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1、第 1 页 对城区周边违法占地违法建筑问题的调查与思考 特征码 SoSyTzgUamEtsiiiCMwY 对城区周边违法占地违法建筑问题的调查与思考 近年来，随着经济的快速发展和 xx 城市北移、南扩、东延、西 进战略的实施，以及大量农村人口涌入城市，导致城区的地价 和房价不断飙升，使违法占地、违法建房问题也日益加剧，屡 禁不止。 “两违”不仅破坏城市规划，影响市容市貌，降低城市 品味，而且增加建设成本，浪费建筑材料和土地资源，侵犯公 众利益，破坏了发展环境，严重危害社会公平和市场秩序，损 害了法律的尊严，败坏了社会风气。更值得担心的是，由于违 法建筑的偷工减料，建筑安全隐患十分突出，居民安全
2、实在堪 忧。 “两违”现状 违法占地、违法建筑整体呈现“一多、二杂、三快” 。位于 xx 城市规划内的村，几乎村村都有违法占地违法建筑。特别是城 郊结合部、背街小巷、居民小区、集贸市场，重点项目建设的 第 2 页 地块，违法违规建房现象更为普遍、更为严重。一是征迁前乱 搭乱建现象尤为严重。在滨江大道、xx 市城东汉江大桥、xx 东 坝防洪安保等重点项目建设的征迁红线范围内，违建者有占用 房前屋后空地，院坝晒场、行人通道的，也有占用河道和耕地 的。从其类型看，有新建、翻建、加层扩建。大多数违法建筑 其目的不是永久性居住，而且设计简单，建造成本低廉，施工 质量不高。几天之内甚至一个晚上就可以把主体
3、建成。为了提 高建房速度，违建户有的以每平方 200500 元包给施工人员加 快抢建进度。元月份正是天寒地冻，笔者走进违建户的施工现 场，施工人员正用电热毯给新浇筑的柱梁加热，让其尽快凝固， 不到一个月一幢四层的楼房拔地而起；二是私自买卖土地现象 普遍存在。这主要由城区各村组群众私自将自家的宅基地或农 用耕地卖给需求者作为宅基地进行违法违规建房，没有统一的 规划和设计，给土地和城建市场造成了极大危害；三是“小产 权房”现象开始蔓延。这种性质的房屋虽是国家明令禁止的房 屋，但在全国各地已经普遍存在。目前，xx 城区的“小产权房” 类型主要有四种类型，即：农民在自己的宅基地上建商品房； 在自己的农
4、用地上建商品房；村组在集体土地上开发商品房； 将农村集体土地转让给房产商进行商品房开发。 “两违”成因 第 3 页 （一）经济利益驱动。一是征迁谋利。近年来，由于旧城改造 和基础设施建设及房地产开发的项目建设，城区的拆迁户获得 等面积的实物补偿。一部分违建户也获得了不应得的利益，诱 发了一些待迁户以房生财的念头。于是违法建筑建在政府已出 让的或规划出让的房地产开发用地及重点项目征迁地块内，按 规定违法建筑是禁止给予补偿的，但由于开发商和重点项目的 业主为了保证工期，保证工程进度，大多数采取姑息迁就的态 度给予高额补偿。由此导致了其他村民纷纷抢占集体土地违法 搭建、扩建、翻建房屋，以最低的成本获
5、取高额利润。二是赚 取租金。农民大量进城，居民租赁形成了很大的市场。 “城中村” 的一些村民为增加收入，利用区域优势和外来人租房需求大的 特点，纷纷抢占地皮违法搭建、扩建、翻建房屋，以赚租金。 三是跟风违建。部分群众看见别人违建怕在日后拆建过程中 “吃亏”便跟风违法建设。 （二）村镇规划滞后。xx 城区虽然制定了总体规划，但对私有 建房规划工作严重滞后。有些人家房屋年久失修，已成危房需 要翻建，有些人家子女长大要成家分户，需要扩建，有些人家 如今经济条件好了想把原住宅改建。能否允许私人自主建房， 到什么区域去建房等问题，规划部门不能确定下来，对于以上 这些建房合理要求未能及时给予解决，审批不及
6、时。导致了这 部分人随意选择宅基地，散乱无序违法建设。随着西康铁路、 第 4 页 市政工程、招商引资项目的动工，需要拆迁安置大量群众住房， 但因房源紧张，房租费高，还建安置房不及时，使一些拆迁户、 危房户也加入了违建行列。 （三）基层监管权弱化，源头控制不力。目前，在 xx 城区规划 范围内建房由市国土局审批监管，非规划区建房户由镇办土管 部门代行审批监管，由于市国土和市规划部门管不过来，镇办 土管部门又鞭梢莫及,导致基层土地监管工作脱节，加之一些镇 办村没有严格履行保护土地职责，认为治理“两违”是规划、 土管部门的职责，对其熟视无睹，听之任之。导致“生米煮成 熟饭”的违法事实。 （四）行政执
7、法软弱，执法手段乏力。镇办虽为控违、查违、 治违的责任单位，但没有强制执法权，对违法用地者只能让国 土部门下达行政处罚决定书 ，最高只能做出“责令限期拆除” 的行政处罚，而对“两违”者拒不执行的，则只能依法申请人 民法院强制执行。因法院案件诉讼期长，等法院强制执行时， 违法建筑早已完工。所以导致有很多违法建设发现了但没有得 到有效制止。也有领导怕出问题、怕担风险、怕引起缠访，瞻 前顾后，犹豫不决，查处拆除不及时，在犹豫不决中违法建筑 越做越大，最终违建成功。 第 5 页 （五）相关部门配合不力。乱占、乱搭、乱建现象比较严重的 地方往往是村组镇办第一道关没把好。有的村组干部收取违建 户的好处，睁
8、一只眼闭一只眼，默许纵容违法建设，发现违法 建设时不敢到现场理直气壮制止。有的镇办分管领导图省事、 怕麻烦，农户建房的审批表，只要村组干部同意，四邻界畔清 楚，就大笔一挥，签字盖章，至于农户建房选址在什么地方， 不去实地察看，也不与国土、规划部门衔接，由于监管不到位， 源头控制不力，导致“两违”现象出现，给城市形象抹了黑， 给社会添了乱，给重点项目增加了建设成本。 （六） 、查处环境恶劣。现在的建筑户多数有一帮社会闲散混子 找场子与执法人员对抗，他们赶到现场的速度很快，可以说每 一处拆除违建都会遇到不同程度的暴力抗法。违建户到处上访， 提出无理条件，甚至采取过激行为，达到自己违建不被拆除目 的
9、，为了和谐稳定，使一些违法建筑成为重点工程建设的“拦 路虎” 。 对策与思考 “两违”的形成情况复杂，又涉及当事人的切身利益，查处阻 力大。因此，既要开展声势浩大的综合整治，出重拳打击违建 之风，同时实事求是地处理存量违法建设，建立健全控违、查 第 6 页 建、治违的长效机制，一定要把“两违”现象控制和消除在萌 芽状态。 （一）加大宣传力度，畅通举报渠道。加大城乡规划法 、 土地管理法的宣传力度，使广大市民知法、懂法、守法， 不再出现进行违建时还说自己又没有犯法。畅通举报，要使广 大市民知道出现违法建筑如何举报，要像“110 电话”那样让 市民熟记，以便把违法建设制止在萌芽状态。 （二）强化基
10、层监管权力。把城区规划范围内的土地监管权和 执法权还权于镇办土管部门和建设规划部门。镇办应对这两个 职能部的职能和人力资源进行整合，组建一支巡查监管队伍， 从建房户的申请审核、选址勘查、规划放线、验收发证全程进 行跟踪监管。并将“两违”监察工作列入职能部门目标考核内 容，实行一票否决制和绩效工资制。促使镇办土管和规划职能 部门把好源头关，及时发现、及时制止，查处各类违法建筑违 法用地行为。把“两违”问题解决在初发状态，坚决杜绝“生 米煮成熟饭”现象发生。 （三）建立私房档案，从源头制止违法建设。在城市建设中， 对需要拆迁村民房屋，要把房屋评估工作做在大规模抢建开始 之前，对涉拆房屋提前进行摸底
11、、调查、建档。建立调查统计 第 7 页 台帐，台帐包括文字、图表、实物照片等资料，并对私房进行 分类定性，台帐一式四份：住建局、镇办、村委会、户主各存 一份，做为今后征地、拆迁的依据。 （四）合理解决私房建设问题。尽快出台城区规划范围内私房 建设管理办法，按照大社区集中安置，避免城中村和二次拆迁 的要求，科学制定村镇规划，解决满足什么条件手可以建房， 在什么地方建，建多大多高的房，疏通个人建房渠道，满足合 理住房需求，尤其是及时规划和审批拆迁还建房。 （五）集中开展“两违”整治活动。对符合土地利用总体规划 的，可以规定期限促其补办手续，并依法给予相应的处罚。对 违反土地利用总体规划的违法违规建
12、筑，要坚决予以拆除，并 加重处罚；对土地面积及交易金额较大、造成严重后果的移交 司法部门追究其法律责任；对党员干部涉及违法违规建设行为 的，视其情节，依纪依法从严处理，并对其违规建筑坚决拆除； 对暗中参与、纵容支持、失职渎职、工作不力的，从重查处， 决不手软，形成一级抓一级、一级对一级负责的责任链，在哪 一级发生问题，就追究哪一级的责任；对抢占土地、强行建房、 暴力抗法、侵害民生的地方恶势力，一定要移交司法部门追究 其法律责任。公、检、法等司法机关要立足职能、形成打击合 力。另外，法院还应及时受理国土、规划、城建等部门申请强 第 8 页 制执行的案件，并在法定时限内尽快做出公正判决，使强制执
13、行的案件产生法律效力，使土地违法者受到法律制裁。对清理 之后再发生的违法违规建房行为，要从重、从快、从严处理， 有苗头的要及时制止，在建和建成的要拆除。国土、城建、规 划等职能部门要严格执法，严防死守，发现一起处理一起，决 不徇私，决不手软，依法维护好城区及周边土地规划管理秩序。 (六)建立长效管理机制，强化土地管理行政执法工作。 1、规范土地市场的运行机制。对建设用地严格实行“五统一” 管理，即统一征用、统一规划、统一开发、统一出让、统一管 理，遏制用地单位与村组私自协商交易用地等违法行为，增强 政府对土地市场的调控能力。 2、规范土地使用权的招拍挂工作。对工业用地和经营用地要实 行 100
14、%招拍挂出让，彻底消除土地私下交易、暗箱操作的隐患， 实现土地交易的公开、公正、公平，追求土地市场价值的最大 化，确保国土资源不流失、不损失。 3、规范土地出让价款、租金的收缴制度。可从出让合同的 签订、土地出让价款、租金收缴程序，制约条件、监督机制等 第 9 页 方面考虑完善。按合同约定的金额、时间和缴纳方式收取并上 缴财政；任何单位和个人不得违法减免土地出让价款、租金， 不得拖欠土地出让价款；未按出让合同规定缴清全部土地出让 价款的，不得办理土地登记，不得发放土地使用权证。 4、规范土地部门的办案行为。在收集线索时，除了群众举报， 还要积极创新，善于从土地管理动态中洞察预测问题，跟踪研 究
15、，这样才能使办案工作变被动为主动。在行政执法中，对典 型案件应移交司法机关追究法律责任，决不姑息迁就。 5、建立国土资源行政执法联动制度。可采取联席会议和联合执 法的方式进行。由政府主管领导负责，国土部门牵头，公安、 监察、财政、规划、建设、检察等部门参与，定期召开联席会 议，互通情报，针对问题研究解决方案；政府协调相关职能部 门共同成立一个联合执法机构，统一部署，统一行动，各司其 责，形成执法合力，从而有效打击土地领域的违法犯罪行为。 6、健全区、镇、村、组执法监督体系。可以在区政府、国土局 及相关单位、镇办、村组干部中，按照一定比例选配土地管理 监督员，加强业务培训指导，提供必要的津贴补助。监督员开 展巡查工作时，发现违法违规建房事件，应立即制止，并及时 地逐级上报，受理部门应迅速深入现场，采取有效措施予以制 第 10 页 止。形成以政府主导、国土主抓，部门配合，村组协管的动态 性执法监督体系，推进土地执法监管工作的日常化、制度化。