《2010年5月怀化市顺天大道项目营销策划案.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010年5月怀化市顺天大道项目营销策划案.ppt（125页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 顺天大道项目营销策划案 东星房博房地产经纪有限公司 二零一零年五月 谨呈：怀化市卓信房地产开发有限公司 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 俱 听 隶 酝 串 盾 尝 贝 署 腰 垄 绪 瞳 钟 刮 毖 帧 斜 投 叙 庇 聚 灾 攀 壶 舍 诉 嘎 躁 咕 衬 观 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2012房地产营销策划大
2、全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 本报告建立在什么共识之上 ？ 卓信地产与东星集团通力合作，将本案作为银 湾小区第五期推出。这是我们的共识也是本报 告的最大前提。 前 言 摧 施 夫 率 炳 狰 刹 氨 菩 痪 蚜 呀 刑 蝴 滋 芜 肩 暮 运 号 鲁 舍 突 体 围 拓 橱 翔 新 讳 茄 猎 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 本报告要解决什
3、么问题 ？ 1.项目自身该如何规划？ 2.项目的销售策略是什么？ 3.项目销售的时间节点如何安排？ 4.项目如何合理规避风险? 5.项目的广告该如何开展？ 前 言 购 若 淑 韩 呼 逸 水 埔 驮 拂 桶 婆 卒 抡 队 嚣 为 撂 曙 并 熊 匠 箔 策 翔 驻 佳 熄 硕 憎 汇 珍 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 下面， 让我们在建立了共识的基础上，带着 五大问题来
4、看本报告。 前 言 出 迂 双 姻 貌 船 涯 拣 遂 吻 歧 啥 济 紊 援 酞 粟 疮 雇 粥 缨 骗 类 箍 驭 瓜 沼 读 贿 豢 绞 桌 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 一、大环境分析一、大环境分析 二、项目分析二、项目分析 三、规划设计三、规划设计 目录 四、营销策划四、营销策划 五、广告推广五、广告推广 隆 恋 喊 鹊 雪 畔 赶 眼 凳 鸟 远 动 妈 抑
5、份 绞 吵 势 耿 辩 痢 署 班 惦 堰 扶 原 炼 鸦 涡 互 背 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 一、大环境分析一、大环境分析 1 1、怀化市经济发展、怀化市经济发展 2 2、怀化房地产市场分析、怀化房地产市场分析 3 3、顺天大道商业市场调研、顺天大道商业市场调研 唯 馈 猩 揩 块 丽 强 店 扫 脱 寥 您 嗡 弃 褂 缕 痔 橱 涵 着 哗 寞 逃 恃 叠 拥
6、 家 瘟 铺 好 胰 荫 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 改革开放三十年，怀化紧紧围绕，怀化紧紧围绕 “构筑商贸物构筑商贸物 流中心、建设生态宜居城市流中心、建设生态宜居城市”战略目标，全面实施战略目标，全面实施“ 科技引领、交通先行、兴工活商、富民强市科技引领、交通先行、兴工活商、富民强市”发展发展 战略，全力推动经济社会又好又快发展。战略，全力推动经济社会又好又快发展。
7、 之之之之前，中央相继出台了一系列拉动内需的优惠前，中央相继出台了一系列拉动内需的优惠 刺激消费政策，包括积极的财政政策、适度宽松刺激消费政策，包括积极的财政政策、适度宽松 的货币政策、扩大规模与优化结构并举的投资政的货币政策、扩大规模与优化结构并举的投资政 策、更加主动的贸易政策、更加优惠的税收政策策、更加主动的贸易政策、更加优惠的税收政策 、惠及更广的民生政策等等，力度之大，前所未、惠及更广的民生政策等等，力度之大，前所未 有。这些政策，对怀化推动产业优化升级、促进有。这些政策，对怀化推动产业优化升级、促进 民生改善提供了千载难逢的发展机遇。民生改善提供了千载难逢的发展机遇。 大环境分析-
8、怀化市经济发展 芒 纸 订 物 羚 吗 卜 漳 郴 他 丘 怂 圣 迪 捆 顿 紊 狞 糙 喧 露 铺 贱 付 柞 唯 薯 拜 窖 色 趾 琅 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 2009年主要指标计标计 划 指标2009年计划增长% GDP（亿元）11.5以上 第一产业5.5 第二产业17 规模以上工业20.0 第三产业13.0 财政总收入（亿元）4118 一般预算收入（亿元
9、）2620 全社会固定资产投资（亿元）260以上30以上 社会消费品零售额（亿元）18218.0 居民消费价格指数（%）4左右 农村人均纯收入（元）8000 城镇居民人均可支配收入（元）11000 新增城镇就业（万人）3万以上 城镇登记失业率（%）4.8以内 外贸进出口（万美元）336012 出口（万美元） 人口自然增长率（）9以内 万元GDP能耗-4.4 主要污染物排放-2 亿元GDP安全生产死亡率 求 齿 忘 继 落 拿 欢 典 仰 耐 姬 怔 礼 烧 肘 妆 邪 宜 艺 芒 苫 腮 嫁 惊 盔 亥 矽 骋 宅 跪 肩 瞄 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营
10、 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 财政 收入 一般 预算 收入 大环境分析-怀化市经济发展 途 努 踞 鸦 老 癣 慢 设 脑 伐 龙 荔 沉 溺 桔 唆 巷 浮 炊 外 除 晒 处 产 猛 娟 扑 疥 余 雹 珐 针 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105
11、3527879 房地产商域网： 2009年全社会全社会 固定资产投资 260亿元亿元 ，增长 30%以 上。 着力推进重大项目建设。 其中交通投资 46亿元， 城建投资 50亿元、工业投资 94亿元，农业和农村经济 40亿元，商贸物流投资20亿元，解决民生问题10亿元 。 大环境分析-怀化市经济发展 喧 观 诬 屎 衔 质 及 危 辉 候 忽 剂 檬 瓷 锋 宁 别 炉 咽 夫 些 专 闽 洛 英 蛙 穴 捧 审 悼 牡 肠 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2
12、012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 20092010年，从主要经济指标的增幅看：年，从主要经济指标的增幅看： 怀化经济继续保持强劲增长，发展速度超过全国平均发展水平： 怀化市政府的固定资产投资力度不断加大，城市化进程加快，交怀化市政府的固定资产投资力度不断加大，城市化进程加快，交 通、城建、物流逐步成为城市发展的重要组成部分。虽受金融危机通、城建、物流逐步成为城市发展的重要组成部分。虽受金融危机 的影响，但在怀化市政府宏观经济的强力拉动下，怀化的房地产业的影响，但在怀化市政府宏观经济的强力拉动下，怀化的房地产业 呈现欣欣向荣景象呈现欣欣向荣景象
13、。 小结 大环境分析-怀化市经济发展 蛀 客 疼 佛 九 卑 斩 易 酌 虐 棒 尔 颊 批 或 劫 镑 匆 宁 盎 阳 菏 泵 制 罢 江 琐 波 猩 动 扯 判 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 大环境分析-怀化房地产市场分析 一、基本情况 去年初，在国际金融危机影响的大背景下，全市房地产市场面临 经济形势低迷、住房需求疲软的困难，为确保房地产市场平稳发展， 全市房产系统
14、采取一系列有效措施，市场回暖迹象比较明显。 相关数据显示，2009年，全市房地产开发投资32亿元，开发总建 筑面积285万平方米，分别比上年增长60%、30%；全市房屋交易总面积 242.02万平方米，交易金额32.54亿元，同比增长38.25%和43.17%。商 品房销售价格实现了平稳增长。 笔 怠 蠢 昌 竟 浆 茹 争 黔 真 拇 摘 窑 台 羊 焚 借 控 更 会 妹 稳 区 漏 牡 汽 混 纂 磨 胆 三 敌 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2012
15、房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 大环境分析-怀化房地产市场分析 二、房地产市场特点：房地产刚性需求释放，房价有所上升。 一是受国家宏观政策调整刺激影响，全国范围房地产市场呈现回暖势头 ，去年持币观望的消费群体,在今年仍然没有看到房价下跌的趋势，看到的是楼 市的转暖和升温，房价持续走高；市委市政府出台20091号文件，政策上的优 惠前所未有，在这样的一种大环境背景压力下，其消费需求开始释放，房地产交 易市场逐步回暖。 二是怀化城市建设步伐加快，城市品位和质量提高。按照每年新增人口 1.51.8万人计算,可预期的潜在市场较大。 三是住房改善型市场需求
16、增多，当前怀化城区人口仍以本地人口为主， 这部分人多是经历了福利分房和房改政策的受益者，但这类房屋大多面积较小， 设计档次较低，功能配套较差。为了提高居住质量，改善生活水平，他们中的很 多人已经成为或者将要成为改善型住房需求的主力军。 四是投资型需求的存在,为了保值增值和资本的最大收益，将会有更多的 资本投入到房地产市场中去。 插 像 剂 疼 迅 汞 列 砒 欺 芹 欢 加 险 脖 汛 惭 腹 攫 顿 习 鸣 触 骑 竣 某 摹 姥 葛 婪 崇 涸 陷 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项
17、 目 营 销 策 划 案 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 大环境分析-怀化房地产市场分析 三、2010年怀化房地产发展趋势 按照市委、市政府提出的“大干新三年、再创新辉煌”要求， 今年全市将完成房地产开发投资40亿元，施工面积240万平方米， 2010年必将成为怀化房地产迅速膨胀的一年，也是重新划分业内格局 的一年。无论是商业楼盘还是住宅楼盘都面临很大的挑战。 峰 詹 多 宵 讶 德 垂 柱 鼎 瘦 甩 粹 残 流 牛 愈 锻 绎 缘 绎 烙 二 狂 桶 涵 谴 迎 宅 啥 递 厚 另 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大
18、道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 大环境分析-怀化房地产市场分析 1、 2009年，全市房地产开发投资32亿元，开发总建筑面积285万平方米 ，分别比上年增长60%、30%；全市房屋交易总面积242.02万平方米，交易 金额32.54亿元，同比增长38.25%和43.17%。商品房销售价格实现了平稳增 长。说明怀化房地产市场，重新进入一个高速膨胀期；而房地产市场不论 是需求量还是价格都是大幅上升，说明刚性需求潜力巨大。 2、
19、经济危机的影响依然存在，重点影响的是市场的投资信心，因此众 多项目不敢轻易公开，实际上已经提前推广或变相抢占市场资源。房地产 市场在今后很长一段时间竞争依然激励。 3、 消费者对房地产的需求已经升级，不再是单一的居住功能上的需求 ，而是上升精神领域，包括：功能享受、环境绿化、价值品味、科技含量 、安全环保等多各方面。 小结 疟 份 凯 柄 割 汞 荧 汲 瞎 膳 玲 玻 溺 高 炒 钦 陈 麓 施 檄 齿 唉 噪 寡 征 隐 弗 攫 疮 窜 阅 隐 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目
20、 营 销 策 划 案 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 大环境分析-怀化知名楼盘及类比楼盘解析 凯邦&万象城 棋 拎 啮 宜 绎 庙 感 罕 漾 惕 力 耳 创 妥 碑 孔 摇 竖 慎 砖 枣 吠 妓 指 脏 娩 涪 鞠 葡 平 痘 冷 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 大环境分析-怀化知名楼盘及类比楼盘解析 楼盘盘名称凯
21、凯邦万象城 开发商湖南凯邦置业有限公司占地面积11257.53(16万) 楼盘地址 怀化市人民路和人民东路交汇 处 销售地址新盘 销售电话0745-2697777/2698888销售状态 适合人群投资客入住时间 绿化率25%建筑密度 规划户数车位数500 建筑类型高层物业类 型综合商业 物业管理物业管理费元/平方米月 楼盘起价楼盘均价 楼盘 简介 凯邦万象城地处人民路与人民东路交汇处 的东北角，东靠威虎山；西接人民路，向南与鹤州路相接， 向北与迎丰路相连；南与人民东路与怀化中心车站为邻 ；北靠建设中的怀化名品城，与琼天广场隔路 相望，项目总投资约 3.5亿人民币。 项目总用地面积16490平方
22、米, 总建筑面积约为 170000平方米。整个项目共分为临 街独立商铺、室 内步行街、百货商场、超市、写字楼、商务公寓及住宅七大部分组成。 项目位置交通发达，市中心汽车站，三条主干道的相汇和数十路公交车经过 构成了我市名副其实的 交通枢纽，拥有绝佳的交通优势 。周边配套设施齐全，商业网络成熟，教育、金融环境一流，行政事 业单 位众多，共筑了项目良好的财富商圈。 整个项目的规划为集购物、休闲、娱乐 、居住、商务、餐饮、观光、时尚于一体的一站式购物商 业街，形成一个真正意义上的怀化市民购物、休闲、娱乐 的首选场 所及时尚信息的发布地。 闷 娥 瘴 缔 叶 韧 蒙 逐 傲 搏 井 笨 梆 剿 喜 唁
23、 呀 忽 玄 硕 秆 衙 演 虑 蝴 撼 背 坷 攫 穴 滇 疫 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 大环境分析-怀化知名楼盘及类比楼盘解析 雍景豪庭 流 执 丫 坯 众 厌 裔 赊 瓜 事 枢 撅 砂 凯 距 暂 纪 蹦 描 蕾 嫡 挖 多 审 姻 侧 圈 查 片 七 涨 平 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0
24、年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 大环境分析-怀化知名楼盘及类比楼盘解析 楼盘盘名称雍景豪庭 开发商怀化富达房地产发 展有限公司占地面积50000平方米（160000平方米） 楼盘地址怀化市天星东路天星坪销售地址 销售电话0745-2279999/2277772销售状态在售 适合人群入住时间2008.10.01 绿化率40%建筑密度31.8% 规划户数车位数500 建筑类型小高层、高层物业类 型普通住宅 物业管理物业管理费1元/平方米月 楼盘起价2100元/平米楼盘均价均价
25、2600元/平米 楼盘简 介 富达.雍景豪庭位于天星坪的舞水二桥桥头 ，是由加拿大投资的富达地产在怀化市中心 地段推出的顶级产 品，用地面积5万多平方米，总建筑面积近18万平方米，建筑密度仅 31.8%，楼距比绿地率40%。 富达.雍景豪庭，是富达地产在怀化推出的顶级产 品，广场、步行小街、风情小店 这些在国外常见的建筑语言，共同将富达雍景豪庭的海派生活气质娓娓道出。这里，一至 六居户型()应有尽有，不同朝向使景观性绝佳；社区分为三个主题围 合，包括水景、植被 绿景等景观各具特色。 雍景豪庭由18栋小高层、高层以及公寓楼和临街商铺组 成，整个项目分三期，项目一 期共九栋，现已全部售完。二期目前
26、销售进度为60%。三期工程还在建设中。 栗 刹 筏 保 曙 则 歼 妹 绝 疙 哲 塑 憎 汽 顿 逞 砂 柱 凹 沟 苑 糯 挥 扳 咎 潭 忙 烷 羹 汗 猫 姚 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 大环境分析-怀化知名楼盘及类比楼盘解析 新时代广场 舜 酒 使 段 偿 公 真 墅 判 凰 确 肮 拦 忻 锋 叔 兹 整 级 肛 妥 亲 样 扬 沦 瓷 传 耸 帆 啄 蚂
27、涣 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 大环境分析-怀化知名楼盘及类比楼盘解析 楼盘盘名称新时时代广场场 开发商中远地产占地面积 楼盘地址怀化湖天开发区湖天桥销售地址 销售电话07452592888/2592999销售状态 适合人群 城市白领、单身贵族、二人世界、三 口之家 入住时间 绿化率容积率3.56 规划户数车位数 建筑类型高层物业类 型商住 物业管理物业管理费元/平方米
28、月 楼盘起价公寓起价2588元/平米楼盘均价住宅统一价2558元/平米 楼盘简 介 新时代商业广场是一个集农贸 市场、专业 商业市场、办公楼、住宅和休闲娱乐 为一体的综合开发项 目。是由中远地产开发的，共南北两栋。 该项 目一楼为农贸 市场，摊位起价4万6千元；南栋为 博客公寓，起价2588元/平米 ，最高价2888元/平米，户型面积40-60平米，公寓内部为框架式结构，客户可以自由 分隔：北栋是住宅，均价2558元/平米，户型面积80120平米。 新时代商业广场位于怀化湖天开发区湖天桥，生活配套有超市、银行等，给居民 生活带来便利。周边楼盘有世纪花园。 闻 腐 擞 鲸 她 逾 惩 侥 玉 肉
29、 玉 白 莱 廷 胞 宛 就 脉 简 组 驰 判 筏 随 术 拒 掳 鄂 据 托 新 叉 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 大环境分析-怀化知名楼盘及类比楼盘解析 商品国际 啃 次 秀 士 烩 踏 适 镣 傈 再 确 润 臀 纬 鬼 跌 环 房 辛 扮 侦 瞪 哭 翔 诵 姿 遭 彤 愿 涂 仗 惩 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策
30、划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 大环境分析-怀化知名楼盘及类比楼盘解析 楼盘盘名称尚品国际际 开发商鹏程房地产开发有限公司占地面积1.4379公顷 （102513.25） 楼盘地址 怀化市湖天开发区正清路51 号(红星桥东 150米) 销售地址2010年年底交房 销售电话0745-2225678、2226789销售状态在售 适合人群入住时间 绿化率45%建筑密度 规划户数906车位数262 建筑类型高层物业类 型 物业管理物业管理费元/平方米月 楼
31、盘起价1860元/平方米楼盘均价2350元/平方米 楼盘简 介 尚品国际,位于怀化市湖天开发区，临正清路，距红星桥东 150米，处于怀化市湖天新区 干道之间的繁华地段，市政设施配套完备。怀化湖天经济 开发区是怀化市重点建设的住 宅中心区，市政配套设施完善，交通便利。以其商务、办公、信息、服务的高度聚集,成 为怀 化城市新世纪区域化的公共活动中心。尚品国际提出 “居住区”的全新概念。 凭借“七星级”的完善配套，全方位满足精英层的高效生活，打造名副其实的“”居 住港、生活港、休闲港。尚品国际，以七星级优势 ，本着构建最适宜居的建筑理念，精 心设计 、精心策划、精心施工，打造怀化“智慧型”住宅小区，
32、实现 智能家居生活，是对 城市主角生活梦想的完美勾画。 氦 价 吧 玻 译 群 窖 磕 凝 粳 签 康 荚 胚 迪 扮 齐 巩 苔 潭 蚜 梧 启 起 沽 钻 苞 蛋 诗 纪 悠 用 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 大环境分析-怀化知名楼盘及类比楼盘解析 迎丰新苑-（北辰国际） 脐 吻 公 狮 之 薯 潮 茅 恕 逆 艳 必 磨 乐 肉 形 锑 亿 阅 闹 氧 蔫 摈 插
33、无 渗 樟 甚 伟 猿 拴 鹿 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 大环境分析-怀化知名楼盘及类比楼盘解析 楼盘盘名称迎丰新苑 开发商 怀化金顺房地产开发有限公 司 占地面积14165.34（9万） 楼盘地址湖天北路与迎丰路交汇处销售地址原市建委院内 销售电话0745-2107688/2107699销售状态在售 适合人群 工薪阶层 、二人世界、三口 之家 入住时间2011年3月
34、25日 绿化率28.2%容积率5.16 规划户数车位数 建筑类型高层物业类 型商住 物业管理物业管理费元/平方米月 楼盘起价2198元/平方米楼盘均价3198元/平米（最高价） 楼盘简 介 迎丰新苑是由怀化金顺地产开发有限公司建设的一个集住宅、商业、酒店，宾馆 、写 字楼、公寓于一体的新型社区，是市委，市政府09年特别关注的项目。容积率5.16， 绿化率28.2%，户型面积有59.3平米、64.9平米、80.5平米、111.55平米、129.15平米、 143.1平米等。 迎丰新苑坐落于迎丰路与湖天北路交汇处 。邻近怀化市第三中学，和怀化市三完小， 背倚迎丰公园。周边银 行、超市等配套也十分齐
35、全，给居民生活带来极大地便利。 像 逃 焊 仕 含 桓 笺 嗜 邹 离 貌 挖 扫 泌 头 绞 缕 逾 钉 渠 擞 企 术 样 迈 贸 专 屹 传 硬 桅 蹋 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 大环境分析-怀化知名楼盘及类比楼盘解析 顺天财富大厦 奖 橙 简 肪 鸣 峪 岛 曝 邹 宣 搀 拍 丙 益 镁 予 凉 礼 演 栗 驴 窿 骡 瓮 染 庚 恍 柑 摄 苛 兹 巡 2
36、 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 大环境分析-怀化知名楼盘及类比楼盘解析 楼盘盘名称顺顺天财财富大厦 开发商湖南景丽房地产开发有限公司占地面积20亩(8万平方米) 楼盘地址迎丰路与顺天路交汇处销售地址 销售电话0745-2714888、2732777销售状态在售 适合人群城市白领、单身贵族、二人世 界 入住时间 住宅2010.6.30前、公寓2011年 6月30 绿化率35%容
37、积率 规划户数584车位数260 建筑类型高层（32层）物业类 型住宅、商务楼 物业管理物业管理费0.8元/平方米月（暂定） 楼盘起价loft2918元/平米起、soho2455 元/平米起 楼盘均价 楼盘简 介顺天财富大厦总建筑高度近百米，分为高层住宅和商务楼两栋，总建筑面积将 近10万平米。负一楼是一个拥有150停车位的专业 地停车场 。地上一至三楼是商 业裙楼，目前一楼已经与湖南第一超市步步高签订 入住协议 ，步步高在此以经 营生活超市为主，彻底解决了城中区域购物不方便的难题 。裙楼的二楼以及商 务楼的37层作为圆 中圆大酒店，更提升了整个物业的管理水平，商务楼810 楼是市教育局办公大
38、楼，是市教育局新址，11-14栋是SOHO公寓。23楼为圆 中圆 配套的中西餐厅。另一栋是纯高层住宅，共33层。住宅的一楼即裙楼3楼的屋顶 ，设计 成一个顶层 花园，有1000多平方米，住宅户型分为三室两厅和四室两厅 两种，每一种户型无论结 构的合理性，还是功能布局的科学性，都是无可辩驳 的 。 巷 削 宣 郭 慈 贷 沈 甄 乖 娥 彤 履 偶 铅 灯 管 幸 愁 戴 迪 试 持 嘱 指 懂 盏 域 惠 壳 垦 坎 袖 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 201
39、2房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 根据前面初步产品定位方案得知，双方主要在临街的商住楼存在许多 问题，本次提案主要针对此问题展开工作； 本案的利益点在哪里？ 本案商业具体构思如何？ 置身于本区域本案操作的最大利益点如何实现？ 具体商业业态与体量如何确定？ 大环境分析-顺天大道商业市场调研 灌 灿 施 赔 醚 茧 恕 存 拟 桶 截 渐 鬃 逞 之 搞 息 逊 题 绎 堪 拟 妥 东 迸 炊 赦 奢 舰 皮 注 屠 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大
40、 道 项 目 营 销 策 划 案 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 顺天大道具体商业业态调查； 本区域周边人口情况调查；消费习惯分析； 社区型商业调查； 整个临街楼体商业业态组合分析； 市调内容为： 大环境分析-顺天大道商业市场调研 钾 斑 遏 邦 仰 伪 齿 磺 笼 米 饼 波 静 糟 殿 涯 帘 蜡 菩 债 净 垮 仗 漆 坍 洽 女 季 涅 箕 准 恕 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2012房地产营
41、销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 楼盘 总户数计划入住 人口 总人口 (比例 :1/3) 金滩春天310930 银湾小区8372511 提香庄园14004200 顺天大道周边典型楼盘统计人口数量统计： 大环境分析-顺天大道商业市场调研 称 王 巩 淫 绷 告 橇 吊 鹊 座 鬼 鸭 舀 哨 根 锭 桥 梢 瓦 磷 惠 殖 罩 桶 掀 胯 结 喂 剖 悲 母 酮 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2012房地产营销策划大全震撼
42、升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 业态数量业态数量 副食14医疗3 干洗店1综合缴费1 电信1人寿保险1 电子公司2废品回收1 中西餐厅1鞋店1 广告公司3烟酒7 装饰5理发店6 建材7汽车美容3 彩票1擦鞋1 酒楼6按摩1 茶馆2婴儿用品3 特产3餐饮11 顺天大道业态调查:(共：85个商家) 大环境分析-顺天大道商业市场调研 樊 荡 粟 儿 锨 藤 演 窘 咎 许 魄 亡 扰 旨 杉 菠 则 半 姥 虏 股 昨 职 丽 冲 膝 流 砰 婪 蔷 审 枷 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀
43、化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 据调查本区域楼盘一般二楼做酒楼、茶馆、中西餐厅、家具；进深为 8-20米； 顺天大道二楼一般用途调查： 通过市调测量得知，本区域人流量小，虽开业率较高，但是整体经营 状况一般；利润较低； 周边楼盘商业经营状况调查： 大环境分析-顺天大道商业市场调研 结 她 芍 语 棕 黔 令 仗 爪 个 芒 渠 椒 坎 瞻 帕 滴 羌 律 恍 漾 岔 角 阶 棘 阶 势 拙 斥 善 封 燥 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案
44、 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 1、本区域政府单位纵多，且毗邻市政府是未来政治中心；我们的楼 盘策略应该配合高端人群的需求，在针对性公务员市调得知，在本 案的商业业态组合方面跟多的人建议配合高端的组合业态提高项目 品味； 2、周边知名楼盘纵多，人口数量纵多，且人口素质较高，大部分为 生意人以及政府单位公务员等，因此配以高品位商业业态市场潜力 大； 3、区域内商业存活业态基本为日常生活品，高品位业态少，一方面 说明市场有待引导；另一方面由于入住率低人气暂时
45、不足； 4、随着本区域发展未来1-3年内将有重大变化，人员会进一步涌入 ，市场需求会进一步放大； 本区域市调机会分析： 大环境分析-顺天大道商业市场调研 撤 谤 馆 滓 香 灿 珠 束 禹 禹 漾 隋 酶 搁 萧 疆 捕 桐 榔 睫 甸 宣 教 揪 变 妹 些 赚 坪 慢 恋 昔 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 二、项目分析二、项目分析 1 1、项目的地块研究、项目的地块研
46、究 2 2、项目的产品分析、项目的产品分析 3 3、项目的客群分析、项目的客群分析 饥 斋 沟 南 晨 孤 阅 沟 悉 泄 史 呈 替 倦 于 膨 高 雁 扔 瑚 屡 逮 黄 敛 工 骑 荣 珐 障 佬 义 认 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 项目分析-地块研究 本案本案 金滩春天金滩春天 银湾小区银湾小区 地 理 位 置 项目位于城中区域与城东新区转轴地带 城市发展主方向
47、，毗邻新市政府，占据 城市发展核心位置。 肖 梦 哟 勃 篷 龄 捎 嫌 硒 违 牌 渠 丢 宴 里 挣 弗 雨 廖 债 爆 淳 芥 抡 谭 鳖 桅 氯 滦 茧 窘 算 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 本案 南边：怀化商务局 东边：怀化规划局 正南：银湾小区 正北：金滩春天 项目地块位于怀化顺天大道旁,北与金滩春天相接，南与东星集团银湾小区相 连，出门即顺天大道与迎丰东路，
48、出行城市中心等方便。 项目四至 项目分析-地块研究 砸 呢 伞 椿 鬃 吧 还 墒 珊 北 犀 懂 峭 槛 樊 捂 燎 理 蛤 糟 电 循 堡 党 殷 氮 合 躁 磕 氨 吮 答 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 项目500米周边配套以政府企事业单位为主；500米范围 内生活配套齐全。 项目分析-地块研究 鸦 醉 翌 戈 究 饱 虎 秤 浆 步 纵 蛮 嫩 琉 益 胞 升 昏
49、 埠 饯 拭 旺 买 寐 煌 颜 挫 寻 肖 痉 棵 折 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2 0 1 0 年 5 月 怀 化 市 顺 天 大 道 项 目 营 销 策 划 案 2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 区域价值分析 城市发展潜力巨大，本案位处城市发展核心地段，毗邻新市政府中心，地块整体综合素质 较好，其中地段、交通、配套等资源优势突出，但项目规模可操作性弱。 区位：项目位于城市发展主方向，毗邻市政府，占据城市发展核心位置，地段位置十分 优越。 地块：项目规模一般，容积率高，不适合发展低密度、高品质社区。同时，位于金滩春 天与银湾小区之间较短的临街面给项目规划带来一定难度。 交通：项目临城市主干道，对内对外交通便利，至城市主要节点交通便捷。私车交通和 公共交通条件均较为有利。 配套：项目周边地段成熟，周边生活、医疗、教育、市政等配套较为完善，具备生活功 能、商务功能良好的发展背景。 景观：地块西接板溪，景观面好，但是地块狭小且地块内部无水系，内部资源有所