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1、【摘要】土地价格评估是指专业人员按照一定的土地评估目的，遵循科学的土地估价原则、程序与方法，对土地的市场价格的测定。土地价格评估的基本方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、路线价法以及基准地价系数修正法。本文主要介绍了收益还原法的概念、特点以及其在土地价格评估中的基本应用，同时也简要分析了收益还原法的一些缺陷。【关键词】土地价格评估；方法；收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等，是土地估价中最常用的方法之一，它是对土地、房屋、不动产或者其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。它是根据预期原理，即求得未来收益权利现在的价值。其主要是运用适当的资本化率（还原率）,
2、 将预期的估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值, 求其之和得出估价对象价格的一种估价方法,采用收益还原法求得的价格,称为收益价格。1 收益还原法的原理由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能够提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在的价值的总额（称为收益价值或资本价值）时，它即表现为该土地的实质价值，也是适当的客观交换价值。其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这就是收益还原法的基本原理。2
3、收益还原法的基本公式收益还原法以土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于有收益的土地和建筑物或者房地产的估价。土地的纯收益是在土地收益中扣除非土地因素对土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。这种土地的纯收益是因使用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它实际上就是地租。收益还原法的最一般的计算公式为： v=a11 r1 a2(1 r1)(1 r2) an(1 r1)(1 r2) . (1 rn)式中：a1, a2,an分别为未来各年的纯收益；r1,r2,r3 rn分别为未来各年的还原利率。在实际情况中，随纯收益、使用年期以及土地还原率的各种不同的情况，都可以由上面的公式推广出来，例如：
4、2.1 当土地年纯收益不变，土地还原率不变且大于零，使用年期无限时，上面的公式可以变为：v=ar2.2 当土地年纯收益不变，土地还原率不变且大于零，土地使用为n年时，v=ar 1-1/(1 r)n3 收益还原法的特点及其适用范围收益还原法的理论依据是地租理论和生产要素分配理论。土地、劳动、资本等生产要素组合产生的收益，应由各要素分配，土地部分的收益应该是地租和利用土地资产带来的收益。收益还原法是以求取土地纯收益为途径来评估土地价格的一种方法，所以，它只适用于有收益或潜在收益的土地的价格评估。4 收益还原法土地估价的基本步骤4.1 确定总收益总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经
5、营等要素相结合而产生的总收益。总收益的产生形式有土地租金、房地出租的租金、企业经营收益等。在计算总收益的时候还应该注意考虑收益的损失，如出租房屋的闲置，一般是以出租率或空房损失率折算总收益。4.2 计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用一般包括：土地税、管理费、维护费、维修费、保险费、房屋折旧费等。4.3 计算土地纯收益从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即得到土地纯收益。土地纯收益=年租金总收入-年总费用=房地纯收益-房屋纯收益=企业经营纯收益-非土地资产纯收益其中：房地纯收益=房地出租年总收入-房地出租年总费
6、用房屋纯收益=房屋现值建筑还原率房屋现值=房屋重置价房屋成新度=房屋重置价-房屋总折旧4.4 确定合适的还原率土地还原率是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。还原率包括:综合还原率、建筑物还原率以及土地还原率，它们三者之间的关系：综合还原率=一般情况下，土地还原率的确定方法有以下三种：土地纯收益与土地价格调查确定还原率；安全利率加上风险值调整确定还原率；投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率。4.5 选择公式求算地价根据已知条件选择相应的计算公式，将纯收益用土地还原率进行还原，即可得到土地的收益价格。5 收益还原法的不足与完善5.1 收益还原法的不足5.1.1 收益还原法的适用范围为有
7、收益或者潜在收益的土地，没有收益的土地是不能采用这种方法来评估它的价格的，所以收益还原法的使用范围比较小；5.1.2 一般情况下，投资不是赢利就是亏损，那么其等于预期收益的情况很少，所以说评估的价格等于投资在逻辑上存在问题，这是一种假设的理想情况；5.1.3 目前,普遍认为还原利率就是将纯收益还原为价格的一种收益率,但是实质上是人们期望未来投资的回报率,从而不能真实地反映土地未来的价格；5.1.4 方法的预期收益理论使得估价结果过高,不断地造成城市房价和地价“泡沫”、“虚高”等现象。5.1.5 目前对于经常用到的收益法公式,使得在实际估价中不具有使用条件,准确确定未来每年的纯收益和收益率是不可
8、能的事情。5.1.6 纯收益受到经济行情、工商企业和房地产市场发展、变化的影响。而目前这些都没有体现市场规则,对亏损等企业的不动产评估困难。5.1.7 计算土地价格的过程中,土地纯收益的求取,涉及到运用重置成本计算房屋现值,但是土地衍生的利息和利润没有计入其中,这样计算出来的房屋现值与准确的房屋现值就有所差别,最终将导致估价结果的准确性。5.2 收益还原法的完善方法5.2.1 改进纯收益。首先在认识收益的内涵和实质的前提下,运用准确、科学的预测方法预测估价对象未来经济寿命年限内每年能带来的纯收益,目前学者把灰色预测、蒙特卡罗模拟等预测方法运用到其中。其次在具体计算细节上,当房屋寿命大于土地使用
9、年期时,纯收益中应包含经济寿命结束后不动产残值的分摊。5.2.2 改进收益率。首先要从理论上认清收益率的本质,其为人们的一种投资报酬率。其次要依据具体的评估目的确定未来的收益及其收益率口径。在具体求解收益率问题上应用数学方法加以解决以避免过多的主观因素的干扰。综合上述完善途径,该方法与其他方法能够衔接,就能解决人们由于预期过高而导致估价结果过高,造成城市房价、地价出现“泡沫”、“虚高”等现象。6 小结收益还原法是土地价格评估中最常用的方法之一，它是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但是对于其中的稳定纯收益以及准确的还原率的确定，由于受到各个方面的影响，对它们的确定是一件比较困难的事情，所以必须结合多种估价方法来完善各自的不足，使得土地估价更具有准确性、可靠性。