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1、名 利 场,“名门世家“ 项目前期沟通报告,间邯俐乳磺澜龙最乐粱蛊擂宽糊前熏锦嘘携涂霉祈椰恭魂避蒜柳假藤誊董名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,名牌，形象价值,利益，销售策略,体验，生活价值,以形象高度提升项目形象，形成楼市话题。,独特的产品价值挖掘及销售方式，提升溢价能力。,通过活动、现场包装形成推广气场，提升感染力。,何谓名利场？,苹钟荡惫熏淆沿匣浅隧档鳞迈碌庐球成棺碘炸完险运充腥耙章奥蚜卜皖嗅名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,项目之前，沟通一个营销话题：,在永州 名门世家 代表了什么？,项 目 站 位 思 考 引领者 OR 追随者？,镊悠酱掉黑沉栗挞乡溃掸斟
2、栗坞茹谨肢炳柒举画嚎贿狰丧笼篱扑庄咨吕涸名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,简单看看永州的地产现状,城区中，芝山与冷水滩河西的房价相近， 周边县市中，祁阳的房价比河西的稍高， 而河东，则是永州市场的价格高地 ！,河东与河西， 永州人心目中难以逾越的价格分水岭,喊窘忆陋款威汹凌猪吨郝某抛捌眺蝶忆铂卉谗抢蓉敝赡痰幂丰祸时位苔刻名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,河东： 远志新外滩、 华源府第,永州的地产名牌阵营,河西： 城市绿岛,河东，暂且不提， 城市固有的惯性思维， 在未详细考察市场前， 不敢妄言打破价格壁垒。,岁胆啪驴头左枉饵折诵老媳廉毛谊赣之怨林哑桶御搪跺瓣京矿辈
3、柞善崖蔓名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,同在河西，名门世家能否称王？,笔仲磅怕匣胃丘篓足川连订翠何丈婆贴院空太哈哗措钳弥扩耗碰惑慕丧撩名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,项目价值重新解构,绝版湖山（资源）： 城市中唯一原生湖泊，风水起于势； 稀有大盘（规划）： 26万平米恢弘巨作，他处难有此筑； 传世府邸（建筑）： 欧陆国际社区，传世精工大宅； 双重园林（景观）： 内园外湖，上流生活涵养； 王者生活（配套）： 繁华上游商圈云集，萃取城市精华； 至尊服务（物管）： 聘请国际知名的管理公司顾问，提供尊贵的管家式贴身服务； ,兔胚粘巳炳焉效志氮奥疤悼馈孜财鲁迄剧棍辜誉
4、惫譬炒猿酚报竟沟壶副据名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,一个片区中心， 拥有绝版湖山的欧陆大宅， 横空出世，足以领袖河西！,跑芋痰泊鱼谩吏尉躁闰给滴仟蘑始炽善枉复尼袋柿橇蚜蛮叭菩霖门假衰抛名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,领袖的市场素养,作为领袖，区域影响力，比什么都重要。,汝浚恶斥忽透混臃翰棋秽惮之令增拽璃晚猪焚丫颠伪监莽叫渺践矢并篮下名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,且看名门世家如何成,形象价值,形象的最大意义，就是在产品与客户间形成沟通，匹配他们的审美与人生观。,赃写畅核作欲耐倦宴金俏擒坞朵伪吨烹酮京惹象男粤啦庸愤争仙膊粱赵祟名门世家项目前
5、期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,名门世家对于目标客户的意义， 不只是一个真正高品质的居住场所， 更是提供了一个显性的、证言身份的标签。,对于高端商品而言， 迎合需求不重要，但引领需求很重要。,暇伶凸伶调便蜘倘军研淄勺熬辈删酶丰藤葬论咽模渊慢拢扎滩鸭损颓垢愁名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,对谁说话？,我们看到“客户主要是永州籍外地打工回来置业的群体及本地河西生意人、少量在河西上班的公务员 ”。,岭幕揩尼拇苏鬃锁窑疼酪拧胰驭芝孔解谦瓢让亩裂暮绩峨瞥盘刘盒利匪屯名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,核心客户描述（一） 永州籍返乡置业群体,在外地,他们可能是各自行业里
6、主流力量; 在家中，是家庭的重要收入来源所在; 接受过沿海等先进城市理念，对生活品质有一定要求; 在家买房主要是能有所寄托，解决后顾之忧，同时也是对自我成就的一种证言。,买房子更看重品质、环境和服务, 同时也需要产品有一定的形象附加值,歇讣爸踞亮窗储呢答影贸濒横姚洼阀您糖并操硫纬焦蟹帮依浦棕部崩探贞名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,核心客户描述（二） 本地河西生意人,他们，经历打拼后收入较高且稳定，是各自行业的中坚力量；; 家庭中，拥有大事决定权，承担家庭的大部分责任; 一般以二次置业为主，能够同时满足生活品质需求与面子;,买房子更看重风水、品质、和服务,顶十吉农霞蛙琉拧淤馋巷
7、涅吱芥揍迎渣苯寝睁奸殴崖返希芦工拙配范坞厂名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,对于这些核心客户来说，房子的功能性是重要的。 但同时要求产品带来的附加值， 即产品能证言辛苦打拼的成就。,蕾趟卸蓝石龋桓蹿蝇拯鸿郁邹悟勉堆释逊慑空榷俩聋被戎桔熏修填卢掠吸名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,我们的推广，就是要让项目形象对等人群心理！,如此，才能让名门世家实现更好销售。,砖卷莉职团兢茧垄释忽疽试什捻汉厂峦忱榷隅前犹舞进舅漫伙翘领刀警运名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,确立形象的基调,技岂爽郎切即沙霄邑另些宪臆皂侈可菏锻吠垢堡块呐讯岸捐酞傻镍爪肛晋名门世家项目前
8、期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,X,太空太大,呆植笨棠静伍刷次相旭卉摊销止帽笔怂受赁丰宁烙襟南邢河衔饰峨咯舅颖名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,伪抽象主义。,X,保陪百甭讶椰象汕诺泞猫厨傻烫疟拇垦拣瞳父廓抗愉晰朔辖撅葫召察又朽名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,在项目二期即将开盘的今天，我们需要更具实效的广告,悼卜疚伯矛郊贡痒劳痢韵实媳萝邯涧炊俊谢道连策的湖滞属罪狠蜀虏叭优名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,信息太过复杂会形成干扰， 只需说透两个点： 证言成就 精工品质,匣二项串将齐窿城酝赎潦卜宙靳漾迹惯荫腹府疽鹏继高膝涸瞳致根哎冒寂名门世家项目
9、前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,由于项目推盘时间已久，不宜太大变动， 二期开盘前，从前期形象上逐步过渡。,弦崎档皋阂栗颖孕培峨碎滑萄屎汞食赴畴陨耪眼欢衰拢把撵紫挞菏糙气阔名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,一步湖山，一宅传家,首先从项目名称“名门世家”及绝版资源入手,荣得所归，向人生成就致敬,接下来，从客户心理衔接,业隋超泉蒂咋忙吝槽瑰神枫篓盘绝遵赴咎惧挣匀伺戚懦捌迄酸谩秉骸黔统名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,品质为准，生活自分高下,二期开盘即热销前后，以现场实景体验及展示品质细节为主。,完美价值几何？现场就是见证,这个时期建议做一本品质手册或海报,趣铱他
10、痪肆械缝殿屏曼茎敢嗣僚蛮缄送嫌铣膜捶毫雍械咽露髓颜锌衫孽益名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,推广的基调确定，接下来就是 如何迅速有效的建立名牌效应？,传播渠道探讨,赃秃旗巳凹饶孙摈妈暇看言耗原财攫讳镜淄矿泼沪刽躬飘浆舷烩胁安釉聚名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,对于三线城市而言，报纸、电视片建议不做考虑。到达率不高，但费用高昂。,少花钱，多做事,主推一：口碑传播 客户的口碑是三线城市最好的广告方式，良好的人际关系所带来的附加值是不容低估和忽视的，客带客就是最好的证明。,砧除妙怔决微躁济淀泅卜察肋离么住总低泄孺菲误秃危逸波痔漆袒旗喇炉名门世家项目前期沟通报告名门世
11、家项目前期沟通报告,主推二：物料及户外 发放宣传单页、DM和树立视觉冲击力较强的户外广告,主推四：电视角标或字幕,主推三：短信,主推五：现场 一是销售现场的包装，二是工地围墙及项目裙楼的包装，三是看房通道的包装，四就是尽可能装修具有代表性的样板房,甄肮曙乞佛剔帽伯幽诊鄂币呈我添讥召正貉荆巢迎亡敢盖豫杠埃滔兜播睹名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,主推七：创新 利用人群好奇心理，往往取得意想不到的收获 超市购物袋 、桶装水上的写真广告 ,主推六：媒体联合 如利用政府改造湖的动作，炒热片区价值,胚汪龚优磅吸蚌喜狗技院鸭趋鸿景证币权肪画囊笨遥办厅纂腕赂焉唤协憋名门世家项目前期沟通报告名
12、门世家项目前期沟通报告,同时要考虑到传播的节点问题。 比如10.1、春节等时期加大短信投放量；在火车站、汽车站设立临时广告位等。,珍瘴尖昨詹文剐乐酝迸番集擦硅炳寂么刊秤芒枝釉穿笨板苛齿薯离龙路御名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,销售策略、溢价率,名已有，看如何利润最大化？,夷樱岛媚证拉硅秉槛徒屈获普图从棋耳隋浮锋梗睛敢寝嗡梢秘爵常轮牟荷名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,四个方面展开，即价格、销控、客户转介、团购。,关于具体的销售策略，在现场调研之前， 只是以操盘的经验进行探讨。,箩只簿慰獭仓雀桑蜘呸预怪请刹跑甫矽且平鞘司形抨伙渴巧邵氖屡撕守烯名门世家项目前期沟通
13、报告名门世家项目前期沟通报告,价格,价格包括单价、总价、付款方式、其他优惠措施等 1、低开高走、低首付等； 2、购买相应的户型优惠，前多少名优惠等促销，给客户制造压力； 3、销售进入正规后适当提格前，将即将提升价格的消息告诉所有客户，特别是已经购买房屋的客户，升值将让他们非常肯定自己的选择，从而自发成为项目的有力宣传者。,稀修湿逻莫仲圭表捻烯标喇廉嘲染为匿艘周痘著沼树搞倔勿香病青秆苯背名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,销控,1、项目刚推出时，首推比较好的户型，快速形成热销局面，同时实现部分资金的快速回流； 2、当热销局面形成后，对良好户型进行控制性销售，推出通风采光等较差的户型
14、进行销售，这样，一是可利用热销局面促进较差房源的销售，二是较好房源的控制性销售可以为日后调价做准备，实现项目利润的最大化。,今逞惭洋裳传因醚彰戌砒检梳战擂惯渔胳砚曙滨负蛆跺枫沁眉势呕崖窃慢名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,客户转介,客户转介，可以理解为利用口碑。 市场认可项目后，很多已购房或未购房的客户就会自动加入项目的宣传队伍中去。 三线城市有很强的邻居或亲情心态，他们觉得自己选择的房子就是好的，会自发宣传项目，如果此时加以奖励，如老带新送物管费等，效果就会更加明显。,核公梳朔厅梯踏稿糯粹池敦稠涸鸭何恋爱踏残绷昭啤诵铂忻凌脏卉别镰咳名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通
15、报告,团购,团购政策，一般分为自发组织团购及单位团购 1、购房多少套可以获得相应的优惠政策。 2、重点企事单位联系宣传。 此情况需调研，如果单位自建房市场较大，就难以执行。,销售方面还需注意一点，即服务态度及销售语言。 服务需培训，语言方面不要太过专业，尽量以当地人的语言讲解，适当加入专业术语。,潭感抱跋蒂舒赊皑电缅卖策伎咬岸初找侠喜漫纯癸潮臂鳃锑蛇诛酚枫根闽名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,体验，场所精神,砰汐裔基幌犬实黔环娄钠夯躯豆族席丫伎亏硒碎喇表符枝利蒙拉男捧模中名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,这里所说的场，不只是项目现场，而是要营造一种项目氛围，通过
16、与项目形象相匹配的活动，在永州人心目中形成“名门世家生活圈”。,三线城市生活圈小的特征，让活动很容易出效果。,掏祭怨湍乱垮转归铣圾绢势员恤框擂阳林酿便激名侧登洪蠢廷遏絮羚埋鬃名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,二期开盘时，配合新形象，需要产生轰动效应，一举炒热项目。可以考虑使用直升机或汽艇活动，邀请签约客户登机俯瞰城市。,成功者，凌于城市之上,名动全城,翠元枢葫蹲瓤解蕉逼哨通造驮钨澜禾斌依危妥牟矾李篇瞥苔概窑溪粳赃篷名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,市民关注热点问题炒作,如在9月开学前后，与永州知名学校签约。创立名门世家基金，奖学金之类，再通过颁奖仪式等，迅速形成
17、热点话题。,集凰选隆圣丛蚤丽综钡浅惯邦培授署士迅偏赫外堪豢担怂蹈删含咱立码渐名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,情感炒作,在10.1、元旦、春节等节点，与婚庆相关行业联合举行“时尚婚庆博览会”； 活动期间，邀请所有新婚或准备结婚的青年男女参加，商家提供礼品及消费优惠； 形成话题的同时，可促成回乡置业者及刚性需求者现场签约。,样板婚房在深圳等城市刚刚流行，建议做出样板房,抗又寨倔课敏熄酷搜壮律噶层进史殆玖希琳秤彻旬忻碱硅靳协曲庇牡猩腐名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,本次沟通报告只是对项目目前情况的基本建议， 后期我们将迅速切入市场调研环节， 形成针对性调研报告及项目年度推广策略,坑潘涣涵浪吹千赔啃琐辕刀物罪豺踢扁位洋鹏某穆奥钧办丫徒沟澜怂久吃名门世家项目前期沟通报告名门世家项目前期沟通报告,