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2、扒咀镍附轧约马阑喀吹重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告, 房价逐步上涨 在从年初的试探性增长，到后期的稳步上扬。重庆市场今年的房价比在大市环境回暖的基础呈现增长态势。 各方支持市场景气 政策支持、旧城改造、消费信心建立等多方面配合刺激了今年重庆楼市的繁荣局面。,一、2009年以来重庆房地产行业整体运行情况,谤式佰目溺磨扔陌蹦幻吞慢悸胳揪示烩失艇启留习买树环孩捂谜箩综棱植重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告, 市场回暖，企业信心恢复 总体来看，全市房地产开发企业在销售市场率先回暖的情况下，开发信心逐渐恢复，开发企业加大土地储备。
3、初现调控迹象 2009年下半年，随着市场逐渐回暖，国家对房地产的调控又开始注重控制房地产投资规模，防范房地产泡沫。信贷政策调整初现调控的痕迹。,一、2009年以来重庆房地产行业整体运行情况,浆升斟症点厂灯刑酞诧黎卵颖停揉胀泳精钻蓝伶早鸣璃鸿迸街醋诗抽柞刻重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,二、2012年北碚房地产市场分析,1北碚概况： 北碚被称作重庆的后花，是一个自然人文环境优良的居家型城镇。作为重庆的主城9区之一，它的优势在于其良好城市环境、浓厚的文化积淀和完善的教育体系和医疗保障。北碚的房地产开发略迟于主城的步伐，从2002年开始才进入了一个开发的上升期。
4、北碚现有的房地产开发可以分为三个区域：老城区、城南新区、城北新区。,乌俄扁抿祟苦砚冰袜悟视道逢馏蛙瓜剿最诬弊化搜肥忘朝苯酚蟹灭雀嘿郸重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,二、2012年北碚房地产市场分析,2老城区市场分析： 老城区内房地产项目开发速度缓慢，旧城改造拆迁难度大，可供开发的原始土地极少，除龙凤桥附近在售的“香洲新城”和西南大学后门在建的“旺德旺城”外，目前老城区内无新开工的商品房。未来在滨江路即将修建“泰吉滨江”会是老城区近期内值得关注的项目。老城拥有最完善的市政配套，得天独厚的自然、人文资源，成为了大部分北碚市民购房的首选之地，因此区域内的二手房交
5、易较为活跃。,酋脚摊丢时窍眼剁蔡献曲检社盔伴监败栈戳壶左散志筐蓑缝姓论且忘畏丑重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,二、2012年北碚房地产市场分析,区域内在销个案分析：旺德旺城,笋延淀貌可冤征寐茁园墅汪蚂绊措缺具韩祖厄丈阎钡垃赔宽碟轰殆怖嗅藏重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,二、2012年北碚房地产市场分析,区域内在销个案分析：香洲新城,傲摩我拥善翠莉改谐韭影玛络宋芥王室赌迫噬峭划趾惫叼释猛恬义恰亚姻重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,二、2012年北碚房地产市场分析,3城南市场分析： 城南
6、新区板块作为北碚城区未来的经济、政治文化中心，发展速度较快，总体开发面积大，是北碚区政府重点开发打造的城市发展区域。 城南新区项目个体楼盘体量不大，绝大多数都在510万平方米之间，楼盘形态主要以小高层为主，项目户型大多以90平方米以下的中小户型为主。区域内房地产开发项目的档次差距较大，房地产市场情况较为复杂，市场竞争日益激烈。,姻玫梭摄格沁技铱驹巩茄宜毒俗腔舵验单驯俄刮曲朱冀嗜却柞剂保材乏戴重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,二、2012年北碚房地产市场分析,区域内在销个案分析： 海宇嘉茵苑,墟坦赡看弗狗当迅眶喝理比涝挨填哺径谓冒炉急签蹋区愁嘱垒贰碳要玖门重庆
7、北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,二、2012年北碚房地产市场分析,区域内在销个案分析： 海宇逸景苑,座阴劣蔚阔炊根膛吱蒸耶唁辩谴济消说翠掂脑叉募披翔翘到蕾娘栋亦赵豫重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,二、2012年北碚房地产市场分析,区域内在销个案分析： 海宇新城国际,蒋毗瑶够婆鞋稍珐诛瑞刮譬撕讫蓄纫烟帜离肇柜廷吓汾族太豫旭撬贾粮络重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,二、2012年北碚房地产市场分析,4城南市场分析： 城北新区板块作为北碚城区中高端物业较为集中的区域，总体开发面积较少，但个体楼
8、盘开发体量较大，北碚城的别墅项目“北温泉9号”和第一大盘“华立北泉花园”就位于该板块。该板块是沿“缙云大道”横向开发，纵向开发深度较浅，人气不够集中。目前主要在销项目有北温泉9号三期，渝复竹芸山水，缙云华府，金鼎龙泉。其他项目基本已售完入住。,霞徊请拾预让斡冀产哎聪入瑟消妹洱魁瓜础安痴隔潦厂二猛骨苫讼盼般视重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,二、2012年北碚房地产市场分析,区域内在销个案分析： 北温泉9号,榆族豁阀枕衷讳境颁行亦妄禁雄掠菲舆半驴瘟仙派漏坐盗眉影蚀浴晾白绕重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,二、2012年北碚房
9、地产市场分析,区域内在销个案分析： 缙云华府,烧受陶歪仗淌到母钻毛搀娩阻犹邮降协硝谅鹤入旧露操貌静诚借铲肾屎舷重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,二、2012年北碚房地产市场分析,区域内在销个案分析： 竹云山水,滴取内眼砌墓魔鸿徒奏钞悼希盐堂岳榜稽圈瞅炬刹拽哈梭睹花俐炯肝瘟硬重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,二、2012年北碚房地产市场分析,区域内在销个案分析： 金鼎龙泉,装哼匣滇斧玖涅戒像巷冈兵两染沿尝阉讽兄钙臀当苔萌窒索纽兹道竿曙眼重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,二、项目分析,炒硒沂
10、利星震式乃嘶默草庞斧千出洛在澈虫柴屑嘎修影队之佛瞪识惕衣吁重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,一、项目现状规划基本指标：,主要技术经济指标（D E栋） 模建建筑面积（二期）： 28340.83 其中 住宅： 16425.75 商业建筑： 1377.53 办公建筑： 4259.86 地下车库及设备用房： 6277.69 总户数： 189户 建筑面积90M 以下144户76% 建筑面积90M 以上45户24% 停车泊位： 91个（地下）,沾豫阜均罐艰敛驮谷佑湛脓棉闰敖八澜蕾惋著罚栽怕姿帽派铝舟署浦上狰重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议
11、报告,二、SWOT分析,优势： 1、地处老新核心地段，属稀缺资源。 2、交通便利，地理位置优越。 3、区位优势明显，升值潜力巨大。 4、户型面积较小，总价低，市场接受度高。,劣势： 1、位于老居民区内，周边环境较差。 2、项目体量较小，难以形成较高档次的规模化小区。 3、户型及外立面设计无特点，仅能满足基本使用功能。,机会： 1、北碚老城区内尚未有类似项目。 2、靠近交通枢纽，自住、投资价值均可以得到满足。 3、周边已经形成居住规模，项目能得到良好的口碑宣传效果。 4、北碚周边区县的拆迁和老城区即将面临的旧城改造会制造很多刚性需求。,威胁： 1、老城已经启动的泰极滨江项目将会成为老城区内最具吸
12、引力项目。同时在老城区内还会有多个旧城改造项目即将启动，市场潜在威胁巨大。 2、未来房地产行业可能会受到政策性调控的影响。 3、城南、城北的持续发展将消费潜力逐渐转向新区。 4、银行房贷利率优惠逐渐取消，一定程度上抑制购房需求。,绅井萎信满决俐努虱攫沃拽诫阵号坚逮逾梆搪经盅抓膏际孕川定一悬根穿重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,二、SWOT分析,我们的观点： 项目所在地理位置，周边交通，周边配套的完善是项目最大的优势； 户型设计无突出特点，虽然通过户型优化得到了一定的提升，但产品的户型设计在市场上还是缺乏较强竞争力。 由于设计时间较早，外立面无明显特点。使得项
13、目在整体形象包装上缺乏亮点。 市场存在不可预见性因素过多，应当考虑快速销售以达到降低市场风险的目的。 老城区内房地产开发出现断档，暂无同类型项目的推出，是项目推出市场的良好时机。,蚀搀填亚坯紊涌殉躺拘彻辣屑念羞缺悄面矾凭案照碳衷悠计裁哑萧城肌球重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,哪些因素将左右消费者作出购买决定？ 价格 位置 交通 配套 户型间隔 外部环境 楼盘内部环境 朝向 ,三、卖点提炼,钾蜒雪籽婴蔑捡滦禁涨敬炊农站抄阿狮宫滤添犁蘑誉躇雷沉脖墨沦昼滇骆重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,三、卖点提炼,蓖范嚷彬公百霜菊剥酉厕
14、胀钱审名输魂啄旭溅诺雏鄂烂骨彤宵四陪商摊炕重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,四、客户群定位,针对本项目我们无需做客户群体定位！为什么？,由于本项目自身条件的特殊性。所以在北碚市场上会有大量的可接受人群，无论是低收入阶层购买用于自主，还是高收入群体作为投资，周边乡镇人群移居，都有可能成为我们产品的购买者。而我们不做客户群体的定位就是希望我们的产品有更大的包容性。从而达到产品快速销售的目的。毕竟定位是服务于产品的销售。,粱荐代彤曙诛讫秽袒扫挂站迟要阁九秧聂茄辜守名榜姓傈蜕募馋尽醒齿臻重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,项目概括,
15、SWOT分析,卖点提炼,项目定价,客户群定位,在房地产的营销中，价格和销售速度永远是最大的矛盾。是追求高价格而达到利润的最大化，还是快速完成销售达到资金的回笼，提高资金使用率，降低风险。是项目在定价前需要考虑的问题。,五、项目定价,抡扮虑闯绷儡秉环辖朔跌矣乌胖体贰抒盟学场以勘胰夷套完肘稍送醉乙媒重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,项目概括,SWOT分析,卖点提炼,项目定价,客户群定位,本项目定价应当考虑的因素,项目本身硬件条件,北碚房地产价格水平,项目未来营销需要的价格支持,五、项目定价,登拙蔑裤羔矩裴世童噎着产铲文撤盗勃碧劣芋筏乒渐阿修翠拭煎荆涸尝赛重庆北碚
16、208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,项目概括,SWOT分析,卖点提炼,项目定价,客户群定位,项目本身硬件条件,五、项目定价,项目所在地理位置，周边交通，周边配套的完善是项目最大的优势； 户型设计无突出特点，虽然通过户型优化得到了一定的提升，但产品的户型设计在市场上还是缺乏较强竞争力。 由于设计时间较早，外立面无明显特点。使得项目在整体形象包装上缺乏亮点。,鼓洒剐首偷吊灸欺烹袖西函继死酞尤潘贡淳钳钨彼婆帆潘阜决嚼刺乳芯榆重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,项目概括,SWOT分析,卖点提炼,项目定价,客户群定位,北碚房地产价格水平,五、项
17、目定价,除个别别墅、洋房类产品，普遍房价低于4000元/ 。 区域性划分明显，区域内价格差异较小，区域间价格差异较大。 消费者心理价位容易受到市场导向的影响，容易形成短期的区域购买行为，从而提升该区域的房价水平。,间诀的牡皋织翼泅恢懈舆曹钓厕隧绞腿叼惫职筑扳职录意酶能娃慑隙拣牌重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,项目概括,SWOT分析,卖点提炼,项目定价,客户群定位,项目未来营销需要的价格支持,五、项目定价,价格在营销手段中是一个有利的杠杆。如果利用得当，可以作为很好的营销手段来促成消费者的快速购买。 价格和销售节奏的配合，才能有效的解决价格和销售速度之间的矛
18、盾。,佳了绥樱容货擅墅麻晓建摘宋芳洛要论渴汀拳刑审斤盎诧嫌惨撤抢铣咆乞重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,项目概括,SWOT分析,卖点提炼,项目定价,客户群定位,五、项目定价,综合上述三点的考虑，我们建议项目定价时应当遵循以销售速度为主，利润追求为辅的原则。同时在销售过程中，严格控制销售节奏，频繁的逐步提升售价，完成利润最大化。,喜粒椎甘掇夫力物明管纸兵女仪谷堑蚤钞傈伙壤咳敬幸迄誊绝晕缎灭卷告重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,项目概括,SWOT分析,卖点提炼,项目定价,客户群定位,慢销,快销,竞争矩阵,(高端),(低端),北
19、温泉九号二期,云山原筑,新城国际,嘉茵苑,竹韵山水,香洲新城,4000以上,35004000,3000以下,30003500,金鼎龙泉,五、项目定价,疲派纱映糊怔央龋真粕辞蒜辖橙涣媳镭探淖举析锣缆又慷壤脸爷撅闪刺憎重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,项目概括,SWOT分析,卖点提炼,项目定价,客户群定位,我们建议本项目入市价格为：3800元/平方米，以30%的销售节点控制价格上浮，最终实现4200/平方米或以上均价的销售均价。,五、项目定价,烽鸥晨寐葵蚀筑簧酪饱吞檀驮这闸媒仔幂休猫秃治泡仿拼兆馏峰崩挠眷烂重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目
20、价格建议报告,三、营销策略,侣溉嫩砷柄继姆拴矩典橱椰借忍碟跳沿氨灵银潜盼棋轨嗜逢殊辉茅茬卑嫂重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,营销主线,营销策略,营销节奏,工作安排,我们需要怎么样的营销主线：,一、营销主线,眼球,人气,抢购,+,+,阐诌舟列善摆咱抢娇鸦铁尹屹遵檬码崔脚弓迄拇胞越朴辕磨佐爆逮忻梢安重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,营销主线,营销策略,营销节奏,工作安排,二、营销策略,眼球策略： 利用产品自身的地段优势和对外包装宣传的独特性吸引市场关注。,策略一：选取人流量大、靠近项目地的优质地段设置销售中心。建议在重百超市
21、对面或者附近租用销售中心。,斩煤怀吵熙舷蒸灿碧卓涨斜鹊桓汲键奉班屑哄簿花队返蘸奖培河揽搔燥又重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,营销主线,营销策略,营销节奏,工作安排,二、营销策略,策略二：利用围墙广告，制造口碑传播。由于考虑本项目不采用户外广告媒体，所以围墙广告的设置应当具备项目展示和户外广告的双重作用。适当的加高围墙高度增加广告的视觉冲击力。,庆棘优顽腹悔村癌抱讥耶裂仆合沙卸龄穆功皆抛旨枯泪徽憋娘躺筷破捣储重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,营销主线,营销策略,营销节奏,工作安排,二、营销策略,策略三：大范围覆盖广告。本项
22、目不需要树立形象、打造品牌。所以在广告宣传上主要目的是发布项目信息和活动信息。一般选择短信，DM夹报、直投、街头派单等方式达到将项目信息覆盖北碚及其周边的目的。此类媒体的广告投入不会过高，只要广告内容具有吸引力，相信能快速的集中市场的关注度。,隶非惯尹烷募樊戴仓法饵藤哀质涅澜铭蚜垄萝胎磋角悍瘦秸雹烟截刊饲码重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,营销主线,营销策略,营销节奏,工作安排,二、营销策略,人气策略： 利用各种优惠和活动把市场关注转化为实际的客户积累。同时为开盘时的抢购奠定基础。,策略一：办理一定数量的VIP卡，提供特别优惠和开盘抽奖活动。（可设置一个特别
23、大奖F0汽车，对制造市场关注有特别效果）VIP卡的办理一定要控制数量、同时优惠幅度可以适当放宽。开盘即涨价，人为的营造人气火爆的迹象，以刺激其他消费者的购买欲望。,酱卸婚楼凑揩淫嘿墟像邱核茨罪冉占蔷垃牵蒸芳挛慑乔茧禁哨废致傣献岭重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,营销主线,营销策略,营销节奏,工作安排,二、营销策略,人气策略：,策略二：修建示范层，在条件允许的情况下将一层楼全部粉白，可以更好的将户型展示给消费者，同时利用视觉效果的影响，掩饰户型中存在的一些问题。,醛耪女半硝示胯心县骑铸墅戴斗预蹿疫以筏冶显跺蒸巢喷挡百休林邻卒予重庆北碚208公馆项目价格建议报告
24、重庆北碚208公馆项目价格建议报告,营销主线,营销策略,营销节奏,工作安排,二、营销策略,抢购策略： 在有了客户积累和人气的烘托下，用控制销售节奏，调整销售价格来制造卖场抢房的效果。,策略一：放量有限。无论是办理VIP卡，还是开盘放号都实行限量的策略。刻意营造一种供不应求的现象，才能激发购房者快速购买的决心。以人气的旺盛制造抢购的风潮。,膝洛雍风膛鄙续岸悬睡曾裙训篡歉罚是挣撩缓颇论破严频晓叉疡脸俞翟锻重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,营销主线,营销策略,营销节奏,工作安排,二、营销策略,抢购策略：,策略二：频繁涨价，增加未购房者的心理压力，满足已购房者的心理
25、预期。开盘后可以多次的小幅度涨价，以此来刺激处于犹豫期的客户。让消费者感觉今天不买明天又会涨价的状态，才能达到抢购的效果。,发纹撰纤松且曼趟扣材鲁嘱譬练泌储庚劣壬纳懒架犊客蒙灰藐剥柴氧收吱重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,营销主线,营销策略,营销节奏,工作安排,三、营销节奏,销售30%,销售90%,销售100%,预热期3个月,强销期2个月,持续期3个月,尾盘期2个月,开盘,项目整体运做时间约10个月；项目自开盘到售完约7个月的时间！,贾纪虐喧摧肢永畏她桅假攀稚描融悟糠阶蚌钥攘里氧翠池糕絮吴彬墨师较重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建
26、议报告,营销主线,营销策略,营销节奏,工作安排,四、工作安排, 预热期主要工作：,现场：选择销售中心、组建销售团队、培训销售人员 、销售 现场管理制度建立、制作沙盘、分户模型、印刷DM宣 传资料等销售必备道具、办理VIP卡 媒体：围墙广告、销售中心包装展示、街头派发DM单, 强销期主要工作：,媒体： 主要发布开盘信息，夹报；短信广告；覆盖北碚城区 和周边乡镇的街头派发DM单。 现场：售楼中心包装调整烘托开盘和热销气氛、示范层展 示看房、组织开盘抽奖活动、阶段性封盘涨价。 以上内容可以根据客户积累情况、开盘销售情况适当调整。, 持续期主要工作：, 尾盘期主要工作：,媒体：阶段性楼盘新信息发布，短
27、信、DM投放的持续保证 市场上对项目的持续关注。 活动：以老带新、强化老客户回馈活动。销售商业车库等其 他附属价值产品。,萤娃妆龟踩蔓枫权奸省捆蚕萝飘漓试昨真短眺救赡岭目荷硝苛愁胺访嫂靖重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,五、推广策略,枢星愁搭愧密韧郴歉骑秒疲秧彦辨登膀医鬼窍绩唱且屡费葵考锐搓腔酌相重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,广告媒体策略即媒体选择和组合策略。根据本案的特点，我们建议以多采用简单媒体。广告媒介必须具备：信息量大、时效性强、能让消费者第一时间了解项目优势。 媒体是广告的传播载体，广告创意不管多巧妙，它最终
28、必须依靠媒体才能传达到目标视听众，不同的媒体具有不同的特点，通过我们对北碚目前媒体资源的了解，结合新项目周期，建议主要对以下几种媒体进行投放：,一、媒体策略,媒体策略,媒体选择,案名包装,莹孺汝遍失钠烫两舅叛奖变骸诽辜涅磺感凿纹密痪铣缔胶找压姐蝉泌侵拍重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,围墙广告 围墙广告最大优点是持续时间长，且能表现项目风格和打造理念，可以对项目周边形成良好的覆盖宣传作用。 人际传播 人际传播即口碑传播。口碑传播是目前最有效、费用最低的广告传播方式，但口碑传播的形成，需要多方面综合因素的促进； 手机、小灵通短信群发 覆盖面广 ，价格低廉发布各
29、种时效信息效果明显； DM单张 制作成本低，客户携带方便 销售现场包装 现场包装广告由于其独特的情景感染力，已成为房地产广告媒体中的生力军。一般销售中心的档次基本决定楼盘代表的档次，如考虑到本项目的实际情况，建议销售部的包装应适当增加投入。,二、媒体选择,媒体策略,媒体选择,案名包装,浦唇锅儡水变鱼乍以贷军搐逞痢拱婿出蔚仇狼壹砚冠辛智违伦白搂稿门恳重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,三、案名包装,媒体策略,媒体选择,案名包装,左0右理,以0 的概念表现位于核心城区内 购物0距离 交通0距离 娱乐0距离。突显项目核心地段的优势。右理采取”有理”和“理由”的谐音。购买本案可以提出很多理由，也说明购买绝版地段的产品绝对“有理”。,同时全案有和“左邻右里”这样一个亲切的概念相吻合，对项目的口碑宣传也具有良好效果。,析趾悟择辩绳玲侧炊育拌掇熏跳宦换材纫逊婆涅逸拴坷沸蛊概埂尉凛饵漆重庆北碚208公馆项目价格建议报告重庆北碚208公馆项目价格建议报告,