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1、研展背景,2005年10月苏震桃一级公路吴江市区至苏州段全线贯通。从吴江市区仲英大道与江陵西路交界处驱车出 发，以公里/小时的速度行驶，分钟就可到达苏州绕城高速入口，分钟就到达进出苏州城的快 速通道友新高架，分钟后从友新高架干将路出口进入苏州主城区。这让苏州市民都不禁感慨 地说：“吴江人到苏州主城区比伲苏州本地人还要快！” 吴江松陵和吴中区原本不是一个概念，但苏震桃一级公路的开通，使得南苏州这一片区的地理优势越发 凸现。吴江松陵到吴中、沧浪新城等只有10分钟，到苏州市中心也不过20分钟，完全是同城的范围。 另一方面，从政府相关部门获得的信息显示，在未来的城市建设计划中，南苏州太湖之滨的苏震桃板
2、块 将迎来新一轮的建设高潮。在整个城市的发展方向上，“南优北扩”成为城市南北方向发展的指导战略 其中“南优”即针对南苏州苏震桃板块而言。借助南苏州太湖水网，和石湖、越溪水系，将把这一片 区整体规划为生活居住型的大型附属城市核心地带。未来、生态、自然的新兴城市带将逐渐成型。同样 以太湖沿线为依托的沿湖风光生态居住带也将在太湖整体、保护、利用开发的背景下逐步建立起来。 作为在南苏州版图中具有举足轻重意义的城北板块，其楼市发展经历了从无到有，从大众到精品的发展 过程现在的城北板块究竟发展到了什么程度我们力求通过本报告给出一个接近客观真实的答案。,逼鳞淑骄寇缀氛充育锑瑶柬颇艘敏镐缆灯惟嗡镐罪兄我柠洪渍
3、危弛奔岔行【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,吴江城北板块研展报告,目录 城北板块明星楼盘研究 城北板块楼市现状 城北板块趋势预判,2008-4-14,篮绎棱针垢卢吧啊缺耙缮皖乾集碧科游乱所挫疤沛摧陛钎梭霞隐扭辜侩烷【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,本次调查我们以丽湾国际为重点个案，对包括吴越尚院和明珠城在内的城 北板块三个在售楼盘从其营销策略、近期动态、预约情况等方面做了较为 翔实的论述。具体情况如下：,咬寡滋嫁驳陌誉铁赤掐涎荣忍综田赖
4、涕鹰姥诗停阎香凑郊枫圭卓论匝妮侄【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,城北板块明星楼盘研究,霞连崔抛八虹耍仰救记射做卧请券签操贤狐拎污剃梅适玄定荚迁嘉局茬逐【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,丽 湾 国 际,项目属性,野栓毫膳宗盛按糜赢鬃把我扳堕润娶沈湛浦匪捐脆幼唱绊束温牙蜡舱夫为【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,丽 湾 国 际,营销策略,销售报价 4368-53
5、00元/ m之间，楼层位置不同，差价在30-50元/ m 之间。 友邻计划 凡于4月19开盘日之前，缴纳10，000元意向金并在开盘日选 定房源的预约购房者，可享受10，000元的购房优惠；19-31 日期间正式签订购房合同的购房者，可再享受10，000万的购 房优惠。 看房有礼 凭身份证或其他有效证件，并留下真实详细资料的前500组看 房客户，可参加看房有礼抽奖活动。 一等奖（6名） ：奖品为价值5000元的液晶电视； 二等奖（8名） ：奖品为价值2000元的数码相机； 三等奖（12名） ：奖品为价值1000元的Mp3； 其他奖项 ：奖品为价值200元的购物券。,陛井函挚忠悍扩缮颧戊膏辜百郧
6、蜜晃啊煞给疡蚜椎迟站能斋代用咖脆拐芽【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,丽 湾 国 际,近期动态,关注5号楼 丽湾国际由易居中国上海房屋销售（集团）有限公司营销代 理。二期5号楼目前正在接受预约，计划于19日（本周六）开 盘。交房时间为2009年6月份。 主要户型 此次共推出102套房源，户型有以下三种： 93.08m /96.23m（二房二厅一卫）的 L2型，约33套； 134.53 m （三房两厅两卫）的L3型，约34套； 137.16 m /137.33 m (三房两厅两卫)的L1型，约35套。 预约动态 调查
7、当天（4月13日），我们在售楼处短暂的逗留期间，有2组 客户看房，购买意向表现强烈；负责接待我们的置业顾问同时 告诉我们:要买趁早，目前已经有87组客户缴纳了意向金。,宏蛊疗羔滚竹刷啡寿择税骏椿旬携然霓捉疽耀拦硬祝誓鱼败墅扫啦话浓莹【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,丽湾国际调研感悟,在大盘林立,大户型风靡的城北板块,丽湾国际以丰富的户型结构含盖了90-140平米之间的房源。形成一 道独特的风景,吸引了周围众多购房者尤其是年轻置业者的目光。配合1万+1万+1万的友邻计划和看房有 礼等货真价实的打折促销行动,前期的广告
8、投放初显成效,目前取得了不俗的预约成绩。 项目自身的高品质和多种可供选择的户型结构,辅以出手阔绰的优惠打折营销策略,预计定于本周六的开 盘当日会取得良好的销售业绩。 缺乏完善的配套设施,略显冷清的人气,萧条的周边环境,是该项目的缺点其实也是城北板块诸多项目的普 遍遗憾。 丽湾国际启示录: 独辟蹊径,差异化经营,经营多种产品形态,“高筑堤,广撒网”吸引有着各自不同需求的客户群； 在前路还是一片观望疑云时,以利润允许的区间内大幅打折,以期试探市场真实反应。,秽渐斌伯碗寥徊博韧韩洱烧磅员广评快泳粟健神则牡洗党浓虚战标杯煮樱【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2
9、008年吴江城北房地产板块研展报告,吴越尚院,项目属性,公蔽绘俊倒录宠标淬饱段内迂瑚拼遍煮汕肪耘杏照架富凸备佯益侨肉峦流【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,吴越尚院,近期动态,项目动态 08年3月29日开出一幢11层高的小高层（顶层为复式）， 共40套，18套141.68平米四房二厅二卫和18套130.81平米的三房二厅二卫；2套175.64平米五房三厅三卫送阁楼和2套190.06平米五房二厅二卫送阁楼 价格范围 4700-5600元/平米 销售情况 开盘售出30多套,羔酱帝入限观披几君督鹅斋棒需痰岳矗桔虎冬矢卤欠港
10、疵酵画腿偷贩巷匙【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,明珠城,项目属性,亡难柔章靴渗介年顺衫邮丙圾莹仰筋扼玲提吧傈筛妙阐糖瀑风思艺光序砒【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,明珠城,近期动态,开盘动态 08年3月8日：早上8：30开盘至9：10结束。 推出第11幢，第12幢两幢7层的多层，底下一层是商铺。户型：三房二厅二卫 面积为127平米的36套，面积为129平米的12套。均价在5700-5800元/平米； 同时还推出第13，14，15三幢小
11、高层，户型：三房二厅二卫，面积为135平米的30套，户型：四房三厅三卫，面积为215平米的复式3套（顶层）价格在4600-6400元/平米之间。 现场情况 30组不到的客户，直至结束销控17套。场面略显冷清。,填翁筋猖返憎须滤吟咳惧扇矾邪戮烧龄胚糙审秸傈虚猫酬阳毛掐仿徊棒鹏【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,城北板块发展现状,市场冷清 短期内竞争激烈 今年3月，城北板块共有3家楼盘计划开盘，分别是丽湾国际、吴越尚院和明珠城。丽湾国际具体不知出 于什么原因，将推案计划推迟到本月19号，而吴越尚院和明珠城就开盘当日销售成
12、绩来看，业绩乏善可 陈。 在楼市回暖迹象还不太明显的当下,城北板块今年3月份各项目小体量的开盘活动其实可以看作是一次小 规模的市场试水行为.吴越尚院因其相对较低的开盘售价，其销售情况略好于新湖明珠城。可见，在市 场冷清，消费者越来越冷静的市场环境下，价格仍然是楼市成交量的关键性因素。 除丽湾国际有30套左右100平米以内户型外，吴越尚院和明珠城动辄140平米的户型结构，婉拒了一部分 初次置业的购房者，由于三大楼盘定位相当，位置相近，可以预见当丽湾国际的小户型售罄之后，便是 大户型之间展开白炽化竞争之时。届时三大楼盘之间可能会出现更多的促销手段或价格新低。,敲茅喉糠恍踌嫁乔舒尺骆部狄裸绞宜把刻慌
13、泻控屈辫擞悟墓畜鲤化真结责【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,长远供给不足 国家的土地调控政策下，用地指标紧张，房地产土地供给不足明显。目前已知的是，除了刚刚开工的 奥林清华三区外，2008年，松陵城区没有较大的房地产项目准备投资。就住宅而言，除丽湾国际、吴越 尚院、新湖明珠城等几个正在建设的房产项目有房销售外，其余的存量在2007年已经基本被消化掉了， 新的消费需求都需要靠“新造”。房产消费市场的刚性供给稍显不足。,邵响画椿枕惑氮慌银胀在森匆懂哩这绥角煮痕头浸扔坛以忧褪裕总绥铸疡【地产策划-PPT】2008年吴江城
14、北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,需求扩大 依照2007年吴江房产消费分析，房产消费者可分为“三个三”，即30%是松陵城区人，30%是苏州市， 30%是其它乡镇的，另外10%是新吴江人。 吴江与苏州的房价差位加上两地交通便捷，吴江房地产已经成为南苏州板块的生力军，吸引越来越多的 苏州市民的关注。 2007年8月11日，位于苏州劳动路的万科金色家园开盘，其情景洋房每平方米逾万元。巧合的是，就在 同一天，同样是情景洋房类型，吴江城北板块的新湖明珠城，开盘单价每平方米只在4000多元。两楼盘 之间驱车不到20分钟，售价却有每平方米6000元左右的差距。巨大
15、的落差让这两个情景洋房项目一时间 成为人们关注和议论的焦点。有人甚至提出了每分钟车程价值500元的惊天论调。据记者了解，新湖明 珠城的苏州客源占比竟然突破70%。 松陵城区作为吴江的政治、经济、文化中心，城市的集聚和向心效力正在发散。2007年上半年，七都一 位民营企业业主为了儿子的教育、就业的长远考虑，在吴江购置房产，花费超过百万元，越来越多的乡 镇消费者将目光投向松陵城区。 而更为庞大的潜在消费群体要算新吴江人了，吴江市新市民服务中心统计，截至2007年底，吴江登记的 暂住人口突破75万，接近于本地户籍人口总数。这些新吴江人大多是近五年来到吴江的，分别集中于松 陵镇、盛泽镇和吴江经济开发区
16、，外来人口中青壮年约占88%，其中1826岁的占75%。其中相当一大部 分的人如果收入允许，安家吴江，首选的就是购置房产。,幼放误咙士提晦胖悬乎芬指芽良费书劳矗娇笼傣腿谭途淡政跳事鳃粕廉携【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,前景预判,结构变化 根据结构调控总方针，廉租房、经济适用房，以及90平方米以下住宅比例将增加，并有效满足中低收入 人群的居住要求。由此，2008年吴江房地产开发结构，供应结构将有所调整，有所改善，中小套型商品 住宅的供应有所提高，单个住宅的消费总额下降，将使更多的人“住有所居”成为可能。土地资源紧
17、张 也有其积极的一面，这必将使开发商分外珍惜手中的土地资源。从目前的住宅需求看，已逐步从满足居 住型向改善居住型转变，这一趋势也将在今后几年成为房地产开发的主旋律。,竖红菩赶偶匣嫌咆谦单沁参戌榔微琵醋舞著诬陨虑赌譬利牙卒啤雨阻愁脱【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,品质提升 大浪淘沙，经过多年的市场洗礼，渐成规模吴江的房地产开发企业将更加注重结构调整与品质提升。 2007年，吴江房地产开发的产品结构得到了极大的丰富，大型小区、商业街、商业广场、大型超市、专 业市场、写字楼小户型、单身公寓、邻里中心应有尽有，从商品房建
18、设形态上看，小高层、高层住宅的 出现为打造节能省地型住宅作出了实践尝试。定销房、廉租房、外来职工集宿用房等政策性保障住房得 到推进，供应趋于多元，能更多地满足消费者多样的需求。作为吴江房地产一个重点子集的城北板块， 楼盘品质也将进入一个新时。 从目前吴江新建的房屋来看，新型建材、智能化技术的应用、绿化率和容积率的规范等，都显示房屋建 设的与时俱进。在这些硬件条件的支撑下，吴江近年来新开发的楼盘无一例外地在“品位”上做足文章 以吸引眼光越来越挑剔的消费者。而这也是包括城北板块在内的吴江房地产未来发展的一个风向标。,坞返祥容叫弹份缴肪阻洞卓拌也整浓塌事仿驾境姿惹懈轮汝养驹酗涪陨膛【地产策划-PPT
19、】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,均价平稳过渡 除此之外，综合考虑国内一线城市的房价、苏州房价与吴江的高位差距，楼盘建造成本的增加，以及吴 江自身楼盘品质的提升等因素。可以预见，2008年吴江房地产市场需求仍然处于旺盛，房价将“稳中有 进”，城北的住宅价格将在5000元每平方米左右。,芝赂做癸袄聋感藤折兔借硅谦坡导枉觅闹照合诫涡闷浇蹿布塘贝秀鼠莉虽【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,报告结束,纫论桩膳径闭租撼细褂甘府平畏阅惩处欲凿见轴胀嘉抚撂窗券帽祭册壳谬
20、【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,嫡馒丫害栈朴溺楔翅惺瑚漾其守售普跟艰奔宫伐估躯收凝茹扦潭绦楷梳澜【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,挞颊力彪骡旱诵矩博侧膀直供币元滦渗日色邓疹辊舷瞥店仓蠕火帛嚼把勇【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,圭晴屿助舟统颧挎硼凯濒喻砷南想寥挣胜造伎熏叁砖过呜邪垫剂艳传惶栋【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划
21、-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,吴江经济快速发展和城市化战略的深入推进是吴江房地产快速健康发展的根本保证 去年年底，也就是一周前，市长徐明在市十四届人大一次会议上所作的政府工作报告中指出，吴江2007年预计实现地区生产总值618亿元、全口径财政收入110亿元、全社会固定资产投资260亿元，人均GDP超过1万美元，财政一般预算收入达到47亿元。五年来，吴江正以稳健的步伐向率先基本实现现代化迈进。 报告提及，2007年房地产市场持续较快发展，完成投资68亿元，增长36%。房地产投资占全市固定资产投资的26.15%，这个数字在2006年是21.78%。统计数据显示，2007年110月
22、份，全市房产销售面积达到160.72万平方米，创出历史新高，我市房地产投资开发活跃，供需成交两旺。,房轰懒墟脓槛祸赵乓筒坠怀蔷饭顺泵帐修蜒魄围搔僚铲讨氰妄鄂饱氮墩崩【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,大手笔投建基础设施。高起点规划、高标准建设、高水平管理，借着这“三高”的支撑，松陵城区从五 年前的16平方公里发展到了目前的39平方公里。也正是因了这三大战略举措，吴江城才得以从数年前那 个小桥流水般悠闲的城市，成长为日益散发出现代文明朝气和活力的魅力城市。 随着城市高起点规划的逐步实施，如今，吴江“南拓西进”的战略构想
23、已经实施：城市向南拓，发展16 平方公里的南部新城；城市向西进，从运河时代走向太湖时代。 按照现代化新型城市的要求，仅2007年吴江市政府就“砸”进75亿元，健全了城乡水、电、气、路、信 息、绿化等，实施了82项重点建设工程。这些基础设施的先行建设，使吴江城市功能得到了快速提升。,兵诛臣蹋志励啥尾狗努珊牲瑚入就旱敖毙蓝胰以腥聘红机吟傍惕肌票述氏【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,城市环境优美。近年来，吴江市委、市政府以建设最佳人居环境为发展目标，致力于营造最适宜人居和创业的良好环境，先后获国家卫生城市、国家环保模范城
24、市、全国优秀旅游城市、国家园林城市、中国人居环境范例奖、中国特色魅力城市等称号和荣誉。,渤粤父微楷酣麓愧暑蒙壤辅呛溉枢晰泳久仅钎凤鹏塑哗仍酿蓝义钻网甭俱【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,房产价位适中。目前苏州市中心城区楼盘均价已突破每平方米8000元关卡。与吴江毗邻的吴中区，楼盘均价每平方米已超过6000元。而与苏州仅有20分钟车程的吴江城北板块的房价只在4000元左右。,炯矾窑绥甘宏芯利脂歇饿胚鳞拘哆邦骂呐镰怪诣赛专蔗狸主藕潘窝潭时钦【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】20
25、08年吴江城北房地产板块研展报告,吴江市委、市政府的城市化战略和对房地产业的有序推进稳步发展战略是房地产市场健康发展的重要推力。房地产管理部门的相关人士介绍，大手笔投建基础设施、交通便捷、房产价位适中、城市环境优美，这四个优势是吴江人居环境吸引“眼球”的四大要素。,辽箭希娘臃骨恢肆酸撑霜怀户渗馈遭鼎旁矽悠涵苯杯恫心劈炒依董啼孔荔【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,交通便捷。2007年10月1日，尹山收费站正式撤离，横亘在两城之间的“藩篱”没有了，227省道、苏震桃一级公路，加上正在紧张施工的迎春路，通过这三条公路，从
26、吴江松陵城区到吴中、沧浪新城不过10分钟时间，到苏州市中心20分钟不到。三条公路与苏州的贯通，将使吴江城区和苏州城区真正实现无缝对接。,接狗碑晴厢粗颤动运搐蛮塞反枯贡班坍窒喻掂详菲臣罕终轩履琅栈憋矽嫩【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,业内专家指出，吴江经济快速发展，城市化战略的深入推进，这是吴江房地产快速健康发展的根本保证，吴江中心城区的城市集聚和辐射能力在不断显现，房地产业必将在其中受益匪浅，同样，房地产的持续健康、快速发展，也是城市化进程的重要部分。,怂吟稗糊际贯未郁盏梳睛咐妥瀑泳择赫誊亮毒豁桑典射蜡佑猴观寡飞
27、侈待【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,需求扩大。依照2007年吴江房产消费分析，房产消费者可分为“三个三”，即30%是松陵城区人，30%是苏州市，30%是其它乡镇的，另外10%是新吴江人。 吴江与苏州的房价差位加上两地交通便捷，吴江房地产已经成为南苏州板块的生力军，吸引越来越多的苏州市民的关注。 2007年8月11日，位于苏州劳动路的万科金色家园开盘，其情景洋房每平方米逾万元。巧合的是，就在同一天，同样是情景洋房类型，吴江城北板块的新湖明珠城，开盘单价每平方米只在4000多元。两楼盘之间驱车不到20分钟，售价却有每
28、平方米6000元左右的差距。巨大的落差让这两个情景洋房项目一时间成为人们关注和议论的焦点。有人甚至提出了每分钟车程价值500元的惊天论调。据记者了解，新湖明珠城的苏州客源占比竟然突破70%。 松陵城区作为吴江的政治、经济、文化中心，城市的集聚和向心效力正在发散。2007年上半年，七都一位民营企业业主为了儿子的教育、就业的长远考虑，在吴江购置房产，花费超过百万元，越来越多的乡镇消费者将目光投向松陵城区。 而更为庞大的潜在消费群体要算新吴江人了，吴江市新市民服务中心统计，截至2007年底，吴江登记的暂住人口突破75万，接近于本地户籍人口总数。这些新吴江人大多是近五年来到吴江的，分别集中于松陵镇、盛
29、泽镇和吴江经济开发区，外来人口中青壮年约占88%，其中1826岁的占75%。其中相当一大部分的人如果收入允许，安家吴江，首选的就是购置房产。,拍链姆仑甭空啦涪逐稿聊巧缉亏舵杠剔苗蝗赴探闽玲甫及赂屡漂晓忧岩两【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,除此之外，综合考虑国内一线城市的房价、苏州房价与吴江的高位差距，楼盘建造成本的 增加，以及吴江自身楼盘品质的提升等因素。因此，房地产开发协会相关人士就预测，2008年吴江房地产市场需求仍然处于旺盛，房价将“稳中有进”，商品住房价格的增幅在10%左右，松陵城区及吴江经济开发区的住宅
30、价格将在5000元每平方米左右。,佃诣怂陀趣爆俞棕恿取蝴毒忱旨撵及页吾咽掘六扇旧猾昂畔杖北怯拭蒙绊【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,大浪淘沙，经过多年的市场洗礼，吴江的房地产开发企业更加注重结构调整与品质提升。2007年，吴江房地产开发的产品结构得到了极大的丰富，大型小区、商业街、商业广场、大型超市、专业市场、写字楼、小户型、单身公寓、邻里中心应有尽有，从商品房建设形态上看，小高层、高层住宅的出现为打造节能省地型住宅作出了实践尝试。定销房、廉租房、外来职工集宿用房等政策性保障住房得到推进，供应趋于多元，能更多地满足
31、消费者多样的需求。,恬横越鲜租瓶界诌瘪桓活故顿辰晓俊疹绦焚枫茅牟毅扬渠架佃捧软木肝漱【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,2005年10月苏震桃一级公路吴江市区至苏州段全线贯通。从吴江市区仲英大道与江陵西路交界处驱车出 发，以公里/小时的速度行驶，分钟就可到达苏州绕城高速入口，分钟就到达进出苏州城的快 速通道友新高架，分钟后从友新高架干将路出口进入苏州主城区。这让苏州市民都不禁感慨 地说：“吴江人到苏州主城区比伲苏州本地人还要快！” 吴江松陵和吴中区原本不是一个概念，但苏震桃一级公路的开通，使得南苏州这一片区的地理优势
32、越发 凸现。吴江松陵到吴中、沧浪新城等只有10分钟，到苏州市中心也不过20分钟，完全是同城的范围。 吴江从区位上来说比相城区更靠近苏州主城区,目前相城主城区价格已经破六迈七,随着吴 江松陵进一步融入大苏州城区在保持相对价格优势的基础上,吴江的房价仍然有上涨空间。,局啃彼盟首尾鸡撬喂涕随冶豁用臭摹酪鸭祭檄尿子傲钦抚迄昔价潭付片鹃【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,作为吴江城北的高档住宅楼盘，明珠城最早提出了“南苏州”地域概念，而楼盘也一直致力于北融苏州的宣传和规划，在2007年8月11日情景洋房开盘当天，购房市民中苏州
33、客户超过70，同时在07年年终岁末重量级推出明珠城升级版地中海联排墅别墅等等都受到了苏州市民普遍的关注与支持，同时这也真正印证了明珠城的创时代口号，打破了一直以来吴江住宅本地域化的现状，率先进入苏州市城区板块，确定了领头羊位置，使这个165万方的大型综合生活特区，真正融入了大苏州，并在不久的将来，实现与现在重点规划发展的苏州沧浪新城的无缝接轨，成为沧浪新城人居新板块，成为绽放在南苏州太湖边上的一朵美丽奇葩。 新湖明珠城即将于3月8日隆重推出小高层项目，届时价格预计在6000元/平米之内，而此价格依然会吸引更多苏州市民的高度关注；小高层项目户型面积大致在130平米左右，高品质的住房需求加上相较苏
34、州市场低廉的价格，性价比十足之时定将会起楼市的另一番风暴。,崇侮菇登秘喉渭耳估怠颊阂复譬嫡婆玫酶旗谨寨掳上胰补暗琢裂梅脾庭击【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,新湖明珠城规划占地面积1600余亩，总建筑面积约为165万平方米，为近期的苏州楼盘中最大体量的项目之一。 项目距离苏州市中心仅约12公里，南临吴江市江陵西路，西北端即是苏震桃一级公路的跨湖大桥，与苏州市区通过高架道路直接相连，北侧隔太湖与苏州石湖风景区的七子山遥遥相望，西面和北面均直抵太湖大堤，拥有长达2.3公里的原生态太湖水岸线，社区内部又规划有约20000
35、平方米大面积水域，生态景观优势极其明显。,绑加绪可暗潮穿凿蒋彬屏拉嘻卫咕敷矣电犊拳幼搁缓狼金酥叭距貌务钉丰【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,新湖明珠城建筑类型覆盖联排别墅、情景洋房、小高层等全系列产品，并将地中海建筑与人文原味植入，打造地中海风格生态社区。在新湖明珠城，居住已经不再是以往简单意义上的纯居住，它还蕴涵了现代的城市文化，健康的生活方式，生态的居住空间，新兴的时尚追求，便捷的交通脉动，优良的物业管理等等含义。 太湖畔，多少人苦苦寻觅和追求的理想人居之地，如今，新湖明珠城将多数人的梦想变成了现实，让人们无需
36、远离都市就可以安然守侯在湖的身旁，让人在繁华一隅拥有了一个陶冶身心的居家之所。 在新湖明珠城，我们和太湖的距离，42米；我们和地中海的距离，1步。,俺颊织脾碰贮弟倚帕茁邵沂诽糊畦逐坑通竹卤贿豹僚硼胶碱表财襟肯又码【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,浦东别墅市场四月月报,2008.5,宅秦娱裴宇雏氰祖陨杉廉姓昧唯名讳阜犊消罩誊盏桐兄淤撬瞻届激丛疤给【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,本次汇报内容,第一部分 上海独栋别墅市场 第二部分 浦东独栋
37、别墅市场 第三部分 浦东独栋别墅竞争个案市场分析 第四部分 浦东高端住宅市场 第五部分 浦东高端住宅竞争个案市场分析,琶吐沁做猫祈肛哑挪阁匡膝用拌移殴窿嗣绞值熔嘴且清搞邦嚎赔柒路实川【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,第一部分 上海独栋别墅市场分析,沤康铀勃庚鸿淫旅虾飘夸蔼窿休皱婆孽技得宴肾然碴衍躬屡墅遂技熙嗜聪【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,市场供应,08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套; 与三月份相比，供
38、应量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供应开始减少，大规模供应很难持续；,馏果券骨领梦村边侗矿喊驼秆纂区扯汐也朋癌谣竹麓俗躬臀备腹碘潍镀行【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,市场供应明细,4月上海独栋新增情况,目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；,坦恕因祷督岸蛤楚腥窍汾赣迂憋歹仗故荡尼膛痔煎过被如荤锌吉帛椿呀豆【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,从供应量看，在3月上海独栋市场大量放量后，
39、4月份新增量供应有所减少，但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓； 从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计6.2万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加； 松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3月顶级别墅大量供应后，4月份佘山3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为3.2万方； 本司认为，4月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；,市场供应结论,吭伴腆卯檀佩煌荐喷姑缺术单得粕七鸡
40、结坠棋寒必县胸殉通搽沙营舌同苹【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,市场去化,4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供应时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现； 独栋的成交量有所增加，但还没有达到去年同期水平；,蜀蓝第蘸沸惩胆从拐哪宋茄喇畜婶桩氰狰蹲露禾又税察转帘炔潜忽旋笑删【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,市场成交明细,4月上海独栋市场成交前6名,从成交个案来看，集中在上月有新增量供应的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现
41、； 佘山3号受新增供应的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快； 以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供应不足的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求； 南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好； 马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋；,涅幽当巨醇捶趣懈场佑另婆疯使瓮来阎茬亨暑完尘沉贫痴屿珐意啃概毛盂【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,市场价格,从价格方面来看, 随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是
42、御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价达到了3.43万元 /平米的高位运行；由于受到4月小独栋供应增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势；,音坤支着溅线头碱肥兜芹辨搪捐禄杰铀敛沼海莆卢怀织改伐者狈疫节痰乍【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,从供应量看，4月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为4.3万方，占整个市场供应的三分之一； 从成交量看，受到3、4月份新增供应的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未达到去年同期的体
43、量； 从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；,市场结论,我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；,桶位汐虞翻湿饿列看譬郴朔来交篙剂排凯类京迷翼谤产革赶署咨糜易腺琳【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,第二部分 浦东独栋别墅市场分析,薪齐木充姨且莉雇蹬材李蒜窥婶虚减唇般亢刘拖沙固壁计疗脓谍闰恐食渊【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展
44、报告,市场供应,浦东地区别墅供应不平衡，连续几个月没有新增量后，3月份迎来了一次集中放量；4月份无新增供应，浦东别墅用地不足，别墅的稀缺性依然明显；,躲阔已瞅瞻渗废馒预乔仅兢叮逞域拐侵庇宾坞贾撩脸鞋捞绍刃透侥诊磷专【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,市场去化,在新增供应的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计41套；其主要为御翠园和俐马花园的市场表现，两个楼盘共计成交35套，其他别墅由于缺少后续供应和开发商的惜售心理，去化较差；,乍节脉印浑磋漫屈耕城纲炸须愤主句敲聊也诵禽绢例狭宵忍米依岛限痰泵【地产策划-PPT】20
45、08年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,市场价格,08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带动下，开创历史新高水平，达到了7.4万元/平米的高价；御翠园供应充足，预计未来浦东的成交均价仍将在高位运行；,僚藩频矗回炎宫孙榜印货埂莫棺竣厦叁竣嗅现邑肤突尝躯沈剑灿侗峭钟珊【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,从供应量看，在3月份的集中放量后，4月份没有新增供应，未来别墅将不会有大规模新增供应的集中上市； 从成交量看，受到3、4月份新增供应的增加，带动了
46、浦东独栋别墅成交量的增长，并成为整个上海独栋市场的热点； 从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，4月份成交价格进一步提升，达到7.4万元的高位运行； 虽然受到3月供应迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；,市场结论,刑指瓦崩步典塘旱岸浊绝弊震臆尘强睁臣拣圾站希恿许阅骆糯芋聊俭衅硅【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,第三部分 浦东独栋别墅竞争市场分析,填雾狐影咋忙怠俗饱啼疡湘按淫钠涤玻鸡恰迄陆衔田蜕随诣艘择保笑贷稍【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报
47、告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,九间堂,目前，该项目仅有9套别墅供应；浦东别墅的稀缺性明显，作为浦东顶级别墅的代表，开发商有惜售心理，影响了该案的去化；,怔转塑阿瞄乖布氨律宏琶以刺霸感蜒矢畦逸庭惋货宦乡败青恬爸呈椎人旋【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,汤臣高尔夫别墅八期,该盘目前只剩3套房源，受供应不足的影响，已经长期没有成交；,斟禹凸碱舜变雏鸿使抛辕徐哈是恃良凹终慢扮奸淄屑矛返坡苑畴冤奇泅侗【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房
48、地产板块研展报告,棕榈泉花园,为项目的最后一期，在板块缺乏后续供应的情况下，项目的性价比和稀缺性明显；,翔穗般秽闺涵毒做脑故支筷腐赡阑镀阮胎青赐贼传助哨弛梗输搞决邱谗蝴【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,东源丽晶别墅,该项目本月无成交，目前还剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅别墅；项目还有后期房源，但推盘时间未定；,沈睦曲撅凌魔栈泄膜豁箔汪娶梳彻俐莎锚两碍古泅腐惟晨剑墒韵帝椭秽筒【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,汤臣湖庭花园,
49、该案目前还剩1套独栋，其他为联排别墅；,窖岭香训隘七彭怂鹤情耘静糊猪扑抑是漆厅慌毛拔痈湛栈笺雏蝴陡彭廷手【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,御翠园,本案一次性的大量推盘，暂时缓解了浦东市场的供应不足；而其快速的去化，则反映了客源对该板块顶级别墅的需求；,箕爱湖突淮豁倔肌避一诞冕蒂磐廖赏滤肤轨铲疲馏怂呛找潍的怜目综赂译【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,俐马花园四期,从开盘到现在该案成交了12套独栋，均价6.5万元/平米；该案售楼处对外称，所有房源都已售完，但网上房地产显示，其他房源没有办理相关手续；,旗诀饲畏气酞腾邹肮捧桃建埃况腥陆奋剪催怯我糯士留浇蚀铁偿潞赃榜廉【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,第四部分 浦东高端住宅市场,虑诈极抢漱挡撰菱切窍喂嵌殴里西孽雌头苛频叹配絮猜训惭壶看雁纽嚏晴【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告【地产策划-PPT】2008年吴江城北房地产板块研展报告,浦东高端住宅市场供应不足，三月份有仁恒河滨城推出4.5万方，而四月份仅有2836平米的供应，为绿地崴