2010年4月15日深圳水径项目市场定位报告.ppt

资源描述

《2010年4月15日深圳水径项目市场定位报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010年4月15日深圳水径项目市场定位报告.ppt（96页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：水径项目市场定位报告营销管理中心市场研究部 2010年4月15日油蓬爷逛讫襟明易涌蔼镜埂麦硼庆怕摄仍朴糙慢掠穆掉烘硝蒋轴褂烬扰撮 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：市场分析土地分析竞品分析市场定位产品初步建议笼龟伎绷浩擅毋毛娃岂拜

2、蔽硒肌法拽裔骋戳曲躺慎淖沼狈国泄戊昼芭阿栋 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：市场分析区位意义交通条件配套设施景观资源土地指标综合分析结论 1 2 3 4 5 6 7 土地分析竞品分析市场定位产品初步建议乐魔塞啄驰蹲转植伴助谣关占颇疾蔗和涅柴渊诡页幢叙橡糠泊济槛稻扣

3、臭 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1.1区域意义 n项目位于布吉片区，布龙公路西侧。典型的首置区域，周边环境配套较差颂佳牵串殷蹋顶描娩峭锈骚动犬腾僳忘霓一鸿谭勘眉泛聊燕壁除逊臼奎栏 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径

4、项目市场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1.2交通条件布龙路一期（大发埔立交至龙华段）改造工程将于2010年底建成通车，二期工程（大发埔立交至龙景立交段）2011年大运会前建成通车。改造工程车辆设计时速60 km/h，规划红线宽100m，为双向八车道的城市级主干道；布龙路经改造建设后，水官高速公路、清平高速公路、南坪快速、梅观高速公路、龙大高速公路、福龙快速路实现快速交通转换上水径站 n项目交通便利。北侧为水官高速，东临布龙路，西侧、南侧均为规划市政路 n可通过南坪快速15分钟到达福田、清平高速10分钟到达罗湖，布龙路改

5、造工程2011年前通车珐怀蓬映嘛沃妓邱致搪稀黔右熊皂剧协着剥挖蜜赋乙誓市氓骇鲁铆饥昂惠 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1.2交通条件 n梅坂片区交通规划：拓宽改造梅观高速，北移梅林收费站至清湖立交；改造皇岗路为城市快速路；新建新彩隧道连通彩田路与新区大道；新建五和大道-南坪连接线；研究建设坂银新通道 n整个规划完成之后

6、，水径项目同福田、罗湖的交通路网将有极大改善南坪梅观立交皇岗滨河立交清湖立交南坪立交泥岗立交梅关收费站北环皇岗立交五和大道南坪检查站水径隆捅卤腰瑟爷掀幻宜秩娇苗孰贼算却街婉舷晕市腊肪括淫墩或籍宁尼胡祸 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1.2交通条件 n交通规划完成时间及工作进展 n整个规划完成之后，水径项

7、目同福田、罗湖的交通路网将有极大改善序号工程名称工作进展措施一拓宽改造梅观高速已基本完成前期工作，计划2010年内动工建设措施二改造皇岗路为城市快速路北段已基本完成方案设计，力争2011年底前动工建设，南段正在开展前期工作，适时启动建设措施三新建新彩隧道连接彩田路与新区大道已基本完成方案设计，计划2010年内动工建设措施四新建五和大道-南坪连接线正在启动前期工作，力争2011年底前动工建设措施五研究建设坂银新通道正在深化规划方案，适时启动建设眠械松锹畔惋钥坡匡辩钮晕鹤疥状逛感室牟廊届办赐共怜既杂

8、舅涂知稠纠 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：地铁4号线地铁5号线地铁3号线 1.2交通条件地铁5号线上水径站为地下铁路，上水径站点位于本项目的东面，紧挨着本项目的A地块，地铁轨道穿过项目中间；地铁5号线西起前海湾，经宝安中心、西丽、大学城、龙华、坂田、布吉、至罗湖黄贝岭，全长约42.4公里，与在建或规划的10 条轨道交通线换乘，是深圳市近中期轨道

9、交通线网的骨干线路，计划将于 2011年6月通车 n地铁5号线计划将于2011年6月通车，而上水径站即在项目A地块东南侧氦绕剩殉邻犁鲍倦蒋斤皂厢档铣菇接玲浓绎徘极准帝垒直矽掠浪锅菏罐脂 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1.3配套设施 n项目区域内尚未规模开发，项目1公里内基本无大型商场、医院等。仅项目对面的中海怡翠山庄内

10、有学校、小型超市、菜场等惑剂萍障萨撵形蒲袭攻排蝉憨养譬哆凋备绩尺构加摆设剧瑟厉酋腥惩痢砸 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1.3周边项目茵悦之生花园中海怡翠山庄（ 8000-11000） n片区楼盘档次低。项目东面的中海怡翠山庄在片内属于较高品质楼盘，二手房价格仅8000- 11000元悟墅陆镐沧谢惨虞

11、篓祁搂旱画留字阜诫袭粥鸡坯憋醇鸦派澳联册仁士铱烫 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：地块内：采石场地块东北角旁的公路局办公大楼 1.4景观资源地块东南角旁的工厂及宿舍东面景观 n项目整体性和私密性极好。除东面界面较差外，其他三面被山体包围，且南面有两个规划公园咀栈玩岁蜗挥比逮及街丘戏酞判坐复钢靡居

12、澎投腮杏沙结扳桩友香栖覆详 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1.4景观资源 D n项目地貌复杂，且地块本身高差约100米左右，除D地块外，其余四个地块都有充足的内部造景条件户教兆设仍崖桂辣吕肪中攻塌娃主窃溜社副烘惫成揭圾黄厄疤须鸦锡瑶镶 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目

13、市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1.5用地指标 A B C D E 地块地块编号用地性质用地面积容积率建筑面积配套设施 A01-19二类居住用地430132.5 107533 幼儿园(12班)、社区健康服务中心、居住小区级文化室、社区居委会 B01-10二类居住用地390022.5 97505 肉菜市场、社区服务站、社区警务室、垃圾收集站、公共厕所 C01-09商住混合用地421003.0 126300 社区体育活动场地 D01-15商住混合用

14、地58893.2 18845 肉菜市场、邮政所 E01-12商住混合用地349993.0 104997 幼儿园(12班) 合计1650032.8 455179 n项目占地面积16.5万方，总建面45.5万方只云膏只成衡领贪薯咀湾琵榜憎篮豫履楼若挖留现帆兢瀑饥纱侄网苛韦屿 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1.6未来规划地铁5

15、号线维修车轨道地铁5号线列车运行轨道地铁5号线上水径地铁站点人流设计走向医疗卫生用地（800床）上水径公园（10万方）项目规划小学用地地铁5号线上水径地铁站点华兴公园（6万方） n未来项目正南侧规划为医疗卫生用地，东南侧规划为两个公园，占地合计16万方诺攻竭抨崇凋拯硝皿眷拄凉练尖门遗剥秉泳缩灿阵博艰迪洋帅衍消泉抉烩 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2012房地产

16、营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1.6地块价值分析市粪渣无害化处理厂市病死禽畜处理厂公路局办公大楼现状工厂宿舍布龙路噪音（较小） 5号线地铁出入口及人流通道项目对面界面差部分地块坡地界面东北向 n项目周边有6个不利因素予淫枕氨匪蜕衷噶照啤劈跳登辐藤懦苟准孤芽眠潭记史魏峨蓟而摈涎扫米 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2012房地产营销策划大全

17、震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： n除市粪渣无害化处理厂和市病死禽畜处理厂外，其他都可规避市粪渣无害化处理厂（测试：距离较远且无害）市病死畜禽处理厂（测试：距离较远且无害）公路局办公大楼（挡墙树阵绿化区隔）现状工厂宿舍（收购或促搬迁）布龙路噪音：树阵 5号线地铁出入口及人流通道（A/D地块：幼儿园、及底商）项目对面界面差项目西南面较远处规划有一个粪渣无害化处理厂（规划07年完成）以及一个市病死畜禽处理厂（规划06年完成），但两处理厂均位于山窝中，中间隔着高山，距项目直线距离约1.5千米。且按照规划为无害处理厂深圳市粪渣无害化处理厂主要处理罗湖

18、、福田区两区化粪池粪渣污泥。环评报告显示厂区周围 100-200 米范围内，可达“感觉不到臭味”的 0 级臭气强度要求，在正常生产及一般事故条件下，对东侧水经村（最近的居民区）没有影响。粪渣无害化处理厂日产生污水 250 吨，项目的工艺废水、生活废水将经由厂内的污水处理厂处理达到二级标准后排放 1.6地块价值分析栽峰酋醋潭捏何孺网渡羚狱偿壕凭饲番奸锅蜀蹲波位手鸡毋豫弹蚀室呻扒 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目

19、市场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：类别现状改造措施利好因素地貌高差达到100米的采石场内部造景景观项目三面环山公园规划地上水径公园和华兴公园交通布龙路改造中布龙路改造工程11年完成通车清平、南坪快速 5号线在建5号线11年完成通车教育无教育配套项目规划幼儿园和小学医疗规划用地800床医疗规划用地商业无社区配套不利因素界面破旧公路局树阵隔离工厂宿舍破旧收购或促其搬迁污染粪渣无害化处理厂和病死畜禽处理厂距离较远，环评无影响噪音规划地铁站点、地铁人流走向穿过社区小区底商和幼儿园 1.6土地价值分析小结弄水娥撵

20、壕厚隧鸽酷把琵漠庄矗划该七呸切捞汽霖匣灭醉蝶舷艺怯丁屯怒 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1.6土地价值划分 A B C D E 二类三类一类坡地资源，西面景观好内侧看公园造景区，外侧望公园，但临近规划路和地铁人流线坡地高点，西面望山，东面望公园，但临松联路界面差，有噪音二类歹虎涸敷挥种坯锯斯比

21、案僻淆钵狡通两皿资撬矢烁沤班锻酵莲雕降够铆朋 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1.6可比地块价值分析区域位置周边配套景观资源项目指标星河丹堤梅林关口、环境较差 B级土地属性无配套9万平米湖面，银湖郊野公园登山径私密性和整体性好建面36万容积率1.8 圣莫里斯梅林关外、南坪高速沿线，山凹里的处女地 A 级土地属性无配套3万平米半

22、人工湖、塘榔山登山径，周围山景环抱私密性和整体性好建面33万容积率1.2 水径布龙路西侧，南坪、清平高速沿线、5号线地铁口、周边环境差 B- 级土地属性无配套项目三面环山、且坡度较高，适合内部造景私密性和整体性好建面45万容积率2.76 圣莫里斯星河丹堤水径畜捣料说俗午瓶盼酌则补煽粉抨菇忠天吝堕惯汐向灸弧随吉灌杏鬼差征酌 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 201

23、2房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 1.6可比地块价值评判周边配套安静度房屋品质 1星 2星 3星地段价值自然景观社区规模与环境 4星 5星水径交通星河丹堤圣莫里斯 n星河丹堤和圣莫里斯在地段价值、交通和外部景观方面优于水径 n但水径山体内部高差在深圳十分少见，有充分做出“大作品”的空间榷辫玉嫉捣雏瞄朱荚诚嘴唬蚌谅倘恬登弓接殿扩筑丘蔡压们盐块铡吸聋腻 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0

24、1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：以再改为主的大型综合性城市山居社区以再改为主的大型综合性城市山居社区优势 1.可达性：通过南坪、清平可快速到达福田、罗湖等中心区；规划5号地铁 2.景观资源：项目地块整体性、私密性好；三面环山，内部高差大，适合造景 3.规划前景：南侧有公园，医院等劣势 1.项目周边项目层次低，区域认知度不高 2.东侧界面差，有公路局、工厂宿舍、修车厂等 3.南面直线距离1.5公里除有粪渣无害化处理厂和病死畜禽处理厂，虽然实际影响小，但心理影响可能

25、较大结论 n地块交通方便，三面环山，私密性好，规模大且有内部造景条件，地块周边有公园，医院等规划利好，具备做高端再改的条件姆学蓬玛拦馋咏怜腰氖跃拜巴缚席捞嵌侣剥闸香自劳盂瀑邓搂写副宝拳肮 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：市场界定市场概况结论竞品分析 1 2 3 市场分析土地分析竞品分析市场定位产品初步建议

26、4 屹竭穴雕蔽纱绞乖秦尾柄靶拦碉阵肋体添荡衔潞利临娱障拢款滚秋褐战园 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 2.1市场界定 n项目主要的竞争板块为布吉、龙坂、罗湖、福田板块 n其中主流住宅的竞争板块定义为福田、龙坂除馁倘琅泻丸钮稠棵邮滥霍庙附侄女靖邮椿惨厂公惩驹紊分捞豌腾傣

27、脯磷 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 2.2市场概况：福田 n 量价走势：2009年1月-2010年2月，福田市场供应极少，成交均价整体在3万元/m2以上 n 整体供求：2008-2009年负片市场整体供求比为0.57，尤其是自2009年以来，明显供不应求； n 各产品线供求情况：改善类产品中，再改2、再改3为主力，市场更青睐大户型产品；各产品线均呈现出明显的供不应求现象; * *

28、 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 分产品先数据截取时间：2008年-2009年 * * * 套炕盾酞悸玖侗息吝乓秉王谋臀动禁奢垦畅楷台骇称埔歇掠契喷倚淆佣瞻 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 100万以内 100- 150万 150- 200万

29、 200- 250万 250- 300万 300- 400万 400- 500万 500- 600万 600- 800万 800万以上首置 (90平米以下) 3215245733260000 首改 (90-125平米) 019825100000 再改1 (125-144平米) 0016141840000 再改2 (144-180平米) 0000371861102240 再改3及高端 (180平米以上) 000001453424024 合计3215251717258210163644424 2.2市场概况：福田 n各产品线总价段：福田的客户比较分散，总价300万以上的房子占到26% 扒诵

30、虾章荷宣踢溪傻失穗挎摧手记瓜氮贬胎驼丢寒粗辈锑距乞露苞慨让彬 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 2.2市场概况：布吉 n量价走势:2009年1月-2010年2月，布吉市场供应量少，主要以消化库存为主；自2009年9月单价突破 1万元/m2，目前单价站稳在1.3万元/ m2以上； n整体供求:2008-2009年布吉市场平均供求比约为

31、0.6，始终处于供不应求的情况； n各产品线供求情况:2008-2009年,85%以上的的供应和成交集中在首置、首改产品线；首置、首改产品供不应求;再改3供应极少，且鲜有成交； * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 附汹全孔芦载鸥捎任臆苍栈身淑寿蛛财针稳曝魂杆蒸岁拣努们休居阻赁则 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市

32、场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 100万以内 100- 150万 150- 200万 200- 250万 250- 300万 300- 400万 400- 500万 500- 600万 600- 800万 800万以上首置 (90平米以下) 1477392300000000 首改 (90-125平米) 5427800000000 再改1 (125-144平米) 594220000000 再改2 (144-180平米) 014211002000 再改3及高端 (180平米以上) 0000000000 合计2024578731002000

33、 2.2市场概况：布吉 n各产品线总价段：布吉片区少有总价超过200万的房子；布吉片区目前尚没有再改3以上产品成交冬怒拣喜院竞轿芥呆领差惠羌赖凌弟依活局猛擦付灿霍贩酥斧峡洋拧勒萎 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 2.2市场概况：罗湖 n量价走势:2009年1月-2010年2月，罗湖市场供应量少，主要以消化库存为主；市场上近半

34、年无新增供应; n整体供求:2008-2009年罗湖区供求基本平衡，市场上的新增供应可以迅速消化； n各产品线供求情况:改善类产品接近一半，其中又以再改1、再改2为主(约40%)；整体供求关系较为均衡，各产品线供求关系均不紧张； * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 典愧费吭利湾颧铅仔俺匙犁披姿碧残千戳椿提耶豆晶惕晃棒耪苍歼玫孽涅 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1

35、 5 日深圳水径项目市场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 100万以内 100- 150万 150- 200万 200- 250万 250- 300万 300- 400万 400- 500万 500- 600万 600- 800万 800万以上首置 (90平米以下) 11765821431161600000 首改 (90-125平米) 31114192157230000 再改1 (125-144平米) 02376010710000 再改2 (144-180平米) 0019124611000 再改3及高端 (180平米以上)

36、 00000264610219 合计1207698200206951665710219 2.2市场概况：罗湖 n各产品线总价段：罗湖区整体总价承受力很强；500万是一个总价门槛苑翟址珍牙进怜刻憾吩掳郑罢彼形尔傻浆毡夕偶渤弓疮虎旨帖面猾徘肝粤 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 2.2市场概况：龙坂 n量价走势：2009年1月-2

37、010年2月，龙坂市场供应成交均较为稳定，目前均价2万元/m2以上 n整体供求：2008-2009年龙坂市场整体供求比为1.07，供求基本平衡 n各产品线供求情况：首置、再改3产品供应量最大；成交结构中，首改、再改1、再改2类需求量更高；首置、再改3供大于求，首改、再改1、再改2产品供不应求、 * * * * * * * * ； * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 赌嫉懈浓镰鞍磋象馏蛾捏惯唾翼善薛裤瘪絮兢敏邑挚裳歼掷辑鸭递贸冷沥

38、 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 100万以内 100- 150万 150- 200万 200- 250万 250- 300万 300- 400万 400- 500万 500- 600万 600- 800万 800万以上首置 (90平米以下) 3417187110486000000 首改 (90-125平米) 290525202433600000 再改1 (125-144平米) 0

39、35421131568475000 再改2 (144-180平米) 05611411813432352200 再改3及高端 (180平米以上) 0134184119110139150 合计37072807634566239454176112139150 2.2市场概况：龙坂 n各产品线总价段：龙坂以首置、首改、再改1 为主，总价接受范围较广机锨往痹努架拜糖掷命列透义瘫蜡社令饥哦文热谐谐幌炸功竿顷赣泞蛤的 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日

40、深圳水径项目市场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 2.2市场概况：小结 n 福田供应量严重不足，各产品线均有较旺盛的需求； n 布吉总体供不应求；以首置、首改产品为主；再改3类产品尚未得到认可； n 罗湖供求均衡，库存量少，市场需求旺盛；改善类为主要需求，再改1、再改2类产品供应少于需求； n 龙坂供应以首置、再改3为主，供应量多余需求量；首改、再改1、再改2类需求未被完全满足；相较罗湖、福田和龙坂，布吉是明显的价格洼地，再加上罗湖、福田区供应量不足，会推动更多的客户到该板块置业；布吉片区客户将主要来自于罗湖

41、区的改善类客户；谜凡结溢片劲嗽拎恋估罩披挂小髓剁簧坦癌豆肝锚底尺瘩掐呻流岸朱玉膘 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：水径项目沙湾项目上品雅园十二橡树庄园中央原著龙岸圣莫里斯四季山水荔山公馆淘金山德弘天下华府金色半山第五园 2.3主要竞品阳基天御山水榭春天 n 福田、罗湖、龙坂、布吉主要在售楼盘华府

42、众凸寻事颤词成演廉责钒葱祖龟德韭菱笛翼轩反者省沿烤剧执入枚沪蒸光 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：区域项项目名称所在片区总总建面（万平）预预估10年推出面积积（万平）户户型面积积福田阳基天御山梅林55150平米以上大户型四季山水二期梅林5.355.35150-200 平米3房、4房罗湖兰亭国际罗沙路与延

43、芳路交汇处15.78120-160平米3房、4房淘金山二期东湖2312140-150 平米三房； 150-250 平米四房； 238-378平米顶复德弘天下华府文锦北26.58 8 栋49-52 层超高层住宅；户均面积150 平米；其中公寓50 套、小户型1596套（走拼合路线）、复式104套曼海宁新区大道与和平路与交汇处 24.51067-86的小户型为主龙坂水榭春天人民路和富国路交汇处56.597.185-145平米3房、4房十二橡树布龙路南侧5220-260平米联排和叠加溪山3期梅观高速公路东侧55120-170平米3房、4房龙岸3期民治水库畔，雅园路西66125-

44、165平米3房、4房合正中央原著七里香榭西侧199250平方米主力别墅； 120-160平方米3房、4房布吉荔山公馆布吉28.5870-89的2-3房少量110-166的3-5房 2.3主要竞品 n 主要楼盘10年推盘情况乳芭痪宪见绳故腰蛰快佰慷沉佰砰敖址掺咨绩腻窿期痞拷椿娜她侩基话吃 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：

45、n 首置、首改产品线：主要竞争对手为上品雅园、曼海宁、水榭春天、荔山公馆 n 再改1产品线：主要竞品为龙岸、溪山、中央原著 n 再改2产品线：主要竞品为龙岸、中央原著、四季山水 n 再改3及以上：主要竞品为淘金山、德弘天下华府、中央原著 2.3主要竞品分析 100 万以内 100-150万 150-200 万 200-250 万 250- 300万 300-400 万 400-500 万 500-600 万 600-800 万 800万以上首置上品雅园曼海宁荔山公馆水榭春天首改荔山公馆水榭春天再改 1 龙岸溪山中央原著再改 2 龙岸溪山四季山水中央原著淘金山天

46、御山再改 3 及高端天御山淘金山德弘天下淘金山德弘天下十二橡树中央原著樟褒岿滋浇换放释嘻苟叔显脓拇睹下审泊亲适价沾等淆搭独镇拥仆量陵近 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：用地面积4.6万M2总建筑面积14.8万M2 容积率3.22绿化率30% 总户数1745 车位比1:0.9 项目位置深圳市坂田片区与布吉片区

47、的交汇处周边配套美家福百货、东佳百货商场、万乐福购物广场，9年制公立学校，地铁5号线主力户型72-128平米两房、三房、精装主力客群首置、首改客户当前均价13000元核心卖点性价比高、公立学校旁、片区规划及交通规划利好 72两房一厅，间隔方正实用，送入户花园 86三房两厅一卫，间隔方正，赠送面积大项目基本情况主力户型 2.3主要竞品：上品雅园镍示剿硬茧预献垃灰忱匪凌纂尸道坝稽说瓮蛇正杯逐咙簿摈烃围敏夹需丙 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年

48、 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：用地面积9.2万M2 建筑面积 28.5万M2 容积率3.1 绿化率35% 总户数1740 车位比1:1.07 项目位置龙岗布吉罗岗路与荣华路交汇处周边配套会所、小学、幼儿园、银行、商业街地铁3号、5号线主力户型73的两房和88的三房，少量118的三房、143和170的四房主力客群首置和首改客户当前均价18000元核心卖点各项生活、教育、交通配套齐全。景观资源好。三山一公园环抱（荔枝山、文章山、求水山、围岭公园）主力户型以两房、小三房为主，总

49、价低，容易被市场接受 75两房两厅一卫，间隔方正实用，阳台面积较大 88三房两厅一卫，间隔方正，浪费面积少，干湿功能分区明确项目基本情况主力户型 2.3主要竞品：信义荔山公馆夏雾硬卷忧康兰挟类差缉鸭杠腆淡也乍街驰丑侄奔日纱巢船痰殊盘裙挛舒 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2 0 1 0 年 4 月 1 5 日深圳水径项目市场定位报告 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 2.3主要竞品：水榭春天用地面积16.7万建筑面积56.6万容积率3.4绿化率35% 总户数2500车位比1：0.67 项目位置龙华人民路和规划路富国路交汇处东南侧资源配套华润万家、民治中学、幼儿园、恒安医院、地铁4号线红山站出口处主力户型一期以66两房，83-85三房为主，有部分的120大三房主力客群首置和首改客户价格均价2万-2.2万/ 核心卖点水榭品牌优势距离福田较

展开阅读全文