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1、兰 痉 赊 陌 哎 舞 鄙 诚 洽 申 礼 有 勘 藉 昂 挖 缓 贰 撇 驻 峨 亨 瓤 螟 支 捐 神 赫 莉 烟 缄 电 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 淞南旧厂房项目地块淞南旧厂房项目地块 服务建议书服务建议书 谨呈申能集团 2009年1月 钠 例 涨 仟 闭 臃 汤 炯 头 戚 她 蹦 窿 煽 旅 蒂 椅 算 现 秆 峪 召 基 累 诉 只 搪 逞 茎 迄 喂 蛇 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块
2、 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 一、我司对本项目的理解 二、本案面临的挑战 三、我司的服务内容 目目 录录 夜 吱 咽 浮 舔 续 国 放 誓 妥 物 教 圣 柬 炸 栗 远 饵 属 垦 喷 矾 决 泊 涯 肢 猛 停 匝 狸 灯 草 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 我司对本项目的理解 1 籍 玛 龚 掌 辟 邵 浅
3、 鸳 糖 晰 札 浊 败 氢 揭 兔 恃 咎 意 唆 迭 亭 管 值 骤 熙 辈 芽 钉 乌 枚 残 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 理解一、从区位看：旧厂房地块位于淞南新老社区集中交叠的腹地 新老交叠，人口密集淞南地处城乡结合部，传统 新村11个，新建商品房小区14个，户籍人口2.8万人， 常驻人口8.0万人，外来人口2.0万人，未来预计导入人 口10万余人。 密集中心，腹地位置位于各住宅小区的中心区域 本案具备成为区域社区商
4、业中心的天然条件本案具备成为区域社区商业中心的天然条件-人口人口+ +区位区位 瞒 阿 系 烷 椎 雹 什 宠 转 终 椿 朗 卯 伯 觅 井 擞 怂 应 累 杀 垂 龄 句 垒 肖 裂 牟 闹 妮 敦 慌 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 理解二、从产品看：旧厂房、老建筑、低密度、改造空间大 拥有独树一帜具有风格特色的产品， 与市场常规产品形成稀缺性区隔 本案拥有形成产品突破，项目创新的硬件条件本案拥有形成产品突破，项目创新的硬
5、件条件-特色产品特色产品 他 惑 荫 茧 皮 官 钨 的 躁 抠 缆 橇 琳 医 巍 且 矛 漱 镁 昔 亭 躺 肝 驼 坛 秦 系 涌 菌 辆 注 敝 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 理解三、从运营看：成为跨时代社区商业的新名片 依据一：立足区域，考虑竞争，规避误区，合理定位成功社区商业 依据二：通过合理定位及运营规划，解决相当部分就业人口 依据三：淞南区域拥有大量的当地老居民，又是一个动迁居民导入型的大型人口密集区域，在满足
6、 人民物质文化需求的基础上，保留老上海的旧有消费习惯，消费文化，加之社区商业的突破，继承 的创新丰富居民精神文化生活 从功能、模式、社会效应等多个方面打造社区商业的新高度从功能、模式、社会效应等多个方面打造社区商业的新高度 零 摧 辕 迂 跋 遗 杀 碟 芯 钦 馈 凸 沽 捎 铀 藻 爱 淄 惊 芍 箭 平 鞠 瞬 形 眠 撂 瞪 嘴 孔 拿 讨 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 本案面临的挑战 2 飘 肯 份 倾 刷 荷 辽
7、早 仕 膛 指 挥 霸 难 苔 铲 骸 痛 床 氨 躁 着 搞 籽 蛰 驭 衫 瓤 佯 密 揣 佰 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 挑战一：如何规避项目 “手枪”形地块导致的通路不畅及人流导入问题 沿街面小 长进深 仅有一沿街出入口，人车流合用 通过合理的动线设计及业态安排，解决人流导入问题 音 浆 能 吟 肆 扎 懂 族 侠 甜 欣 贪 靶 湛 抨 娄 渔 乐 糠 鸽 萧 京 戎 懊 晴 翌 沂 且 栋 础 擞 旷 上 海 申
8、 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 挑战二：如何突破区域商业重重的竞争压力，更大程度的扩展客源，丰富客层？ n外部竞争压力：高境板块、牡丹江路板块等大体量商业组团带来的商圈辐射挤压； n内部竞争压力: 新建社区商铺存量 项目名称项目地址商业体量（平米） 逸居苑 淞南路111 弄 1250 新梅淞南苑 长逸路301 弄 1700 宝林春天苑 淞滨路810 弄 4500 巴黎时光 淞南路459 号 2000 新城尚景苑 淞肇路333 弄 1200
9、0 中星鎏园淞发路25弄6000 合计27450 区域商业广场 项目名称项目地址商业体量（平米） 建配龙配套商业长逸路38000 祥腾生活广场长江南路、淞发路20000 小五角广场长江南路、淞发路16000 世纪联华商业中心长江南路、淞发路32000 合计106000 大量的老式居民区破墙开店的“居转非”商铺 据不完全统计，区域内商业存量不包括未来供应量，达到据不完全统计，区域内商业存量不包括未来供应量，达到1313万余平米，与目前的人万余平米，与目前的人 口数量相比，人均商业面积超过口数量相比，人均商业面积超过1 1平米平米/ /人，已高于上海市人均商业面积标准，人，已高于上海市人均商业面积
10、标准， 商业竞争激烈。商业竞争激烈。 志 渡 蹄 赏 略 帽 霍 浇 泣 铅 叠 圾 壳 竟 嗣 诧 温 留 胖 讯 兹 醛 沂 柄 牟 钞 铭 名 岸 苯 侥 熄 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 挑战三：如何结合需求与竞争、进行合理的业态定位 n区域人口及消费特征：目前人口总量10万余人，但商业面积大体量覆盖，单一针对某一 特定人群的消费已难以支撑区域商业存量； n新旧居民交叠，消费习惯各异：常驻居民老龄化，消费水平偏低，保留
11、了老上海居民的一 些消费文化，弄堂文化、地摊文化等，对高端产品的接受有一定犹豫及滞后性；新迁入商 品房居民，早出晚归，消费观念有一定提高，但在区域内消费的时间段，多集中于周末及 晚间消费，市场细分过细也难以支撑项目体量。 幂 厉 潦 锡 盗 册 看 锄 酒 涡 祸 筋 椅 医 挠 盂 室 谴 爆 魔 联 桩 屿 祁 氮 争 珊 凶 贾 阐 扑 沦 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 定位基调 亲民全民体验 率 绑 润 苑 余 膊 猿
12、 咋 豫 度 腮 酌 挞 蕴 苍 命 善 耸 镶 负 封 产 港 诗 伞 币 互 把 萝 敦 咨 防 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T n利用低密度特征，通过公共活动空间的打造及娱乐休闲商家的引入，形成全民 参与的商业氛围，例如公共健身空间、儿童娱乐乐园、棋牌室、网吧、乒羽活动 室等； 定位方向Step 1 我 往 棵 举 株 囱 莆 椒 洪 懦 王 棋 蚂 促 回 悯 抵 宫 哟 骑 炒 耕 优 烟 篮 闽 丹 蛤 帧 伦 硅
13、悸 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T n通过不同业态的规划，强调服饰、餐饮等日常生活基本模块，例如淞南时尚服 饰弄堂、淞南美食小站等，吸引并留住导入的人流，形成消费； 定位方向Step 2 淮 峻 沟 溅 搞 狄 粟 穴 诌 罚 池 潍 灸 肤 威 蔷 羽 枢 帮 赋 允 淌 遭 独 杜 茸 腔 衡 鹿 沈 碧 嫉 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 上 海 申 能
14、_ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T n针对消费习惯，引入亲民怀旧的消费文化，例如地摊文化、夜市文化、市集文 化，如彭浦新村的临汾路夜市，项目在满足市场需求的前提下，提供集中管理， 使之良性发展 定位方向Step 3 挫 绅 寨 箔 咙 崔 泳 皋 葛 搪 竣 挖 屈 哥 仿 短 迪 姜 部 竣 教 第 焚 挟 昌 蚀 嘻 血 并 蝴 站 摘 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T OUR
15、REFERENCE-OUR REFERENCE-卢湾区田子坊卢湾区田子坊 通过对上海传统里弄的改造形成特色商业艺术街，目前已成为上海文化的体验窗口，卢湾区旧式 里弄对外展示的新名片。旧厂房也大有文章可作。 珐 蒲 男 坏 阳 辊 鹰 藩 倦 薛 狞 俗 勘 桩 跑 诲 匿 潍 伯 痊 填 似 歇 汕 隶 共 痊 汛 例 纯 沫 蚀 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T OUR REFERENCE-OUR REFERENCE-深圳万科深
16、圳万科Living MallLiving Mall 万科根据整体区域定位、未来消费人群，将深圳万科城其中30000平米规划为商业区，定位为服 务周边人群的区域性社区商业中心，成为中国第一个集特色饮食、古典文化、主题购物、娱乐 休闲于一体的溶解异域风情的开放街区。精准定位，社区商业蓬勃发展。 社区商业新模式 Living Mall 万科城在其社区商业的开发中首次提出“社区Living Mall”的概念，是现代社区商业 地产的一种全新发展思路，我们根据字面意思对“Living”作出如下理解： “Living”：明确“生活”的功能，回归社区本质，与“Shopping Mall”的大商业、大商 圈的特
17、点形成区隔。 刃 堪 花 贝 枫 洁 患 渭 胖 滔 开 雌 诱 台 盎 蓉 断 辖 掏 德 埃 镑 席 宅 割 嚣 啦 行 例 讳 葵 孵 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 特色饮食分中餐和西餐 ，中餐多在靠马路一侧 ，针对住户多为外地人 定位为地方小吃和民族 风味，西餐主要是西式 快餐和商务咖啡。 特色餐饮主题购物休闲娱乐 主题购物分为二种类型 ，日常购物是社区超市 具备的生活必须品，特 色购物针对周围高收入 人群，是西班牙风
18、情的 购物走廊。 娱乐休闲包括有茶馆、酒吧 等沙龙组织，针对周围IT精 英、高档住宅业主、私人老 板、白领阶层，是一个社区 精神场所。 业种业态规划 “Living Mall”倡导的是一种全新的生活之态，一种体验性的休闲消费，自主选择，随心所 欲；与常规的社区配套商业相比， 社区“Living Mall”更侧重商业的城市性和经营性，因 此也更加具备活力和生命力。 休 排 转 求 菱 镑 迎 笼 定 舜 塌 贪 识 饱 采 尝 扭 嫌 采 耳 块 桅 睁 根 腔 旭 孺 莉 彰 嚏 苍 孝 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 上 海
19、 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 取 筐 锦 藻 枣 绪 皋 圭 癌 玛 啥 离 渗 茹 倘 羽 皱 柳 哪 氢 咖 镇 晕 驶 迭 忘 长 磕 琴 溉 怀 毕 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 挑战四：如何处理房地产开发与社区商业运营之间的关系 盲目开发，回笼资金，置之不理导致商业物业大 量空置（右图） 重开发，轻运营缺乏对项目及区域的深刻认识， 运营结果与开发初衷、区
20、域需求大相径庭，如典型的满 足居民日常需求社区商铺，最后被当作汽修工厂等工贸 企业工厂，功能错位。 通过对市场及需求的深入了解及研究，高效招商运营，使项目功能与板块需通过对市场及需求的深入了解及研究，高效招商运营，使项目功能与板块需 求紧密契合，完善板块功能，实现项目的价值最大化求紧密契合，完善板块功能，实现项目的价值最大化 崇 年 盟 铅 谅 媚 巢 儒 勺 页 棉 饵 思 枣 啡 抓 勋 肖 僧 辱 瑰 魔 躺 来 驹 畴 待 朗 圃 吵 起 遥 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项
21、目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 挑战五：如何形成开发商品牌及连锁复制模式 社区商业作为商业市场中最为普遍的商业形式，广泛的分布在城市的各个角落，本司希望通 过合理的项目定位规划，高效的招商运营，项目成功运作成为社区商业运营的模范之作，打 造有章可循的发展模式，成为申能集团的开发经营品牌，使之具有连锁复制效应，向全市其 他区域改造扩张。 羽 踩 蜕 坑 带 谗 棕 扑 弥 坞 暂 肥 遏 康 档 撤 乃 歌 馁 僧 纠 跳 具 耪 绒 默 县 锥 哨 厚 悲 旷 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 上 海 申
22、 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 我司的服务内容 3 第一阶段：市场调研 第二阶段：项目定位 第三阶段：招商运营 旧 琵 矩 澄 蜘 昼 东 汗 逾 哭 讲 振 四 漏 比 钙 椅 撕 尤 验 临 选 边 惶 伙 捡 碌 瞬 冕 箕 怠 劣 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 第一部分：市场调研 1、区域商业发展规划 2、项目商圈研究 3、区域/周边零售业结构、商铺分布及经营状
23、况的市场调查与分析 4、典型性竞争性项目调查与研究 5、区域未来商业地产供应量分析 6、区域人口总量调研 7、区域消费者消费行为调查与研究 玫 森 芬 估 遂 桅 匣 挺 舒 秸 忽 剩 鹊 惰 这 颠 长 他 伪 发 疟 逆 淡 畅 巍 销 听 迂 袍 柠 就 傀 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 工作阶段服务内容 第一阶段：市场调研 1、区域商业发展规划 2、项目商圈研究 3、区域/周边零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查
24、与分析 4、典型性竞争性项目调查与研究 5、区域未来商业地产供应量分析 6、区域人口总量调研 7、区域消费者消费行为调查与研究 备注：以上内容可根据开发商实际情况和项目的需求，由双方协商后进行调整。 双 宙 顷 嘉 爬 癌 亏 油 胆 谤 员 肢 丢 拉 史 骚 涎 玻 读 狞 叹 烂 株 粉 庭 屑 率 承 厄 窍 颈 鸭 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 工作阶段服务内容 第一阶段：项目定位 1、项目主题定位 项目主题描述 主
25、题的支撑点概述 项目主题的适应性及差异性分析 2、项目功能定位 体量建议 功能分区 商业布局 业态业种规划 3、项目产品定位 规划及改造建议 公共空间规划建议 商铺内部设计建议 人车流动线设计 4、项目运营模式 5、项目财务测算 备注：以上内容可根据开发商实际情况和项目的需求，由双方协商后进行调整。 釉 舆 俐 就 亿 稿 进 校 楚 写 戳 辙 闲 洗 达 墒 督 滴 羡 被 吗 醉 胞 颜 液 原 范 烙 榷 姻 赴 剑 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议
26、 书 _ 2 7 P P T 工作阶段服务内容 第一阶段：招商运营 1、招商原则及前期准备 2、招商手册设计制作 4、招商方案及宣传策略 5、招商及运营管理 备注：以上内容可根据开发商实际情况和项目的需求，由双方协商后进行调整。 骤 匹 欣 禾 沼 秃 晶 娠 识 今 孕 锅 迂 以 彤 步 命 臃 侩 鸵 八 愤 茂 吩 扦 过 邢 赐 妮 兜 裸 天 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 基于以上我司对淞南旧厂房项目的完整认知，
27、依托策源商业自身的系统服务及丰富的项目实践， 我司相信对于本项目的合作，通过行之有效的运营模式实现项目的持续快速发展！ 感谢您策源商业的关注与支持，期待为您提供专业服务！ 顺祝商琪 策源商业 2009年01月 律 夏 菲 硫 庙 淹 甲 铃 谰 帚 莹 谩 胰 嚏 捎 簿 湍 阀 眷 静 悄 摹 受 耳 干 携 汀 耘 臻 拈 蒜 郭 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 扬 酪 漓 阵 召 雷 蘸 蚕 斤 任 厅 脉 蔓 呆 疥 创 侦 秤 孩 淀 誊 繁 镀 寄 砰 拇 碰 夫 鞠 彩 衰 暖 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T 上 海 申 能 _ 淞 南 旧 厂 房 项 目 地 块 服 务 建 议 书 _ 2 7 P P T