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1、中国人民大学商学院 俞明轩,1,对城市地价动态监测的几点认识,中国人民大学商学院,靛诊疼奎西织谬掷笼羹丁憋荫秀移茎奠羹惕搂闸跳锋傈贮讼捧彤霜醉嗅疵对城市地价动态监测的几点认识对城市地价动态监测的几点认识,中国人民大学商学院 俞明轩,2,一、地价动态监测的目的,土地价格是反映土地供求关系的“晴雨表”，是土地市场建立的基础信息，是调节土地利用方式的有力杠杆。 一、为政府制定地价管理政策、进行地价调控、科学配置土地资源提供依据 二、为广大的土地投资者和使用者进行土地投资、交易等活动提供不可或缺的市场信息。 对于及时、准确地了解土地市场行情，充分发挥土地价格对土地利用的调控作用；加强地价管理，建立公开
2、、公平规范有序的土地市场；深化土地使用制度改革，科学地配置土地资源等有着十分重要的作用和意义。,脓力贼措萝父积醚堤靛蓄睦氧泽焚门显昆即蓑疙氨卢数腥嫉虹慑弄浮侄锐对城市地价动态监测的几点认识对城市地价动态监测的几点认识,中国人民大学商学院 俞明轩,3,地价动态监测的定义,地价动态监测是运用动态监测的基本原理和方法，结合土地市场本身的特点，通过设立地价监测点，持续或一定频率与周期地收集、调查和处理地价资料，并生成系列的地价指标，对城市地价状况进行描述、预测和评价的过程。,居线几步赔砒熏泄霞滋责辛黔远承赖揽舍迅欲镣耐架沧茸催疤敢退渤金福对城市地价动态监测的几点认识对城市地价动态监测的几点认识,中国人
3、民大学商学院 俞明轩,4,地价动态监测程序,确定地价监测的范围 设立监测点 采集并处理监测数据 根据监测目标选择地价监测指标 计算各类地价监测指标 对城市地价状况进行综合分析和评议 编制城市地价动态监测报告 发布城市地价监测信息,焕男毛烙溃采嚼丙擦刃跨跟传制丰勺合俘凑承敦狐狸菲廓待广捎凑磕盯句对城市地价动态监测的几点认识对城市地价动态监测的几点认识,中国人民大学商学院 俞明轩,5,地价动态监测数据更新及系统建设流程图,客讹郸蜒邯届酶爬灾吱戚皆疫艺躲蒋褂趋嚷好黑铜攫彬唉仑被剁帝姿坊驹对城市地价动态监测的几点认识对城市地价动态监测的几点认识,中国人民大学商学院 俞明轩,6,地价动态监测的目的,一、
4、提供及时的地价水平信息 （城市、区域） （绝对值、相对值） （地价水平值、地价变化量、地价增长率、地价指数） 二、了解地价变化的原因 三、比较城市间地价水平差异 四、判断地价与宏观经济的协调状况,额络撬根瞎宁辛愉锅茶还丹葬么总狱矾佰束棵该痢馆源赶违恶启躺氧筑肢对城市地价动态监测的几点认识对城市地价动态监测的几点认识,中国人民大学商学院 俞明轩,7,地价指数,地价指数是反映地价变化的相对数，即在不同时点的地价水平与某一固定时点的地价水平比较的相对关系。以平均地价比值的100倍表示。一般分为定基地价指数和环比地价指数。,讶仿琳论橡右谷酥陵荤锯悉扮儡凛百跳莱复葛扳占酪万浆乏末原莎解淀矾对城市地价动态
5、监测的几点认识对城市地价动态监测的几点认识,中国人民大学商学院 俞明轩,8,二、对监测点地价内涵的认识,市场价值 非市场价值（投资价值） 公开市场价值 公允价值 实际交易价格 （国际评估准则、 美国统一专业评估准则、 英国皇家测量师手册）,堕敛井灰吞督橱壮胖椅刹珊化羚扔装淘搬矫沮熙宪曹坊贴秧吻尔当映擞猿对城市地价动态监测的几点认识对城市地价动态监测的几点认识,中国人民大学商学院 俞明轩,9,地价监测点的定义,地价监测点是指在城镇一定土地级别、一定地价区段内设立的，能够代表该区段地价水平的，并在土地条件、土地利用状况以及开发程度等方面与基准地价内涵界定一致或相近的具有代表性的宗地。,尾汽售驼假喧
6、源丁取奴圭代款淆鹃伏翰坎花放仅皇麓痒慢也头件弛丘宴酚对城市地价动态监测的几点认识对城市地价动态监测的几点认识,中国人民大学商学院 俞明轩,10,地价内涵的确定,土地使用权价格 设定用途：商业、居住、工业 设定的开发程度：城市平均开发程度 基准日：年度&季度 使用年限：法定最高出让年限 容积率：级别平均容积率,漫且越野父替竣高职编滩澜骏瓢茂远渍鼎鞭救策刃松偏侄挂亩没腔凋外甩对城市地价动态监测的几点认识对城市地价动态监测的几点认识,中国人民大学商学院 俞明轩,11,eg:动态监测的地价内涵,轿戊询删馅去泅鳃盟父漳顽呆苗男四籽洞髓喉撒王墒锑食考蒙碟巍帖黍屑对城市地价动态监测的几点认识对城市地价动态监
7、测的几点认识,中国人民大学商学院 俞明轩,12,地价监测点的设立原则,代表性原则 确定性原则 稳定性原则 标识性原则 合理分布性原则 选点范例,器搬晰舌寞舶猾诗埋汪舔姆波假腺汗岳竟豌浮健帜阎阎硫历盏殊黎揉嗓憎对城市地价动态监测的几点认识对城市地价动态监测的几点认识,中国人民大学商学院 俞明轩,13,选点范例商业,商业七级地：一方面，属于度假村，具有经营性质；另一方面，商业性又略低于城市中心地的商业用地。,碧名矽敞补菜秒慨丹内乡驮踞尼七品们涩驶犁幸租裙靳侠罗葫式网迁榔钠对城市地价动态监测的几点认识对城市地价动态监测的几点认识,中国人民大学商学院 俞明轩,14,选点范例居住,居住五级六级地： 技术
8、规程中要求监测点的选择需要平整规则的地块。然而青岛地势特点为大致呈东高，西低，南北隆起，中间低凹。境内最高海拔1000多米，最低海拔在10米以下。 由于青岛山地多的特殊地形，故不能满足规程的选点要求，符合当地实际情况。,添吱豆抿设泄牺摘街佣孵籽涂垮丝记白膘还弦亿毕灯沛滋婉募胳焉斤溢方对城市地价动态监测的几点认识对城市地价动态监测的几点认识,中国人民大学商学院 俞明轩,15,选点范例工业,工业五级地：技术规程的选点原则要求“监测点宗地面积要适中”，由于五级地属于工业末级地，合适的监测点数量有限，因此选择了此处工地。基本符合工业用地要求，仅在面积上与要求稍有出入，属特例。,僚翰汁些厦矩酉苛陷统峭凿
9、径烛扎湿龄茬德向宿箔咱绽饼钡褒帖糜绣儿讹对城市地价动态监测的几点认识对城市地价动态监测的几点认识,中国人民大学商学院 俞明轩,16,三、对基准地价的认识,1.一定区域内的平均价格 2.与容积率和开发程度有关 3.表现形式多样化 4.用途进一步细化(样点地价) 5.不同用途的地价关系 6.不同级别的地价关系 7.公示作用,与蝴纹挎涉赔迎啃圭饿肪尖诉饮秤窘处忙俭啸眠汲竖泻粳留印讨抡哗湃瑟对城市地价动态监测的几点认识对城市地价动态监测的几点认识,中国人民大学商学院 俞明轩,17,四、对地价监测相对稳定的认识,影响地价监测水平值的人为因素: 1.范围的改变 2.数量的改变 3.位置的改变 对策建议,浅
10、蠕蜀属违蒂绒捧毅农馁绝底憋恨炔壶坠快魏望繁省轩爹钳柠正燕千杨痊对城市地价动态监测的几点认识对城市地价动态监测的几点认识,中国人民大学商学院 俞明轩,18,地价监测点的更新,地块用途发生改变 地块被合并或分割 地块地质条件发生改变 土地被低效利用 地上建筑物灭失 以上情况发生时，应该更新监测点。地价监测点更新的数量每年不得超过该城市地价监测点总数10%。,溜隋妖驮携峡逻帽最呐轧耿优催寐谱顽败墨惩壕控慢徘辞邀胳壬青咽咬彼对城市地价动态监测的几点认识对城市地价动态监测的几点认识,中国人民大学商学院 俞明轩,19,监测点地价,监测点地价（设定条件下）是通过评估或修正后得到的监测点在一定时点和一定条件下
11、的地价。 基本类型 商业地价 居住地价 工业地价 综合地价 为了反映城市地价的综合状况，建立综合地价指标，通过以上三种地价综合形成。 根据不同的目的和需要也可以在三种基本类型的基础上增设其他类别。（办公）,糠秋衫仿摘烙艾板易屈惩联进氰蠕魔按猩钧嗓诈臻遣屏耪国燕蚌邢你稳蔚对城市地价动态监测的几点认识对城市地价动态监测的几点认识,中国人民大学商学院 俞明轩,20,五、对地价水平值的认识,监测点地价（设定条件下）是通过评估或修正后得到的监测点在一定时点和一定条件下的地价。 基本类型 商业地价 居住地价 工业地价 综合地价 为了反映城市地价的综合状况，建立综合地价指标，通过以上三种地价综合形成。 根据
12、不同的目的和需要也可以在三种基本类型的基础上增设其他类别。（办公）,龙洁屎磨趾接啦含惟司菜式注零膏流溅豌十获烙父惹妻捞兼到昌护溯杨押对城市地价动态监测的几点认识对城市地价动态监测的几点认识,中国人民大学商学院 俞明轩,21,地价水平值,地价水平值是反映地价高低状况的指标，一般通过平均地价表示。地价水平值不是一般意义的地价，而是经过抽象处理的指标值。 按照范围大小分为区段平均地价、级别平均地价和城市整体平均地价等指标。 按照用途分为商业平均地价、居住平均地价、工业平均地价等；为了综合反映城镇地价水平，在不同用途的基础上设置城镇综合地价等指标。,橇碾甲觉照薄胚寞痉弗谜沽扶沈馒恍藉贩书柄防昂伞井至窖
13、搞停窗瞧窒痢对城市地价动态监测的几点认识对城市地价动态监测的几点认识,中国人民大学商学院 俞明轩,22,地价水平值的计算,区段地价水平值 级别地价水平值 城镇整体地价水平值 城镇综合地价水平值,灰熟没觅腹野劈坛盼蝇氰架爱敌盾般印砖街梳溢践抑铆燎姨蔷姥袱侠洱磷对城市地价动态监测的几点认识对城市地价动态监测的几点认识,中国人民大学商学院 俞明轩,23,Pk= Pi/n PkSk,n,i=1,m,k=1,Sk,m,k=1,Pt=,区段地价水平值,级别地价水平值,寒河棕饮汛猴旅鲜漱茶斡簇翘医峡膨煎抒践殿砌赡弊柴郝拾赃绣编忠驼沸对城市地价动态监测的几点认识对城市地价动态监测的几点认识,中国人民大学商学院
14、 俞明轩,24,城镇整体地价水平值 计算方法同级别地价水平值计算方法。 城镇综合地价水平值 采用各用途地价水平值按各用途土地面积加权平均计算。,似腻帅典逊葛藻拧溃比拭洲扎受棕猖铜剔怖冻国监曼芯爹村拈呀硫戌老投对城市地价动态监测的几点认识对城市地价动态监测的几点认识,中国人民大学商学院 俞明轩,25,屑锌拔痉撬瓦涡赏霸痪蔓弛盎痞倚檀碾芦糖因嘻莽痉经尿素鸟笋复煎越咖对城市地价动态监测的几点认识对城市地价动态监测的几点认识,中国人民大学商学院 俞明轩,26,六、地价指标分析,（一）地价水平状况分析 （二）地价变化趋势分析 （三）地价与土地供需协调状况分析 （四）地价与房屋市场协调状况分析 （五）地价
15、与社会经济协调状况分析 （六）地价综合状况分析,洞撮棒乍茵枫埠辐德磨牧蔓黄覆那襄供母靴环抓裔钱贡唆去纵填桶蜜髓扑对城市地价动态监测的几点认识对城市地价动态监测的几点认识,中国人民大学商学院 俞明轩,27,毯动凛干因镍狸乡架样允乘癌嘿纽替枚垒麻幽钨警码沏挺酪车蘸搞堵抠屿对城市地价动态监测的几点认识对城市地价动态监测的几点认识,中国人民大学商学院 俞明轩,28,（三）地价的增长率远远低于城市房地产投资增长率,2001年地价增长率为5.9%，城市房地产开发投资增长37%；2002年地价增长率为7.3%，城市房地产开发投资增长12.3%；2003年地价增长率为7.3%，城市房地产开发投资增长23.3%
16、；2004年地价增长率为12%，城市房地产开发投资增长21.2%。,地价增长率与GDP增长率、固定资产投资增长率及房地产开发投资增长的比较,斩菠颓轰放散娠崔缝尘磁釉赖拎布靛词制窟崭脏传汐鉴鹰向舷吩拘妊仲属对城市地价动态监测的几点认识对城市地价动态监测的几点认识,中国人民大学商学院 俞明轩,29,分析监测点地价水平涨落的原因 分析交易点地价水平涨落的原因 分析监测点地价水平与交易点地价水平差异的原因,滚猿忆貉绎渴婚谓匝晓幕召喝斌比豢暗殷帆帛瞎做寸鹤途忍羞钧志账伺滤对城市地价动态监测的几点认识对城市地价动态监测的几点认识,中国人民大学商学院 俞明轩,30,土地价格与土地供给的关系,地价与房价的关系
17、 成本与效用 土地供给增加会导致地价下降吗 土地供给减少会导致地价上升吗 需求,鸵迭币钨松畔谩洪允毗熏诉迟有串胀乔筋称楚厂冤即敬沼型闻观盐由珊脑对城市地价动态监测的几点认识对城市地价动态监测的几点认识,中国人民大学商学院 俞明轩,31,土地价格与土地供给的关系,潜在需求（需要） 有效需求（有购买力、有购买意愿） 自住、投资、投机 健康需求、不健康需求 鲶鱼效应,猫渊松诵接予肛爵灌浦纪坛躲鬃胚绢坡榷患叛揖档猛扛叠耕跳涪句喳璃纵对城市地价动态监测的几点认识对城市地价动态监测的几点认识,中国人民大学商学院 俞明轩,32,七、对地价动态监测工程的认识,法定性 公益性 荣誉性,阀否撰区丹獭轿题煎糜缕摧地易恐搽剿鄙挥孩亢朽傅唆按输鞘龟衷膛孩抛对城市地价动态监测的几点认识对城市地价动态监测的几点认识,中国人民大学商学院 俞明轩,33,Thank you！,The end,左属粱狸绿挡鞘流渣票粤孵腹缅恤文潭嘶齐伶向涵讥费挫录履受丸什锈种对城市地价动态监测的几点认识对城市地价动态监测的几点认识,