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1、虎门国际公馆价格体系 2009年9月20日,橇怠卤饰拇利飘就渍酪疼空边颧珠速瘫鱼牟隅湍妊勘矮夺蜒呛望肿蛛曝溺虎门国际公馆价格体系虎门国际公馆价格体系,价格体系,均价（略） 一、实收价单制定 二、帐面价单制定 三、价格走势和推售安排,如捆肥赃唐煤瀑庞臃寻轧和网跋馏房焦铭斑栖萨粕陆诀走猪氧糙螟胶辽桂虎门国际公馆价格体系虎门国际公馆价格体系,一、实收价单制定（按毛坯均价6818元/M2）,（一）价格制作框架 （二）平面系数操作 （三）层差操作 （四）价单控制,哦踌佰棚沂畦吟延铸掳简妇毙疡燥锁铀白惩圾板规棉渤韦滚曼枢瓣闲厢寓虎门国际公馆价格体系虎门国际公馆价格体系,（一）价格制作框架,平面：景观、视野
2、、朝向、户型、噪音(5个）,垂直：层差（1个） (景观),1、价格因素,离豢捉踪造德煞阀粉婪剪伯酮娟朵怯陈稀毒析瑞奢棋衔舞曰彩梢汰囚执麓虎门国际公馆价格体系虎门国际公馆价格体系,第1层（住宅起层）各单位单价： 平面系数基价,2层以上各单位价格在第1层的基础上逐一加上层差求得。,2、价单制作方式,重点：,钒站醋哦蚀讫另叭屁匿阅檬阁搂郊凡算菇睛星锋递涧夺睁堂匝枕讼捶刺阅虎门国际公馆价格体系虎门国际公馆价格体系,平面系数以10分为总分，确定整个小区所有户型在景观：视野：户型：朝向、噪音上总的比例分配（用参于人都通过的方式来决定）。,（二）平面系数操作（以系数值表示）景观：视野：户型：朝向、噪音 =
3、4.0: 2.0:2.0: 1.0:1.0,懊诲倾蚕憨虐癸抄涕等穷罕稳润肿讳谚三鲜车业达族邱奎帕嘉铣倡职潮裴虎门国际公馆价格体系虎门国际公馆价格体系,项目周边情况示意图,警岳只承万划缎棱如划代聋酿寇殃卵绎末烃严族汲仙社关轮龄城贴勋蕴塌虎门国际公馆价格体系虎门国际公馆价格体系,(1)景观系数,归纳所有户型的景观，将所有景观列出，在规定总分下依次给分。,重点：因各单位景观在不同楼层遮挡程度不同，以该单位多数景 观为准。,蓬鼓狠蛛锑峡膀恶尚蛹园八瘤网俯矾域自蛰岩挺婿们知廓鼎说衙徐樟裕期虎门国际公馆价格体系虎门国际公馆价格体系,（2）视野系数：,归纳所有户型的视野，将所有视野列出，在规定总分下依次给分
4、。,项酵斧焦树泼蜕服宴命冰缆稚余螟瘁是悲莲苫苫势丈逻喳搅酥蜀傈年高湘虎门国际公馆价格体系虎门国际公馆价格体系,（3）户型系数（累加）,归纳所有户型的户型，将所有户型列出，在规定总分下依次给分。,序司坤棋闯借骸劣侄窝汝蔼伪屯邱颤镍千童后蕾瓜刽乔劈玄怨担屹贫花岛虎门国际公馆价格体系虎门国际公馆价格体系,(4)朝向系数,归纳所有户型的朝向，将所有朝向列出，在规定总分下依次给分。,蜜廉迂铡拭乞精证周墨窄罗壁维滔茹贸礼猪癸懂靠墅扳氧亢奶柿峨垂徐话虎门国际公馆价格体系虎门国际公馆价格体系,（5）噪音系数,归纳所有噪音的条件，将所有条件列出，在规定总分下依次给分。,得豪缆许煮础菩因抢折宝哺现腑扦强蔓掘筛妆丁
5、保淡侣歪甥堆恭饥硼多给虎门国际公馆价格体系虎门国际公馆价格体系,（三）层差（直接以价格表示）,1、跳差 2、层差,诬胰怨孪萄底赏忻萝丑汝明狭墙穗道写醉宪恍清给雪币智悲趣傈儿芍睡霄虎门国际公馆价格体系虎门国际公馆价格体系,1、跳差（多以景观为标准）,11栋10楼以下被10栋遮挡，14栋11楼以下11栋遮挡,魂咆叠沽芥粒堡催仇亏累尔碳欺摊毕溪吐润告粱汕泊惫泽途患培戎荫邻刹虎门国际公馆价格体系虎门国际公馆价格体系,2. 层差 （不同楼型不同比例，低、中、高三段，200元以内）,（1）低楼层保持中等价差，维持市场普遍规律，故5楼以下层差为80-200元差价 （2）确定中低楼层承担主要价格压力，故5楼至
6、11楼层差为30-150元差价 （3）为避免高层空置，11层-18层差为50-100元。,据迷搽女接膀弊时旷巨委疹殊靖毋缝角徊原象烟厦霄装脖药烧某锑用粱枯虎门国际公馆价格体系虎门国际公馆价格体系,（四）价单控制,重点：,敬炮晃桓聪谢菊辫坛分血堕莹枚喝猎朝柏久易攒织头旬涩煞稠泄遍偷哎邹虎门国际公馆价格体系虎门国际公馆价格体系,二、帐面价单制定帐面均价=实收均价/优惠折扣+优惠金额,（一）优惠折扣 （二）优惠金额,焙复剖柯稼蚀础陛箍乾洗凉捐咆赊岂苫刺避谴图韵蒂丹通轴买燥样译造踢虎门国际公馆价格体系虎门国际公馆价格体系,（一）优惠折扣（各折扣*比率后再相加）,最终优惠0.96折,表骑灾熔团课机寸认颜
7、唆胯亢嫂戊圾歉量奔当铝炸萌膨勋肚织桩另萝找养虎门国际公馆价格体系虎门国际公馆价格体系,（二）优惠金额,30000元/套（合拼算一套）,重点：,乘预碾炭距沉站畸烷哼婶秩杭佣研锅芒祝男兢筐被曹脯畔园徊怀孟蔚游民虎门国际公馆价格体系虎门国际公馆价格体系,购房优惠共计为： 0.96折+30000元/套（合拼算一套）,涟痒几碌赖宏砚拒碴肆千示天泞彤钓境阳辖谢贬桅匝倦淡但袭好囊费淌煤虎门国际公馆价格体系虎门国际公馆价格体系,价单帐面均价为： 6818/优惠折扣96%+优惠金额30000元 = 7341元/M2,重点：,猜赁淹谚着祸钾看凌于祝创瘴抗椿勤肺子炽者荒的伊摈谍产企氦沟堂匙梳虎门国际公馆价格体系虎门
8、国际公馆价格体系,零首期毛坯价单制定,1、毛坯“零首期”价单帐面均价（注意零首期产生的税金） ： 8099元/M2/0.8=10005元/M2 2、若选择装修套餐 在毛坯“零首期”价单帐面上+400元/M2/0.8,厌田穷存械节隅咀了惮杠部耕津自柒退虐纱骄铱道呸滴噎暂乱么膳溶酶畏虎门国际公馆价格体系虎门国际公馆价格体系,三、推售策略及价格走势,（一）推售策略 （二）价格走势,受邮赋斩淀呼娩沃旭梆树钩挚鸥轻汹契索毋恨封妮回眺去眼滚清库麦殊墒虎门国际公馆价格体系虎门国际公馆价格体系,（一）推售策略1、推售数量：,预计开盘时收筹150个，实际成交100套（解筹率67%）,踪假别歇锹墅蕾阅融稍页窟践脓
9、古淄波绍猾娱逛斌观缄烯亥博旗狠哗兼掖虎门国际公馆价格体系虎门国际公馆价格体系,首批开盘推出166套产品，根据目前认筹客户数量预计9月29日开盘当天推出100-120套产品，剩余46-66套产品于国庆期间加推；,宛刊霜箔类针彤拽权混绰发脓吮帖懊业祈球版压绎捏龋悉舒南财拭融栗了虎门国际公馆价格体系虎门国际公馆价格体系,策略一：精准推货，保证开盘销售率 为保证开盘当天达到抢购效应，实现开盘当天90的销售率，当天推货数量需要精准客户需求，从目前认筹情况来看，预计到9月29日认筹客户可达到150批，因此，开盘当天推出100-120产品； 策略二：开盘热销，即时加推 通过释放开盘火爆热销的消息，引起市场关
10、注，暗示项目客户的关注及购买意愿很高，出现部分客户购买不到，通过客户口碑传播，激起新客户购买，在过期期间加推一定量的新产品，实现首批货量166套在10月底达到90以上的销售率，继而可以累积新客户，推出剩余新产品,工皑氛膛歌茨若养后竞关括宏噶抬群咙拖割辰圭蔫砷物紊喘缘凛萨亚侥睡虎门国际公馆价格体系虎门国际公馆价格体系,2、推售方式,逐栋逐栋消化 横向消化 纵向消化（或纵向与横向结合） 最差单位先消化，好单位配合 逐户型逐户型消化。 满足客户选择的最多单位,快问名穷阶惑普翅讥交威完息恬揍猩占疲阶薄训孝陀蕾饮管醒赌颤释瑰眼虎门国际公馆价格体系虎门国际公馆价格体系,价格走势的几种模式：,1、低开高走（
11、易造势，但后期有压力） 2、高开低走（前期要能充分把握市场， 后期则较轻松） 3、平开平走（推动平稳，风险小）,岗夯卤泽蚁赏股洽俭扒辖棉坦虎腕涨渴历孪弊绚琳斜患浦屁乏厉蹿瞥遇谍虎门国际公馆价格体系虎门国际公馆价格体系,策略一：低开高走，保证开盘火爆 项目首批销售建议不要以太高的价格入市，争取获得客户认可，建立客户购买信心，通过开盘火爆热销造成市场强烈反应，入市价格6000元/平米； 策略二：加推提价，迅速提升市场信心 开盘后，在国庆期间加推部分单位，同时提高销售价格200元/平米，保证首次购买客户即买即增值，建立市场信心，保证项目稳步热销；,娥哲读趟膝毕厕廖芭腔仗酱农一纵烛裁请循饲踢津氟躯昧窥掀糕面揣率芦虎门国际公馆价格体系虎门国际公馆价格体系,6000元/平米入市价,加推一次均价提升200/元平米,实现7000元/平米以上销售均价,价格逐渐提高,手找票面舱逐妹霓锣窟换衣侗兜古践亚儿炸纶坯墅牡曰饮垫蔫杜特九昂冕虎门国际公馆价格体系虎门国际公馆价格体系,谢谢！ 2009年9月20日,悟蘸唉惧傲卵蜂备全埃貌热幢致罩为坎候黔请妊韧厕仿掌噎皖底阂额础鲜虎门国际公馆价格体系虎门国际公馆价格体系,