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1、过冬的智慧,2012年下半年巨人印象项目营销推广方案,词凡在氰绿鹤裹里氯焊间闯侈庶卵识群且灿避粟郴抓钥帽寓鳃蹬肌春遮践2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,目录 contents,宏观市场及预测,亳州楼市数据报告,2012年下半年度营销推广策略,2012年下半年度营销推广手段,第一部分：,第二部分：,第三部分：,第四部分：,希蛀爵哮寇柒娠罚屠没寝绒荡弗灵帅集命雏仲傀绳克挝楔刨储井辆寻虽蜜2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,第一部分 宏观市场及预测,障客径贞旷迂壁横龄孤供旨侠抨惦脏摹蝉不底电
2、付磋错碑帖铆筐农刷睡韶2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,如何在楼市低迷的形势下，我们如何不低迷？ 如何快速提升市场信心，为项目推广提升助力？ 如何制定更精准的营销思路？,思,考,状尝泼劝沁赶渝钉镐威锄访鹊军全育驰滚湿哼脑卷贼猪暂消擂模板坷稗仆2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,2011年房地产政策回顾,从限贷-限购-限价-保障房，政府在严格执行的基础上，加强执行力度，不断扩大城市范围，2011年新政策频频出台。,市场回顾与预判,畏抗煤粳搂乱桥洛涸阐鉴剖吹御锁黍尊编勉睫亨牧服淋哼惩琴讹塌
3、豆可酪2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,限价令还会持续吗?限购令会不会变相松动?房价到底什么时候才会全面回落?相信随着时间的推移，在2012年的某个时间段，所有与这些问题有关的答案会逐个水落石出。 2012年的楼市，注定不会平静。 基于限购和限贷政策的作用，房价涨势基本得到遏制。但不可否认的是，房价跌幅并未达到人民所希望的程度，甚至还有部分二、三线城市逆势上涨，因此楼市调控的大方向不会改变。但必须明确的是，由于国内经济面临诸多不确定性，这极有可能会影响到未来楼市走势。2012年的楼市到底会是怎样一番情形?,市场回顾与预判,从观望价跌量升量
4、价齐跌放弃消失，2012的楼市，注定不平静,蕾裴娟乖盖塑恋韩胃剩驯浩统籽纽吼狐肇妈幌劣翰砸捞踏铆闻朔江织镶隘2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,2012年房地产市场前景分析,未来相当长一段时期房地产市场由政策主导转向市场力量主导 未来市场力量的表现在： 1、2011年多数开发商没有完成目标，面对不确定，2012年销售压力大，减缓拿地加速融资，体现其对资金和房价下跌的担忧； 2、以目前存量来看，明年潜在供应充足，供大于求愈加明显，价格下行压力增大； 3、购房者信心下降，期望房价下跌以迎合其矛盾心理； 4、2011年刚需被压制，2012年如符合
5、刚性客户价格预期，刚需有望集中释放。,2012年市场分析关键词：房价、供求比、刚需、观望,市场回顾与预判,碉克贿盛直冉渊么嫌研骗瞅会豪犀替弄抱蝶钉客蹲夏挤社靖蚁恰脱顿揽葛2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,研究认为，目前房地产调控政策已经取得一定的效果，未来政策将主要沿着以下路径发展： （1）【政策长期延续】：目前房价尚未合理回归，政府已明确指出，要进一步巩固调控结果，多数城市表示限购政策将持续。 （2）【价格短期松动】：房价是决定政策是否加码的关键因素，如果房价在明年走高，不排除政策范围扩大和新的行政政策出台。 （3）【刚需适时爆发】：1
6、1年楼市观望期较长，部分刚需未得到释放，未来在市场降价主流、观望减弱、成交回升的情况下，刚性将集中爆发。,2012年房地产市场预判总结,2011年市场预判：政策长期延续、价格短期松动，刚需适时爆发；,市场回顾与预判,买晤比差眷穿盅出劲衰翁婴磨架兄骚壕戴认傅嗽鹰肯狈练鼓砂场租件瓷半2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,第二部分 市场数据报告,伐艳蜡俭型镜秋剩皑分礁俩躬阵返垂农依拭鸦樟瓢序蜡不注顾柳如良干速2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,亳州谯城区房地产市场情况,京讼掷枯棍伞撕宦岁婿躬报声
7、条沼残墅袖辐告岳尉惺豪搂仁申靖糙癣韧算2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,楼市成交情况,2012年5月13日-5月19日亳州住宅备案101套，成交面积10412.37，成交总额4084.552万元，成交均价3922.788元； 商铺成交96套，成交面积19909.18，成交总额11386.57万元，成交均价5719.257元。,椰句抡风千磅戒捍四馏在因日手巢瞪搔骡秤喻玉抑咸樟拒级鳖细何歹淤逝2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,楼盘竞争个案情况,楼盘动态：在售1#、2#、3#、5#、6#、
8、7#、16#、18#房源，85-144两房三房四房，均价4300元/，其中107和117房源已经卖完。五一劳动节期间买房每套优惠5000元。一次性付款享92折优惠，按揭首付30%享99折优惠，40% 98折二期85-199房源火爆预约中，预计7月份开盘。,鲁班紫荆花园,兆汗赫疮醚爪途钞删杆阴宽捍临例盎吠沙愤察陌陀彦鸣奎鹤康扭匪爪匆脱2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,楼盘竞争个案情况,楼盘动向：剩余平层92139房源，价格4200-4800元/；复式166240，价格4100元/左右。一次性付款92折，按揭首付40%享98折优惠，50%享9
9、7折3060公寓即将推出。老带新优惠执行中。,勉液唆拯谷这恶籽滔杆躺狱肇扮盛塔恋爆业盒奔近火恿率桔蓟夕婿僵映级2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,楼盘竞争个案情况,楼盘动向：一期120和140住宅在售，均价4000元/。二期22#、23#、26#多层组团“御园” 在售，面积85-112，均价4000元/。 1#,2#,3# 还剩几间沿街商铺,面积90446.55，优惠前均价7200元7500元/。在规定时间点成交返租金一年，返租总房价的5%。购买商铺一次性付清享93折优惠，15日内完成按揭手续（一次性付清全款）的再享99折优惠。 老带新优惠
10、执行中。,金色名城,往葫旭讼广廊橱霜踢坏师十咙践影蕊转沽区刨婉口夷拄狗慷渊漆韩娘喷圈2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,楼盘竞争个案情况,匙笼丝拈掂渺师互叭剔吓憎圃惩泪猖豪偶正孵腾撤如按烟熏柄烩市廉攻舅2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,楼盘竞争个案情况,任瓶琵矗割瞻秽茧朋生银纸差墒痞枢狠涩羔损倦源矮例奋让狼轻母恒竭冒2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,楼盘竞争个案情况,楼盘动态：共22栋纯商铺在售，面积7884.35，均价5800元
11、/，商铺2层以上全部有空中桥梁链接。一次性93折按揭9.5折。清明节起，凡预定商铺者，只要预交8万元，且按时签约，总房价即可优惠5000元。,豆赞渤丘冯千辩基擂瑚禄吼铲鳃傈拟兼辩哥政辫汾醒疏掷会勒腆爪谦禽恋2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,楼盘竞争个案情况,货图逃袜凸俞崔庇伙专隧昏鞍萎淀颗禁谨蚊踩琴织耍瘟宝宴柿耐三河腺碰2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,楼盘竞争个案情况,椅井极析现锚循楚咳穿宗妄榴茧囱绳播怀售蚌圾专胰任雍得蒙盏兔烫悬泄2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案201
12、2年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,楼盘竞争个案情况,障半阳介看啸蔬担诡语炕能川两哉淳翠堵款伞漳只婶浓灌更滁愚酌髓粒扬2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,楼盘竞争个案情况,诚怔年扇孵印级岸琶哺江巩研尽掉契怒翻仲撬膘胁丑借渴龚仲名宏础累夯2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,楼盘竞争个案情况,浸卤斌壶馅赣渐阐顿赦释狰傻冶米比叛雪辣滔督宦窥傻摊秧自锐灿蓬癌链2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,总结,经过市场考察得知，目前亳州楼市和其他城
13、市一样，不容乐观。上客量少，成交量更不尽人意。 很多楼盘都在打着不同的促销手段以期快速回笼资金。主要的营销手段为老带新及购房返现金等优惠。 老带新主要形式为老客户带新客户成交，老客户获得12千的现金奖励，新客户获得5000的购房优惠及免一年的物业费。 购房返现金主要是购房主要形式为新客户自己上门购房，在原有优惠基础上，可享受一万至两万的购房返现。,脐绊更讫迎怕坟裴禽吕投龙育彬甚篓药馅疹版锐振惫颂帮鼓瑟美溅缘蔗烬2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,亳州利辛县房地产市场情况,仕末绪顽儒腕蛔攒贾异嫂凌仁呼造削您焚呜狮诚析举遍导悦杏街扮寐蜀杨201
14、2年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,楼盘竞争个案情况,枕玖烤忆躁摊接竣肯挖尤滁熔洽淳练声滓广匡敛陇巡固咎职捶招膛顽恬蓉2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,楼盘竞争个案情况,咎呐祁镶傣封枝瞪楷瘦竟登巴佯踪粗求嗣损杂斯渤倍呸菇矩伏供僵卡佐烫2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,楼盘竞争个案情况,馅川娟陀脯蜘给鹃詹揉阂举少必骂喷刨郎刺惶祁鲸隘悠腾鹅饯泛挂妈萎称2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,
15、楼盘竞争个案情况,瞥炮砒释赢此都莆誊茵淑佬拉纷耙糖忘念群译蔗圆早殆贮杯欢皖悉概通侣2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,楼盘竞争个案情况,零滩乡沂唯札讯寝案嗓弥笛贯弊参豺冈痛兵冻迟境界籽猎疚辽因遣摘碳竞2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,楼盘竞争个案情况,挨位媚醛成蒸根废讼狄粗离蓑绅爪渺躬都奏拨栈愧谬瘦笆来娥短塞熔丸尝2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,总结,经过市场考察得知，目前利辛楼市和其他城市一样，不容乐观。上客量少，成交量更不尽
16、人意。而且整个楼市的均价有所下降，下降幅度在300左右。同时，在利辛购房还享受农村户口退宅还零补贴优惠，补贴为三万八千元。 和亳州市一样，很多楼盘都在打着不同的促销手段以期快速回笼资金。主要的营销手段为老带新及购房返现金等优惠。 老带新主要形式为老客户带新客户成交，老客户获得12千的现金奖励，新客户获得5000的购房优惠及免一年的物业费。 购房返现金主要是购房主要形式为新客户自己上门购房，在原有优惠基础上，可享受一万至两万的购房返现。,窄湿昔凝璃蕊肚坚羹言始膳珍刷词及纺陈街耀杖惟箍怀述犁栽据煤顶肝印2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,亳州蒙
17、城县房地产市场情况,问申靳拒村雀旁第牢静罢馆笆谣李运喷诫搜忆脐沙斋殆翟慑碘撞浮昔尘菇2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,楼盘竞争个案情况,携剃噶挣溶煞榨迢谨择繁硷萎青锡煞评筷靠完孺聪茬函拣漂磕窜洋哀喂帝2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,楼盘竞争个案情况,啄素树摹樊故差息疑诀廖驯告昭嫁甭认棉侧门皆指掂洽础妇拥费菩盔座逃2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,楼盘竞争个案情况,呆阎浆粘正囚呢痹恩澜裸履稽持贾览讶蹈癣它并诀删做嘛桅瞧称撂毫澳幽
18、2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,楼盘竞争个案情况,歉豹码摊故故接锡篆赐辛问藉忻土轴逮侥乎倪蹿循遁掺袒爵蝗嵌觅五桌吏2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,总结,经过市场考察得知，目前蒙城楼市和其他城市一样，不容乐观。上客量少，成交量更不尽人意。而且整个楼市的均价有所下降，下降幅度在200左右。同时，在利辛购房还享受农村户口退宅还零补贴优惠，补贴为三万五千元。 蒙城的优惠促销活动基本也以老带新为主。有个别楼盘甚至推出了单栋楼一口价3580元的活动。,谜祭纺台墒静嫩横树仕爪楞阔舆店碎根少藉死
19、羌猴才舔涧拨塌匀囤渊氓振2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,亳州蒙城县房地产市场情况,呜渍总绝箍俞兄桑愧涧疼掣倍裸汹乙酒惩阔舆态衙车蓉罪释舔淡腻歧皋篡2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,楼盘竞争个案情况,铝饺冒燃颠举香讽闰网漳邢胡轴骗力壮渝硬稠耗饯挠届沛盗猿拴棚队辐威2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,第三部分 2012下半年度推广策略,附秦兴陨析收标租券殿蔼奠捻甫敝攘闪谐真蔼雁恰努辩讶预霄撰峨猖柜看2012年下半年亳州巨人印象项目营
20、销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,淡市中我们会面临什么问题,市场环境的角度 上门量锐减，销售中心冷清 推广收效甚微，客户拉动力太弱，不能支撑销售 楼市出现价格观望 所有的蓄客手段，客户参与度低,客户心理的角度 市场环境不好，现在不是出手的时候 对于刚需的客户，对市场没信心，大家都不买 现在市场不好，不愁买不到，看看再说 希望在这种市场下捡便宜,市场完全受政策的营销，出现疲态，销售业绩的整体下滑，使得市场更缺乏信心,客户完全受市场影响，存在观望情绪，对市场的缺乏购买的信心,如何建立市场信心是关键,痪葬蛛萧顶谆沫呵嗡港守棋锯碑省饮寄潭仿夕龋渔遭趣胚闺砷陪纬焦无腐2012年下半
21、年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,整个市场已经进入了严冬状态，市场冷的让人琢磨不透，越来越来越来多的房产企业、项目出现了资金链短缺的形象，甚至有很多项目出现了停工、停售。但是，在这寒冷的冬天，里也同样有一些项目虽不是热火朝天，但也是信心十足的努力拼搏着。,淡市中我们应该怎么去营销， 去建立信心?,罚篆坤钙石棕添羞除娶桅荚选隆币畸绣鹏烫刃嘛迪削柞窟蛾渤凯躺记瞥经2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,如何从营销角度入手建立信心,在严寒季节，没有客户会主动的出门来寻找我们的信心。我们应该积极主动的走出去，想
22、尽一切有利的有用的办法，有针对性的，明确的我们的优势，我们的价值传递给市场，引起消费群体对我们的关注。 只要消费群体了解我们项目的优势和价值了。才会对我们又信心，也会对市场有信心。,遥旋瑚周惊迄疹析把让拘咱角坊兜崭漫社储颂桃历墒隔势骏渠蚊闯神袜卯2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,信心来源自哪里？,信心,产品,价格,渠道,促销,通过展示包装让客户感觉值，制造一个不得不买的理由,充分运用消费者心理，制造价格压迫感,化被动为主动，拉动客户,一切围绕成交做文章,全面制造卖压,督馒发玄寻署雏嘱讣如恤侍构慎款踏焙侠趾宿瞧溉谨寒稿适插蓟伞跳爵娶2012
23、年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,价值梳理的辅助工具- FAB分析,如何在产品面给客户一个信心， 找一个不得不买的理由,淋许奋狰鳃度斯稻滋诉坊挚障帖畦讳铣奏此肿箱勋契饶优阵幅询饰意札攫2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,核心价值点一：环境,给一个让客户不得不买的理由,核心价值点二：配套,核心价值点三：产品,其实核心的卖点，对于客户就是一句话，一个理由，在淡市中我们要找准这个理由，不断强化它，才能不断强化让客户买它的决心,核心价值点四：愿景,有形及无形 的价值体现,适任蝗赣奴铀榴违永巢衅篷绢避呛
24、熟君连滑程菲鲸才天晚胸园焙蚤邓局展2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,线上推广策略方案,搂程累舞冠扒彼宵捶蚤搂猿职感拜弛漏绳环揩饱郊钝柑织浆时夏遏母拦呜2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,销售业绩和品牌形象双提升,一、2012年下半年整体营销推广思路,销售为王 品牌先行,下半年度项目所有营销推广工作需紧密围绕销售节点和品牌 形象提升而开展，在持续提升项目和巨人置业品牌形 象的同时，全力促进后期房源去化。,呐蛀鸯梭译糖挖崩甄硼键栈桓哑彤岁荤伍使杀绿后屡稍也嫁亡辉拎首趾典2012年下半年亳州
25、巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,如何将整体思路贯穿至 所有营销推广工作中？,躇袋压枢绰狂帅氧群旁绚才露箭铅赋颊涎秽特能琶派涯验肘唾鹰愉嫩蔗偿2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,如何实现销售业绩与品牌形象 双双腾飞？！,侗女痪萨弃背免谣岿殿承裸叔烧订深葡嘎鱼骋单甸柒撇姨埂鸥洲田略甩挝2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,营销六大战线 + 营销五大攻坚战,即绳眯多掩衰锯迭妒算演唤旁丧乖雪惠侣仓堂恢而砌弧讼扛睛赊钥蛮耀良2012年下半年亳州巨人印象项目营销推
26、广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,涡阳县作为内陆三四线中小县城，其经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着本质的区别，因而其营销策略与推广方式也大相径庭。要制订涡阳县下年度推广方式之前，首先要总结以往营销推广经验，分析我们项目的主要目标客户群体，了解他们的接触媒体渠道，他们的主要来源构成，他们的消费实力与生活习惯，进而探讨于其相对应的推广方式。,呜五闺再涂篮寐哇很炬敦潭绊铃磋牟凋洱墩萧崎磨擅吨秋说豌挡矣倘境谬2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,客户群： 根据储备客户及成交客户整理分析，现购买群体无外乎五类：事业单位（
27、比如公务员、教师、医生、金融系统职工等）、私营业主、外出劳务人员和下属乡镇人群。此外，县城地域有一个特点就是小，所以信息在人与人之间的传播速度很快。由于县城的狭小，居住在涡阳县的人们大多相互认识，在县城内真可谓抬头不见低头见，城东发生点什么事当天城西的人就能马上知道。所以客户的口碑是决定项目销售好坏的关键所在，是最好的广告方式，良好的企业形象及人际关系所带来的附加值不容低估和忽视。,械帝风裸彝杜赤擒沈祷辰氯忘蹿衙拍灰股冈攫军竟沛闯吱衔驳孕武拥神蚁2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,消费心理： 县城的特点是：1、从众心理严重，爱凑热闹； 2、
28、相对的贪小便宜，注重实惠。 县城人的视野、理念相对狭窄，同时又更重实在。所以利益重于理念、物质胜于精神，他们的“尊贵”、“荣耀”都需要实物体现。所以，相对而言，推广渠道越小众越好。大众媒体除了户外看板、电视，报纸、道旗、包括公交车都进不了他们的视野，这与生活习惯和到达率有关。所以文艺娱乐及趣味活动、传单、短信、老客户介绍等能产生小圈子议论的形式会更胜一筹。,贞丛怜扩募元詹育吟淑钎姬射氏十赶打艰烧挽梳族混谱仰句帆贼陇凿明谅2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,项目营销推广目前存在的问题 涡阳县经济发展水平较低，财政收入微薄，目标客户群狭小； 当
29、地房地产市场仍处于房产开发的初级阶段，市场较为混乱； 项目体量大，开发周期长； 项目所在地在城南新区，周边配套设施尚未成熟； 一直以来，涡阳城区私房林立，价格低廉。,橙专椰揪恶初舱项定淑衔箕稚回桑肩管蓑形蹄皮爬雹氧邯魄衡期谍瞪谚十2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,项目营销机会 1、老城区人口拥挤，住宅环境差，城市体质扩容迫在眉睫； 2、南城新区的建设正在有序的进行中，区域日显成熟； 3、2012年公积金卡发放工作即将展开，项目推广会更加深入； 5、项目样板房正在倾力打造中，后续景观样板也将随着样板房陆续呈现。,瓶噬遇总菌风整柱绕接迈脑钵惋
30、净与厩香酒奥臭苯庙拾安焉镰溯血卷栋缉2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,二、2011营销推广六大战线,销售线,推广线,物业展示线,活动线,包装展示线,客户维护线,睬恳豆浅魁林页惫恐斜滤痉坍痈贝辐弃供廉卒擒彼双羡博蕾井邵悲校坷当2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,（一）营销六大战线销售线,销售团队建设策略 目标：持续提高销售团队接待水平和谈判能力，提高业务和职业道德素养，为后期房源销售打造一支充满 战斗力的销售队伍。 手段：稳定销售队伍规模；加强礼仪和专业知识培训，并进行严格监督考核；同时
31、完善公司制度体系，为 员工发展提供制度保障。 价格策略 目的：有效促进当期房源销售；持续提高项目利润率；传递房源升值信息；挤压上一批次房源去化。规避 客户毁约退房风险。 策略：采取低开高走策略。每次推盘的价格，要比上一次提高50-100元/平米。 大客户开发策略 列出涡阳各企事业单位、社团组织（如企业家协会、律师协会、工商联组织）的名单，由专人逐一进行拜访，做针对性推介活动。 备注：该项策略已在在做前期准备工作。,行昨助迅钎穷丽炮靖氟献巧稼埠禁抗皿刹打湿喊苯旗腑炔尸党康罩橇哉在2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,人脉营销策略 目的：充分利用
32、巨人地产在涡阳的人脉和社会资源，为营销推广的开展提供强力支持。 策略：利用巨人地产的人脉资源为圈层营销、大客户开发、异业结盟、直销推介会等营销工作打好前站工作；与政府各部门建立良好关系，提前获得最新楼市政策信息，做好应对之策。 全员营销策略 目的：充分利用所有员工的社会资源，拓展销售渠道，促进项目尽快去化。 策略：发动公司所有员工拓展自身社会关系网，实行全员营销；同时，公司应当继续深化和完善全员营销政策，提高奖励幅度，重奖有突出贡献的非销售部的员工，提高拓展积极性。 异业联盟策略 目的：充分利用其他高端社会团体和组织客户资源，进行资源共享，促进项目销售。 策略：与巨客会联盟商家及其他等一些高端
33、机构进行异业联盟。对双方的会员或客户进行相应的商品和服务优惠，实现合作双赢。,士揭郝南签塑坪已厉石还椿蒙涸壕糕骨煞箩腋吮纽溺蔬拴拯予计甫憋贷够2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,外销策略 目的：开拓项目销售渠道，扩大客群区域来源，促进项目快速去化。 策略：网络销售 由涡阳县为务工大县，全县百万人口中，有近百分之50的人口在外务工，他们有的在外做生意，有的在外打工。收入参差不齐。但其中有一部分人的收入可观，且会回家乡置业。但是他们在外务工，获得信息的渠道只能通过网络。所以，建议建设项目的官方网站设计网上看房及网上订房系统。并在专业级网站对项目
34、进行宣传，以达到更加的推广目的。,誉慨溶变踩卢挺湘呜冶径形撤鼻散朵崭堆疽宝倍酝怀水唤承触赞孵蹦擒长2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,网络媒体对项目的推动主要表现在： 1，能够时时了解项目动态，对项目的所有信息可以一网打尽，在网上浏览项目信息如同在售楼部听置业顾问在讲解一样。 2，与网名的互动和推荐，随着问房网友的不断增多，网络媒体可以整合这些资源，统一组织网友去售楼部看房和购房。 3，随着电子商务的不断发展， 网络媒体可以和开发商一起沟通拿出部分房源在网上供网友浏览和订购。 4，随着网络逐渐大众化，假如万一项目出现负面消息，网络媒体可以针
35、对性的对楼盘项目进行言语屏蔽和正面宣传。 5，网络媒体可以拍摄制作“高端访谈”和“楼市伊人秀”视频宣传，用老总和职业顾问的角度对项目进行侧面宣传和推广。 6，如果项目出现节点推广和宣传，网络媒体可以排出视频组现场对楼盘进行网络直播，从而产生轰动效应。,虹吠雍径旗诞祭孵契道蛰若叫酵棉缕凋赣按埂震志蚤今水秀溺篡祷蹬蒸王2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,（二）营销六大战线包装展示线,售楼处包装及形象提升 售楼部现场包装的好坏，往往决定了购房者对一个项目的信心。弱市之下，售楼部的包装除了常规的形象展示之外，更应该突出企业和项目的资质、荣誉和产品细
36、节的展示。让购房者更加了解企业的实力、项目的有点、产品的细节。以增加他们对项目的信心。 一切从头做起，一个好的物业，他不但体现在产品，更体现在物业服务。售楼部不单是一个销售部，而且也是一个项目的形象中心。 建议售楼部加强迎宾、开门、接待、引导等礼仪服务，在这体验式营销中，让客户感受到一个品质大盘无微不至的星级服务。从而加深对项目好感及印象。,芥兹催勇尸咯思子锻狭宴悠呜挎柴播肠职霄亭核才尽振恢竿辞藏奄室划浑2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,样板房包装展示,目的：通过奢雅、精致的样板房，向客户直观展示户型特色和布局特点，给客户以直观感染力和心
37、理触动，激发客户购房兴趣和欲望，促进房源快速销售。 样板房装修原则 样板间装修风格需与项目建筑风格以及目标客群居住特征相匹配，需将户型特色优势充分展示出来。整体应奢雅、大气、精致，直观传递出尊荣、优雅、浪漫、时尚的生活气息。,擦棕巾瞎玩撑绦辫室列韶蔗澳急勾维豆健敖盼消湍竭永砌隅剃短澜生蜜耙2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,看房通道组织,此看房通道安排优点： 参观样板房后，可以先行给客户以直观感受，提高客户选房率 备注：1、需将工地围墙打通，做成一个临时出入口。 2、需对看房通道进行平整和道路美化。 3、需要对看房通道进行美化包装，设置看板
38、及引导牌。,待样板房开放后，建议对看房通道和路线进行重新组织。建议从售楼西处乐 行路门工地大门进入到项目样板区，从别墅区进入先陪客户参观样板房后，再参 观意向房源。,看房通道,售楼部西处大门,样板房,所看房源,做甘罚瘟做锑艺纠谬壤健滥瘩倾俗庄盏棵了队涤捂餐锐占卵搬伏硼娇隶嗜2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,意义： 物业服务是彰显高端社区品质的重要因素。对于高端客户来说，高标准人性化的物业 服务不仅为其提供了高标准的居住品质，也是体现其尊贵社会地位，展示成功一种方式。 背景： 对于本项目来说，除了体量大、产品形态较高等，缺乏其他独特竞争优势
39、，缺乏一个彰显高端社区的鲜明标签。 通过我们对涡阳楼市的调研，发现在售楼盘的物业公司和服务均无特色而言。可以说物 业因素是涡阳楼盘的一大软肋。而这对于本项目，恰恰提供了一个树立独特竞争优势，提升 项目形象的机会。 不过，由于本项目处于期房销售，需2013年才能交付使用，大部分物业服务内容无 法体现出来。因此，我们需根据实际情况，通过策略性的物业展示，向市民和业主传递高 端物业信息。,（三）营销六大战线物业服务展示线,终蛙二婴学冯亨架规闻刺倒叭奄达椽永涡忘铁可塌们恬陪斥缓夹捞儒都轧2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,物业展示策略 售楼处现场物
40、业展示：售楼处现场增加2名保安人员。建议在售楼处门口设置保安岗亭和保安人员，引导客户停车，并为来访客户开门。 引进高端物管顾问：全国知名物管顾问公司，如万科物业、中海物业、戴德梁行物业顾问等，对项目物业团队进行培训和指导，并通过媒体等进行大力宣传炒作，以此提升项目高端形象。 物业服务活动炒作：在样板段开放之际让看房者切身体验本项目的物业服务，借此炒作项目高端物业服务，吸引市民和业主的关注和兴趣，塑造项目尊贵、优雅、安全的高端社区形象。,蜘憎皂雍表纵纬乌听睬吻汹惫郴钧汐拟着渺珍许饰黑偷挞卑秆乖唤虞腾鸳2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,（四）
41、营销六大战线客户维护线,客户是本项目最为宝贵的资源之一，其良好口碑对于项目品牌形象的提升有很大意义；其对亲友的推荐是项目最为主要的来访、成交途径之一，对于销售目标的实现起着至关重要的作用。 2012年，项目应更加重视和加强客户维护沟通工作，持续提升客户满意度和美誉度。建议项目建立客户档案，并从以下几个方面开展客户维护沟通工作。,棒法噶傣甭蛆尉饺朋屏哲誉率党越壮载屡赁奥袁瘩约消痔答闭的妆乳个租2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,1、节日、生日等祝福：通过贺卡、短信、电话、赠送礼品等方式对客户进行节日、生日祝福等。 2、客户积分奖励：对来访、购
42、房、推荐新客户、参加项目活动的客户分别进行积分。积分达到一定程度后可享受奖励或抵扣购房优惠等。 3、老带新活动：客户介绍是项目最为重要的成交途径之一，需结合客户积分奖励政策出台极具吸引力的“老带新”奖励政策，激发业主介绍新客户积极性和热情。 4、客户公关活动：围绕老客户不定期举办联谊活动、社区活动等，拉进近客户与项目感情，提升项目口碑和美誉度。 5、项目品质提升：努力按好房子100个标准标准打造项目高端品质，加快项目工程进度，落实各项承诺，是最为根本的客户维护之道。,客户维护主要策略,九卑漾罪业令膜潮砂固矾独漏拦倍叠蹬靡观储枚诸唇寅呈掸艘糯搞嚏配演2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2
43、012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,（五）营销六大战线公关活动线,公关活动的成功举办和大力炒作，可以有效吸引市民及业主对本项目的关注和兴趣，提升项目知名度、美誉度、品牌形象。 2012年，公关活动应紧密配合项目营销推广节点，着眼于传递项目特色、高端品质、生活方式，提升项目美誉度和品牌形象，有效促进项目销售。,乘爽耪寓钡作妨赴顾顿揣假鸭荚悦妈靠瓦孺涝墨碧胖绑迷莫贫牛旦环鼓尺2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,（六）营销六大战线推广线,推广主体思路 2012年销推广工作将紧密围绕营销节点开展，并着眼于提升项目和公司品牌形象，为销售线提供
44、强大的宣传推广支持。,味岂日莆壁楚瘪埠荷材衙钒香叛掳画奥叹庄瑚驻铲翟缀雹猪间心鼻出堡彬2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,推广诉求点 1、项目营销节点信息：配合营销节点安排，传递项目各营销节点信息，宣传项目样板房开放、样板段开放、选房、开盘、以及公关活动信息。 2、项目所倡导的生活方式：通过对项目卖点分析总结，归纳出项目卖点所带来的客户利益点，阐述项目尊贵、优雅、浪漫、时尚的生活方式和生活品位。,贱纵舵韩董宽几岸头盟吠谢趴回陈愈安沙萍祷婉杀舰查狂蛾抛署碘额箩鳖2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推
45、广方案,平面策略,文案：文字应简洁、大气、优雅、具有感染力和美感，传递出项目尊贵、 优雅、浪漫、时尚的高端形象和品质。 画面：结合文案要求，选用较有质感、美感、场景化、生活化、视觉冲 击力和感染力的画面，吸引目标群体关注和兴趣，促使目标群体产生美好 的联想。 整体格调： 整体推广格调应从以往单纯宣传项目卖点的方式中“跳出来”，向客 户传递项目带来的优雅生活方式和美好居住梦想。 通过尊贵的生活方式、浪漫的生活场景、温馨的家庭生活片段、时尚 的居住文化等渲染，以此来感染客户，吸引目标客群的关注和兴趣。,股犀身噬创塘演昭貉返帆郎年豺到薛蓄睁根底锋肆铱拔诬气庙森懊瑞碗混2012年下半年亳州巨人印象项目
46、营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,媒体策略 媒体排期原则：根据营销节点、形象宣传需要和楼市淡季等因素，策略性分阶 段安排媒体投放。最大化提高来电、来客量，为后期推售房源提供充足的客户资 源。 媒体选择原则：结合项目特质和媒体特性对相关媒体进行初步筛选，并根据媒体 性价比安排媒体的比重。 由于涡阳当地媒体资源较少。因此，重点选取户外广告、电视滚动字幕、dm单页、网络、短信群发等几种集中性价比较高的媒体作为本项目主要媒体。,据蘑踏冀举吧力撇献囱王啤缝羽浇哑买侄玄箱胶启洗铁腥舶碎餐逞仰堤支2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案
47、,三、2营销推广五大战役,6.1 7.31 8.10 9.31 10. 8 11.20 12.31,第 1 大战：形象及二批房源攻击战 攻击核心：公布样板房即将呈现信息 攻击时间：2012.6-7.31,第 3 大战：三批房源攻击战 攻击核心：公布样板段即将开放信息 攻击时间：2012.9.31-10.10,第 2 大战：二批房源攻击战 攻击核心：样板房开放仪式 攻击时间：2012.8.10-9.31,导入期,第 5大战：尾盘攻坚战 攻击核心：特定房源促销 攻击时间：2012年11月以后,尾盘促销,预热期,再次预热,第 4 大战：三批房源攻击战 攻击核心：样板段耀世呈现及三批样板房开盘 攻击时
48、间：2012.10.8-11.20,热销期,污子晨筷吓诽洁耕厨摈灌提舷都扼球夹当巩椅被窘勤灯简写昆楔约呜定慎2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,第一大战：形象及第二批次房源攻坚战,日期：2012年6月初-7月底 阶段目标： 1、销售：全力去化一、二批次剩余房源。 2、推广：公布样板房即将呈现信息，并进一步提升项目品牌形象。,锌讹牛旺苍欲记巢剧缀材凉衰壶净贱仕霉两一雕刁恶蜗缸谷忱焉遇断戊请2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,第一大战：形象及第一、二批次房源攻坚战工作重点,攻击点三：企事业单
49、位拓展工作 核心点：结合此前制作的公积金卡发放过程，拓展企事业单位；拉进客户与项目 感情，提高项目美誉度。,攻击点二：售楼处、现场等形象提升 核心点：项目售楼部现场氛围布置，设立精神堡垒、道旗、楼体字等；节日期间 售楼处装扮；样板房装修工作跟进。,攻击点四：高端机构拜访、宣传 核心点：与巨客会联盟商家及其他等一些高端机构进行异业联盟。对双方的会员 或客户进行相应的商品和服务优惠，实现合作双赢。并派销售人员至高端场所发 放dm单页。,攻击点一：公布样板房即将呈现信息 核心点：公布样板房即将呈现信息，而引起市场对项目的更多关注。,锅简燥庭鱼洞怪愁婚碗滨揖铅坑睹睦涣啥捧泼巡呐份肪锌庚碴屠病厚链右2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案,推广主题：,墅级生活 从巨人印象开始！,巨人印象 墅级精装样板房即将耀世呈现！,推广附标：,推广目的：,将样板房即将呈现信息大规模立体式宣传，为后期样板房开放蓄客。,攻击点一:媒体全面攻击,讽蒸镇慌访烛咎代舀田兑合冉队蠕哲箕纺叹窥鳖镶洋仲泳琢忙窟派卉绥挝2012年下半年亳州巨人印象项目营销推广方案201