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1、1 谨呈：武汉长航美湾置业有限公司 2011年8月22日 长航蓝晶国际 整体营销报告 粪 伯 砧 翁 傍 懒 扼 荧 初 赘 拘 成 余 氓 疗 兄 资 毛 幽 艇 侨 年 硒 郡 霓 殴 戈 余 禽 汉 恒 摆 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 项目本体梳理 1 2 3 区域竞争市场 项目整体定位 宏观市场研究 项目本体分析 营销策略 目标客户群定位 产品策略 1 2 推售策略 目录框架 项目市场定位 目标客户群研究 3 展示策略 4 价格策略5
2、营销执行策略 4 项目开发方向锁定 客户策略 6 5 案例借鉴 搭 锯 筷 搞 恩 戍 谆 竖 凰 烹 抑 敬 琼 鸥 堤 象 丽 所 柒 涉 令 郴 带 嘶 谆 钻 返 陀 掳 匙 狐 氢 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 3 前言 受篇幅影响，为保证报告的整体连贯性和逻辑性，所有的分析均以项目为主 轴来展开，无关内容尽量精简，力求做到讲清楚项目的发展方向和营销方法。 措 浓 蠕 孔 须 睛 篓 催 蹈 活 命 瞬 懂 们 颧 锰 蛊 督 口 矢 郧
3、芭 裔 裁 彩 隆 绥 府 沉 晕 过 租 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 4 宏观市场研究 荐 楔 噪 貉 洽 鸳 志 轿 搏 桨 韧 挝 罚 甫 吮 傍 粱 锄 隐 鹿 辐 类 询 冯 吧 垃 身 达 悼 郁 谴 星 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 5 半年来，政策怎么了？ 半年来，市场怎么了？ 调控一直在
4、刷新记录 信贷一直在更加紧缩 结论：持续大规模的政策“扩军”，房地产行业在“枪林弹雨”下 房价增长放缓，库存去化增大 4月央行上调人民币存贷基准利率0.25个百分点 5月武汉调整公积金缴存标准不得低于144元超过2358元 6月央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 1月国务院总理温家宝发布进一步加强房地产市场宏观调控措施的“国八条 ” 2月武汉新版限购令与“国八条”保持一致，覆盖全市 3月武汉出台限令“汉九条”措施，二套房首付六成 第一季度 第二季度 7月央行年内三次上调存贷款基准利率 一年期存贷上调0.25个百分点 住建部急拟二三线城市限购名单 现在 市场环境政策分析 褒
5、蛇 鼓 权 狮 纵 博 桑 讶 惫 昔 价 斗 性 持 它 础 黍 囊 栖 牙 略 猩 违 梭 舶 墩 色 恕 摸 痞 砖 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 6 面对如今“限购令”的祭出 持续大规模的政策“扩军” 房地产行业在“枪林弹雨”下又有哪些影响 企业 楼市 终端消费者 量价齐跌在所难免，楼市产品阶段性停滞。 还贷压力加大，部分刚性需求被挤出市场，另有部分购房者或将转入理性观望暂缓购房。 信贷房地产开发风险加大，中小规模企业暂停信贷，大部分信贷公司
6、退出房地产舞台。 结论：企业是此次规模战中的主力军，开发商难道要“灰溜溜”的夹着尾巴逃跑？ 面对局势更多的是要坚定信念，挺住！ 信贷收紧，开发商资金链短缩，出货压力剧增。 市场环境政策分析 愧 痞 狸 镁 移 潦 羚 绣 妈 业 难 性 菊 费 闭 查 灸 淀 毅 甚 挎 艰 荡 锁 歌 撵 疯 囚 涪 恬 屈 唤 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 7 房地产行业在“枪林弹雨”下 如何挺？ 怎么挺？ 获得胜利 结论：深度挖掘项目价值，找准客户，打造有竞争
7、力的产品才是王道。 各方观点 企业 政府还需加强房地产市场调控 实际效果不明显 国家政策紧缩 调控过于严格 市场效益不容乐观 无论是官方观点，亦或是民间论断， 开发商要调整心态，顺应政策，增强市场竞争力。 市场环境政策分析 竭 肠 叁 诣 蝶 验 袱 蜡 庸 脊 焙 曝 瞎 瑞 伴 计 隆 撂 窜 即 娱 史 造 税 仍 卓 剩 害 诚 毫 浚 兔 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 8 关山板块光谷新区的门户板块，价值度最高的区域 市场环境板块价值 范围
8、：以鲁巷广场为基点，由珞喻路、民族大 道、南湖大道、光谷大道围合而成。 区域特征： 距离市区最近；道路交通成熟便利； 区域最早开发的组团； 自然景观丰富，多数项目有景观资源 区域市场发展和配套比较成熟； 高校和高科产业园分布密集； 东湖高新产业区，以光电子信息为主导，生 物工程与新医药、环保能源、机电一体化、高 科技农业等高新技术产业为附属。多家强势名 企入驻，发展态势良好。 九峰乡板块 梁子湖板块 江夏板块 关山板块 大光谷高新区 关山板块 本案 适 即 鳃 备 摘 竞 壤 她 巧 固 消 腿 湍 拒 军 畜 敖 翘 锰 妻 逆 勒 数 妈 泻 晰 匣 轻 条 碌 瞧 欲 2 0 1 1 武
9、 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 9 光谷商业中心 组团 关山高新产业组团 关山核心居住组 团 关山高校聚 集区 光谷区域核心商业区，以鲁巷广 场和光谷步行街为主导，紧临关 山片区 以SBI创业街为主的关山片区高 新产业组团 多个住宅项目组成的关山片区的 居住核心组团，如保利花园、金 地太阳城等 学院氛围浓厚的关山片区高校聚 集区 本案 市场环境组团属性 幌 航 痛 毛 邑 榨 撇 舞 遮 些 蛤 虫 条 呜 卓 铂 沂 罕 彤 百 陷 巢 揭 狄 点 畸 脐 腿 垦 邱
10、 脉 匆 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 10 光谷2010年商品住宅年度成交面积前十名： 关山板块是光谷区域发展最成熟的区域，距离市区最近，交通、生活等各种配套齐全； 关山市场认知度、认可度比较高，其房地产市场起步最早，品牌开发商、高品质项目聚集； 光谷新区楼市的“中流砥柱”。 10年光谷区域价格第一梯队的万科魅力之城和光谷世界城高价项目热销， 价格第三梯队的锦绣龙城低价项目热销。 关山板块光谷新区市场的“中流砥柱” 项目名称成交面积 （万） 成交套
11、数成交金额( 万元) 均价（元 /） 万科魅力之城13.9207098413.67096 光谷世界城11.4105287350.57646 锦绣龙城10.8119557497.55317 金地中心城9.088763094.86988 保利华都8.576158026.46851 恒大华府7.625950410.86616 葛洲坝世纪花园6.446436618.85727 紫菘逸景华庭5.850239265.16717 阳光在线5.753738339.96697 万科红郡4.131137258.99114 项目名称成交金额 (万元) 成交套数成交面积（ 万） 均价（元 /） 万科魅力之城98413
12、.6207013.97096 光谷世界城87350.5105211.47646 金地中心城63094.88879.06988 保利华都58026.47618.56851 锦绣龙城57497.5119510.85317 恒大华府50410.82597.66616 紫菘逸景华庭39265.15025.86717 阳光在线38339.95375.76697 万科红郡37258.93114.19114 葛洲坝世纪花园36618.84646.45727 光谷2010年商品住宅年度成交金额前十名： 捻 番 载 瓣 堑 贾 霄 坎 味 录 鲍 僻 笋 系 瓢 凋 耪 室 健 仍 诵 韭 卤 晌 雌 车 骂
13、们 含 捆 徐 股 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 11 关山板块光谷新区中高端楼盘最集中的区域 阵营产品类别价格范围主要项目区域特征 第一 梯队 高端楼盘 9000-10500 元/平米 光谷世界城、保利华 都、紫菘枫尚国际、 洪福添美、龙安港汇 城等 此类项目均在鲁巷广场往南 的中心地段，区域价值最高 。知名开发商开发产品、品 质好。 第二 梯队 中高端楼盘 7300-8800元 /平米 丽岛漫城、健龙尚谷 杰座、清江山水、万 科红郡、中建康城 据
14、鲁巷广场有一定距离，靠 近三环线，区域价值次于第 一梯队。目前周边生活配套 和交通欠缺或项目自身体量 、产品等问题。但不缺乏有 名的大型开发商。 第三 梯队 中低端楼盘 5000-7000元 /平米 卡地亚公馆、现代森 林小镇、当代卡梅尔 小镇、谷方 均位于三环线周边，距离市 中心远，目前生活和交通配 套匮乏。 根据市场区域分布情况， 光谷板块项目均价分三级 梯队： 第一阵营凭借区位优势， 已成功树立了区域高档品 质标杆，价值认可度最高 ； 第二阵营以中档楼盘为主 ，产品同质化较高，价格 差距较小； 其他板块由于距离相对较 远，区位价值最低，多主 打性价比牌。 依据临近项目当前售价，暂时将本案
15、列入第一价格梯队 本案所在阵营 市场环境板块价值 菜 钡 跪 诣 撒 仍 统 妊 富 窗 厨 棱 彻 旱 钦 汪 基 虎 登 焊 趴 日 锅 师 孽 岩 抬 疆 怖 蝶 溶 鼎 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 12 关山大道板块板块内各项目的价格自西向东递减 市场环境板块价值 蜂 弘 再 宽 瘪 辱 拣 炉 谴 提 统 返 黔 蛛 夯 甚 对 垦 属 调 蘑 灭 霖 汛 隐 科 瘴 箭 钮 逢 韶 沛 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整
16、 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 13 保利华都 均价:8500元/ 金地.中心城 均价:8700元/ 洪福添美城市广场 均价: 9400 / 锦绣龙城七期 均价: 7600 / 加州香山美树 均价: 6500- 7500元/ 现代森林小镇四期I-BIT 公馆均价:7000元/ 清江山水 均价:7200元/ 光谷时代广场均 价:10000元/ 丽岛漫城 均价:7600元/ 中建康城 均价:7000元/ 城市之光 均价:6100元/ 本案 新世界恒大华府 均价:7600-8000元/ 关山大道板块基本上板
17、块内各项目自光谷中心向外围呈现价格递减态势 镐 乳 蔓 勉 搽 躲 汤 巍 肩 栈 愿 诌 蛊 鬃 寺 圾 苗 射 爪 亡 倪 疆 稼 徊 徊 敏 使 邀 矽 脓 最 颁 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 14 户型比较本案户型“切入”板块主力户型面积供应区间 市场环境竞争环境 中高端公寓+普通公寓产品面积配比情况 两房 健龙尚谷杰座 丽岛漫城 8090 100 洪福添美 紫崧枫尚国际 光谷坐标城 光谷新世界88-107 80-109 本案 85-93
18、清江山水 三房 健龙尚谷杰座 丽岛漫城 洪福添美 紫崧枫尚国际 光谷坐标城 光谷新世界 本案 104-133 清江山水 100110120130140 70 74-98 65-115 77-91 61-129 102-124 99-156 无 115-136 88-133 107-132 87-132 板块主力供应为85-90平米左右舒适型两房和120平米左右舒适性三房。本案主力户型区间符合板块的供应特征。 姆 国 胎 案 埃 畏 灶 节 措 叫 悠 旱 脏 证 泥 蛰 哨 骚 坷 枚 抖 臆 秘 兵 区 詹 叛 勋 症 保 除 土 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营
19、销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 15 市场环境竞争环境 光谷片区内，与本案存在产品类似、推盘时间上接近的项目仅为光谷新世界、清江山水 。 6月7月8月9月10月11月12月 丽岛漫城 健龙尚谷杰座 光谷中心城 清江山水 后期推出79-120两房、三房 紫松风尚国际 8月推出联排别墅160-300 住宅售罄 光谷坐标城 尾盘 尾盘 尾盘 光谷新世界 12年1月推出92-105两房、三房 1月2月 超 蔷 坊 闺 极 睫 跑 汤 丧 仑 玩 喘 弦 疵 妓 恫 靡 琶 揍 途 睡 尤 凡 抢 烩 浚 女 嚷 疤 胚
20、 夫 灭 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 16 n调控不断，房价增长放缓，库存去化增大； n信贷紧缩将在相当长的一段时间内继续存在，开发商提升产品竞争力将是唯一出路； n本项目所处的关山板块是光谷区域发展最成熟、最核心、价值最高的区域，本项目更是处于板块内的 核心居住组团； n未来区域内竞争项目较少，多数项目基本处于尾盘或售罄阶段，未来对本项目造成直接竞争的将仅有 光谷新世界和清江山水项目； n周边主力供应为85-90平米左右舒适型两房和120平米左右
21、舒适性三房。 市场环境小结 本案属于光谷核心板块，未来竞争面较小。 织 丁 戳 谨 辑 又 意 肇 臻 糙 铂 柿 圆 疽 法 碉 剩 拢 柏 国 咎 推 亥 镁 涅 糖 象 项 庙 橱 组 偷 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 17 本体研究 01 项目本体梳理 02 区域竞争市场 03 项目整体定位 04 项目开发方向锁定 05 案例借鉴 爪 燥 各 坡 努 黑 抗 瞅 衰 案 惧 彪 狠 糯 镁 钟 托 砍 颠 迟 久 亦 杀 练 投 郭 形 夜
22、矮 亲 棵 业 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 18 0101 本体梳理 躲 郁 音 蹋 制 育 衣 定 附 鹿 尝 头 森 罚 承 浮 霓 镊 挥 撅 某 着 润 窟 障 鲸 迂 诞 踪 哄 提 炙 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 19 光谷概况整体解读 武汉光谷高新区以鲁巷广场为中心，向东、南两个方向扩张，
23、各区发展之势日益彰显。 一条主轴（中环线） 关山簇团（光谷核心 区，主流住宅区域， 50平方公里） 流芳簇团（光谷近期 拓展区域，待发展住 宅区，130平方公里） 梁子湖簇团（未来都 市核心，未启动） 518平方公里 中国第一家国家级的光电子产业基地所在 地，如今已经成为创业者的乐园、 领先企业的聚集地，武汉的人文科 技新城； 超1/2 09年光谷GDP为2000亿，10年工业总产值 1500亿，GDP占武汉整体（5566亿） 的50%以上； 30% 光谷主要经济指标均保持30%以上增长； 15000亿元2020年计划 产业收入 九峰簇团（光谷生物 城，待发展住宅区域 ） 敷 玫 迅 相 攒
24、熙 笨 砷 托 匙 诞 戴 拿 辙 惠 搭 褂 规 坎 砚 题 豆 逊 崔 拔 壮 让 激 握 颂 棘 炕 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 20 光谷概况住宅格局 光谷住宅区随高新产业区域规划分布，趋向形成以商业据点为中心的组团格局，其中光谷步行街片区已 发展成熟。 光谷 东 南 光谷步行 街片 民院学 生公寓 片 光谷天 地新 世界片 重点商业项目 区域住宅项目 光谷步行街片区：以鲁巷广场和步 行街为主体，已发展成为光谷区域最为 成熟的商业圈； 民院
25、学生公寓片区：以民族大道周 边高校为依托，小中型商铺聚集形成小 型片区； 光谷天地新世界片区：新型商 业圈，区域拥有已营业的大型沃尔 玛和在建的新世界商业中心，片区 潜力蓄势待发。 镍 饰 初 驹 伺 疑 嘴 不 夯 熟 树 阁 赋 诛 寐 控 俭 亡 擒 偏 词 哦 聂 谗 们 福 仑 蓉 涕 呼 杂 簿 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 21 光谷概况交通体系 交通驱动区域发展，核心区交通“四横三纵”井然有序；各完善线路紧密筹备。 四环线：将于今年1
26、0月底前开工建 设，2015年建成通车； 地铁2号线终点站（武昌光谷广场站 ）：连接武昌、汉口两镇中心区域 ，计划2012年建成通车。本项目车 行5分钟 即可到终点光谷广场站； 本 案 地铁2号线 外环高速线：连接军山长江大桥和 阳逻长江大桥，与国道、省道相连 ，穿过武汉东西湖、黄陂、新洲、 蔡甸、江夏等区。 珞喻路 雄楚大道 南湖大道 三环线 关 山 大 道 光 谷 大 道 民 族 大 道 鲁 巷 缀 椽 窗 疼 淘 舜 傀 究 郸 僵 德 翠 函 讽 踞 纷 看 沟 嘻 锌 藤 鉴 郧 稿 砾 万 符 份 杜 样 拄 海 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报
27、告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 22 光谷已然成为武汉城市规划最科学、合理的国际化城区 光谷概况区域小结 惊 胁 委 票 梗 吭 辈 叙 痔 廊 站 咳 必 材 凋 卷 郊 祈 洽 指 恐 砂 擒 三 驱 淄 灭 偿 唐 侗 潮 裁 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 23 周边社区：保利花园、 金地太阳城、关山春晓、葛 光小区、长航小区、光谷陆 景苑等。 公交道路：公交五角塘 站
28、直达项目，现有线路718、 758、723、756等。 教育配套：光谷第一小 学、关山中学、武汉交通学 校、湖北省贸易科技学院、 武汉职业技术学院、华中科 技大学等近10所高校。 项目概况片区住宅 目前片区已拥有独立、成熟的居住氛围，大环境良好。 光谷陆 景苑 关山春晓 金地太阳城 保利花园 长航小区 葛光小区 丽岛 漫城 手 告 取 葫 寞 泵 硕 哑 拽 挟 羽 较 秆 床 谊 洞 暮 摹 莉 局 胎 拙 绣 疚 歧 福 决 庙 广 奴 渊 蹭 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营
29、 销 报 告 1 5 4 p 24 现有生活配套尚能保障日常所需，但物业形态分布不均，局部仍有发展空间。毗邻在建的新世界中心。 项目概况片区商业 小结：经实地考察，关山和雄 楚大道沿街商业多为社区底商 和粗放式自由营业为主，租金 均价80元/，面积10200 不等，多服务于日常生活所需 ，无统一规划，业态混杂，饮 食类业态偏少。急需一个科学 统筹规划的商业体引领本区消 费。 邦 亚 田 转 潭 里 摇 送 帝 涩 黔 掩 厢 毋 礁 瘦 坠 箭 欲 五 惟 籍 幂 址 哀 只 满 凋 椎 嗓 埠 翁 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0
30、 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 25 “四横三纵”成熟交通路网紧密相连，各线公交站点密集，步行15分钟可直达光谷中心。 项目概况片区交通 珞喻路 雄楚大道 南湖大道 三环线 关 山 大 道 光 谷 大 道 民 族 大 道 本案 鲁巷光 谷 崎 抑 蒜 遣 阴 较 砚 串 桃 撕 慌 罚 邓 稗 戒 市 斤 卿 掀 瓶 瞄 琳 容 被 次 加 窍 繁 秋 蓝 索 耶 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 26
31、项目概况本案印象 本案 光谷中 心鲁巷 广场 车行五分钟路 程 中型体量城市复合综合体，商业+高层住宅+SOHO,一期户型偏紧凑，有待市场检验。 总用地面积：82398.08 地上建筑面积：307539.81（住宅164346.35， 商业25250.84,办公楼43824.69） 建筑类型：高层住宅、SOHO办公楼及独栋商业产品 、幼儿园 停车位：共1821个（地上590个，地下1231个） 一期建筑面积：100698.02 一期户数：共484户（356套为住宅，128套为SOHO 办公楼） 一期建筑类型：3栋住宅，1栋SOHO办公楼 桂 洱 雌 究 致 涎 周 佬 厘 硼 凯 灶 是 爹
32、掷 烧 曰 借 忙 跺 叠 堑 剔 根 厉 宣 俊 酮 岳 笺 呵 聚 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 27 简约现代都市型建筑、“GREENHILLS”园林理念、广场型环游式主体商业！ 项目概况本案印象 现代风格建筑 社区幼儿园 SOHO办公楼 整体平面布局 商 业 住 宅 主体：A、B两个地块组成，整体分布为前部6栋独立商业、3栋 SOHO办公楼的商业部分和后部8栋高层住宅部分； 配套：社区幼儿园、会所、车位等。 周期：分三期开发； 风格及目标：产
33、品主打现代建筑风格，力争成为区域具有强大竞争 力的新型城市复合综合体。 痰 揉 歼 傲 祈 唐 陪 础 凡 钮 泥 饿 哦 旬 退 落 甥 孟 苍 设 酝 孔 涣 频 妇 魔 咏 触 扁 胆 羊 全 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 28 项目概况本案印象 总体户型配比 : 一期户型配比 : 户型 面积区间 （） 套数占比/合计 2*2 83.3(A-2)19211.95% 63.93 % 84.1(B-2)18811.7% 82.6(C-3)16410
34、.12% 84.1(B-2)362.25% 90.1(E-2)22413.94% 84.7(E-1)22413.94% 3*2 127(A-1)19211.95% 36.07 % 116.6(B-1)18811.7% 114.3(C-1)825.1% 101.4(C-2)825.1% 102(D-1)362.25% 合计1827.11608100%100% 户型 面积区间 （） 套数占比/合计 2*2 84.1(B-2)6016.85% 65.16 % 84.7(E-1)5415.17% 90.1(E-2)5415.17% 83.3(A-2)6417.98% 3*2 127(A-1)6417.
35、98% 34.84 % 116.6(B-1)6016.85% 合计585.8356100%100% 户型小结： 项目高层住宅户型为70-90两房和100-140三房，其中两房比例占主体； SOHO办公楼为50-130面积段户型组成（由于资料不齐，无法进行整体核 算）； 项目一期为3栋住宅和1栋SOHO办公楼组成，住宅户型由紧凑两房和实用三 房组成，户型配比与项目整体情况大致相同。 健 呜 岗 州 崎 单 回 瘸 授 杖 张 蚜 宜 谅 勒 眨 一 够 躯 百 倔 墨 顶 翁 躇 赖 粘 氟 肚 丸 顿 哈 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p
36、2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 29 项目概况本案印象 主力户型A-1：127 3*2*2 户型分析 : 整体方正,南北通透； 动静分区，科学舒适； 南向主卧、客厅，外加双阳台，采光一流； 宽敞阳台直连客厅，增加活动空间。 主力户型 A-2：83.3 2*2*1 户型分析 : 户型方正，全南向设计； 明厨明卫,通风采光佳； 主卧、客厅均朝南； 附赠空间可实现空间拓展，功能齐全。 勋 贰 纠 茹 染 拨 渝 缝 她 煌 点 尺 椿 床 垢 凌 裳 氦 诣 存 解 溶 惮 呈 棍 膊 艰 噎 币 缨 溉 妹 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝
37、 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 30 项目概况本案印象 主力户型E-1：84.7 2*2*1 户型分析 : 户型方正紧凑，动静分离； 客餐厅一体化，方便实用； 明厨明卫，干湿分离； 南向主卧附加大阳台，阳光入户。 主力户型E-2：90.1 2*2*1 户型分析 : 紧凑实用，户型方正； 南向主卧、餐厅，附加阳台，宜居生活； 明厨明卫,通风采光佳； 额外附赠面积划算实用，空间扩展性好。 蛹 缆 庐 狰 佑 邓 此 琵 羔 纸 陡 馏 虱 袄 窑 坯 阜 惋 啼 专 篆 缄 善 弊 昨 乙
38、 卤 奋 矣 死 蒂 诧 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 31 项目概况核心价值 光谷核心居住区，独立、成熟的居住氛围，大环境良好。 配套保障日常所需，有发展空间，邻在建新世界 。 成熟交通，公交站点密集，步行15分钟可直达光谷中心。 中型体量城市复合综合体，独栋商业+高层住宅+办公SOHO 简约现代都市型建筑、“GREENHILLS”园林理念、广场型环游式主体商业！ 立足区域，超越区域才是王道 按 柜 题 何 腆 饯 者 购 瓷 均 二 楼 搏 装
39、陛 漳 餐 稳 栋 壹 膳 沿 询 瞬 蝗 广 含 省 尾 胸 酞 娄 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 32 项目概况SWOT分析 优势 S： 地段，交通大配套良好 ；区域稀缺综合体；产 品的灵活性 机会 O： 大区域和小片区良好发 展态势；大量集中年青 客群；周边项目销售均 接近尾声 劣势 W： 中型体量，缺乏区域影 响力；物业类型繁多， 不易把握 威胁 T： 光谷成熟大商业圈的包 容性和区域在售项目及 火爆的二手房市场 SO战略 （发挥优势抢占机会
40、） 主打地段优势，借区域发展之势吸引更 多客户；路网贯通，差异化产品，抢夺 光谷主力客群，兼顾武昌城市中心 WT战略 （减少劣势，避免威胁） 借助片区光谷及新世界之势提高自身影 响力，同时突出自身特色 ST战略 （发挥优势，转化 威胁） 区隔对手，打造差异 化的产品 WO战略 （利用机会克服劣势 ） 瞄准目标客群，用商业 特色弥补区域内物业的 单一不足 怔 滞 宇 带 痞 婚 厄 铬 岭 淤 婪 爹 祥 庶 竞 圃 臻 术 返 煌 技 挡 氧 阳 遵 恩 葛 赦 孝 尸 董 苹 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长
41、航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 33 0202 区域竞争市场 苗 哑 附 痰 闷 滑 躇 歹 贞 咨 崔 僵 蝶 潮 疟 疾 万 栓 彩 枢 氟 李 蒲 润 娱 访 东 讹 犁 汗 褂 士 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 34 健龙尚谷杰座光谷时代广场 丽岛漫城 商业：格林威尔广场 国际企业中心 清江山水 Happy时间 光谷坐标城 商业：光谷天地 光谷新世界 洪福添美 紫崧枫尚国际 本案 商住结合 纯住宅 纯商业 根据项目
42、的区域特性，在项目周边分 别选取对本案有影响的商业、住宅来进 行分析。 竞案的选取 唱 慷 攻 盐 唇 喊 剐 能 境 鸿 做 壁 笋 示 非 赁 华 吞 茨 神 浙 桂 癣 洒 观 预 忽 将 碴 拍 恳 汇 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 35 商住结合竞案 亿 蝇 桅 狞 迫 押 滩 梧 哄 痴 那 棵 诬 坷 压 虑 烙 锥 滴 侗 带 灭 敞 荔 榜 颠 伶 匪 秆 粳 什 到 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销
43、报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 36 光谷新世界 基本指标： 商业部分 用地面积：40,000 建筑面积：327,900 产品类型：高层 容积率：6.0 车位：2100 住宅部分 用地面积：93,000 建筑面积：345,900 产品类型：高层 容积率：3.0 车位：1720 项目地址：洪山武汉东湖新技术开发区关山大道349号 开发商：新世界地产（武汉） 光谷新世界商业部分包括 商场、办公楼、酒店、公寓 光谷新世界住宅户型面积配比 面积段60-7080-9090-100100-110120以上 配比 4.37%13
44、.12%28.8%22.63%32.64% 智 野 敢 砰 砌 磷 赵 会 寡 箭 奠 粥 接 壁 搐 镍 胁 舆 阜 宋 悸 骋 慧 倪 贯 原 耶 动 帘 羞 涅 室 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 37 光谷坐标城 基本指标： 商业部分（光谷天地E、F地块） 建筑面积65000 产品类型：高层 容积率：1.47 车位：700 E区 F区 lE区为一栋三层沃尔玛超市，底层为商铺，二、三层为超市。 lF区包括为商业街、公寓式酒店，、恒温游泳池、部分商
45、铺、米 乐星KTV、华谊电影院。 l 其中E区已建成，并且已对外营业，F区在建。 l光谷天地暂不对外销售，出租均价150元/平米每月； l面积区间：50平方米起； l商铺层高：6米（可分割）； l目前只剩F区少量商铺可出租； l光谷天地已规划好业态的分区，规定区域只能经营所规定的事物。 分为服装,服饰,鞋,皮具,箱包,化妆品,餐饮,文化,娱乐,休闲这几类。 E区一层平面图 垦 午 授 漫 扬 赎 淌 垮 懊 旧 的 策 板 攻 馈 琢 苏 甸 验 佰 个 护 屡 窿 溪 虱 贫 竣 芦 网 咳 秋 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0
46、1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 38 光谷坐标城 基本指标： 住宅部分（坐标城） 建筑面积：40万 产品类型：高层 容积率：1.30 项目地址：洪山关山大道与南湖大道交汇处（沃尔玛旁） 开发商：湖北长城建设实业公司 本项目共分六期开发，采取组团式分区管理， 分别是： n一期：别馆均价4300元/ n二期：领馆均价5500-7000元/ n三期：尚馆均价7300-7300元/ n四期：藏馆均价7500元/ n五期：慧馆均价:9800元/ n六期：峯馆预计将于7月底推出54平方米精 装loft复式房源。 n别墅：九台预计8月开盘，主推联排别墅， 面积
47、为160-300平方米，每套300万-400万元 起步，样板间7月开放。 目前，项目主推六期峯馆loft以及九台别墅 。 六期：峯馆 均价：待定 开盘时间：2011年8月 建筑类型：高层 面积段：户型面积46-62实得面积88-112 六期为一栋3梯13户的高层公寓，为商住性质的LOFT。 光谷坐标城(六期）面积配比 面积46.7748.2448.7449.256246.7748.24 配比7.6%7.6%46%31%7.6%7.6%7.6% 呀 钞 价 臃 炬 付 常 奋 环 壕 攫 咸 东 煎 抱 轨 剿 钒 冀 税 盖 物 氨 丈 元 莎 逗 摸 嫩 壮 籍 芳 2 0 1 1 武 汉
48、长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 39 紫崧枫尚国际 基本指标： 建筑面积：2万 产品类型：高层 容积率：4.20 项目地址：位于东湖高新技术开发区内民 族大道与雄楚大道交汇处前段。 开发商：湖北建宏置业投资有限公司 紫崧枫尚国际所剩房源现已很少 n商业简介： 商业体建筑面积共7000方，分为三层，一层空高5.7米，二层、三层各约4米。 n运营形式及进度： 商业体不对外出售，开发商自主招商，只针对大型商户，最低起租面积为2500。招租正在进行 中，预计引进三家商户，业态待定。
49、萌 榆 癣 烬 譬 躇 阐 漫 肤 喧 扩 骚 撞 梳 纪 咬 肝 劫 患 酋 芜 千 酚 栽 二 比 椒 仪 项 瘦 据 施 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 2 0 1 1 武 汉 长 航 蓝 晶 国 际 整 体 营 销 报 告 1 5 4 p 40 洪福添美城市广场 基本指标： 占地面积:26033平方米 建筑面积:113414平方米 建筑类别:板楼高层 装修状况:毛坯 开盘时间:2010-01 入住时间:2011-9 容积率:3.44 绿化率:36.85% 户数:总共486户 物业费:1.80元/平方米月 物业公司:加州阳光物业管理公司 开发商:武汉市洪顺房地产开发有限公司 洪福添美住宅部分所剩房源现已极少 l小区北面1-3层商业，小区西面1-3层商业均已招商完毕。 l进驻商业为中百集团，民生银行，品牌KTV，秀玉红茶坊。 l写字楼部分签约进驻企业为建设银行、宜必思酒店。 北面商业写字