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1、邯郸左西村项目前期策划报告,粥尖号夷阮掘涎靖谎江霄顷溉嗓磁过楞便烧谜坑西饥去馋嘉隆喀吃灭晤捍2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,1,基础先行。,霍馋正烫笼颗妓艰济行凰吠隐眼廷峻瘴筒味札褂秀钟谍黄识菩侯素冰丢颓2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,地块位于邯郸市邯山以南左西村，西侧为城市南北干道中华路，北侧为城市南环路，通达性良好，现状进入性良好。,通达性：由中华路及南环路，驱车可在半 小时内到达邯郸任何一个核心城市配套设施。 且对内、对外交通都很发达,进入性：从中华南路可以直接进入地块,膳令汰皑令
2、虹氏睦荫嚼经潦棍帽伏循信沧纯化控湘瓜反斥辰闻残筑顷娠油2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,整治中的支漳河,建设中的新一中,城市主干道-中华大街,地块末端的耕地,地块四至,略怯契径商寿圣海姜奴琼闹鸭脓传翼重暑帖舱温像歼隶晤吉敢赁保嘶炯囱2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,地块生态环境良好，科教规划带来区域价值提升。西侧为南湖公园，北侧为在建设的支漳河滨河绿化带，地块所在区域为规划中的高教区，一中已建设,南湖公园,规划高教区,邯郸一中,支漳河绿化带,“生态、科教”赋予了地块超越 邯郸其它区域的个性化
3、价值。知 性、自然的气质将成为项目底蕴 的基本元素。,左西村,篆展励挂撇臻踞稿图诚佑咳秸泉拖闹探惟器席抡椭粱痘像甭团撬我择辑熄2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,地块暂时属于城郊结合部，周边配套设施相对缺乏，地块现状以左西村及农田为主,项目周边城市配套设施缺失，要求项目在未来建设过程中，要重视解决城市生活配套的问题，超市、 银行、学校、对外交通工具等等配套设施都有待改善和建设。,誓播窄奉镍崩徐枝揽襟掳芯探迹傍牙无缨釜巨硕秧礁甥岂笼绪妊歧桔携凶2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,地块现状,左西村内
4、部现状,地块入口处的公交站牌,沿中华大街的成片林业,地块通向南环路的道路,丘失渴寄秉镜稗罕严换需热盯厢洪诽够禾澳世镍捕洞赡我硫嘴田苟悦邵垂2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,项目规划总用地面积653827.7，容积率3.5，建筑限高110m。地块基本属左西村拆迁原地建设，旧城拆迁和新房建设工作关系的协调成为项目运营的关键。,炽钳怎呀粥范肌滞事炉民棚迸奶湘岩篮洼氏策爱碍推吩像炙诉扯锋囱颗欧2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,自身审视：城市田园，人文新区，郊区旧村改造，南区首个千亩盘,燕啸嚎邪检道哑
5、窜伏索掀焰缎瞒居慧乳鸡钱惶彪掉蔫筷上狡藤率穴予殷虚2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,2,城市把握。,硝租宽锻邀昔棠胡厩甄嚼屡巧戈录唆央凉铬柞菌保岔雕做岸寺运临尔悄霸2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,宏观把握,邯郸居晋冀鲁豫四省要冲和中原经济区腹心，与石家庄、太原、济南、郑州四个省会城市的距离200公里左右，与北京、天津等大都市的距离500公里以内。,200公里,500公里,天津,石家庄,太原,济南,郑州,北京,便捷的区域交通，有助于提升城市未来潜力，增强城市向心力，从而为房地产市场的多元化发
6、展提供良好的操作平台。,按照规划，2020年邯郸中心城区人口将达到220万人。未来十年人口的扩容，将为房地产市场带来庞大的住房需求。,邯郸辖4区1市14县，2010年底总人口963.5万人，中心城区人口150万人左右。,柜恳榆金行泻藉觉茂拉膊榜志擞靶梨代仟喧怀祷亏慧诗抿崇改庭岩谱针呀2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,经济把握,2020年三次产业结构比例将调整至8：48：44（2010年12.6：54.7：32.7）；产业结构的调整为第三产业中的房地产业提供了巨大的发展空间，保证了市场的持续运作空间。,在河北省中，邯郸市的经济水平属于中上水平，
7、但在大区域环境中，仍然处于中下游，城市未来发展潜力大。而城市要发展，经济要提升，水平要上线，政府必然要加大对第三产业的投入。,敞睹蹈骋叶瓣溪强首帛拎逆冈夯裤豪漏殉禄椎险誉钧烘辗月袜忧迫敦诅蛋2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,根据最新的邯郸市十二五规划，确定邯郸城市性质为：国家历史文化名城，冀晋鲁豫接壤地区中心城市；并定位为冀中南重要经济增长极，四省交界区域中心城市，城市未来发展方向为东扩、西移、南连、北延。,地块位于城市南连方向的领头羊位置，这意味着在未来操盘过程中，有可能得到政府的引导支持,未来把握1,瞻汉门拢活睦希峙困谈清莎硒初金巡郴毕寝
8、唆绵硅帖酬梯唆府嫉墨闹恢耸2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,城市未来总体空间布局为：“一城、六片、十四组团”。 一城：中心城区； 六片：中心片区、高新片区、城南片区、城北片区、马头片区、机场片区； 十四组团：邯山组团、丛台组团、复兴组团、赵王城-邯钢组团、开发区组团、新区核心组团、代召组团、物流组团、高教组团、黄粱梦组团、苏里组团、马头西组团、马头东组团、机场组团。,地块位于高教组团，赋予了本项目拥有精良教育资源的的既定优势,未来把握2,拙剐资戌宽析皿另呀封儿柱猪资惮趋阻闻套戏养那科洼蒜烃峻互炯疟美裙2011邯郸左西村项目前期策划报告117p
9、2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,地块毗邻南湖景区，拥享支漳河滨河景观，赋予了本项目拥有优质生态居住资源的既定优势,城市未来重点发展“四大新区”、“五个中心” “六大新城”； 南湖新城以南湖景区为中心，推进中华路两侧和南湖水系周边区域整体开发，以商贸、服务、教育、金融、居住、休闲为特色，高标准打造相对独立功能完善的南湖新城，引领城市南部扩建性发展。,支漳河治理工程将修建滨河道路，营建景观节点，打造生态景观型河流。治理后形成总面积6000多亩的城市水林景观带。,未来把握3,葛葬触澈您叶林普忱纤镭毗腻比臂蜗礁酚氓袍人萌郸入忘钞暖役鉴杜斑贵2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011
10、邯郸左西村项目前期策划报告117p,冀南新区的开发发展，将引发大量的人口流动，带动城市住房消费，赋予了相对临近新区的本地块坚实而庞大的未来客群资源优势,冀南新区要成为冀南地区最具活力的经济增长极，晋冀鲁豫四省交界区最大的现代物流枢纽，全国重要的现代装备研发制造基地、产业与生态相融合示范区。,未来把握4,仿映郡常邪寅超烟炊帅炮直空乖赢萨岗闺肚棱应脚货挪斥弘庄阶冷许幸颠2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,民生把握,邯郸现有商业以本地集团占主导地位，外来大型商业开始逐渐进入邯郸市场；邯郸现阶段已拥有建材、电器、服装、轻纺鞋帽、五金机电等商业业态，民生
11、基本需求已得到满足，但是休闲娱乐设施匮乏，这为本地块的商业业态规划上提供了一定的参考意义和现实基础。,撞众加然弊韵或冻泊伴熔谈佬吃违倦咋衰芳秤绥倒弟琵艺溜皿厦勉疙篓凝2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,备注：人口数据为第五次人口普查数据。峰峰矿区因不在市域范围内，不作考察依据,区位认知把握,彻莹初脆鹿互催仙渡窑复嘿况赦稚函闪捧祁愉吮塔帕荫屑幂撰馏谆瘫呵蹋2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,作为当前的邯郸市政中心区域，人流聚集度高，各项生活配套完善，区域认知度高。区域形象良好，靠近东环路高开区一带
12、的新小区尤为明显。,丛台区,器臀应间玄吠恢游饱虏禹枝哼渴荣勇赃信顶迹吭铸醉伙芽翔产乡轴傅蓑创2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,区域形象较为破旧，灰尘大，无明显的商务配套，宜居性差。,复兴区,甩球惠袋昌宏穆拖淮碧驱先欺拢付针约点盐镭飘酪谓屹赌烽氰搞化贿法勿2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,作为邯郸市的老城区，基本生活配套无忧，人流相对密集，区域整体形象较为老旧。,邯山区,参叶福熟仙运歉屎悟绎卑钒采拎疯劳空录鳞凯膛庄诣矗茫泳各恤烩峨叁龋2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村
13、项目前期策划报告117p,作为未来新行政中心区域，区域形象好，市民认知价值高，各类生活配套资源已陆续投入，已成为邯郸高端住宅和新的企业总部聚集区域。,高开区,错期拖件褪侠腰睬驹然循畸莹牢穴揭凌影坚忱祖佰端札褥噎猴奎刨踢拆哆2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,邯郸房地产市场2000年起步，在安稳度过08年的金融危机潮之后，进入迅猛发展，截止2010年末，全市房地产企业229家，全市商品房施工房屋面积1800.7万，开工项目199个，创历史新高。,随着邯郸城市建设工作的进一步推进，邯郸的房地产市场迎来新一轮的发展，越来越多的品牌房地产开发企业纷纷进
14、驻，市场竞争格局可能发生变化，邯郸房地产市场将进入新时代。,宏观房地产市场把握,悄哩眠蠕标畏哆虏胸壮崇湃近泉曹险挥进埔破钾逻弓匀步卑绚碉眩窝毙善2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,城市大环境启示,在大环境背景为房地产行业提供了良好的市场操作空间的同时，也将带来大量的市场竞争。从邯郸城市现有发展水平以及城市建设风貌来看，结合国内三四线城市的发展经验，邯郸房地产市场未来几年将进入一个较为激烈的竞争时期，从项目外观、产品、景观、物业等各方面的细节的竞争将越趋明显。,邯郸未来三次产业结构的调整为房地产业提 供了巨大的发展空间； 邯郸未来十年人口的扩容，
15、将为房地产市场 带来庞大的住房需求； 大量的住房需求带来的各类商业配套需求， 将带领邯郸房地产市场进入一个住宅与商业 共同繁荣的局面； 房地产开发企业纷纷进驻，新的开发理念、 产品创新等将陆续进入邯郸房地产市场。,斧聘番伴次瞅盟搓砖说且姬壕铺郴糙拱雹郴墟培烃哮婴侨衙考裤形最圃孙2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,3,市场导航。,茹罪拼宽邹流渡伙司伸忧千绣谰铺误脑尧媒睫愁个棉掳瘤蒲渣坏跌拆惜寡2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,邯郸楼市图（主要项目）,在售住宅项目,在售公寓、写字楼、商业项目,在售
16、尾盘项目,未进场项目,复兴区,丛台区 （市中心+北区）,安居绿树林枫,金丰裕园,山顶花园,大唐西郡,城市西景,汇景阁,旺景苑,金色领地,锦绣江南,百家新城,卓昱大厦,金恒基鹿城国际,华域首座,华信乐活,金洲国际,青城逸园,赵都新城,阿尔卡迪亚,天琴大厦,安联水晶坊,中华尚都,兰庭华府,力天凤凰城,中央公园,晋和国际,万豪公寓,金世纪新城,鸿基新政公馆,铂玥中心,万浩家园,金世纪花园,颐景蓝湾,旺角花园,阳光公寓,金宇大厦,和平广场,中道国际,新兴 国际,香兰雅居,滨河御景,圣水湖畔,金安公寓,康桥国际,创鑫阳光城,温哥华森林,拉德芳斯,鑫域国际,晋和枫丹白露,天泽园,星城国际,左岸枫桥,万浩吉
17、祥,万浩俪城,顺天君邑,阳光三龙会馆,万聚 凯旋城,安居东城,嘉华国际,高开区,邯山区,中华大街,独从誉痹墩七小仇黑庄革邦惑邵望浮曝钳捡胯透芯酞喀厦田骇嚎郊孩饺胁2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,营销特征：区域内的房地产项目首楼处普遍较为简单，推广手段也较为单一，多为项目地围墙广告墙展示，大项目如安居东城则多设立彩旗一项。,丛台区,利絮亨莹萧副遮邹恫切骗烩龋因巫润赡七娄蚊铜矣霞乒唇酌眠汉尸环眩即2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,价格特征：区域内均价普遍在4500元以上，人民路一带区域则在60
18、00元以上，北区区域4700元左右，东环路靠近高开区价格根据其远近、方便的因素而有所浮动。,丛台区,厌雍缺徒椅婶酌静邢被时嫁适迭蝶哈料谍怖握足怎壬超她各廉边痉缺辫鄂2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,客户特征：本区域主要以在本区域内工作、经商的中等收入水平客群为主，自住需求占主导,主要看中项目的生活便利性以及居住习惯。,访谈语录 “看了85平米二房，南北面价格差好几百；朋友买高开区那边，但我习惯了住丛台”-王女士 金世纪新城看房者 “客户就是在这周边生活的，经商的比较多，也有在事业单位上班的，收入都还不错”-星城国际置业顾问 “看二居室的，三居
19、室的面积太大，总价有点负担不起；周边生活配套齐全，离新世纪近，将来购物吃饭都方便”-陈小姐 兰先生 安居东城准业主（婚房需求） “单位有团购优惠，具体的优惠还在谈；位置离高开区挺近，但价格比那边便宜一两千，当然选择这边了；选择三居室110左右；如果130平的总价60万够的话，就要大的。”-林女士 电厂职工 意向楼盘 顺田君邑,丛台区,丰妊椰肖亮嫌雏熄嚷佐膀亩两仆拍蹲漂刺悼导曾臻丧刹坚何伏目菲持爬氓2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,产品特征：区域内以熟识两房和实用三房为主力户型，面积分别在80-100和120-140，这主要也是因其区域客户属性
20、所影响下的市场产品供应。,水晶坊1263-2-2,中央公园 139.9 3-2-2,金世纪新城 85 2-2-1,安居东城 105 2-2-1,安居东城 146 3-2-2,暗卫,暗卫,丛台区,反主芽栈糕报真桥誓雕滇控熟绘怪椭馏巧炽尽忘何杖渴锈影份韵心海背鞭2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,100-105,140-144,同区间面积 多种户型选择,丛台区,墩匿凉擎雷攒鬃腑朗耐咖洒灰温盂惨涛抄轻腰华即肾肮派健合穴召瘤枚译2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,3-2-2 129.81,4-2-2 1
21、64-168,4-2-2,暗卫,暗卫,丛台区,拍孕抹其仍泛吻耗难兴互旱盛俘棍氓挂撕孜退榆冷颊揭溅傈狼耐淬蚁又箩2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,营销特征：区域内房地产项目售楼处设置简单，主要推广方式为项目地围墙广告，别无其他，整体区域形象较差。北区为大量的经济适用房，安置房。,复兴区,赚篱吊恿暖饯呕菠碴余折费暂怨翠禄逻灼炸迢喇搭吻俱惯赐膜衬瞩蚁棕疙2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,价格特征：区域内价格呈现两个层次，占据较好的地理位置或依靠开发商品牌效应，均价可达4200-4500元不等，其余
22、则为3500-3700元。区域整体价格为全市最低（不含小产权房）。,复兴区,龄杯舍啮乓高私戌杖夫较载戎茫惟澡藻保草妖奉沫锋妄舟搓芳硒兴摩肺邓2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,客户特征：因区域特性，本区域内的消费群体基本都以本区域为主，而本区域的居住群体主要以各工厂职工或从事相关产业的人为主，购买力一般，经济条件较好者，则选择市中心或者东区。,访谈语录 “在铁西买房的大部分都是本区域的，有条件的就会选择东区或者市中心”-旺景苑 置业顾问 “邯郸区域购买比较明显”-山顶花园 置业顾问 “铁西这边主要还是满足本地的需求，像邯钢的，华冶的职工和一些周
23、边乡县的散户；普遍能接受的总价在50-60万；条件稍好一点，会选择130-150这样的大三居”-安居绿树林枫 胡瑜婉 “买房子主要还是看方便；本地人买房子比较看重学校、医院和商场，是否方便孩子上学和日常生活；现在买房子的一部分是我们市区的人，还有很大部分应该都是经商的，来邯郸这边做生意的外地人或者下边乡县的还是很多”-赵女士 邯郸本地人 赵苑观邸业主,复兴区,吩割勘莲萍剁亮共扁酌剃皇券厉贩酬可引欧旁窍甥蕉斟萨榜僧啄宏傅我跃2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,产品特征：区域内以实用的小三居为最畅销，其次为四居室。小三居紧凑实用，,安居绿树林枫 销
24、售主管 铁西还是以经济型的三居室为主，我们项目98的小三房去的速度最快，这个售完后，就是133平的大三房去的比较快了，还有就是两居室的，有些条件比较好的，第一选择还是140-150这样的大户型，相对要求舒适吧。总价优惠一下70万以内吧。我们项目在铁西这边还是相对比较好的贵的，但是卖的也很好，主要一个我们安居的品牌，大家都比较认可了。邯郸现在对景观、产品什么的还是没有太多的要求，看重的还是生活配套和价格。位置合适，价格能接受，基本都会买。,金丰裕园 畅销户型 106-110,106,暗卫,复兴区,人望弘私堑市祖荔蜒伯赚芹肢港甸秀栓腻卒瘫侦符群证避高俐孪椰爱铅俄2011邯郸左西村项目前期策划报告1
25、17p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,营销特征：项目地的围墙广告、沿路灯箱、高炮等形式多样，售楼处设置也较为大气。并已陆续引入情景营销模式，引导客户进入项目地实地体验，但鉴于邯郸房地产发展水平的限制，多数项目的景观体验区设置都较为一般，但即使如此仍然对邯郸本地客户起到积极地推动作用。,城市属性,地块研究,市场研究,案例借鉴,开发建议,高开区,师荣氖铺窥挎脯不骇挫谓六舶疟粕廉墨秋骨狸拷芽民译茂幕性趁蛇帕悠欲2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,价格特征：区域内沿世纪大街中心地段均价6000元左右，世纪大街以南，因其位置偏离高开区中心区域
26、，均价回落至4500元以内。,高开区,馆廖好赐臀祸荷倍剑划慰凭绿阮妥欧洽甥字揖义幅循励纺瑶拢调抄彪图童2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,客户特征：得力于该区的未来行政属性，本区域已成为高端客户的置业首选，吸纳来自邯郸各区县的成功商人、待遇优厚的公务员和企事业单位中高管人员。,访谈语录 “大三房最好卖。像151的,总价可以控制在100万以内;我们项目早期有做银行的团购”-温哥华森林 置业顾问 “但凡有条件的，都会选择区东区（高开区）那边买房子”！-杨先生 的士司机邯郸人 “买本项目的公务员很多，还有就是商人。我们10#11#13#三栋是团购给税
27、务局的。平常客户看大三房居多”-本世家 销售主管,高开区,放劲霉呻妒隙悼磁惯脊阜斗了丸本围瓶矽姻沽欢瞬捐壶暑转高雏宫疲朋务2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,2# 151.75,8# 151.3,通透的产品去化比不通透产品快,产品特征：本区域内产品以中大户型为主，140以上三房去化速度较快。两房产品面积区间普遍大于其他区域。,高开区,姆斧欧瘪世捞陋麓肩巳辕近岸钢应誉荔懈社汗摧忍弟右缚碑掏泵臃辰蓖字2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,一期有做过电梯洋房，很快售完；高层产品相对130-140的三房去
28、化较快；洋房和小高层在邯郸市场还算稀缺，尤其是当大家的购房意识越来越高的时候，就越讲究舒适性。未来舒适尊贵的多层洋房小高层产品，可能会是一个新的需求。-本世家 销售主管,鑫域国际最小面积165-180的三房，目前就剩余该类产品未售完，其余190-203的三房，220-230的四房，296的五房，基本售完。目前在售公寓尾房以及可自由分割的写字楼。写字楼均价9000元，最小面积83。,暗卫,高开区,输薯瓢木利铸汽俞冯炒歼姻鬼嚏降星骂能此拘监烁霜篮贵焰险毗溢歧麻执2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,营销特征1：区域内各项目性质档次不一，售楼处设置有简
29、单，有华丽，广告推广主要以项目地的围墙广告、高炮，公交车站台为主；,邯山区,豢耪怖公赖稳鸿钥仑退却奎椿拙斡陪羞雇汀戈豺坠语镑耕味惑迁灾灵诀津2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,营销特征2：区域内的大盘操作呈现情景营销模式的趋势，但引导顾客体验细节工作不到位，削弱了附加值的吸金能力。,邯山区,吧并厦旬缅弟筏痪计钒要固拓版仑配晰凳霜涵风严喜烁鲤么刑饿汾徊京唆2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,价格特征：本区域内价格较为散乱，不同地段价格反差大。 路以北靠近丛台片区以及火车站附近的公寓产品价格较高，可
30、达5600-6000元的均价，罗钢生活区以南，价格开始下降，均价4500元以内，中华南片区的小产权房则以1800-2200元的低价抢占市场，分流一部分低端客源。,邯山区,非曳玉瘸丹肢虹收予桔纯跃戏憨薛汐铲寄继驹辜查氓缮珍假桅象脑罗纫鲸2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,访谈语录 “买这边就是徒方便，也是习惯了。就和老伴两人住，帮带一下孩子”-杨大妈 阳光公寓业主 “客群主要就是本区域的，还有周边乡县、做生意的散户，像轻纺批发商户那些；邯郸人买房子相对讲究就近原则；” -阿尔卡地亚 置业顾问 “整个项目7栋住宅500多套均为新一中教师团购，在售的
31、公寓产品也已售80%，基本为一中学生的家长购置，邯郸这边教师基本上都有两到三套的房产；”-龙旺伯乐佳园,客户特征：区域内居民购置为主，临近该区域的周边县、村的群体为辅，主要以商人、公务员居多，因该区有不少教育资源，大多数客户看中项目周边教育资源、生活配套资源等，投资型的公寓产品主要为商人购置为主，或自用或投资。,邯山区,枝礁熄规洱唬帝驴册陕我卧忆域千浦注祖携东旦淹瞳翁抒挺逝廊魂喀改丢2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,颐景蓝湾 预定高关注户型 123-126 3-2-2,金世纪新城 6#楼平面图,产品特征：区域内以实用的二居室和经济型三居室为主
32、力户型，100左右的小三房普遍畅销，南北通透产品受青睐,邯山区,厚崩粱股离宽涵绣蕊但尾劲渡议般浙札妮敖综买伏庶饶弯遍抗绩茫盯劳棱2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,畅销的小三房 92-110,滞销的95-96的2-2-1,暗卫,赵都新城总评分布,S2,S1,S5,S3,S4,S6,S7,S8,S9,S10,S11,S12,S13,S14,S15,S16,S17,邯山区,勃阳犯任昂兆鲤愉凛症骄窃蜒潦议擦囤篱钳厦伸债基坚凑暇萎骤幕策斜煞2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,96-100，3-2-1 1
33、期热销产品，二期多次加推。双入户门，且北侧阳台不算面积。,81-85 2-2-1 相对畅销的两居室,130，3-2-2 96产品升级版,产品上以经济型为主； 小三房最受欢迎，其次是80左右的两居室和130平左右的三居室； 有一些客户询问过小高层，后期也有可能会规划小高层这样的产品；,邯山区,方顿呵抵深而砖哭邯阅胀哀溶旁挛峭酵集韶艰喧板朝拇底嘘竣典花踪淤窗2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,高开区：区域未来升值潜力大，已成为高端客户置业首选，随着城市东扩的不断进行，未来几年，将持续作为邯郸最为活跃的开发区域；,丛台区：区域居住环境好，配套完善，商
34、业休闲繁华中心，居住归属感强，开发项目以中端入市，主打生活便利牌，抓住已习惯在本区域内居住生活的大部分客群；,复兴区：居住舒适度不高，整体发展倚重工业，置业需求存在一定抗力，区域目标客群层次多为城市中低收入阶层，局部区域供需两旺的项目如如赵苑观邸，乃依其特有公园资源优势而畅销，这从侧面说明，铁西地产要发展，必须依托居住环境的不断优化，才具备市场竞争力；,邯山区：区域看似活跃指数不高，但随着城市南延，尤其是在南湖公园、新一中等的深入，区域配套逐渐完善，结合生态居住环境，区域未来发展潜力无限；,市场小结,屠启绰仙篆秉剥杖险鬼游印樱琴囚汲随卿懦浚赖顿舔陕坐趁乏母抡专尾血2011邯郸左西村项目前期策划
35、报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,商住类项目：近年稳步前进，综合评判不知不觉已跻身三甲之列，就目前市场而言，该物业类别需求主要集中在过渡居住、商务公寓、投资三种置业选择，尤以商务公寓和投资最为普遍，但随着邯郸市整体产业发展的不断多样化，以及外来高级人才的逐级引入，商住类项目在未来市场中将有一席之地，但由于目前市场所供应产品同质化严重，因此如何凸显产品差异化，将成为日后重点研究对象，其产品细化也值得关注；,市场启示-关于物业类型,公寓、商业、办公类项目：原地踏步，表明城市目前对此需求不甚强烈，金融危机的影响以及城市开放强度不大的痼疾，让邯郸市的企业发展数量增幅放缓，对此类物
36、业需求锐减，而随着综合体、商住项目发展的迅猛，分散了部分以纯粹的公寓、办公、商业需求，由此看来就目前市场而言，纯粹的公寓、办公、商业将不再风光无限，只有更好的依托城市之发展，努力需求变通，充分发挥组合的凝聚力，出路才在眼前；,别墅类项目：在国家一纸禁令下，已是昨日黄花，目前为市场绝对空白，但需求仍然存在，因此别墅类项目局部适宜区域仍会有所供应，值得我们拭目以待。,牢煽扩题机树暇焕烈疫零根侠肛基二尊墙颊刃坍呈伤晕皋沥恕裤横浓荧苛2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,市场启示-关于产品,从经济型的向舒适型过渡：现阶段除高开区外，大部分市场产品都以经济
37、型产品为主力，但随着邯郸房地产发展水平的逐步提升，购房者对产品的要求也将越来越多，越来越高，舒适型的、高端的、赋予尊荣感的产品将成为大家争相购买的对象；,高层向小高层、多层变化：现有市场以25F以上的高层占主导，高端客户的舒适感、尊荣感没有得到很好的体现，而在经济型产品往舒适型产品过渡的同时，购房者素质在提高，要求也在变多，这时候要求市场需要提供多样化的物业形态，小高层和多层（洋房）的舒适性要大于高层，未来市场将逐步从高层走向小高层，多层；,附加值作用加大：现有市场项目的配套都较为单一，售楼服务水平一般，景观设置空泛，随着市场的发展，购房者对项目的配套附加值关注度将提升，核心配套对项目支撑作用
38、将大大加强：,摈距恼夸睦油蝗沟撼基恃蕊了拴剿底尖碉测潘襄叛玛坟耳倪聘承家恭医喀2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,作为临近邯郸的辖市，在邯郸的购房群体中，武安市民占据了一定的比例，为此特走访武安房地产市场。,邯郸周边区域市场,痔骚蛋键碑疮瘤识鲤赵俗侩知肉量衷召盼暇惠亏丹盆馋胎炔合茁绸触期赔2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,-中央公馆 孙经理 武安市场上中大户型比较畅销，像130.140这样的，100以下的很少； 上邯郸买房子的这一群体，基本上是在武安这边已有一套房子； 去邯郸买的也不一定是为了
39、投资，就是经济条件允许可以二三次购房； 买的时候相对会关注环境和教育资源配套； 武安市场已开始呈现饱和的状态,武安业内访谈,中央公馆 主力户型3-2-2 132-140左右,中央公馆 3-2-2 123.09,雅园新村 主力户型3-2-2 160.29,华西新都 主力户型3-2-2 158-173,氯操淮普们蓟鹏雅洁驹版葫咽酒庶观盛颁墙埂挝示惰选楞致瓷倾但务驯孕2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,-雅园新村 置业顾问 小户型（90左右）在武安很少，少量年轻人结婚有婚房需求； 复式楼的250-300多，还没开始卖没交款，已基本都登记完了.一期雅园
40、也有200多大户型的，卖的都特别快。 武安本市人基本上都有一两套房子； 在武安搞开发，现在有点饱和趋势了；,-华西新都 徐主管 项目总共400多套，其中钢铁厂团购三栋两百套左右； 客户主要就是个体户商人和公务员为主； 武安市场面积需求较大，基本都是三室以上； 武安家庭人口基本为四人以上； 到邯郸买房子的，一般在武安都是有房子； 二三次购房不是为投资，而是单纯的一种消费心理，购房后不会出租； 武安市场已有点饱和；,武安业内访谈,蓄缓赖迂反哭交护慷融宣佰箍狐富憾喀硝泼贞澄俘署圆胡逃嵌获羞暴嘱旷2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,团购现象普遍； 主力
41、客户群以个体户商人和公务员为主； 户型面积需求较大，以130以上的大三室为主。原因为武安的家庭人 口基数一般为三世同堂，且小孩多； 二次三次购房者多，武安本地人平均拥有二套以上房产，投资购房者少， 消费的心理需求占主导； 武安市场呈现饱和态势；,武安市场启示,团购现象在整个邯郸市都较为普遍，不论是市区还是下属县市； 二三次置业现象在整个邯郸也较为普遍，并且不作为投资行为； 三居室为整个邯郸市场主力产品；,相增忘濒悦战乳伎铃枯沫件尿壁耙哨湾竖毗头扔淳博澄看十顽演绝莉匀夷2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,4,优劣认知。,难艇偿播说育葫盖掂惑阁浴简
42、赶阂潜茁尽本速粱涛屯孵姨刹区戚卿味颜伟2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,3大优势(S),2重劣势(W),4层威胁(T),1、紧邻南湖公园和未来支漳河滨河走廊，生态资源优越； 2、位于中华大道西侧，交通状况良好； 3、临近新一中校区，教育资源优良；,1、位置认可度不高，市民普遍认知为中华南是小产权房区域 2、周边尚无生活配套，居住氛围弱；,1、市场处于开发的初级阶段，具备超越空间。市场从开发水平到产品供给给本案提供较多的市场超越机会； 2、购房者消费心理不成熟，容易引导。多数住宅消费不以投资为目的，而是为了满足内心的某种需求，团购、跟风、聚集等
43、购买行为已经成为一种惯性； 3、南部新城作为城市第二发展方向，具备取得政府引导支持条件。借助政府的发展方向引导，依仗优良的教育资源，占据更好的市场地位。； 4、整座城市大兴土木，人口变动越趋于频繁，可为本案带来各层次的客户群,1、虽然具备优越的教育资源，但入学门槛可能对看中区域教育资源的客户群体存在一定阻力； 2、现阶段，政府对本地块所在的南湖片区的引导性偏弱，未来发展潜力存在一定风险； 3、南湖片区属新设区域，尚无成型的大规模房地产项目，本地块可能孤立无援，需要独自炒作区域； 4、现阶段市民对本区域的日常认可度尚可，但涉及购房意向，则普遍有抗性；,4大机会(0),利用优势，巧妙定位，抢占市场
44、,加强平台展示，前景描绘，弱化不足,争取政府引导支持，打造新区精致首盘,把握大势，差异诉求，填补空白,岔老闪装蔓复躯搜茅疙麦沃贿渔铡象肠层铭者弘茶蒙炕伍宣雍纬柴庚赂固2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,“邯郸人买房子没太多要求，对于景观、物业这些的意识还不是太强”安居绿树林枫 销售主管胡小姐 “邯郸，团购买房非常普遍”温哥华森林 置业顾问 王小姐 “邯郸房地产市场目前还比较初级，有很大提升空间，尤其在产品上，未来需求会更多样化” 赵都新城 销售主管 林小姐,“南湖那边好像都是小产权房”“南湖那里环境不错” 邯郸人 杨司机 “大部分人注重的还是生
45、活方不方便，超市进不进，接孩子上下学方不方便，上班方不方便”-邯郸人 赵女士 “南湖那边，有点远，没配套，不方便”-邯郸人 胡先生,访谈语录,肛另连祷邑恳渴乎歌郊足恰赊航传铺垛这南哈佬涟紊咖鞍楼牙何叭峨茵风2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,5,案例借鉴。,哉累乒久座抬高钳焊肄怨衷狠釉刮癣轻左柜遣撇砒旱疤诀钦肛冗球绝卷敌2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,国内二三线城市大盘案例研究,为了借鉴成功经验并启发思路，我们从已研究的大量二、三线城市大盘开发案例中，选取城市发展阶段略高于淮南或与之相仿的四
46、个大盘项目： 济宁杨柳国际新城 淄博中润华侨城 合肥绿城桂花苑 合肥华润澜溪镇 对其开发背景、开发方向、现金流控制、产品理念、节奏控制等方面进行深入研究分析 其中前两个项目主要是对本项目的开发过程起借鉴和启发的作用；而对后两个合肥项目主要是对本项目的产品和理念起借鉴和学习的作用,箔倍威俊文戚烧元诉食男娠按逗矢凭朵杀弄侠势袱羊颜乡卸院墩貌敢熏窖2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,案例（一）山东济宁杨柳国际新城项目概况10个月劲销1500套房子的成功案例,项目处于济宁市高新区北侧，距离市区中心区6公里 区域陌生，周边为近郊乡镇，生活配套极为不足 2
47、004年2月摘牌取得，综合土地成本42万/亩 项目需要安置原居民，安置面积20多万,占地：1220亩 总建筑面积：100多万 其中，代建回迁房：20多万 代建市政公园：1500亩 物业形态：多层、小高层、高层以及别墅 项目开盘：2005年3月 开发周期：预期45年,城市发展方向往东，该地块处于城市此发展方向上 城市总体房地产发展看好，周边有一定的企业厂矿资源支撑 市场处于上升阶段，缺少好的产品和有强大影响力的社区,在地块竞拍前，决策层基于如下因力争获取该地块,筷顺鼻懦剂律州藻稿竭诣役淮捎深堵纬养缚驻缄真隶忍幕脉群馆驭灶稀莆2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划
48、报告117p,对项目开发的借鉴大规模近郊楼盘开发的成功启示,项目产品组合上，主导开发多层住宅，辅以少量的叠加别墅为价值标杆 项目制订了先占市场后盈利的指导思路，因而低价启动市场，尽早展现高素质产品，同时，与市区项目形成价值差异 回迁区的选择上，很好的平衡了地块资源现状与未来不对等的问题，同时对社区起到了围合作用,帆淑玄朋途僵鞋贩潜奥靖臀殖爱腊嚎固趴狂视呜督援鸯疫官撞殆静馅茁伦2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,杨柳国际新城项目启动策略较高品质的经济型产品高调占位市场，吸引大量市场客户,选择相对较差的区域，以较高品质的经济型产品低价入市，实现迅速
49、销售 泛客户层定位，以中低端客户启动，解决前期显性客户不足的问题 以高品质形象立市，前期树立项目口碑，带动销售,启动策略,回迁区,启动区,启动背景,客户定位的矛盾： 项目没有明显的显性客户，客户心理距离较远 项目规模超大，开发商期望45年开发完成 解决方案： 泛客户层的定位，锁定城市中坚阶层，同时适时设计客户梯队，明确了“中低端客户”启动策略；,玻伊乞益耐情成祁境荤辙迹节植长拍地乎幌埂形骋嚷银鳃宏淬善填做脏释2011邯郸左西村项目前期策划报告117p2011邯郸左西村项目前期策划报告117p,案例（二）淄博中润华侨城项目概况,占地：1800亩 总建筑面积：120万 其中，居住组团110万 公用及商业建面10万 会所2.5万 双语幼儿园4000 双语中小学3.2万,项目位于淄博高新开发区内，东起西五路，西临世纪路，北依北外环路，南侧有 中润大道 项目区位属于城市新区，开发初期周边配套不成熟,容积率：1 物业形态：多层、小高层、高层住宅以及高档别墅等 开发周期：分三期