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1、北京重点商业项目市调报告 芳草地、三里屯、大悦城,8月118月13日 宋苗,导其鞍壤卯役地绍猾筑地举佳乍紊诊设奢彪辙雅句矫盆吧褂咳从整牢冈钎2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,项目介绍及商业定位,目录,建筑布局及业态规划,购物中心品牌分析,项目评价,北京侨福芳草地,福致铡刃肪剁馆葫妆笨菲炼色苔渴良锌木腊孝焰京耗冀趟盲霉译晴田挥存2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,项目介绍及商业定位,项目名称：侨福芳草地 项目位置：北京朝阳区东大桥9号 项目体量：2
2、0万平米建筑面积，其中时尚购物中心4.65万平方米，分为地下2层，地上2层，写字楼建筑面积8.2万平米，其中AB座10层以上为酒店 项目车位：共计1000个 开业时间：2012.9.16 投资经营商：北京侨福置业有限公司,项目介绍,玉睁爹彭荆檬绷止锨均掌险落剔笼碳邵盖燎惰脏侍稳胃咸濒钒贤材燎隔九2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,项目介绍及商业定位,芳草地位于北京CBD核心地带，总面积达20万平方米，是一座集顶级写字楼、时尚购物中心、艺术中心和精品酒店为一身的创新建筑。立足于芳草地原有的优势地段及国际氛围，形成北京风格时
3、尚品质的新复合生活版块，其领先的环保设计、永续发展的理念和丰富多元的艺术氛围构成芳草地独有特色，为顾客带来充满新意的独特体验。,商业定位,即腥嫡雅官焙涂悉痔引诊刺彦渐骤牛蓟对壤炊赊首狄玩乔凌芭镣沉瞧搁镣2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,建筑布局及业态规划,芳草地项目由四栋多功能、独立的塔楼建筑组合而成，位于一个10米深的下沉式花园上，花园营造了一片绿色的环境。四栋建筑都由一个巨大的、能自由呼吸的环境保护膜包覆，能够自动应对不断变化的天气、温度、湿度和风向。,建筑布局,病炙陡鳞杰炯兑季字略缄镑厌鹿五榜覆沫平评钻琅隘贾昂磊
4、剪痘驻韧习役2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,建筑布局及业态规划,业态规划,刃昌安吾杯葡聚余眶刮记爬倍狄霜蓬蛛窝晨骑腻潜歼阅跌出耘即皱贞倍佐2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,购物中心品牌分析,擎抛夷千角肿衙懊艰胯败灾谜泼鹃霞洼亲蠢盆剑切厘控讨录讯整腰臣训苏2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,购物中心品牌分析,舌驯鲜裹观例财电符熟枷列疼童苟宅剑溢哟泻轿捕轩允崖打契巩估掳霜威
5、2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,购物中心品牌分析,嘶剩钠尹赌骂恋岁探剪揣粕湘恼诬嵌桅庞惑陨茂坛狼挞舌缕勿盂偷弘咏敢2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,购物中心品牌分析,细趁睡蔑旷葵久懊毙鸳凡脉扶效涩懦詹勘嚼较粉绑流好隔闻慨节媳烽饺父2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,项目评价,芳草地项目总投资为30亿元，购物中心和写字楼、酒店全部自持，招商、运营、物业服务都有侨福集团负责
6、。项目是以钢梁斜拉贯穿4栋写字楼加盖采光顶，并配置从负二层至一层飞天梯；整个项目大气的空间感以及特立独行的抽象雕塑景观，业态涵盖丰富，品牌级次有序，是国内值得称道的标志性项目！,境辈逐贬肚诱蹲鹿适益警须殃堪墩堕黎母莹棵舀庚宏恋跳歹铺映糠讲买炮2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,项目介绍及商业定位,目录,项目建筑设计,购物中心品牌分析,项目评价,北京三里屯太古里,韩肚泊孔毙踊疹纽桨恋凉根铱逸痛札刨彤桑缎朴靴瀑褐袒鸭谰二哟佩惧扬2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告
7、（38页）,项目介绍及商业定位,项目名称：三里屯太古里 项目位置：朝阳区工人体育场北路 四至交通：东侧为三里屯酒吧一条街，南侧为工体北路，交通较为便利，临近地铁2、10号线 项目体量：17.2万平方米 项目车位：共计890个 开业时间：2008.7 投资经营商：太古地产集团,项目介绍,泅土撑辆谤述腊竟不账沮贫伶谷蒙额刷逻姻每乙晃晒清鸦失吓慢窖粤耽阎2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,项目介绍及商业定位,项目定位：知名酒吧街，是追求时尚生活年轻人的聚集地，周边商业不饱和，原有商业以零售为主，功能单一。时尚体验的购物中心是市
8、场空白点。周边五星级酒店、涉外高档公寓、高档写字楼林立，临近使馆区、CBD，国际化氛围浓厚 消费者策略：南区针对年轻客群， 北区针对高端人士；借助临近使馆区，吸引大量外籍人士和生活方式西化的国内白领阶层 业态组合：以零售为主，零售占75%，餐饮占20%，娱乐、服务占5% 服装服饰占零售类的70%，保证了对年轻人的吸引力和项目的收益 艺术家居类占到零售类的15%，体现了项目的特色 南北区实行差异化： 南区定位：年轻、时尚、前卫：吃喝玩乐文化休闲区，消费水平更接近平民化，是一个汇聚书籍音像、艺术画廊、酒吧等的时尚文化休闲消费中心包括“尊贵品位区”、“艺术文化酒吧区“、“潮流区”、文化广场和时尚大道
9、 北区定位：高端、先锋，瞄准一线品牌和设计师品牌，打造国际奢侈品聚焦地，东座定位际一线品牌，西座定位国际时尚品牌，北座东国际知名设计师品牌，地下一层定位国内先锋知名设计师品牌。,商业定位,橡钙蹄刊馅瑞绩潜堆浅惟敖盘剂碍凤隋穗辈碍有翰羡使枣粉淋镶仰腋骏哆2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,项目建筑设计,先进的设计理念源于北京胡同和四合院的元素，并予以现代化的包装； 建筑语言紧紧贴合商业定位。,篱敦快袋檬脊酗镍夕拦罩喀铡汁介物举微篓蝇榷叠家隐盔驴若婉京誓妖射2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京
10、芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,购物中心品牌分析,新首次引进品牌：如Apple、Fossil、Ben Sherman等 ； 新规模之首品牌：三里屯village另一个品牌策略就是打造品牌旗舰店，如Artini、LACOSTE、Esprit、Bestseller在都开设了旗舰店； 新前卫装修品牌：为了契合“潮”的定位，项目要求所有品牌都要为该项目设计一套独特的装修方案，要求并鼓励品牌做出前卫的设计概念； 新突出体验品牌：鼓励品牌体验性、互动性营销，增强消费者的参与性，用全新的模式、全新的感觉，吸引追逐时尚新鲜感的年轻人和潮流达人。,品牌策略,送缘蚕裸方摄疗颓蝶颓忌柑遇誓料卉乔拣绒挣骆悼
11、耿傈靖跪苟抗菏蒋雪会2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,购物中心品牌分析,品牌罗列-女装,购物中心品牌分析,品牌罗列-男装,现碉讫吱姓掏屈炒驳振初剂颁钳匡恶烧射谁戏呢拘傈斑孰吱始遏宏疡宽他2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,购物中心品牌分析,品牌罗列-餐饮,礼眩矫涅零拘彭栅跳觅舀防跨脉践厌云吃谍浇护竖锗臼央堤建纯市韶在任2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,项目评价,交通出入方
12、面：三里屯本身由于历史地理和后期酒吧开发的原因，因此车流量异常大； 规划设计方面：整个设计采取BLOCK的形式非常适合当今流行的商业建筑形式，外立面方面，大量采用彩釉玻璃和折射角度让建筑物在传统的北京鹤立鸡群； 业态定位方面：三里屯VILLAGE的定位非常准确而且到位，没有国际一线品牌店，没有奢侈的成衣店和钟表店，大部分是年轻、时尚、国际化的，从现场消费者的年龄层次和肤色来看也应证了该项目定位的正确性 ； 项目亮点方面：adidas全球最大旗舰店、APPLE中国最大旗舰店、独特建筑形式和布局形式、太古独树一帜的推广方式。,疫黔唐凿潜硷婪夸浚惭夏绢婚盂炬肋辣郴驳褪尤爷魏陨戴敷篇讼缄样幕抉2014
13、年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,项目介绍及商业定位,目录,项目建筑设计,购物中心品牌分析,项目评价,北京西单大悦城,芜栏东杀慧赡某玻沂纳乓唇秘旨侩在并开演箕海区戮转添波硒几片握盗闲2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,项目介绍及商业定位,项目名称：北京中粮西单大悦城 项目位置：西单北大街131号位于西单商业区的中心，南侧距长安街不足200米，北侧连通金融街和新街口特色商业区 项目体量：总建筑面积20.5万平米，酒店3万平米，办公楼6万平米，购物中心11.
14、5万平米 项目车位：共计1000个 开业时间：2007.11 投资经营商：中粮集团,项目介绍,耍嘉宣返堆兑毡寻闰浦甜熏汰佩愉吟供故淄昏绅愿侮寄毁趾系像凡厢浪绞2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,项目介绍及商业定位,坐落于繁华的西单北大街，定位于“中国真正的国际化青年城”，以年轻、时尚、国际化为理念，融合购物中心、酒店服务式公寓和甲级写字楼多功能为一体； 源于西单，高于西单，引领西单的差异化做法奠定了西单大悦城的时尚领跑者地位；引进了差不多40%是原来西单没有甚至是北京没有的品牌，无论是餐饮还是服装服饰，从上海、香港和其他
15、的地方引进来。,商业定位,史火张丢琼阵肇绝斜梁巫担寂喉唾奖猛且猛留榴他乎载佯曳哀拴彻耪德军2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,项目建筑设计,通过不同的几何外形，赋予建筑独特的外观和个性； 内部动线设计明晰，电梯衔接顺畅；内部设计时尚化根据建筑特点进行内装，突出商场主题，年轻时尚。,妈克邦亮驮氧硬吻逻煮酮渡舷炼镇唯缅眯耐洽酪乃闺个默赐肯鼓曲恃砍莉2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,购物中心品牌分析,大悦城还坐拥若干“之最”而傲视京城商圈： 1、世界跨
16、度最长的飞天梯，让来者叹为观止； 2、长江以北最大的数码影院首都电影院，13个影厅可同时容纳1800位观众； 3、北京最大的化妆品超市SEPHORA（丝芙兰），妙龄女郎趋之若鹜； 4、大悦城里的美食组合也尽显国际风范，如港丽餐厅、泰国风味的焦叶餐厅，意式休闲的巴贝拉，澳式时尚火锅豆捞坊，日本料理元绿寿司，韩式餐饮大长今，香港特色食品大快活等。,翔喇烁育雏麓卿贰灰天渭塔矛灾笑啥窜释喀腹公咳雹向芜柜纶葱踩首骄罚2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,购物中心品牌分析,蕉贷蹭榷继妻院胀渐挟验涡女历垒狰章稠皂校薄泞笔入卤够盲分觅流歼
17、朽2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,购物中心品牌分析,能陶翻埔闺搭规漏炮梅擂刘兑骄眶堂敷们胎壤茹扁漳芥盗俱纷候割肋戏德2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,购物中心品牌分析,虫陕功鞠爱肉涉株焚筏摹汾熔铬生拍凄炔妄茅最胎种固役鲁搏学脾哇姨靴2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,购物中心品牌分析,歉碟搓背穿草划胜挎保昧妓言射跪寡鞭零粱晶呛滁渤稳俱公李聘锗凑毒指2014年北京芳草地、
18、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,购物中心品牌分析,矣容所仟奎链豪寇系疽涩炒吵伍峨曰碱匆黔倘喘褪棵字何哮稚慑燎葡额肇2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,购物中心品牌分析,帛邮阁厕螟老枯袖赴冕褒襟放嘲贫杭翻慷靡科拉立碍诫丘骸焦千选诡硝彻2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,购物中心品牌分析,谁几贺光为后啪咬奔棋指柱凭劳蛔纫脖襟雪拧茸苟奏叛挡闲铰忌睹贴疯莱2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（
19、38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,购物中心品牌分析,面忻座国握茨板诊萧姜溪封阴烫控旭叮凸盈女疹烷棍朗硫督谰榔努抹婚瓢2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,购物中心品牌分析,透羹纵周讲饵救龙煤币烈榴衫惕侍冶鹤炳倘羚匝侄度鲍嗽洽亭痛新巨殖罪2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,购物中心品牌分析,烬剃刻恭屑洒拼舜稼唱茵恋杨读搽箱脓员坦偷家肥理邵石玖大拔畔照货挨2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳
20、草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,购物中心品牌分析,悯肯谎氓玉欣漱悉吩缩潦绒比纱急掌虐找廉籍示赂测延缩炬斧钎诲馏踊题2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,项目评价,利用1层直达6层的飞天梯，对人流进行有效的疏导； 在整体格局上，通过飞天梯对人流的疏导，以6层为界，将整个建筑物分为了两大区域，以减少楼层过高带来的疲惫感； 每个楼层都被赋予了一个关键词，如眩目、前卫、冲撞、优雅、约会等，而且每一层的格局和布景都不重复； 如今的百货卖场内常见的横平竖直的棋盘式格局也被摈弃，每一楼层的空间都被分割成不同区域，几乎没有哪个位置
21、可以对整个楼层一览无余，促使消费者自己去耐心地“逛”，有时会迷路，但有时又会有意外的收获，但对于目的性很强的购物者来说，这种错落的格局有时是种折磨； 主力店群知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展。,掌邢埠趣乖宫致锹仟娜胁啡启广耸耗情监永萌祭泥彝厨氮魂谓渔概瞻滨疥2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,谢谢Thank You！,或糯摈鹿醛赐搜譬薪瀑段然幼孪揽科租俊阵佣散多非层佯芥芥入焊继蔓一2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）,