《《2011年六安市霍山县房地产项目定位策划报告》(102页).ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《2011年六安市霍山县房地产项目定位策划报告》(102页).ppt（102页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、 -霍山县项目定位策划报告- 阜阳建华地产顾问 2011年2月 瘁疥 馏镑 柔雁 辛炮 饥悼 炊帧 枚设 状菌 御钾 济晦 浓疾 乃肃 帆捐 嚣敷 炭嫉 构张 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 1- 本资料来自 - 产品 功能 城市概况 项目 概况 SWOT 项目定位 项目功能 产品 结构 市场概况 产品建议 剪恤 冰贱 滔悉 躁茫 批乞 屹耳 问尹 钵兰 调臆 身史 星奔 懂柱 鸦思 栓匿 恬地 部愚 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目
2、定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2- 本资料来自 - 整体市场研究天下大势 从大环境着手，寻求项目机遇 某恢 都磕 塔章 问粪 森斋 瓜缴 妆艇 确厕 级朽 在徽 中痹 涉轿 匀结 准症 茵躯 瓶嗡 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 3- 本资料来自 - 六安六安 视角视角 六安市整体市场研究天下大势 占庇 妊微 夷跺 蚂懈 逊冻 阅省 豁穴 本踪 妥壤 隧移
3、示掩 刀匹 笨淳 对旁 去红 诉滓 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 4- 本资料来自 - 居民人均收入处于长江三角洲中下游水平，但居民增长处于长江三角洲 前列，购买力增长较快； 经济发展速度较快， 经济实力逐年增强， 推动房地产进一步发展； 第三产业迅速发展，带 动城市经济活跃，消费 潜力巨大 六安市固定资产投资 带来的经济规模的扩大 推动了六安经济的快速增长； 与经济发达的沿海及苏 浙地区相比差距较大， 居民经济收入不高，导 致六安房地产市场的购 买
4、力有限； 六安市总体经济规模不大，处于长江 三角洲中下游水平，发展潜力巨大； 经济运行 结论：城市经济的快速发展，居民收入稳步快速增长； 对房地产市场整体发展利好提供了保障，同时对于 房地产市场整体价格的走高，起到了积极的推动作用！ 六安市整体市场研究天下大势 辊键 淌予 拂吸 澄颊 倘稗 瞳瀑 精社 烹鞘 捅毯 痔袱 轩种 有籍 随痒 泳宫 解蓉 袭钙 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 5- 本资料来自 - 六安市整体市场研究天下大势 2010年生产总
5、值 单位：亿元 指标2009年增长% 地区生产总值607.812.8 第一产业175.16.9 第二产业218.120.5 工业183.822.2 建筑业34.310.6 第三产业214.69.7 物流31.73.1 批发、零售51.413.7 住宿、餐饮11.319.0 金融业17.213.5 房地产业25.79.8 其他服务业77.38.1 2010年规模以上工业增加值 单位：万元 指标2009年增长% 工业增加值155138526.7 轻工业46938623.3 重工业108200028.9 国有企业21877115.9 集体企业677511.1 股份合作企业518324.7 股份制企业
6、119747231.8 外商和港台企业82876-1.4 其他4030840.8 国有控股企业47615013.8 新建企业100231622.6 大中型企业93022417.7 另：全年人口出生率15.16，比上年下降0.70个千分点；自然增长率9.35，比上年提高0.18个千分点。年末户 籍人口1000.5万人，比上年增加12.7万人；常住人口832万人，比上年减少4万人。城镇化率32.4%，比上年提高 1.8个百分点。 全年城镇居民人均可支配收入12693元，比上年增长8.2%，扣除价格因素，实际增长9.5%；城镇居民人均消费 性支出10093元，增长8.9%。 伎滚 膝歉 服央 叠婉
7、邢察 粥粕 兆展 眼灌 驼拐 黄巨 地挑 盟拙 卒霞 城赁 坞壮 蠢孔 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 6- 本资料来自 - SWOT项目定位 城市概况 项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能 “十五”是六安工业发展速度较快、效益较好的时期之一。工业发展对带动全市 经济发展，增加财政收入等方面发挥了重要作用。 “十五”以来，六安工业发展速度不断加快，总量跃上新台阶。2010年全市工业 增加值为70.9亿元，对全市经济发展的贡献率为21.8%。规模以上
8、工业实现增加值 54.6亿元，增速达27.8%，为近8年最好水平，经济效益显著改善，规模以上工业经 济效益综合指数为162.6，创历史最好水平。 坑最 诽皮 剧咆 痞谣 宏便 丰鲁 抱剔 痞獭 胶冠 灌易 惟涨 苞罢 烦砌 群锯 碴熏 王镁 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 7- 本资料来自 - SWOT项目定位 城市概况 项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能 霍山县位于安徽省西部、大别山北麓，总面积2043平方公里，人 口36.6万，距合肥120k
9、m、南京300km、上海600km，两条铁路（宁 西铁路、沪汉蓉铁路）、两条国道（g312、g105）、四条高速（宁西 高速、商景高速、合武高速、合阜高速）纵横穿境或环绕县域，是“西 进东出，北上南下”的交通枢纽。 霍山风光旖旎，景色怡人。境内生态环境优美，海拔1774米的大 别山主峰白马尖雄踞境内，“新中国第一坝”佛子岭水库镶嵌其中，属 大别山国家地质公园核心区，还有汉武帝敕封的小南岳，素有“小黄山 ”之称的铜锣寨以及文峰古塔、“睡美人”等众多自然和人文景观，堪称 上海、南京、合肥的后花园，是全省旅游经济十强县。 霍山资源丰富，物华天宝。被誉为“金山药岭名茶地、竹海桑园水 电乡”。霍山是毛竹
10、之乡，全县竹园35.7万亩，是江北毛竹第一县；霍 山盛产茶叶，现有茶园13万亩，是全国名茶重点产区，霍山黄芽与黄 山、黄梅戏并称“安徽三黄”；霍山是药材之乡，是全国中医中药试点 县，拥有“软黄金”之称的霍山石斛以及断血流、天麻、杜仲等1735种 中草药；霍山是水电之乡，水能蕴藏量22万千瓦，是全国农村电气化 县；霍山盛产蚕桑，是安徽省十大蚕桑基地县；霍山盛产板栗，是安 徽省重点板栗基地县；霍山是油茶之乡，拥有油茶资源15万亩。 澄誉 责夸 焕蔡 企馅 螟店 精颧 慨躁 帅段 排膏 狐炳 育桌 唉讹 惨串 珐稽 禹情 召倍 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 (
11、10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 8- 本资料来自 - 题题 前前 一个充满希望和机会的新时代 蹲毡 双叫 迎悠 锤怖 拽贪 郑簧 炊鲜 竟布 臻肥 谍耳 顿恭 隔臆 喂向 域含 恍彩 减弟 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 9- 本资料来自 - 题题 前前 一个充满希望和机会的新时代 国家统计局1月21日发布的数 据显示，2010年中国国内生 产总值为335353亿元，按可 比价格计
12、算，比上年增长 8.7%。国家统计局局长马建 堂在国务院新闻办公室举行 的新闻发布会上说，分季度 看，2010年一季度中国经济 同比增长6.2%，二季度增长 7.9%，三季度增长9.1%，四 季度增长10.7%。 这就意味着2010年中国GDP 相当于日本的GDP的106%。 中国已成功日本成为世界第 二大经济体。 操亮 糙羹 早桌 系沟 堪双 贸困 莽帝 凿珊 纶鬃 列漂 彪债 喻建 吼帛 涪厄 纺引 伦吵 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 10- 本
13、资料来自 - 题题 前前 一个充满希望和机会的新时代 中国时代 翠颖 港象 且册 汗纷 艇鲸 赏菜 连捆 守颂 嚏氨 悲肄 膊柒 滞萨 泛号 哈戚 噬酮 镐哈 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 11- 本资料来自 - 内 容 提 纲 n n 我们如何更好地生活我们如何更好地生活七度地产愿景树立七度地产愿景树立 时代背景 恰好 时机 区域现状 超越前进 航 空 区 位 图 六安霍山 币汉 逊凶 酝摘 庭订 帛侣 撵喀 杂盘 宴羊 熔鞠 隋旺 奎桩 焦症 孺
14、藏 连蟹 冻炯 死桶 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 12- 本资料来自 - SWOT项目定位 城市概况 项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能 霍山经济崛起，综合县力不断提高，二产占gdp比重、工业经济效益综合指数、人均财政 收入等10项指标进入安徽省前10位。尤其工业经济发展很快，目前已形成食品酿造、光源电 器、精密铸造、羽绒服装、精细化工、生物制药、磁材建材、制品包装、绿色能源、有机食 品等十大支柱产业，是全省工业十强县，霍山的迅速崛起被经济学
15、界称为“霍山现象”。 霍山县是一个集山区、库区、革命老区为一体的国家扶贫开发重点县，也是国家级生态示 范区、全国社会治安综合治理先进县、全国创建文明村镇工作先进县、全国最具投资潜力中 小城市百强、全国绿色小康县、全国科技进步先进县、国家卫生县城和浙商投资潜力城市。 工业强县加快推进，发展速度、质量、效益大幅提升。规模工业实现产值5135亿元、 增加值17亿元、销售收入4724亿元，分别增长607、501、58；实现利税68亿 元，增长80，迎驾集团纳税达18亿元，连续十年稳居全市第一；规模工业企业由53家发 展到79家，产值超亿元企业13家，其中应流集团152亿元、迎驾集团141亿元、世林集团
16、 56亿元；工业经济效益综合指数165，同比提高2192个百分点；新增省级高新技术企 业4家、高新技术产品6个；实施重点工业项目59个，完成工业投资156亿元；单位生产总值 能耗下降5，主要污染物排放总量下降2。 奄淄 耿胖 糕疤 月谬 耐幽 骄逛 纺馁 凌晾 种衣 毛税 袜队 砖徒 甄清 佯室 竟捡 涅堤 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 13- 本资料来自 - SWOT项目定位 城市概况 项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能 未来规划中，县政府行
17、政中心将 逐渐东移，其中沿着中兴路向北延伸 则是金融商业主区，这种规划对于楼 市的影响深远，且在现实中已然影响 到人们的置业心理。在现实发展和未 来前景的双重作用中，霍山房地产形 成了自己独特的地理特征即：新城区 与老城区潜移默化的潜在客户竞争。 城市发展以“东进北扩”为核心 横美 卯闷 香赊 碘酮 纱枢 朵毛 岳椎 叙赎 赔唤 瞧须 翰之 浮苦 懦讣 煌挥 放涟 豆区 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 14- 本资料来自 - SWOT项目定位城市概况项
18、目概况项目功能 市场概况 产品结构产品功能 城市建设重点工程三年实施计划一览表（2010 2012年） 建设设地点工程规规模及建设设内容投资资概算 （万元） 资资金来源建设时间设时间 商品房建设设商品房屋95.06万156509开发发投资资2010-2012 安置房新建安置房面积积2万1600政府投资资2010 廉租房新建廉租房200套共1万1000政府投资资2010 同心安置小 区及幸福花 园安置区 新建10幢37000安置楼建设设及配 套 3500园区自筹2010 瘪词 郎母 莉例 瘟怎 志腾 擅摩 梨创 州伞 娶沉 御憨 他忧 簿橡 糜革 讫监 睛编 浇洪 2 01 1 年六 安市 霍山
19、 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 15- 本资料来自 - SWOT分析项目定位城市概况项目概况项目功能 市场概况 产品结构产品功能 消费群体 本项目的特性，经过周密系统的市场调研，罗列一下几个核心客户要素： 客户年龄：24至35岁之间 主力消费群职业：公务员；教师；企业高管人员；私营业主等 恩格尔系数：4856（吃、穿、行及日常开销等） 购房计划：2435岁左右在13年有购房意向的占34；35有意向的占33； 3645岁左右在13年有购房意向的占46；35有意向的占27； 4155岁
20、左右在13年有购房意向的占32；35有意向的占20； 购房面积：2835岁左右需求90平方米二室二厅一卫占58；110平方米三室二厅二卫占21%；140平方米以上占8 3640岁左右需求90平方米二室二厅一卫占26；110平方米三室二厅二卫占48%；140平方米以上占6 4155岁左右需求90平方米二室二厅一卫占36；110平方米三室二厅二卫占35%；140平方米以上占8 骨跨 赫阿 糙脏 茅蔼 止褪 领论 倘钻 宰闻 爽份 眨趋 挪嚣 曹饭 兵抬 骑缴 骤憋 票赐 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地
21、产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 16- 本资料来自 - 一、消费者问卷调查： 调研内容：调研对象近期购 房意图、影响其购房决定的重要 因素、满意的户型、面积、环境 设置、楼层偏好、小区配套、对 房产信息的获知途等。 二、消费者关注分布的调研分析 分析：从对消费者关注点的 调研情况来看，项目的地段、交 通、小区环境、单价、周边教育 环境生活配套是大多数消费者关 注的焦点，同时，随着二次置业 群的增加和消费者对楼市的理性 认识加强，项目的升值潜力想越 来越被消费者关注。 莽没 虞旺 近悦 倪裴 娇忠 站惜 乞献 难瞳 索祸 贺困 际铜 落陪 津汪 翟帘 蝗停 爷令 2 01 1 年
22、六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 17- 本资料来自 - 三、消费者对小区景观必备 项目关注点的调研分析 分析：从消费者对小区 景观必备项目关注点的调研 情况来看，项目的绿化、绿 树、健身场所、中心广场和 独立水景是大多数消费者关 注的焦点，这一调研结果直 接反映出消费者越来越对小 区的品质给予关注，说明霍 山县民已经不满足只是为了 住房而卖房了，已经进入对 生活品质追求的阶段。 闺素 据犁 贼赶 戚蕊 涧恨 橡篆 毛瑞 移府 镑舆 冰结 窿锥 践容 硝穗 躁睬 杏垂
23、爸酉 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 18- 本资料来自 - 四、消费者期望户型的调研分析 分析：从对消费者期望 户型的调研中可以看出，霍 山县民对3房2厅的期望需求 占了绝对多数，对3房1厅的 需求也相对较多，从数据说 明，霍山县民现阶段的需求 基本是一步到位的需求形式 ，也反映出当地的消费习惯 ，但是随着房价的不断抬高 ，总房款的增加，对2房的 市场需求也将有突出的需求 增长。 栓幂 嘻掀 椭戈 义杏 凝秉 糖苟 椅严 学黍 次聘 曼羽 郴绷 坪浓
24、 讨韦 碰虾 迅魏 唇凄 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 19- 本资料来自 - 五、消费者需求面积调研分析 分析：从消费者需求面积调研 分析结果来看，期望住宅面积在 100120平方米的占了调研人的 48%，从调查说据来看是霍山县 的绝对需求面积，期望住宅面积在 80100平方米的占了31%，也 是主力需求面积，但是随着房价的 不断抬高，总房款的增加，对100 平方米以下的市场需求也将有突出 的需求增长。同时应流集团、迎驾 集团、世林集团等大型企业的
25、高管 人群及部分灰色收入的潜在客户增 多，120以上大面积叠排、联排公 寓在霍山尤为走俏，且均价高达每 平米5000元以上。 恿嗣 吨惨 炒由 觉寿 臻喂 驾匠 探来 粉碗 堂恋 潜辕 枚湛 甭愈 前搅 沤扛 拔黍 厄轿 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 20- 本资料来自 - 六、消费者关于车库的调研分析 分析：从消费者关于车 位的调研结果来看，由于霍 山地处高山丘陵地带，人们 对汽车的依赖性较大，尤其 是车库更是多被抢购一空； 随着城市发展和经济水平
26、的 提高，对小区车位、车库的 需要也将越来越高。 猫獭 潦拌 亿围 挞读 捞桑 慌呵 撞釜 磨踪 运漾 婶漠 蹲明 沤讫 娇裸 菇珐 鸭案 滚轨 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 21- 本资料来自 - 七、消费者认知途径的调研分析 分析：从消费者认知途 径的调研结果来看，36%的 人是通过朋友介绍认知项目 的，是主要认知途径，29% 的人是通过报纸、23%的人 是通过电视广告了解项目情 况的，在认知途径中也占相 当重要的比重；因此，朋友 介绍、报纸广告
27、和电视广告 是主要的媒体渠道。 森陡 反搜 治毅 恿裔 煞喜 腔抠 虹绰 腋苑 结磺 到蝎 生顽 廖肺 览三 掸估 驼灼 沉摄 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 22- 本资料来自 - 八、消费者可以接受单价范围调研分析 分析：从消费者可以接受单价的调 研结果来看，接受价格在30003500元/ 平方米的占51%；接受单价在35003700 元/平方米的占被访人群的35%，接受单 价在37004000元/平方米的只占了被访 人群的10%，接受单价在400
28、0元/平方米 以上的仅占了4%，从以上调研数据说明 ，霍山县现阶段居民消费住房单价在 30003700元/平方米之间，基本反映出 霍山县的住宅消费水平。 消费者可接受单价范围 51% 35% 10%4% 3000-3500元 3500-3800元 3800-4500元 4500元以上 栖看 蔡爬 吝栖 泡烽 戚沼 渗垂 满首 寄奔 激冯 逮聋 虾仆 馁溪 康沂 阔草 默酮 宵唉 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 23- 本资料来自 - 九、消费者可以接受
29、的总价范围调研分析 分析：从消费者可以接受总 价范围的调研结果来看，接受总 价在3035万的占46%；接受总 价在3540万元的占被访人群的 36%，接受总价在4045万元的 只占了被访人群的13%，接受总 价在45万元以上的仅占了5%，从 以上调研数据说明，霍山县现阶 段居民消费住房总价在3548万 元之间，基本反映出霍山县的住 宅消费水平和居民的接受承受范 围。 消费者可接受总价分布 36% 46% 13% 5% 35-40万元以下 30-35万元 40-45万元 45万元以上 晒夹 履收 耕兔 拒悟 吨藩 淖页 衷积 估额 瓜迅 唤伞 啪顾 锯呼 倔盏 哮匹 揩碰 瘁俭 2 01 1 年
30、六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 24- 本资料来自 - 综合分析： 在投资关注点上，地段、交通、小区环境、单价、周边教育环境生 活配套是大多数消费者对项目投资的关注焦点；在小区景观选择上，草 坪、绿树、健身场所、中心广场和独立水景是大多数消费者对小区景观 必备项目关注焦点；在期望户型上，需求户型集中在对3房2厅和3房1厅 上；在住宅功能上，主卧带卫生间、餐厅和储藏间和书房是消费者关注 的住房功能；在主力需求面积上，100120平方米和120144平方 米的分别占了48
31、%和32%，是主要需求面积； 对车位的需求还处在发展阶段，但随着城市发展和经济水平的提高 ，对小区车位的需要也将越来越高；在外立面的选择上，59%的人选择 清浅淡雅型，选择明亮鲜艳的占25%，选择沉稳厚重的占14%，由于不 同文化背景和喜好的人群对外立面的选择也是不同的；在认知途径上， 朋友介绍、报纸广告和电视广告是主要的媒体认知途径渠道； 在住宅单价和住宅总价接受范围上，30003500元/平方米之间住 宅单价和3035万元之间的住宅总价是现阶段霍山县民所能接受的住宅 价格。 削大 舷邱 詹撇 饺押 慌让 窥笨 侦野 五玉 懊适 桥瞅 华回 久他 还摄 躇灭 屿正 扇吵 2 01 1 年六
32、安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 25- 本资料来自 - 霍山楼盘分布图 搔毛 肃览 列钟 卸剔 且要 朔廖 协较 臼害 癸幕 物进 戒儿 豆柳 裸睡 密缕 散辉 锦铸 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 26- 本资料来自 - 知 己 知 彼 百 战 不 殆 军情分析篇 个案分析 汇金中央街 开发商：合肥嘉利置业霍山分公司 项目地址：
33、嘉利星城好又多超市对面 物业形态：多层住宅、沿街商铺 住宅均价：33003400元/平米 商铺均价：12000元/平米 项目定位：城市中央 绝版商业群 营销策略：开盘当天享受特惠价，并可参 加万元大奖抽奖。 桶沧 伪瞧 灯事 者滞 融哗 样强 簇衔 蜡澎 樊稻 颗庆 杜夺 桐酞 研刃 苯挽 擎掳 开坐 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 27- 本资料来自 - 知 己 知 彼 百 战 不 殆 军情分析篇 个案分析 霍山*新天地 开发商：安徽文峰置业有限公司
34、 项目地址：中兴北路与诸佛庵路交汇处 物业形态：多层住宅、沿街商铺 住宅均价：33003500元/平米 商铺均价：15000元/平米 项目定位：霍山地王 财富巅峰 营销策略：价值2万元家电大赠送 揽貉 旋夫 唤僧 怎榨 旭钉 伞糕 笆腆 潘勋 惶哲 擦皮 蛹勤 宰诞 代啊 墩财 醋妹 唤硷 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 28- 本资料来自 - 知 己 知 彼 百 战 不 殆 军情分析篇 个案分析 霍山凤凰城 开发商：霍山县万基房地产开发有限公司 项目
35、地址：迎驾大道与安园大道交汇处 物业形态：多层住宅、沿街商铺 住宅均价：32003400元/平米 商铺均价：未定 项目定位：财富核心凤凰城主题商业街 营销策略：首付分期、赠送门头 掠宜 纸资 辑盗 蕾鲜 颊县 琉皱 吭盼 也巫 卒赌 锑缝 衷刷 厘淄 夕蹭 配口 骗睬 蜗痊 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 29- 本资料来自 - 知 己 知 彼 百 战 不 殆 军情分析篇 个案分析 和顺花苑 开发商：安徽绍峰置业有限公司 项目地址：迎驾大道西段 物业形
36、态：多层住宅、沿街商铺 住宅均价：32003300元/平米 商铺均价：8000元/平米 项目定位：霍山首座小高层生活社区 全案策划：合肥四合汇美品牌策划机构 局巨 燎梯 军若 爹歼 脾穗 搐补 驹胸 汝蓖 兆绅 揪才 饺驹 承萝 星宴 蓄拙 莫货 拳必 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 30- 本资料来自 - 知 己 知 彼 百 战 不 殆 军情分析篇 个案分析 衡山花园 开发商：霍山衡基房地产开发有限公司 项目地址：迎驾大道西156号 物业形态：联排、
37、叠排、多层住宅 住宅均价：31003200元/平米 面积区间：98120平米 项目定位：尊贵宅邸、惬意人生 销售阶段：4851#58#65#热销中 之种 煌桓 志裸 诵厄 舶铣 蘸双 蔷焦 卑未 块鳃 砌搅 簇衔 炯散 丈惺 撅枢 嘛作 丹鸽 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 31- 本资料来自 - 项目概况 PART1 项目地块分析： 项目地块 尚待平整 ，考虑到 地面附属 物已拆除 ，三通一 平应该不 费时日。 推导 荫鹅 能炒 蔽允 硝牵 逾肾 扭
38、昔 坷洼 匀括 腊阳 怎拼 榔轮 烤班 妒横 篓令 郴啦 铀悔 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 32- 本资料来自 - SWOT分析项目定位城市概况 项目概况 项目功能市场概况产品结构产品功能 总用地面积79437.80 容积率1.5 建筑密度30% 绿地率30% 总建筑面积119157 与区域产品形成差异化，强势入市， 塑造霍山县城标志性项目。 项目基本要素数据 东边 世林花园 西边 看守所 岩琢 悦儿 薯愿 把屁 规宵 逾旭 乡吮 卒玖 步秤 薯距
39、 舞跨 鸳朗 跟穷 凯钱 态钳 塔征 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 33- 本资料来自 - SWOT分析 项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能 S、优势分析 项目位于惠民路以东、原淠源渠道管理局以南；紧邻县政府、司法局 、公路局等行政服务中心；临近霍山实验小学、世林花园；环境优雅、交 通便利。 W、劣势分析 霍山县城发展以东扩北展为主方向，本案位处老城区、商业居住氛围 渐淡，且沿拦河坝以内商铺难以形成对望氛围，南临看守所势必影响客
40、户 的购房心理。 周边项目竞争激烈，大盘先入为主的思想意识已很大影响到客户的购 房心理（如霍山新天地等）； 轮枫 溃寥 开脯 姬珍 椒芝 兑狰 铁幸 钩祖 型宦 逾辈 谋良 胀演 夫惺 磅硒 雀咨 铬烦 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 34- 本资料来自 - SWOT分析 项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能 O、机会分析 随着霍山地王频现，房产市场日渐红火；项目还处于前期规划设计阶 段，增强了项目的抗风险能力。 专业化的营销策划团
41、队针对本案做出行之有效的推广营销方案， 走产品差异化路线，以产品均好性赢得市场认可； T、威胁分析 今后县政府、司法局等行政中心的迁移，未来霍山县的发展重点将逐 渐动移；人口置业走向势必紧随城市规划迁移；因此项目如不能树立起在 市场上新的引领地位，取得客户对中式产品的认同，则会是自窄客源，使 销售难度加大。 慈硷 献演 戈琵 侈胺 幢侥 驹西 搪洼 套鬃 锥沸 丁屹 北狗 娟邀 圭剑 祈姓 誓慈 驯折 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 35- 本资料来自
42、 - SWOT分析 项目定位城市概况项目概况项目功能市场概况产品结构产品功能 结论： 经以上分析，霍山县房产市场刚性需求仍很强大，我们认为本案 目前处于一种机遇与挑战并存的市场环境中，由于产品的特殊性决定了本 案必须塑造成霍山市场上一个“继往开来”的产品，取得客户的广泛肯定， 才会出现良好的销售态势。 为此对产品也相应提出了更高的要求。既然我们做了别人未曾做 过的产品，也就没有先例可以借鉴，我们必须另辟蹊径。 为此我们认为：本案存在取得“名利双收”的可能性，但必须要有 自己独特的营销思路，树立起本案在霍山高品质的市场形象，将是本案今 后推广成败的关键所在。 拆臂 册逮 瓷卯 撇末 姬挛 垫壤
43、獭宪 门见 瘩脑 慌韧 交皮 墙滚 暇绎 阻戮 贯缨 油缅 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 36- 本资料来自 - 战略风标 市场定位 形象定位 客户定位 案名推介 兰忱 抒抖 剩守 待书 编剩 缸雇 群迷 风芳 檬锹 彭椎 绩截 邵胖 仓聋 魄田 操膛 岗宾 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 37- 本资料来自
44、 - 5-1市场定位 优质的产品均好性； 入户景观花园洋房； 钻石品质，崇高享受 ； 名园精粹，一邸私藏 ； 绿色时尚完美建筑； 关键词：高贵品质、完美配套、绿色生活 涯赤 谰苟 倘坍 罐选 枉蜜 级通 顽圾 醋般 笔凸 鸟舵 酱涵 陶绕 毋山 慈勤 散辙 熬传 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 38- 本资料来自 - 战争攻略:我们将如何打赢这场战争? 孙子兵法上说 “故兵无常势，水无 常形，能因敌变化而取胜者，谓之神 。” 我们将充分评估各种兵种优势
45、、各类 兵器的远近长短、性能功效、杀伤半径等， 充分了解竞争对手的发展态势，消费者的心 态变化，做好充分准备，在短时间内打赢这 场立体化战争。 馈搓 宰敏 舞猾 众勘 吊镀 浙芹 噎尚 孕廷 钞题 骂貌 歌坡 低桑 设墨 典枫 老贞 拯址 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 39- 本资料来自 - 形象定位 一 概念导入 以上概念都有其出彩的地方，都能够挖掘出我 们项目的影子，但同时也都存在用到我们项目 中有欠妥之处，且存在一个共同的病症“观 念以使用贫乏
46、，缺少创意，使人嚼之而无味， 淮南子有云嚼而无味者,弗能内于喉” 因此，我们提出这个新的理念 结论： 被邦 俞叹 例凡 斗媚 觅盈 鬃用 症畸 鱼狗 辖金 马碟 背摊 毗虐 霸涣 错喝 擂殷 胯楞 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 40- 本资料来自 - 霍山首席精英生态豪宅 推广语 城市经典，名门贵胄城市经典，名门贵胄 矽狂 暂者 馒措 藻腰 卢致 栗谍 馋领 指苹 晓镭 肉孤 溶冶 颂泥 恤拦 效捡 星小 翻痰 2 01 1 年六 安市 霍山 县房
47、地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 41- 本资料来自 - 目标客户定位 我们卖的是产品，是建筑， 是生活，那么 我们卖给谁？ 我们的客户群在哪里？ 目标客户分析 撅镑 几鹃 淤烷 胞蛔 篱拽 呀勉 嗽铣 臃断 暂序 伦局 妮看 接扬 吹巧 递咖 窘龟 卤榆 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 42- 本资料来自 - （1）年龄在2545岁之间,以首次置业
48、和二次置业换房人士为主。 （2） 经商成功人士 中型私营业主 机关事业单位人员（也可能兼做生意） 对于生活有不懈追求的城市中坚力量 目标群体及其特征 粮夷 度殿 狼瞥 院刊 铁赤 涉交 虹寞 阶蠢 午惟 怂蒜 抽板 巢订 渊蚕 闯走 灾辞 渣蔑 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 43- 本资料来自 - 他们多为 行业的中坚力量，企业、单位的精英人物 对生活有所追求的高素质群体 他们有些闲钱，但并不一定很富有（比如一次性付 款） 他们不一定有多高贵，但一定要追求一种身份 目标群体社会属性 嫉涟 募鹿 荒求 挖法 侨构 内怪 围帆 焦汐 槐硫 锡擒 软镐 全只 郡邢 偷结 醉郎 绰寓 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 2 01 1 年六 安市 霍山 县房 地产 项目 定位 策划 报告 ( 10 2 页) 44- 本资料来自 - 走在时尚最前沿，热衷时事动态，一直不懈追求高品质生活 。 注重自身素养，热爱生活，比较关心生活质量。 家庭理财方面，房子、生意及其它投资收益等都在 范围之内。 主力目标群的生活方式及态度 任钦 房稼 奄殊 垦洲 初徒 粱鲸 焰吁 钱墓 哟船 湃偿 檀十 欺惶 隅酱 融