《2005年重庆市沙区项目市场调研-贾非.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2005年重庆市沙区项目市场调研-贾非.ppt（113页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、渝北区 江北区 渝中区 南岸区 九龙坡区 高新区 沙坪坝区 大渡口区巴南区 北碚区 北部新区 解放碑 观音桥 南坪 杨家坪 石桥铺 三角碑 解放碑 观音桥 南坪 杨家坪 石桥铺 三角碑 中管网房地产频道 官 抗 砌 扬 巴 拜 鲤 蠢 挣 椅 闸 私 五 感 讥 挑 蒜 饿 豁 辖 昨 蚜 顽 恕 股 气 橇 付 渊 妙 汤 柠 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 龙湖沙区项目 市场调研 2005/10/12 中管网房地产频道 精 族 抹 漠 血 慈 琅 肘 哉 傲 陡 很 啊
2、龚 坚 倚 悲 薛 舀 旁 窖 亚 泥 擦 割 物 墟 揩 衣 蜗 咽 旬 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 沙区区位与交通条件 沙区经济环境 沙区房地产市场特征 沙区分类物业供应格局 沙区住宅消费者特征 研究结论 城市发展方向指引地产选址 经济产业状况决定地产消费水平 区域的行业水平与竞争力 寻找区域市场供应主流与缺口 未来客户构成与消费倾向 市场特征归结与地产开发方向的 初步判断 本次内容 中管网房地产频道 孔 朗 笼 撇 昂 歌 傈 乃 替 汀 拼 销 意 踏 凋 雅 罕
3、 芳 敢 仰 肚 燎 捍 荔 堰 竹 罕 脖 纤 歧 河 悲 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 宏观区位 宏观交通 中观交通现状 中观交通发展 沙区区位与交通条件 沙区经济环境 沙区房地产市场特征 沙区分类物业供应格局 沙区住宅消费者特征 研究结论 本次内容 中管网房地产频道 倒 暮 混 矿 拓 么 伯 闷 观 俊 吼 洛 沼 袋 汕 耸 痪 葱 惫 驯 剂 瞩 茁 砂 箭 坑 捏 技 详 界 饲 箍 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非
4、2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 北碚 蔡家 两路 西永 西彭 白市驿 一品 界石 茶园 鱼嘴 沙坪坝 宏观区位 观音桥 大竹林-礼嘉 南坪 大渡口 大杨石 李家沱-鱼洞 唐家沱 渝中 中部片区 西部片区 东部片区 南部片区 北部片区 沙坪坝和西永均为都市圈 的十六组团之一，位于主 城中部和西部。 沙区幅员 396 平方公里， 人口 84.09 万。 中管网房地产频道 褪 豹 啡 荫 纸 泞 胀 嫉 烯 秒 丛 滨 味 堂 房 液 奖 给 镁 另 碘 禹 子 舰 坷 搞 米 掖 喇 靳 滔 溯 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调
5、 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 北碚组团 蔡家组团 两路组团 西永组团 西彭组团 白市驿组团 一品组团 鱼洞组团 界石组团 茶园组团 鱼嘴组团 沙坪坝 宏观交通 沙区及西永为西向辐射线 起点，并据守双环高速， 具有门户枢纽、串联外围 组团、衔接城市中心的功 能和优势。 中管网房地产频道 梁 碎 耗 屯 蔬 嗜 蚀 猿 葬 纂 窗 午 饥 睦 治 耻 案 裤 诱 巍 清 诧 允 拼 巩 堡 娘 藕 螟 赂 移 谋 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目
6、 市 场 调 研 - 贾 非 中观交通现状 井口 北部新区 江北区 双碑 九龙坡区 磁器口 童家溪 中梁山隧道 成渝高速 一环高速 一环高速 高家花园大桥 科技大道 大学城 西永 沙坪坝 319 212 石门大桥 重庆对外的西部门户， 内部东西隔阻，东部客 货交通网络密集，西部 以物流交通为主。 中管网房地产频道 竹 瓤 晰 功 掖 模 只 没 由 田 珐 畦 口 协 妥 颜 舍 昌 清 性 瑰 审 邓 耙 耳 诣 贷 烛 获 债 氮 技 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 井口
7、 双碑 梨树湾 童家溪 中梁山隧道 成渝高速 二环高速 一环高速 一环高速 石门大桥 梨树湾隧道 科技大道 渝遂高速 大学城 西永副中心 中观交通发展 双碑大桥 大竹林大桥 高家花园大桥 沙坪坝副中心 磁器口 东西隔阻打破，对外 门户功能及外围组团 衔接强化，内部交通 趋向密切和平衡，西 部城市化程度提速。 中管网房地产频道 均 炕 赶 贪 莎 撬 玲 萨 腔 诅 泰 玲 檀 虽 线 喇 懒 某 叉 监 光 蝶 拘 磊 埂 岂 匆 腔 免 掐 淆 钧 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 -
8、贾 非 城市规划 产值与产业 收入与消费 沙区区位与交通条件 沙区经济环境 沙区房地产市场特征 沙区分类物业供应格局 沙区住宅消费者特征 研究结论 本次内容 中管网房地产频道 预 澡 褒 军 系 琐 又 握 愈 蔬 碑 杖 邦 坦 炸 悯 篡 柞 卖 道 汕 突 菲 蓝 标 溢 沃 婚 承 纬 哗 变 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 城市格局 五进七 西部片区 东部片区 南部片区 北部片区 中部片区 五朵金花： 沙坪坝为现有的四大城市 副中心之一。 城市中心 城市副中心 观音
9、桥 南坪杨家坪 解放碑 沙坪坝 中管网房地产频道 脾 科 写 悸 拯 鼓 殆 洋 陆 搭 力 幢 太 跟 承 党 刽 乎 碑 浚 厌 丛 钳 墩 粗 险 秽 托 缘 算 桌 喝 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 七朵金花： 沙坪坝、西永均为扩展 后的六大城市副中心之 一。 沙区以都市型产业为主 ；西永为城市未来重点 拓展区域，高品质组团 ，发展配套工业和第三 产业。 城市格局 五进七 西部片区 东部片区 南部片区 北部片区 中部片区 西永 茶园 观音桥 南坪杨家坪 CBD 沙坪
10、坝 城市中心 城市副中心 中管网房地产频道 靴 档 锁 丫 冤 卒 种 钦 辙 乙 特 栽 惰 组 锣 毕 玲 淘 苞 颖 屯 纱 它 瓶 森 卫 缅 谭 蒂 谗 眨 腋 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 重庆都市区组团功能规划对照表 都市区组团 构成功能规划 中部 片区 渝中组团 、大杨石组团 、 沙坪坝组团 、大渡口组团 人口最集中、功能最聚集区域，大力发展以 高端服务业为 主的第三产业 北部 片区 观音桥组团 、两路组团 、蔡家坡 组团 、大竹林-礼嘉组团 、唐家沱 组团
11、 城市近期重点拓展区，重点建设良好的城市 人居环境，以高新技术产业 、汽车为 主导产 业 南部 片区 南坪组团 、 李家沱-鱼洞组团 以会展、商贸、都市旅游、科研教育为主导 的发展区 西部 片区 西永组团 、北碚组团 、 西彭组团 、走马功能区 城市未来重点拓展区域之一，引导城市高品 质组团 式集约化发展 东部 片区 茶园组团 、鱼嘴组团 、五宝功能区 界石功能区、一品功能区、 南彭功能区、惠民功能区 都市区工业拓展的重点区域之一，同时发 展 以会展业为 主导的第三产业 都市圈规划布局 中管网房地产频道 潍 咒 顺 爆 凑 蘑 妨 脾 背 呼 藐 伎 螟 暗 键 禽 框 勤 宵 讥 克 校 殉
12、 敝 奈 涎 耻 命 休 圭 奉 挟 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 宏观经济 沙区GDP增速 区域人均GDP (千元) 沙区经济增长势头良好 ，但人口基数大，人均 GDP居主城中游。 中管网房地产频道 抑 象 驼 明 肛 填 姓 体 泰 锤 舰 阂 毙 汞 画 杂 咱 出 圭 来 翁 闺 儿 酬 诵 宜 搏 像 脊 业 嚼 扫 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾
13、非 沙区产业布局 片区规划功能定位 北部片区以制造业为主的都市工业基地 东部片区 商贸、文化、旅游为一体的滨 江地带综合景观和住宅长廊 中部片区 商贸、商务、高新技术产业为 主的第三产业功能区 回龙坝片区工业、物流园 西永片区科技、教育、商贸和制造业 西部新城是沙区产业布局结 构性提升的带动区域。高新 工业建设、配套物流园区建 设、生态旅游休闲等服务项 目建设基本是围绕打造大学 城西部教育高地的目标进行 的，以此提升其产业关联效 应。 中管网房地产频道 然 氯 消 掏 必 怂 肇 混 饶 父 越 罢 耳 腔 冻 殿 寅 恃 伍 篷 变 沈 连 霓 规 醋 监 附 货 猴 咳 拣 2 0 0 5
14、 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 产业结构 2004年主城区区域三大产业生产总值对比（亿元） 沙区作为传统老城区和教育大区，二三产业比重相对均衡 ，以商贸业、教育业为主导的第三产业生产总值和增速分 别位列主城第三和第二，潜在消费力突出。 中管网房地产频道 战 桥 蒂 搬 乖 哩 嚎 渣 今 吱 撞 濒 番 搭 工 裂 睫 界 携 毫 虑 刽 茫 委 岛 捣 铬 充 横 福 貌 虏 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙
15、区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 井口 双碑 梨树湾 磁器口 童家溪 沙坪坝 凤天路 商贸服务业 高新技术产业 工业 教育业 旅游业 西永片区 回龙坝片区 中心片区 东部片区 北部片区 沙区重点产业 现状 中管网房地产频道 联 芍 呸 坯 纷 同 侗 弦 氟 恕 哈 药 表 踏 砖 咨 叔 款 袖 渊 诫 补 隙 房 宴 粪 陋 鞘 褂 佩 盅 元 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 沙区重点产业 发展 商贸服务业 高新技术产业 工业 教育业 旅游业 西永片区 回龙坝片区
16、中心片区 东部片区 北部片区 大学城 井口工业园区 梨树湾 磁器口 童家溪 西永副中心 凤天路 西永科技 产业园区 沙坪坝副中心 青凤工业园回龙坝工业园 土主物流园区 双碑 休闲旅游区 走马功能区 高尔夫球场 滨江景观带 住宅长廊 中管网房地产频道 埋 驱 贞 别 蚜 凡 虱 担 柳 比 痴 某 吐 跪 勉 论 离 乐 乓 趟 坦 望 芒 僧 胃 克 矿 熙 脚 棺 疟 粳 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 收入水平 主城区在岗职工年均工资 （万元） 传统工业和商贸业仍是消费力
17、的主要经济支撑，商贸业 和教育业突出的沙区，工资水平和增速均列主城第三， 总体消费能力较强。 中管网房地产频道 吮 圆 蚂 命 缩 抿 翁 京 浪 秒 凰 蚂 讯 屈 圆 疑 邪 待 磅 俭 棒 媳 萨 绸 予 畜 茵 隙 态 痉 秆 参 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 消费支出 沙区食品支出和文教 支出比重较高，居住 、交通支出总体增长 迅速。文化消费、住 房消费等生活品质化 消费是构成沙区居民 的重要倾向。 沙区城镇人均消费支出构成 中管网房地产频道 哎 壁 久 残 蒂
18、掀 思 孵 舵 钞 傀 驱 爵 乎 脓 饰 屑 底 油 囊 私 凸 财 湃 仗 惩 柳 矗 娄 固 潮 吱 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 城市扩容和东西两翼拓展，以及沙区东西部经济平衡，决定西永 组团由城郊转变为城市，并逐步形成对成都、泸州、遂宁等西部 重点城市的辐射力，北部新区和江北城的经验证明，地段价值的 变革性崛起，预示着西永房地产产品消费高增值的必然趋势。 结论 产业结构和职工工资水平显示，作为沙区现有并着力强化的三大 重点产业，商贸业、教育业主导区域经济稳健发展，
19、高新技术产 业则是区域经济增长的加速器，这也正是沙区潜在消费力持续向 好的经济动力。 沙区教育业集约化高地大学城，以及西永科技产业园区建设，直 接赋予西永城市价值和房地产产品附加值最大化，同时聚集了一 批技术含量高的关联产业和消费力可观的产业人口，为房地产消 费培育了良好的需求市场。 中管网房地产频道 季 温 陶 癌 庶 它 灰 箍 藩 屋 秒 涪 优 釜 忿 橡 误 酝 潦 泽 贾 镇 摊 佯 萄 烂 非 缎 磋 吕 决 誉 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 土地供应 房地产
20、开发 商品房交易 重点板块对比 重点企业对比 消费者构成 沙区区位与交通条件 沙区经济环境 沙区房地产市场特征 沙区分类物业供应格局 沙区住宅消费者特征 研究结论 本次内容 中管网房地产频道 铱 忽 脱 树 灵 英 诡 志 练 愚 拳 怨 磨 誓 病 撬 执 块 响 悍 泄 徐 火 校 咯 瘴 台 输 馈 酷 一 疑 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 土地供应 近年来沙区土地供应量总体有限，导致房地产开发相对平淡， 但近期有所放量，中心区和大学城为土产供应热点，未来两三 年内可
21、能形成新一轮房地产开发和消费热区。 重点区域土地供应总量（万平方米） 中管网房地产频道 带 乌 装 当 勤 戎 织 蜡 菌 塌 猿 忌 期 铆 指 押 芝 卧 涵 饵 碟 寿 灰 潍 互 试 孟 圾 删 材 刷 估 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 沙坪坝区土地供应布局 （万方） 土地供应 中管网房地产频道 瘟 洒 狂 佣 箱 邀 陪 叮 涯 仰 墙 咸 勿 怔 酬 猾 叹 养 责 蜕 度 侮 示 亏 钉 沤 犊 屯 漂 涤 狰 丁 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项
22、目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2001-2005年重点区域房地产开发投资（亿元） 房地产投资 南北区域为房地产开发热点，沙区开发力度有限，但仍保持平稳增长 ，显示了传统城区的稳定性和后劲。 中管网房地产频道 龄 苟 叶 础 扇 捅 毗 纤 隆 悉 糊 制 坡 捐 顺 亩 烘 菌 帛 缠 砸 舒 侵 宰 锯 橱 但 问 勿 恃 衣 际 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 房地产交易量 重点区域商品房交易面
23、积走势（万方） 南北区域为近年商品房消费热区，受宏观调控影响，今年交易量增长速度 总体放缓。城市规划重心、高新技术产业发展迅速、品牌密集的渝北区、 北部新区增长势头相对强劲，沙坪坝等传统城区相对平稳。 中管网房地产频道 匝 造 娠 拷 镇 村 即 玄 陵 俊 醋 朝 遵 范 糜 舱 付 学 尸 昭 缄 坠 注 翟 斑 敞 纸 祭 黎 墟 莎 星 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 房地产交易价格 重点区域商品房交易价格走势（元/平方米） 近年来主城区商品房价格持续上升，传统城市中
24、心渝中心和高档物业 密集区北部新区商品房具有较强的价值超越性，沙区房价水平趋于主 城中游，走势相对稳健，宏观调控影响相对不明显。 中管网房地产频道 险 抹 胯 骄 殷 肆 阮 饵 屋 革 慢 撒 韵 肾 汲 盈 子 律 摩 逗 借 辅 塞 拓 丘 帧 拯 枕 众 遏 慈 斑 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 住宅供求关系 沙区住宅竣工量与交易量比值 由于沙区开发力度有限，价格相对稳健，消费潜力足，导致供不应求 的矛盾渐趋明显。 中管网房地产频道 啡 雹 敛 跑 周 崖 姜 总
25、观 做 勃 汪 凄 介 雷 恳 磕 锐 响 堑 凭 抹 菇 靠 板 路 减 鲸 睡 麻 谚 概 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 重点企业对比 企业名称 房地产企业 诚信50佳（ 2004年） 房地产开 发企业50 强（2005年 ） 企业资 质 注册资 金（亿 元） 累计完成 投资额（ 亿元） 开发特征企业扩张 华宇集团进入排名进入排名一级1.1 9.3（ 2003） 普通住宅 拟在贵阳 开发 世家地产二级0.2 1.8（ 2003） 普通住宅 升伟地产二级1.28 2.2（
26、 2005） 普通住宅 大川地产二级1 0.8（ 2004） 中高档住 宅 光华地产进入排名进入排名二级0.2 0.5（ 2004） 普通住宅 卓越地产三级0.2普通住宅 已在贵阳 开发 华新实 业 进入排名一级0.35 1.4（ 2005） 高档住宅全国连锁 中安地产二级0.8 3（2005 ） 高档住宅 、写字楼 沙区重点开发企业对照表 沙区大规划品牌企业及外地品牌较少，开发模 式以市内中低档住宅开发为主。目前华宇的区 域市场份额较大，基本形成垄断格局。 中管网房地产频道 献 殖 恋 晶 惺 滁 降 拍 去 轻 丢 谐 碟 味 涸 软 懒 隔 火 转 薛 哼 滤 溪 绚 吵 篆 贬 翔 残
27、 镰 瞎 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 双碑片区 大学城片区 中心片区 沙滨片区 凤天路片区 北部新区 重点板块对比 中管网房地产频道 蚕 己 窑 毗 相 懈 肘 也 膏 房 糟 奏 姿 狼 欲 光 饶 冻 苫 沦 情 祁 运 凰 腕 坦 岩 玖 内 荒 森 搭 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 重点板块土地供应 北部新区板块房地产用地供应充足 ，大学城板块
28、近期增长较快，双 碑板块则显得后劲不足。 房地产产用地供应应量（万方） 中管网房地产频道 坝 兢 惧 落 蛮 勉 我 机 违 继 贵 浮 绒 悯 踊 饿 驼 敞 氢 跪 扛 拧 路 采 即 郸 丛 镰 济 棱 褐 胁 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 片区项目名称物业类 型 大学城 双碑鼎盛时代大厦高层 祥秦花园高层 北部新区龙湖蓝湖郡别墅 保利国际高尔夫花园别墅 比华利豪园别墅 棕榈泉国际花园别墅、花园洋房、小高层 金科中华坊别墅、花园洋房 重庆奥林匹克花园别墅、花园洋房、
29、金科天籁城花园洋房、小高层 中央美地花园洋房 财富中心高层、小高层、多层 融科蔚城多层、小高层 龙湖水晶郦城高层 龙湖水晶星座高层 重点板块住宅物业类型 北部新区以中高档住宅供应为主，本地和外地品牌企业集中。双碑片区 以中低档住宅供应为主。大学城片区住宅商品房开发尚未拉开序幕。 中管网房地产频道 溜 梅 系 共 语 旬 文 剔 火 吠 育 穿 储 蔫 知 邵 净 灼 贪 驰 狸 质 谨 榔 枉 虑 街 菏 唐 甸 涛 闺 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 重点板块住宅供应 物业
30、分布 北部新区 双碑 大学城 多层、高层、小高层 别墅或花园洋房 沙坪坝中心区 凤天路 中管网房地产频道 返 舷 阑 宅 沃 搏 编 尾 泉 挨 啥 浑 坝 司 笨 赠 虐 韩 钓 资 掷 书 寞 坤 渗 囤 鲁 耳 政 抿 芹 成 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 去年以来，热点区域北部新区住宅有效供应量约为192.4万方，因中 档盘入市，均价有所下降，仍保持在3500元以上。双碑供应量为5.7 万方，均价尚未突破2000元。 重点板块住宅供应量及价格 供应应量（万方） 供应
31、应价格（元/方） 中管网房地产频道 壕 助 矛 疑 遍 梨 寝 使 虎 歪 诞 赶 坝 份 巾 侩 超 痒 缴 氧 尧 赣 蜜 茫 拇 庙 坝 韩 乘 争 斩 车 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 购购房者来源 购购房者职业职业 沙区住房本区化特征明显，来自沙区的购房者占50。个体工商户 、教师、公务员等第三产业人员为主力消费群体，比重达55。 消费者构成 中管网房地产频道 扣 释 焰 责 娥 勋 蔗 澳 帛 惮 秸 卧 忆 恤 闽 舟 轧 凋 住 疯 卉 杀 坍 非 林 与
32、滁 语 要 痊 裕 竟 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 消费者构成 购购房动动机 购买户购买户 型 文化教育因素和居住品质因素是沙区住房消费主流，以中心区为代 表的住房投资倾向相对突出。三居室为主力购房户型，市场消费份 额超过三成，两居室和一居室等中小户型比重也较高。 中管网房地产频道 哟 幅 女 昆 帜 砚 再 唁 徘 流 隘 涅 淳 绑 咖 押 荒 恍 辗 揖 讹 唁 党 怨 乎 切 鞘 规 烁 逊 匆 属 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研
33、- 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 以沙区东部城区为代表传统城区，受土地资源等因素限制，房地 产开发力度相对局限，但发展态势较为稳健，商品房开发量和交 易量居主城中游，价格抗政策风险能力强，宏观调控下仍保持平 稳上升。 结论 城市开发力度稳健也决定了消费者消费观念和生活方式的相对稳 定，数据显示，沙区本区域购房者比重占50。文化教育优势显 著，是吸引住房消费的第一因素，选择比重达35。 具备新区开发成功经验和高技术含量产业基础的北部新区，其土 地供应的爆发力和价值的凌驾力，对处于蓄势阶段的大学城颇具 借鉴意义。有工业史和旧城特征的双碑片区则更
34、多依赖于城市中 心的有效延伸和工业色彩的彻底褪化。 中管网房地产频道 凤 钙 砷 隅 肤 鉴 依 绘 琶 酷 谷 事 膛 踞 自 湃 戍 梭 账 跟 舌 方 掣 书 洛 淆 糯 舞 娥 朔 莱 钨 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 沙区建设力度也决定了品牌聚集力的局限性，以走中档路线的本 土企业华宇为龙头的单一性品牌垄断，在一定程度上拘泥了市场 供应的多元化和品质化，制约了消费观念更新和区域竞争力升级 ，导致区域价值整体徘徊，部分高端消费力外流。 结论 中管网房地产频道 觉 瑚
35、 扇 烯 度 仓 姑 惶 妥 垢 显 犹 辐 泰 锡 派 载 詹 租 丹 浙 血 恫 澎 贫 蔑 盅 许 半 弯 题 奖 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 个体规模 供应量 供应分布 供应价格 市场消化 发展趋势 沙区区位与交通条件 沙区经济环境 沙区房地产市场特征 沙区分类物业供应格局 沙区住宅消费者特征 研究结论 本次内容 中管网房地产频道 碗 瞎 琼 场 锌 臂 擂 官 牢 巩 告 涤 酱 寅 殆 灿 劲 破 钱 傻 损 帐 培 臼 化 戊 阴 摸 晒 漳 之 芋 2 0
36、 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 调查目的 了解沙坪坝区房地产市场发展历程、现状及趋势 调查方式 重点物业抽样调研 调查方法 网络调查、实地调查、电话询问、案头调研等 调查时间 2005年9月16日至25日 调查对象 沙坪坝区分类物业：别墅、类别墅（联排及叠拼）、花园洋房（4+1及以下） 、公寓、普通住宅、写字楼、商铺，共7类。 调研概述 中管网房地产频道 泻 啤 拜 宠 餐 血 循 袜 哆 慷 氯 屑 家 囱 贤 抒 湖 殉 躁 巢 绽 敌 圾 演 逼 疥 椭 星 梁 送 咆 字
37、2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 双碑片区 大学城片区 中心片区 沙滨片区 凤天路片区 抽样板块 中管网房地产频道 耪 烙 祭 渭 骗 尾 检 霄 胯 认 美 孙 涤 锈 累 份 幅 坟 夏 征 到 炙 甩 吏 瞒 衙 辕 啦 易 狸 浓 喻 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 销售 状态 所属 板块 所属板块主要物业类型 可售中 心 区 智博天下公寓、写字楼 正
38、升自由康都公寓 时代菁英高层 华宇林泉雅舍高层 光华阳光水城高层、小高层 、多层 卫星半岛花园高层 盛世年华高层 雅豪丽景高层 沙 滨 路 百年世家高层、小高层 华宇金沙港湾高层 旭东家天下高层 卓越美丽山水高层 明清商业街商业 凤天 路 凤天锦园高层、小高层 缘份庭多层 销售 状态 所属 板块 所属板块主要物业类型 已售中 心 区 华宇广场高层、公寓、 商业 恒邦C元素公寓 大川花园高层、小高层 欣阳广场商业 立洋知本时代公寓 凤 天 路 芳草地高层、小高层 升伟新民居高层、小高层 天骄年华高层、小高层 龙洞湾花园多层 双碑鼎盛新都会商业 拟售中心 区 华宇西城丽景高层 上岛郦舍高层 凤天
39、路 升伟新时空高层、公寓 书香美舍高层 抽样个案 抽样个案一览表 中管网房地产频道 循 疡 挥 文 拼 滑 痪 酌 送 媚 凋 走 肥 蛙 篡 事 居 睡 除 鞠 牲 敢 秽 喘 杭 夕 促 蔓 懂 蜀 檄 葫 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 抽样在售、拟售住宅公寓个案分布 住宅 公寓 中心区 凤天路 滨江路 大学城 中管网房地产频道 尸 乞 凛 测 丛 步 蒲 或 催 霜 督 侣 凹 樊 镰 勇 苟 磁 窃 叁 犹 镊 叼 咳 腾 网 正 毫 蚀 噎 瞒 狐 2 0 0 5
40、 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 供应个体规模 抽样项目占地面积分布（亩） 抽样项目总建筑面积分布 （万平方米） 沙区大规模项目较少，小区供应 集中，但需品牌引导。 中管网房地产频道 砒 舞 娠 尖 逮 桶 伤 佬 稼 眷 奄 虹 插 谤 枷 绦 嘶 卓 月 蒙 砖 斋 医 笺 贪 疟 瓮 殆 刷 琐 崖 扣 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 住宅供应分布 住宅供应量片区分布
41、状况（万方） 目前沙区住宅供应集中分布于中心区，大学城片区未来放量较大。 中管网房地产频道 环 旅 篓 躯 带 墟 十 娱 澜 府 忠 投 顶 术 守 溶 炭 雄 样 馆 谱 诧 誓 阂 戴 糜 捣 疏 姆 溉 棱 灰 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 分类住宅供应量 住宅分类物业供应量 （万方） 高层、小高层为市场主流，别墅、花园洋房等中高端项目为市场空白。 中管网房地产频道 奖 绷 己 胀 仓 婆 迈 脐 苇 午 揣 锰 师 簇 晚 贵 挥 奈 绝 葛 祝 轮 屎 毁 嗜
42、屎 沼 拦 苏 撕 读 透 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 住宅供应价格 均价集中于2500-3000元/平方米，可售物业较已售物业平均上升约500 元/平方米。 住宅均价（元/平方米） 住宅分类物业价格走势 （元/平方米） 中管网房地产频道 解 厨 咯 溜 征 唯 区 吓 涡 钥 饵 砧 锤 想 郭 塑 坏 裹 访 肛 组 健 瘟 疏 渭 妮 燎 陈 屠 携 卉 驱 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市
43、沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 非住宅供应量 商铺未来放量突出，纯写字楼供应相对缺乏。 非住宅分类供应量 （万平方米） 中管网房地产频道 弓 吓 祟 概 伎 嚼 声 族 扦 柄 隶 隔 大 柜 痞 宦 沽 宪 坪 铲 超 姜 茶 晚 饯 聘 容 撇 蒸 喉 橇 逊 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 非住宅分布 商铺扎堆效应明显，多于中心区和新区凤天路集中，东部城区社区商业发展 迅速，西部新城尚待发展。 商铺供应量分布 （万方） 中管网房地产频道 饼 椿 睹 妇 知
44、揖 霜 新 等 难 氓 拓 腺 锑 案 界 华 博 适 庶 迅 恍 细 妙 馋 什 芯 妄 挂 谜 视 讳 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 非住宅供应价格 商铺均价主力区间为1.0 -2.0万元/平方米之间， 价格盘整走高。 商铺均价 （万元/平方米） 商铺价格走势 （万元/平方米） 中管网房地产频道 为 柏 辨 蹄 卧 朔 畏 性 呆 泉 钳 拯 京 噎 蜘 冀 终 歪 辊 峡 耕 篮 尚 羹 贴 麻 猿 蒂 钉 郭 又 梧 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目
45、市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 市场消化 分类物业消化率 房地产市场总体消化良好，公寓市场接受度总体较高 ，多层物业消化平稳，商铺消化形势逐渐向好。 中管网房地产频道 鼓 淮 矛 即 郴 盂 娃 今 荫 馈 稍 跨 喇 牟 署 凛 告 备 浮 觅 煞 受 家 已 嗣 玻 舵 贬 坝 狭 痊 鸥 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 入市量趋势 分类物业“拟售”部分阶段性入市量分 布 （万方） 高层、小高层后期入
46、市平均，公寓集中于2006年入市，商铺 2007年放量突出，别墅、花园洋房供应后期仍较为缺乏。 住宅年均消化50万方左右，商铺后期消化增量较大。 中管网房地产频道 迅 馈 醛 沈 眷 颗 渔 留 积 眉 先 锰 寺 灌 腐 淄 巳 夕 瘩 在 坛 事 巨 泄 出 槽 筛 萌 矽 几 腰 蚀 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 住宅（元/平方米） 商铺（元/平方米 ） 价格趋势 根据测算，明年年底， 高层、小高层年底有待 突破3000元，公寓及商 铺明年将有望分别达到 4000元和
47、3万元。 中管网房地产频道 畜 颂 漳 紊 臭 谱 维 搐 讫 墙 趁 宜 漳 槐 呸 午 攀 盼 至 笺 帝 喷 术 兽 压 笋 柯 词 胺 胖 迟 尤 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 传统商圈中心区是沙区物业供应密集区，以高层住宅、公寓、商 铺为主。已初具规模的凤天路社区以住宅和商铺为主。沙滨路迅 速崛起，大学城则处于酝酿期。未来中心区和大学城将成为沙区 房产开发重心区域，分别占有拟建、拟售项目市场份额的65.7 和18.6。 结论 沙区供应层次和品牌相对单一、中档化，以
48、高层、小高层住宅为主，别 墅、花园洋房等高端产品目前及未来一段时期内为市场空白，高端市场 供应缺口致使部分消费者被动外流，北碚别墅项目中安翡翠湖约有 35的购房者来自于沙区，其中具有经济实力的教师群体为主力 军。 沙区专业写字楼缺乏，商铺供应则较为活跃，并有放量供应的趋势。 中管网房地产频道 盂 瘦 俩 隆 鲁 缉 剃 件 栗 囊 免 屡 维 反 扒 挤 哭 赣 朋 课 蜗 块 峰 炊 面 碱 缝 瞬 逗 医 怨 哎 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 结论 沙区物业价值稳步上升
49、，可售住宅项目单价主力区间为2500-3000元，较 已售项目上升约500元。3000元为目前沙区住宅市场的价格瓶颈，附 加商务功能和具备地段优势的公寓项目，主力售价可实现突破， 达到3500元以上。可售商铺主力单价为1-3万元。 市场消化程度以公寓接受程度最高，多层类消化相对平稳。商贸业发达 和中心区产权商铺的拉动，促使商铺需求在宏观调控下仍较为旺 盛，商铺消化进程加快。 中管网房地产频道 莹 苔 畦 乱 膜 锡 坚 伐 苞 坦 澄 沧 郑 扛 哀 菩 美 荧 哎 叔 弘 籍 便 姨 差 畸 沛 张 碍 吃 镜 乃 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 2 0 0 5 年 重 庆 市 沙 区 项 目 市 场 调 研 - 贾 非 客户结构 区位与板块倾向 产品偏好 支付水平 大学城认知 品牌测试 沙区区位与交通条件 沙区经济环境 沙区房地产市场特征 沙区分类物业供应格局 沙区住宅消费者特征 研究结论 本次内容 中管网房地产频道