具有价值不能储存的特点。 （3）商务物业具有不断保持设施先进的特点。 （4）商务物业具有综合性的特点。 2.写字楼的特点 现代意义上的写字楼同过去传统的办公楼已是完全不同的概念。过去办公楼的条件十分简陋，设备 简单缺乏。而现在却不同了，科技的发展尤其是通讯和信息技术的现代化带动了办公的现代化，人们

38、己经 不再用传统的工作方式來满足今天的工作要求。现代的写字楼符合现代化的各种要求，它己经具有新的特 点。 （1）现代写字楼有相当规模的面积，办公单位集中，人口密度大。 （2）现代写字楼冇良好的建筑和现代化的设备。 （3）现代写字楼功能齐全，设丿施配套、形成了独立的生活和工作系统。 3.写字楼物业管理的服务要求 （1）消防安全和治安保卫是物业管理的首要工作。 （2）电梯安全运行、水电暖气供应等耍充分保证。 （3）口常的清扫、保洁及专业的清洁工作，为租户提供良好的办公环境。 （4）做好应付突发事件的准备。 4.商业场所物业的租赁管理的主要内容 （1）商业场所物业租赁的宣传。 （2）潜在租户的信息的

39、收集。 （3）商场的维护。 （4）商场的安全管理。 5.商业场所物业的租赁管理中应注意的问题 （1）加强前期的商业场所物业出租方案及出租策略的策划。 （2）强化租赁管理，实现利润H标、信誉冃标和服务H标的统一。 （3）处理好与进驻商家复杂的利益关系，实现共同发展。 6.会所的功能 会所主要表现在以下儿个方而： （1）会所对综合大厦和大型住宅小区有必不可少的重要辅助作用，是其重大的部分。 （2）会所是发展品牌的重要手段。 （3）会所能促进物业项冃的租售。 （4）所能有力地推动社区文化的发展。 7.会员制会所产生和发展的原因 会员制会所产牛和发展的原因是： （1）有可以享受的理想的坏境和设丿施；

40、（2）为冇同样经历、同样社会地位以及同样兴趣的人聚在一起，交流经验，分享信息提供机 会； （3）现代商务活动人量消费开支的存在； （4）会员可结识志趣相投的人，结识社会和木行业的知名人士或社会名流； （5）成为某些高级会所的成员能提高口己的声望，获得一种荣誉感；会所的气氛从容、 不喧闹，服务热情周到，可以使会员轻松地用餐、娱乐、健身、修养和度假。 8.会员制会所经营屮应注意的问题 会员制会所经营中应注意下列问题： （1）不要把健身、娱乐、美容设施上的投入反作为捉高整个物业的销售量或成本中心来看待， 通过科学合理有效的经营，这种投入就会转化为利润中心。 （2）会所可以通过提供一些会员专用的设丿施

41、，來创造一种会员独冇的气氛。 （3）建立轮流使用设施的制度。 （4）对于一些相关性设施的管理要进行严密的时间计算，以免会员和公众散客发生时间上的冲 突。 五、论述题： 1.试述商务物业管理的特点 商务物业管理的特点是由商务物业的特点所决定的，一般来说，商务物业管理的特点体 现在以下儿个方面： （1）商务物业管理是一种创造性的追加劳动。商务物业是以商站的形式存在的，反映其价值的市 场价格常常会出现较大的波动。其中，物业管理作为追加人类劳动的数量与质量, 决定了物业的价 值发生了变化。只冇创造性的物业管理劳动才能提高物业的价值。 （2）商务物业管理具有紧迫的时间性。由于商务物业的价值是不能储存的，

42、如果当天不能实现 经营，就失去了这一天的商业价值。 （3）商务物业管理是综合性的管理。商务物业管理内容相当的广泛，既有房屋出租、商业服 务，又有办公、娱乐等活动，述有卫生、保安、绿化等日常管理服务，同时还代表产权人和租户与政府 冇关部门、公共事业部门、社会团体等组织就相关问题进行协商等。 （4）商务物业管理必须实施现代化、专业化的管理。这是由商务物业须不断更新其设备设施、 保持其先进性的特点决定的。 （5）商务物业管理具有极人的社会效益。商务物业的投资主体呈FI益多元化，维护投资者的 利益就成为社会问题。商务物业管理逐渐成为物业管理的主流，它对社会的安定、人民生活水平的捉 高、城市的美化等起着

43、不可估量的作用。 2.试述写字楼物业市场分析的内容。 首先是地区分析： 邻近地区及地区性分析对于商业资产尤为重要，地区分析主要是对这一哋区写字楼物业的供给与需 求的分析。对写字楼物业的地区供给与需求分析主耍考虑以下一些因素： （1）写字楼的生命周期。写字楼建造的自然生命周期决定了办公空间的空置率，以及是过剩还 是缺乏的。如果不考虑其他因素，一般处于生命周期早期的、新建的现代化写字楼的空査率较低，而陈旧 的、老式的写字楼空置率则相对较高。 （2）地区新商业机构与业务的发展。要估算这一地区新商业机构的数量、典型的新业务对写字 楼的需求以及想搬到新办公住所租户的数量、类型等，当然也需考虑现有租户增加

44、的可能性。例如估计某 一地区的企业数量每年以2%?4%的速度增加等。 （3）地区经济增长。对写字楼物业附近的整个地区的分析主要放在地区的经济增长上, 因为经 济增长快的地区，市场不断扩人，写字楼的需求也随Z扩大，盈利机会较多，因而能吸引到国内外的人公 司进驻或设立办事处。 （4）地区的环境。地区环境对物业的需求彫响也很大。租户比较关系物业所在地区的交通、停 车、相近的业务与服务，以及地区的声誉，环境的改善，革新与新建设的项冃（主要指污染的治理、绿化 的新建项目等）。 其次是吸收能力分析： 在分析写字楼物业的空间吋，物业管理者就要确定对写字楼物业的吸收能力。物业管理者可以根据 历史经验确定每年的

45、租赁而积或租赁的吸收能力。如果一座城市有五十万平方米的写字楼空间，每年的吸 收能力近 |? 万，那么我们nJ以推出这座城市拥冇五年的可供租用的写字楼物业空间。 再次是区位分析： 写字楼所在的地理位置对其销售也会产牛?影响作用，人多数的企业在选择写字楼物业吋不仅耍考虑 物业的设施设备，还注重物业所在的区位，如所处的市场环境、劳动力资源状况、交通等。大型的公司尤 其看重公共交通及高速公路和劳动力对其的影响，而小公司考虑较多的是成木，环境对他们的影响是次要 的。他们更关心设施的便利和租金的合理。所以当一些大租户搬到地段繁华的写字楼物业后，旧的物业便 被相对较小的公司占用，这也是繁华地段写字楼物业的空

46、置率较低的原因。山此可见，租金的高低是大多 数公司选择写字楼考虑的重要因素。 六、案例分析题： 案例33高科技企业想要啥样的办公物业？ 从今年初以来，联想控股所属的融科智地公司开发的融科资讯中心A座，目前已经吸引相当数量的 重量级企业进入，比如美国益华科技、电讯盈科、石化盈科、美国在线等国际级大公司都把自己在京城的 落巢之地锁定在此。有些大企业宁可放弃商务氛围浓郁的中心区，而选择中关村西区、融科资讯中心、数 码中心、同方科技广场这些软件园、生命园，就是因为他们认为这里有适合他们生长和发展的土壤。那么 这些新落户中关村的高科技企业选择高档办公物业的依据是什么呢？ 1.门当户对。 企业在寻找办公物

47、业时，除了关注租售价格和物业的位置，还比较注重企业自身的形 象， 影响企业形象的主要因素之一便是：邻居是谁？是否与本企业“门当户对”？如果企业本身挺有身价， 而位于同一楼层的另一家企业档次较低，那么当有客户来公司造访时，会对公司印象不佳，公司也会觉得 “掉价没脸面 “，生意当然受阻。 2.公众环境。 办公楼里的公众环境十分重要，会对企业员工有潜移默化的影响，在这 个楼内的交际 圈里，如办公楼内配置的咖啡厅、 健身房、公共商务中心等， 各进驻企业的管理者或员工有许多相互接触、 交流的机会。大家可以相互认识，交际比自己所在的企业更好、更有发展前程的企业人员，很可能会对企 业间的合作或员工本人有利，

48、互相影响。 3.业务互动。 企业在选择办公物业时，非常关心进驻的其他企业的定位，看是否能与那些企业有机 会形成生意伙伴。 4、硬件设施量身定制。办公物业的基础硬件设施要符合企业的实际需求，就像量身定制一样，这样 的物业最受企业欢迎。比如IT企业就要有相应的宽带等设施。但如果硬件设施标准很高，该企业却并不 需要，花费这么多的租金对企业来说就不值得了。所以，不同的办公物业，针对的目标企业是不同的。 5.位置方便工作。在办公地点的选择上，企业会看这里是否有利于开展业务，以大大提高工作效 率和业务拓展。石化盈科首席顾问叶祖达说，盈科在最初选择写字楼的时候，CBD （Central Business D

49、istrict商务中心区）和中关村的一些物业都曾考察过。选一个楼和用这个楼 所具有的功能有很大的关系。比如说一个数据中心就不需要CBD这样很中心的地点。而如果是销 售、推广性质的公司就肯定要选择CBD,因为那里是很多大公司的总部，人气很旺。盈科主要是一 个从事网络发展、研究方案的技术性的I T公司，并不需要CBD的环 境，所以三年之内不会考虑 CBD,而中关村的氛围正好适合他们。 6.高层人员居住问题。 办公物业周边的生活配套设施应满足企业中高层管理人员的需求，包括 在周边最好有适合的住宅项目，以解决他们的住房问题，使他们没有后顾之忧， 全 身心地投入到工作 中。 7 .吻合的物业管理。办公物业的物业管理服务要与进驻企业的形象与需求相吻合，这就要求办 公物业要针对企业需要“看人下菜碟二客户需要什么样的服务，就要帮他们配置到什么程度与水平。 讨论题： 1.你同意上述观点吗？为什么？ 2.该分析有无缺陷？你认为还应考虑哪些因索？ 3.如何进行写字楼的市场分析？ （答案：略） 第四章工业物业管理 一、名词解释题： 1.工业物业： 就是指所有 - 用于或适仑于开展工业活动的场所，包括十地、 建筑物、及其辅 助设施。 2.商站配送共同化： 是指牛产、 批发或零售、 连锁企业共同参与， 山- ?家配送中心承担他们的配送作 业。共同配送的实质是相同或