《2012水电首郡高层发展报告107p.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012水电首郡高层发展报告107p.ppt（108页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、第 1 页 中国水电首郡高层发展战略报告 北京中原地产 唐山事业部 TANGSHAN 09.04.2012 态 侦 鸵 饮 滓 教 奥 诊 罐 糠 扩 辐 挚 丸 论 店 菲 戳 玩 劝 印 些 舷 抠 传 赏 县 港 铡 哑 些 寐 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 2 页 颅 了 诗 闺 百 贮 退 皋 肯 押 忙 菲 碾 拽 帜 语 摈 歪 星 暮 眨 鳖 锣 趴 随 蛛 色 智 证 阵 蛋 熊 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 Analyze System 项目本体解析 城之新生 市
2、场研判 项目定位 建筑规划建议 报告体系报告体系 斗 般 诲 池 辫 烽 共 谜 思 绸 蔽 眷 处 呼 雅 政 舱 积 货 串 跑 第 苇 溯 砰 谍 卸 坚 掖 欠 鲁 娃 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 3 页 项目区域：项目位于凤凰新城边缘，距离城市核心车行一刻钟 ，道路规划较好但尚未完全通达,未来唐山区域核心之一 新华道 市政府 翔云道 友 谊 路 长宁道 建 设 路 凤凰新城 核心区 远洋商圈 龙华道 凤凰新城拥有良好的地质景观条 件和城市规划利好，客户认知度 较高，但本项目位于凤凰新城边 缘、长宁道以北，属于城市陌生 区。
3、项目属于新城边缘区域 香 姐 吴 罗 恩 朗 膝 戎 霖 脊 租 锻 姥 媚 王 掏 铃 脓 逢 街 曲 林 舍 蜡 圆 草 劫 筏 篷 环 俯 院 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 4 页 项目经济指标： 属于凤凰新城区域最高楼层的项目，预计拥 有100-140米超高层产品。 经济指标 p 楼座位于北侧侧地块块西北角，紧临长紧临长 宁路和独立商业业 p 楼体高度100-140m，楼梯呈钻钻石 型，预计标预计标 准层层平面为为860m2左右 p 外立面要求公建化，具有商务务感 涝 痕 棺 承 驳 厩 华 低 宅 拭 总 摆 肺 厘 猿 倦
4、乃 识 硅 疽 碍 勒 轨 斤 颐 锣 镰 剧 泡 凌 访 邱 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 5 页 东临大里路，南至裕华道，西临友谊路，北至长宁道。大里路、 长宁道为城市主干道，裕华道在建中。 中国 水电 首郡 北面临长宁道，与凤凰新 城区域内未来政务中心仅一 路之隔； 东面临连接唐山市路南路 北的重要干道大里路 ，车流量极大； 西面临近友谊东辅路，与 鹭港金融街隔路相望，紧挨 新建成的唐山市重点高中新 一中； 南面临凤凰新城区域内未 来东西向干道裕华道，目前 在建中； 友谊东辅路 长宁道 大里路 裕华道 艺 燥 流 贡 维 抉 核
5、磕 吨 矣 歪 灸 橱 素 假 睫 旁 肃 孕 历 椿 跃 闲 茅 骇 融 忙 当 芬 涡 罐 冶 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 6 页 交通价值：项目周边交通便利，友谊东辅路与长宁道交汇处不 明显，昭示性一般。 友谊东辅路凤凰新城 南北向干道之一，位置较 隐蔽，在唐山知名度不高 ，车流量较小； 长宁道区域内东西向 笔直通畅的干道，车流量 大； 大里路贯通新城南北 ，是衔接市中心区与凤凰 新城的重要路线； 裕华道未来连接凤凰 新城与东部区域的重要东 西向干道； 大里路路段车流 中国水 电首郡 长宁道路段车流友谊东辅路路段车流 裕华道路段
6、车流 蜡 撰 腑 茶 甩 吻 嗽 悠 沃 贱 咨 意 谭 游 演 挎 憾 逢 钝 汪 侣 缸 去 凉 华 股 未 氟 唤 魁 关 预 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 7 页 配套价值：项目自身及周边都有着丰富且高价值的配套资源， 充分的提升了项目的投资以及使用价值。 青少年宫 商业贸易 唐山新一中 总部基地二期 及政务用地 总部基地一期 高档社区聚集区，未来人口购买力较强。 商务政务密集区，未来配套服务需求旺盛。 橡树湾 中国水电首郡 梧桐大道 嘉里雅颂居 唐城壹零壹 万科金域华府 新天地鹭港 盛 堤 精 涵 亚 蜜 辜 翅 雄 风 奎
7、抓 捕 民 圭 审 涟 载 狱 硬 勋 锹 驼 獭 镐 粉 腊 殊 暴 喇 绕 渊 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 8 页 项目的限制条件 公建配 套比例 地块占地24700平，建筑面积是61750平。 按照规定，公建配套需要达到10%的比例。 谐 踢 孕 弘 儿 记 借 饼 沮 鲸 蝴 凤 贺 川 俭 世 游 险 溃 停 牧 序 怎 姜 顿 荫 堰 礼 绑 谰 勘 眉 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 9 页 项目属性界定 较好的资源，但非独占性 凤凰新城核心 未来商务政务中心 完善
8、的交通体系，缩短 时空距离 中国水电 首郡 凤凰新城区域140米，70年产权，超高层产品。 属性界定 跟 哎 囊 哭 虹 胜 回 焰 纯 略 楔 殿 判 趴 锚 叫 北 锯 柿 善 腥 孔 债 望 痹 呆 陕 连 胁 摹 爪 动 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 10 页 超高层是什么？ 敛 萌 虫 申 鞘 博 锡 琵 撑 轮 感 遮 凳 惊 义 炒 们 墅 滚 钡 住 刻 焊 皋 慧 削 惜 网 刽 恨 居 则 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 11 页 从成本与技术角度：超高层相比普
9、通高层产生了质的变化。 100米以上的 超高度带来的 质的变化 户型 成本 实用率安全性 物业管理 通透性差 异形房间 面积的影响 阳台 开窗 公摊较高 消防楼梯增加 每50米设置避难层 实用率多在70左右 成本比高层高出 15%25% 对抗风、抗震的要 求变化，带来成本大 量增加 电梯安全系数 可燃性材料增加 人员疏散问题 便于统一管理 日常运行能耗高 后期维护管理费用高 其他 开发周期拉长 智能化技术的使用 水系统、配电、消防 要求的变化 n我国民用建筑设计通则 （JG3787）将住宅建筑层 数划分为：13层为低层；4 6层为多层；79为中高层 ；凡超过100米均为超高层。 n联合国197
10、2年国际高层建筑 会议将高层建筑按高度分为四 类：（1）916层（最高为 50米）；（2）1725层（最 高到75米）；（3）2640层 （最高到100米）；40层以上 （即超高层建筑）。 n日本建筑大辞典将56层至 1415层的建筑定为高层建筑 ，15层以上为超高层建筑。 超高层的界定在不同国家不 同，但建筑高度超过100米 时，在开发成本与技术要求 方面会产生质的变化。 钨 法 啃 巷 威 院 扣 枷 盼 裳 洽 禄 牡 旗 奇 撬 秆 乾 扣 摄 樟 尤 耗 记 析 痊 团 苗 吊 漂 正 湖 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 12
11、页 从销售价格角度：无强势景观支持的情况下，超高层与高层价 格差别不大，但超高层顶层部分可以实现溢价。 综合案例经验可知，超高层销售价格可以明显地分成两部分： l看不到景观的楼层与高层均价相差无几； l可看优势景观资源的超高层楼层，产品户型设计可能与低楼层不同，而价格相比高层也会出 现一个跳差 超高层 楼盘 超高层均价高层均价备注 深圳金域 蓝湾 17000元/平米 （2006年）， 排除市场泡沫 ，正常价位为 9000元/平米 8200元/平米 （2004年） 珠海金域 蓝湾 2008年五一推 出，预计均价 13000元/平米 15000元/平 米 超高层33层 以下价格与 高层接近， 33
12、层以上价 格出现跳差 芜湖世 茂滨江 花园 预计均价 8500元/平米 预计均价 8000元/平米 武汉世 茂锦绣 长江 均价15000元/ 平米 均价14500 元/平米 浪 豺 背 歹 淫 欠 郸 碍 援 边 邓 添 梆 巴 餐 晰 初 阻 妓 恐 箱 喉 泄 颧 尤 轨 众 尹 畏 巡 份 雅 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 13 页 技术要求产 生质的变化 ，成本增加 与高层价格无 大的差别，但 顶层部分可以 实现溢价 12 所谓超高层，在技术与成本层面产生了变化，而销售价格上都与高层无本质差别 奋 抖 驳 兴 翁 仪 孵 扮 给
13、 禽 国 资 保 抱 瘸 慨 芋 杀 磁 斑 入 毕 吞 像 供 止 辈 抖 舍 罚 剁 阎 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 14 页 超高层除了在技术与成本层面比高层要求高，销售价格和高层无任何差别。 从成本角度和技术层面角度考虑，高层比超高层更经济、实惠。 从配套角度，需要建10%左右的公建配套，降低利润率。 如是做成公寓则无须做10%左右的公建配套。 冲 木 猴 娠 曾 鄙 孕 椭 共 研 公 斥 唐 徘 俘 民 瘴 馈 胀 瞧 镰 将 靛 辑 舟 淆 岳 近 深 闰 挤 渗 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告
14、1 0 7 p 朱 伏 清 第 15 页 项目定位方向 以底商+住宅式公寓相结合的项目 积 鸟 治 评 永 泅 道 章 孩 凿 办 玫 躇 圃 壬 煽 已 区 疚 滇 庇 紫 澄 锑 榨 材 鸿 惶 媒 危 寓 趟 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 16 页 颅 了 诗 闺 百 贮 退 皋 肯 押 忙 菲 碾 拽 帜 语 摈 歪 星 暮 眨 鳖 锣 趴 随 蛛 色 智 证 阵 蛋 熊 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 Analyze System 项目本体解析 城之新生 市场研判 项目定位
15、建筑规划建议 报告体系报告体系 先 庙 辊 痞 椭 版 洱 均 眼 削 冕 奈 杰 太 篆 窃 千 粘 拴 盂 撂 闭 胞 鞠 顺 拜 茎 唱 浴 纶 肥 池 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 17 页 唐山的发展趋势：唐山在环渤海经济圈中由依托京津冀城市带 布局升级为平衡发展的的阶段. 位置： 环渤海经济圈衔接京津，覆盖东北、 西北、华 北地区。唐山处在环渤海经济圈中心位置。 条件： 唐山湾拥有229.7公里海岸线，已经建成两大深水 港口即京唐港和曹妃甸港；拥有钢铁、能源等资源优势。 功能： 中国能源、矿石等大宗货物的集疏地，新型工业 化
16、基地，商业性能源储备基地，国家级循环经济示范区， 中国北方商务休闲之都和生态宜居的滨海新城。 目标： 以曹妃甸为龙头，唐山湾酝酿打造成为环渤海经 济圈乃至中国生产力布局中重要的增长极和强大引擎。唐 山湾大规模开发建设将成为环渤海崛起的核心发动机。 环渤海经济圈指以辽东半岛、山东半岛、 京津冀为主的环渤海滨海经济带，属于东北 、西北、华北的接合部。2008年，环渤海三 省二市地区生产总值达到77564.68亿元，占 全国国内生产总值的25.8%。 日、韩 京唐城际铁路计划2013年竣工，届时京唐通 行时间缩至30分钟。 常 姑 集 椰 迫 辖 仇 梢 博 暴 苦 远 牌 驻 姑 要 尼 婪 诊
17、棵 皑 股 八 尹 妹 蛀 芹 度 逮 痒 奉 映 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 18 页 唐山的定位:唐山从工业城市向生态城市发展，成为环渤海经 济圈中崛起战略的重要角色。 凤凰新城商务中 心、金融中心，促进 城市中高端住宅项目 的建设。 唐山南湖中央生态公园 集游憩观赏和水上 活动于一体的大型综合 性生态公园，有11 .5平 方公里的湖面面积，相 当于两个杭州西湖 。 环城水系河河相连 、河湖相通的水循环统 ，环绕中心城区的长约 57公里的环城水系，构 筑起“城在水中”“水 清、岸绿、景美、人水 和谐”的滨水生态景观 。 唐山机车厂
18、我国 第一台蒸汽机车的诞 生地，也是我国目前 唯一的蒸汽机车生产 厂家。 开滦(集团)有限责任公 司，始建于1878年，至 今已有124年历史，是 国有特大型煤炭炭生产 基地。 唐钢始建于1943年 ，是我国碱性侧吹转炉炼 钢的发祥地，现为深圳证 券交易所上市公司中的蓝 筹股。于2005年跨入千 万吨级大钢行列。 老唐山 新唐山 凄 掀 疗 嵌 提 臣 镣 供 啤 膨 吏 孽 毗 爹 疤 凡 筏 依 仕 弄 襄 忽 膨 宗 捂 颈 唬 相 鄂 沂 狠 腹 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 19 页 凤凰新城区域城市的综合公共中心 南湖区域城
19、市政务中心、生态居住 区 规划规划 层面层面 三年大变样工程将重点发展凤凰新城 、南湖、空港、曹妃甸四大功能区 政策政策 层面层面 凤凰新城房地产开发已经逐步进 行，唐山一中新址已投入使用，嘉里 中心等大型公建设施配套陆续列入计 划。 南湖公园已经对外开放，天鹅庄 温泉酒店及会议中心、汽车展示城等 配套设施将在建设。政府办公楼也计 划动工。 实施实施 层面层面 从中期发展来看，唐山市将形成一轴双中心的新格局。 南湖生态城 老核心区 凤凰新城 唐山发展趋势：随着凤凰新城、南湖生态城的开发，未来唐 山市将形成一轴双中心的城市格局,唐山发展的带来大飞跃。 悯 城 弱 俩 率 赤 少 具 拔 泛 尝
20、员 共 惰 仟 循 宁 儡 巫 彬 己 田 斋 闭 懦 岭 蛮 锻 左 度 锑 穆 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 20 页 唐山经济保持高速增长，GDP总额位居全国领先水平，甚至超 越一些省会城市。未来将形成超大经济强盛城市之一。 nGDP表现 唐山市整体经济保持平稳增长趋势，连续四年 保持加速增长。 唐山市11年GDP稳坐河北省的头把交椅，在全 国各城市排名中位列第18，领先于长沙、济南 、哈尔滨等二线城市。 数据来源：唐山市统计年鉴 【11年全国各城市GDP总额统计排名】 GDP总额增长率省内排名 排名省份城市GDP(亿元) 增长率
21、（% ） 10山东省青岛市4890.3312.2 11广东省佛山市4814.513.5 12湖北省武汉市4560.6213.7 13四川省成都市4502.614.7 14辽宁省大连市441015 15辽宁省沈阳市4359.214.1 16江苏省南京市4230.2611.5 17浙江省宁波市4214.68.6 18河北省唐山市3781.411.3 19广东省东莞市3763.265.3 20湖南省长沙市3744.7614.7 21山东省烟台市3728.6813.5 22山东省济南市3351.412.2 23河南省郑州市330012 24黑龙江省哈尔滨市3258.113 25河北省石家庄市3114.
22、911.1 塞 遁 峰 由 两 猪 姬 巩 帝 概 胜 手 漾 娠 累 弟 温 更 掌 眷 件 景 桌 恩 刷 邯 莲 俗 回 蟹 肠 绊 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 21 页 一个伟大时代的到来 唐山进入城市全面升级、扩张崛起阶段 独 柄 押 风 谷 赤 诵 峭 箱 镀 兢 忿 瘦 拭 黔 谭 仔 宗 即 城 岩 窑 薄 与 桌 旅 咱 卢 赌 淮 穷 东 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 22 页 我们来看凤凰新城的现在 凤凰新城区域认知 损 睡 您 蹲 涉 骑 樊 舌 误 径
23、 寺 铰 瞅 鸣 镇 小 剧 讲 兼 互 敷 桶 曹 铡 挖 落 蛮 亮 睦 曹 麓 砷 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 23 页 交通价值值：六条城市动动脉，衔衔接市中心、凤凤凰新城和丰润润三 大板块块。 京沈高速、飞飞机场场10公里 火车车站6公里 唐百大楼7公里 远远洋城3公里 本案 照 蒙 兴 劲 强 表 杀 际 韵 肪 廓 徘 件 他 兽 驱 跟 瓜 堆 芳 故 喘 在 炭 避 帖 袄 绢 哀 搭 纹 靳 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 24 页 居住价值：坐拥凤凰新城CB
24、D核心位置，尊享周边众多高端配 套资源。 华润橡树湾 凤凰世嘉 嘉里雅颂居荣泰尚都 新天地鹭港 天景美地梧桐大道 景泰怡景文园 景泰翰林 宏扬香木林 万科金域华府唐城壹零壹 本案 总部基地 C B D 核 心 庭 沁 枕 磺 货 颤 秩 你 宦 栅 哲 拄 惹 漏 烂 酿 巢 狂 饱 慷 浇 尸 耗 屹 魄 湃 戮 蔼 斥 灿 酱 左 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 25 页 凤凰新城迎来全面升级阶段，繁华都市若现 【升级】【裂变】成为主旋律 凤凰新城崛起 径 与 拜 识 帚 誊 逐 啥 企 拧 血 娟 芳 侠 嘴 迎 兼 停 忙 砌 途
25、 灵 让 捣 诧 咨 漱 春 要 孺 依 弓 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 26 页 那么凤凰新城区域的未来将会是什么样的？ 凶 级 迟 拖 价 貉 寿 讽 涤 函 疑 戮 赏 杜 嘛 迸 簿 郑 馋 堤 澄 鼎 特 裙 噪 强 博 号 础 芹 谅 碧 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 27 页 凤凰新城不断完善的路网体系，促使凤凰新城快速发展，加速 城市商务核心的进程。 城市支路 龙富道 龙富南道 长宁道 龙华道 荣华道 大庆南道 大庆道 城市主干道城市次干道 裕华道 朝阳道 至机
26、场 至高新区 至商务会展中心 至南湖西 至南湖西 友 谊 路 大 里 路 学 院 路 卫 国 路 长虹道 翔云道 兴源道 光 明 路 青 龙 路 一条城市主干道长宁道：承接东西向交通，向西 至机场，向东至商务会展中心。改造后的道路，红线拓宽 为40米，车行道30米，双向为6车道，人行便道各5米。 一条城市次干道友谊路：承接南北向交通，向北 至高新区，向南至南湖。双向为4车道。 11条已竣工的新建道路，拉通区域内外交通：长 虹道(大里路友谊路) 、裕华道(卫国北路学院北 路)、学院北路(兴源道长宁道)、龙富道(卫国路 学院路) 、朝阳道(卫国路友谊路)、大里北路(朝阳道 长宁道) 、友谊北路、光
27、明北路、友谊东辅路、友谊 西辅路、翔云道。 求 亮 莎 畏 快 材 浩 钎 吟 罗 广 键 敝 豫 佳 卞 玲 灭 岛 乳 绷 展 滨 翠 涝 涡 幽 蛤 仆 花 广 阵 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 28 页 凤凰新城规划以服务京津唐区域为目标，成为唐山市的商 务中心、金融中心、总部基地、高科技产业基地。 n功能为“完善功能，提升品位，增强凝聚力和服务辐射带动能力” 。 n规模：凤凰新城总占地面积达23平方公里，分为CBD（中央商务区 ）、总部基地、行政文化中心。 n现状：其中起步区5.5平方公里，现已建成地税大厦、检查办公大楼 等；
28、是目前唐山市房地产专案的主要区域之一。 起步区 凤凰新城指标： 总占地面积：23平方公里 规划人口：40万 住宅用地：9000亩 住宅开发总量：1400万平方米 绿化面积：8000亩 绿化率：45% 卫 兆 早 再 尖 弱 夕 寨 敛 设 我 学 泌 贿 钟 爬 昆 拟 钟 限 砂 覆 尉 诚 女 搔 舶 炊 民 淳 路 砷 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 29 页 未来凤凰新城将是新唐山最靓丽的城市名片 长宁道：城市主干道 ，承接东西向交通， 向西至机场，向东至 商务会展中心。 友谊路：城市次干道 ，承接南北向交通， 向北至高新区，向南
29、 至南湖。 打造新城市名片：唐山的北大门，北京 、东北三省进入唐山都需经过凤凰新城 未来唐山现代化的商务中心、金融中心、文化中心 、总部基地、高新技术产业基地 总部 基地 创新 中心 商业金 融中心 长宁路发展轴 友谊路发展 轴 秦皇岛市 天津市 渤海湾 北京市 唐山市 山海关 芳 缅 聘 扶 魁 促 睫 集 碾 淀 蕴 汗 蘸 斧 廖 钙 派 巴 崖 栈 咒 失 毙 燥 迄 限 错 毅 暗 匣 钵 迈 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 30 页 唐山的城市商业中心区将 构建“一正、两副、两区 域”的商业中心格局。 即商业正中心新华- 建设
30、商业中心区； 商业副中心长宁-建 设商业中心区和渤海商业 中心区； 区域商业中心区凤凰 新城区域商业中心区和南 湖区域商业中心区。 远 洋 城 商 圈 建 设 北 路 商 圈 新华- 建设商 业中心 区 南湖商业区 凤凰新城 商业区 凤凰新城崛起之下，根据唐山的商业发展规划布局，将成为一 个新的区域商业中心。 箱 掺 曙 及 荫 也 铣 干 久 葡 嗽 讳 平 论 妻 辊 归 痪 立 蜂 绍 蟹 轴 皂 琢 葬 凝 阜 缆 悸 库 浅 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 31 页 凤凰新城大量的商业项目入市，形成以总部基地为核心的CBD 商业
31、中心区。 凤之 梦 凤凰世嘉商业 街 新天地 金融街 鹭港ONE 日本永旺 唐百 新天地综合 体项目 生 闸 增 卓 佛 姚 挺 昔 枯 纱 陀 抗 痞 萤 孙 进 辟 取 王 冤 咀 倪 疮 寐 巧 宙 才 漏 凄 埋 蚌 闪 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 32 页 商圈升级中，高端居住群体是最核心驱动力量,区域将成为高端品 质居住区域。 项目名 称 体量 （ ） 产品形式 橡树湾46万高层、洋 房 金域华 府 60万高层 唐城壹 零壹 73万高层、洋 房、别墅 、酒店公 寓 雅颂居30.38 万 高层、洋 房 梧桐大 道 49万高层
32、、洋 房 中水电 首郡 58万高层 镍 爱 妈 滴 驮 询 变 登 朴 霉 屹 肄 敌 璃 隶 程 寨 恫 盗 燥 晃 孜 趴 拆 钮 煌 琅 闽 裁 谤 涧 贬 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 33 页 城市升级时代的到来，强烈呼唤 驱动区域升级和 崛起的区域商圈组合 而凤凰新城未来将是一个集金融、政务、高端居住区于一体的城市综合中心 履 隔 弃 坏 蛇 帜 嚷 挫 伦 排 钨 苍 矢 磋 禁 牡 辆 卑 窗 蛔 熄 宴 阔 笺 捍 面 胚 镇 洁 妇 蜒 余 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱
33、伏 清 第 34 页 颅 了 诗 闺 百 贮 退 皋 肯 押 忙 菲 碾 拽 帜 语 摈 歪 星 暮 眨 鳖 锣 趴 随 蛛 色 智 证 阵 蛋 熊 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 Analyze System 项目本体解析 城之新生 市场研判 项目定位 建筑规划建议 报告体系报告体系 资 定 脖 烘 捅 盲 竖 履 捍 陵 跌 酚 钻 秽 群 笼 渴 圃 屑 列 展 猿 痞 龙 农 烬 凹 力 慧 吹 幼 堤 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 35 页 世博广场 金色河畔 万达广场 富丁
34、国际 新华联广场 中环广场 东润国际广场 新华贸铂 金公寓 金安硅谷国际 紫金广场 新文化广场 天一紫御庄园 凤城国际广场 唐宁广场 凤城国贸 1.红色的为在售项目。 2.蓝的为待售项目。 3.红色五星为本案项目。 公寓市场布局：唐山的公寓项目主要位于高新区域与百货大楼 区域 抉 锹 钾 捅 椒 浅 次 锦 广 迅 毡 辽 隋 土 膳 阉 骋 慈 蜀 解 亿 朴 靡 戌 泼 肋 踢 圆 腊 首 移 批 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 36 页 2010-2011年公寓放量近3000套，去化约1200余套。 项目名 称 放量 去 化 量 去
35、 化 率 销售单价 （元/平 米） 优惠力 度 开盘时间 万达广 场 500 套 400 套 80% 报价 10500， 均价9300 130户 型全款 98折 2011年10 月 凤城国 际广场 700 套 670 套 96% 均价7980 全款优 惠400元 /平米。 首付50% 优惠200 元/平米 2010年初 天一紫 御庄园 718 套 500 套 50% 最低价 8000 全款98 折 2010年6 月 富丁国 际 390 套 380 套 97% 尾房均价 5700 基本售 罄 2010年10 月 紫金广 场 462 套 260 套 56% 均价8000全款97 折 2011年9
36、月 唐宁广 场 266 套 200 套 75% 均价7000全款优 惠200元 /平米； 首付50% 优惠100 元/平米 2011年5 月 大陆青 年都汇 300 套左 右 2012下半 年 堡 践 瘩 枝 阅 拥 喷 槽 拖 绕 蹭 戊 痔 憨 粘 跃 纱 礁 熏 庞 缕 洒 又 渣 瓶 或 样 峡 谎 宗 球 翠 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 37 页 2010-2011年毛坯公寓在5700-7000元/平米左右，精装公寓在 8000-10000元/平米之间。 项目名称销售单价 （元/平米） 优惠力度开盘时间 万达广场均价9300
37、130户型全款98折2011年10月 凤城国际广场均价7980全款优惠400元/平， 首付50%优惠200元/ 平 2010年初 天一紫御庄园最低价8000全款98折2010年6月 富丁国际尾房均价5700基本售罄2010年10月 紫金广场均价8000全款97折2011年9月 唐宁广场均价7000全款优惠200元/平米 ；首付50%优惠100元 /平米 2011年5月 米 评 理 馅 炸 辙 达 云 沤 袍 预 勉 愧 挚 吊 肇 惑 量 渍 奇 裴 早 碍 甘 茸 醇 较 惺 瞅 郧 烟 楼 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 38 页 未
38、来供应格局：2012年中旬后，市场预售公寓近3000余套， 市场存量较大，竞争将会十分激烈。 2012年中旬后可预见供应3000套 紫金广场 200套 东润广场 660套 新华联广场 世博广场 400套 未来不可预知土地上市量 中环广场 700套 凤城国贸 18.6万方 万达广场1000套 2011年 - 2013年 2011年2012年2013年 大陆青年都会 300套左右 帜 慷 危 狙 年 碑 郧 氦 掂 凭 辐 扬 剿 氢 枕 后 冗 谊 棚 非 乐 馅 摆 邹 现 警 蜒 疲 耪 蛹 拎 漆 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 39
39、 页 一室二室 三室 项目名称 30平以下30-4040-5050-6060-7070-80平80-90平90-100平100-110平 110-120平 120-130平 大陆青年都 会 供应量 432311 比例 58%42% 万达广场供应量 342342 533 比例 28.10%28.15 43.80% 新华贸供应量 6055 比例 52%48% 富丁国际供应量 3030 9090 供应比例 20%20% 30%30% 新华联 广场供应量 164 110110 供应比例 30% 35%35% 中环广场供应量 3630 4035 27 供应比例 21%18% 24%21% 16% 户型配
40、比分析30-60平为市场主力户型，而50-70平的一房 及二房公寓成为稀缺产品。 竞争产品供应集中区 竞争产品补缺性产品 凯 促 况 耗 经 坷 弱 寨 札 虾 直 蜕 洒 跋 风 淹 糙 德 来 据 搐 蛔 蛔 茄 敢 鼠 呛 状 苦 咨 澡 汾 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 40 页 价格分析:各属性项目价格梯度差幅不大，精装公寓均价8000 10000元/ ；毛坯公寓在6000-8000元/平. 项目户型区间公寓类型销售单价总价 万达广场50-90平精装均价930046.5-83.7万 新华贸60平左右精装1400084万 凤城阳
41、光40-130平毛坯6000左右24-78万 紫金广场55-160平精装8000左右55-160万 富丁国际45-98平毛坯750034-73.5万 新华联广场30-105平毛坯850025.5-89.25万 凤城国际广场38-130平精装均价800028-104万 货 湖 钨 豌 券 跌 影 担 较 贿 雏 屿 慎 宙 个 吐 厌 荒 钾 挖 销 菏 触 降 披 慈 糜 目 碧 攫 绳 免 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 41 页 去化速度和价格的关系:精装公寓的价格高于毛坯公寓，同时精装公寓月均去化 65-70套左右，去化速度要快于毛
42、坯公寓产品,当价格高于9500元/平时，月均去 化低于50套。 毛坯公寓精装公寓 价格 成交量 新华贸铂金公寓 万达广场 大陆青年都会 中环广场 50 1400013000120009000100008000 新华联广场 紫金广场 富丁国际 金安硅谷国际 岭 吵 予 嚏 瓦 噎 淌 俗 擎 父 暇 咏 耳 攫 辊 阻 轮 袄 汁 介 姑 熟 逝 韶 详 呼 细 荧 噪 兵 莉 酿 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 42 页 周边项目户型配比：从典型公寓项目户型配比中30-40平占项目总体户型20- 40%； 40-50平占项目总体户型40%
43、， 50-60平占项目总体户型15-20%， 60- 70平占项目总体户型10% 楼盘户型面积区间（）套数比例 大陆青年都会 一房60-65平43258% 二房70-75平31142% 万达广场 一房50-70平68456.2% 二房80-90平53343.8% 新华贸铂 金 公寓 一房60-70平115100% 富丁广场 一房40-60平12040% 二房80-100平18060% 新华联广场 一房50-60平16430% 二房80-100平22070% 帅 谁 亮 伤 郎 浊 扫 砷 艰 菜 嫂 按 术 涟 称 灸 绎 促 滔 妒 俄 寐 和 骂 逗 容 效 纲 蔡 乱 蕴 劲 2 0 1
44、 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 43 页 户型面积与消化速度关系:从户型面积的去化速度判断，去化速度 比较快的产品一房主要集中在50-70平，二房主要集中在80-100平 大陆青 年都会 万达广场新华贸铂 金公 寓 新华联 广场紫金广场硅谷国际富丁国际中环广场 一房 30-40平 40-50平 50-60平 60-70平 二房 70-80平 80-90平 90-100平 热销 原因核心地 段 地段较好品牌开发商 升值潜力大 开发商实力地理位置 升值潜力 地段及项 目自身配 套 未开盘升值潜力 价格便宜 客户群体高新投 资客 电子城科 研院所 绿地世
45、纪城业 主 高新区富人高新白领项目附近 投资客 刚需客户 为主 刚需客户为 主 糙 琼 郑 诧 勤 豁 绒 殖 临 绊 箱 请 纫 鸥 拜 赔 峦 卉 愚 椰 戈 辈 闻 啄 暮 辰 略 孤 彪 飞 渺 喧 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 44 页 典型个案选取标准 竞争项目选择思路： 1、地理位置： 对项目目标客户群具有分流作用的在售项目 。 迟 经 究 奸 腕 恰 逝 岸 女 顽 贫 辊 锅 谦 率 扇 蜘 窗 瘪 辈 志 亲 值 宿 晰 岳 拨 鲤 咎 邮 统 技 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7
46、p 朱 伏 清 第 45 页 项目 位置 高新区建设路东侧庆 南道北侧 总占 地面 积 14700 总建 筑面 积 78000 物业 形态 LOFT楼体1-2层为底商 ，商业形态待定 公寓楼体1-3层为底商 ，目前已整栋销售给 开发商关系户，商业 型态待定 户型5.4m挑高精装LOFT40 80、精装平层40 130 主力 户型 LOFT:60；平层：50 60 总户 数 LOFT260套，平层300 套 车位 数 机动车停车位271个， 非机动车停车位3777 个 精装 修 是，精装标准1500 2000元/ 绿化 率 35% 容积 率 4 发 展 商 唐山大陆房地产开发 有限公司 物管 公
47、司 唐山市大陆物业管理有 限公司 生活 设施 商水、商电、天然气、 烟槽 平层公 寓 LOFT 【大陆青年都会】地处高新区，中小体量40年产权 商住精装平层和LOFT产品 ，单层 面积区间在50-60之间 大陆青年都会 凤城国际广场 新华贸 万达广场 新华联 广场 崔 使 醇 秉 材 琼 敝 琳 军 条 呐 繁 砂 佰 付 或 缀 昏 剧 铂 尸 昔 保 豁 乃 沮 谰 翠 挛 腮 磺 物 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 46 页 74平米LOFT 优势 ： 挑空客厅，采光极佳 双卫设计 ，保证私密 上下分层，抗干扰强 劣势： 主卧室采光
48、较差 空间存在一定浪费 63平米平层层公寓 优势 ： 大开间设计 ，采光较佳 功能分区明确 劣势： 各功能区无分隔，私密性差 开放式厨房，不利通风 【大陆青年都会】40-80平米稀有5.4米挑空LOFT精装产品， 40-130平米精装 平层公寓满足各类客户的居住需求。 充 焰 贿 汾 再 改 山 帝 映 磋 裔 逻 氛 俭 但 押 诀 锌 吩 酿 虹 遂 冲 朝 健 波 弧 峙 罕 奇 揪 渺 2 0 1 2 水 电 首 郡 高 层 发 展 报 告 1 0 7 p 朱 伏 清 第 47 页 11年6月11年9月11年12月12年3月12年6月 6月项目开始认购 销售情况： 2011年6月项目开
49、始正式认购 ，目前LOFT产品已认购 80，平层产 品已认购 30。具体开 盘时间 未定 LOFT:11500 12000元/ 客户情况： 客户来源：主要为唐山市区客户，3545岁与2035岁购买 者各占一半 购房目的：LOFT产品70%为自住，公寓产品自住和投资各一半 购房驱动 ：LOFT产品对于客户新鲜点比较足，并且买一层送一层，花很少的钱就能住上复 式房，性价比较高；平层产 品主要看重地段和社区升值潜力，投资客较多 平层：7800元/ LOFT产品已认购 80，平层产 品已认购 30 【大陆青年都会】自2011年6月开始认购 ，截至目前LOFT认购约 200套，平 层认购约 90套，主要客户来自唐山城区，自住和投资各一半 价格以及优惠： LOFT均价1150012000元/、平层均价7800元/； 现购 房全款可享92折，贷款可享97折优惠。 晰 颁 妙 晾 斯 默 综 铺 庐 努 辫 致 杖