《楼宇智能化技术》学习情境9 建筑智能化工程管理.ppt

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1、LOUYU ZHINENGHUA JISHU 揖镭涩接舒诵孙穆惮渝筛蚀胃茬大陆惰夕蛮糯弥锄缎扶咆哎未论实涯沧陵楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术术学习情境9 建筑智能化工程管理蚀桂牵碰修刽锨司志建遍畸则铺啦耿召堑挛绿涝烙辫候酬倾扭觉怨珍娄蜜楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管

2、理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 1 任务1 楼宇智能化管理的内容 1 任务2 智能楼宇中央控制室职能 2 任务3 智能化工程管理案例3 学习情境9 建筑智能化工程管理慌谨碧哟青恭躲备伯秆仪汽话扛幢钓到书逗舀天搂峙满吨槛决泽涯润草城楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 2 【能力目标】具有对楼宇中智能设备的维护、管理及排除故障能力；掌握智能化

3、物业管理的定义和内容；能实现物业管理的目标；能够参与楼宇设备管理；具有独立完成智能化物业管理的能力。学习情境9 建筑智能化工程管理蓝殖烟淹洋释剧窄肉拒扔敏灌淮喷傲碴挫效避摘肄爵疟巾磋笋绑挺织盾摘楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 3 任务描述智能楼宇管理是伴随着我国楼宇智能化而出现的朝阳职业，从业人员约70万人，目前主要集中在上海、北京、广州、深圳、天津、重庆、杭州、宁波、大连等大中

4、型城市。我国的智能楼宇起源于20世纪90年代，起步较晚，但发展迅速，特别是在大中型城市如上海、北京、深圳、杭州、宁波等，高档写字楼、智能小区建设速度很快。在大中型城市，智能化系统已相当普及，成为住宅、社区等的必配设施。学习情境9 建筑智能化工程管理蕊斩讽彪仿殊公式们构茧桨用簿锑勤附芜合轰易茄崎寞磨功垒娘秒斤湾残楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 4 任务分析智能建筑由于增设了大量的智能

5、化系统，需要有专人对建筑物本体和其中的设备设施定期地进行测试和诊断，及时地进行维护和修理。建筑物及设施的完好不仅可以降低其寿命周期成本，延长使用寿命，而且可以使物业增值。本情境重点介绍楼宇智能化管理的重要性以及管理内容、目的及管理职责。学习情境9 建筑智能化工程管理违鸣浸炳狄挎革全吟相烈氛哮肺凳织抹托徽醒案蒸洪赊贩诸掌撤淫等性砚楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 5 任务描述对一座大厦

6、进行智能化管理，首先应对智能大厦中的设备进行管理。楼宇设备管理的目的在于提高设备的运行效率，保证运行质量，最终提高整座大厦的运作效益。设备运行、维护管理的优劣直接关系到各个系统能否达到原有的设计性能与服务年限，关系到大厦的供电、供水、供热、供冷等能源供应状况，也关系到能否为用户提供一个高质量的，安全、舒适而又方便的使用环境。任务分析对智能大厦中的设备进行管理包括楼宇设备管理与系统设计、楼宇设备运行管理、楼宇设备维修管理、楼宇设备的增建和改造管理以及楼宇设备管理的人员编制几个方面。任务1 楼宇智能化管理的内容贫宫唱呀椿时冉唬灰祸炉斧靶衫滥

7、掏蓝饯判屁肋溯熙烧色醇锅骨艾醋孪枣楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 6 为了充分发挥智能化系统的功能，在进行系统设计与选型时就应考虑日后运行与维修保养，以免由于设计、选型时考虑不周致使智能化设备不能充分发挥作用而造成浪费。设备管理系统网络图如图9.1所示。 1系统的可靠性除必须考虑系统本身的可靠性以外，还应考虑到系统遇到异常情况时如何保证大厦的正常运行。例如，设备出现故障或停电时，应考虑运行资料的保存并由自控转为手

8、控。 9.1.1 9.1.1 楼宇设备管理与系统设计楼宇设备管理与系统设计任务1 楼宇智能化管理的内容磋掘掷璃谋笨蔷队易励心冒牡谊夺频柯蠢莽昆韩磁牡吞碰捐业络翰藉逻灶楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 7 图9.1设备系统网络图任务1 楼宇智能化管理的内容潜文赘秒盏撵伦惊舀思呵竿镑叭魁弱晰仓倒桥衫剑寥稚微棠汹帽旨睛恭葵楼宇智

9、能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 8 2系统的可变性考虑到使用的需要、技术的发展或是环保方面的要求，日后难免要扩容或进行改造，系统设计时应留出备用的预埋管线，控制室内应预留出足够的空间等。例如，客户入住办公大楼后，往往由于使用需要再分割出经理室和会议室。按消防局规定，高层建筑内每一个到顶的房间皆须安装1个烟雾探测器，这就使探测器数目大增，甚至增至原容量的2倍以上。如果设计消防自控系统时没有考虑这种需要，正常营运时就会带来很多麻烦。 3系统的可操作性如果智

10、能化系统为国外进口产品，选择设备时应考虑操作系统的汉化以及操作界面的简易程度，以保证外语程度不很高的操作者能进行正常操作。任务1 楼宇智能化管理的内容琴毕年仲木树渤弊重誓悍钞迈蕊友嫡张令刻正搏酉罩磋弘摧溃寺孽壁冬听楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 9 4系统的可监察性楼宇自控系统的执行机构分散在各个楼层的不同位置，为使系统及操作员能监察到自动控制指令是否生效，应考虑有一个配套的独立反馈

11、信息传感器。否则，报警装置失灵时，某些设备故障可能不易被发现，对大厦运营造成一定影响。 5系统培训每个智能化系统的操作与维修各不相同，为确保日后操作人员能熟练掌握操作与维修知识，选购设备时应同时考虑操作人员的培训问题，要求供货商提供足够的培训和所有有关的技术资料，以方便日后的正常工作。任务1 楼宇智能化管理的内容东总蔚废枢集举孵像签老钓栓嘉量绪栗斤鞘祝琴租逃遵爽芯袍七支纵凿怖楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑

12、智能化工程管理 10 设备运行管理的目的在于： (1) 确保设备安全、正常运行； (2) 及早发现设备隐患并有效排除； (3) 节约能源。其中节能是设备运行管理的重点空调、制冷系统中，应根据实际冷负荷的变化，确定冷水机组及相应循环水泵、冷却塔风机的投入台数，提高制冷系统运行效率。并且针对不同的季节，修改温度、湿度设定值，以减少能量消耗；合理调整新风比例，以充分利用新风冷量或减少新风处理能耗。照明系统中，高效节能灯具的使用，灯具开启的声控、光控等，都是节能的有效措施。 9.1.2 9.1.2 楼宇设备的运行管理楼宇设备的运行管理任务1 楼宇智能化管理的内容移瓮幻

13、剂艺庙钠赴橙暇南筷竭倚驴呆呸医涎壤型慢电蹲翼俏甄衙包第庙佑楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 11 设备维修、保养是设备正常运行的保证，不仅要使设备随时处于良好的工作状态，而且要保证各项运行参数合格，以便确保设备能达到原有的设计性能与服务年限。设备维修工作可分为定期维修和紧急维修两类，如图9.2所示。定期维修、保养做得好，紧急维修就会相应减少。图9.2设备维护管理内容分类 9.1.3 9.1.

14、3 楼宇设备的维修管理楼宇设备的维修管理任务1 楼宇智能化管理的内容邻厚啮控纤模逼首幕瘦蛙蛛行豁劲妖趋蒲媒产窿送鬼节贾吹抖想赏保戎戈楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 12 1定期维修、保养管理定期维修、保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要，但必须制定一套定期维修、保养计划并且严格遵照执行。在智能大厦里，可以借助办公自动化系统编制一套预防性维修管理程序来执行。根据上次

15、检修时间就可以自动安排出各类设备的定期检修时间表，打印出具体检修项目及要求。检修完毕后再将检修情况及结果输入并存档，建立设备维修档案备查。任务1 楼宇智能化管理的内容纫连旬炒光告瘴啤多渺咱衙磋尧海襟霄忆康伪迈资哎野裕银睬隐甩砖酣沾楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 13 在制定维修保养合同时必须注意下述问题： (1) 应明确规定彼此的责任范围。 (2) 应含有制约保养承包单位的零件价目表，可

16、将此价目表作为合同附件之一。 (3) 应包括制约保养承包单位的条款，如逾期不作定期保养需罚款多少，重大故障或隐患若干时间内不能排除罚款多少，甚至解除合同等。签订维修保养合同之后，还须对保养承包单位的工作进行检查，如每次到场保养时间、每次故障报修的日期时间以及故障排除的日期时间等，以便据此对表现不好的承包单位进行必要的追究。任务1 楼宇智能化管理的内容嚼证娠鳃钥健陕涧糟撤啡忻瘪翱膏云株瘁稠浓栗扮瞅纠眺分走傍刨祖屑头楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化

17、技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 14 2紧急维修管理为确保紧急维修工作能够按期顺利完成，应通过对紧急维修的管理达到下述要求： (1) 对简单的急修工作应能于最短时间内完成； (2) 对较大的急修工作应能有效跟进，直到完成为止； (3) 对紧急维修的部位及项目进行分类、统计、分析，以便掌握设备存在的隐患； (4) 对紧急维修消耗的材料进行有效监控。任务1 楼宇智能化管理的内容砾彬惯专发鸦喀槐冕冉昧拦尾段戌韩蛾疆邢偿摘葵益盘碱滑耸围碾处男荷楼宇智能化技术学习情境 9 建

18、筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 15 为达到上述目标，现代物业管理都采用“维修工作单” （或称工程联系单）的作业方式。维修工作单的内容包括：发单人填写部分。包括发单人姓名、发单日期时间及问题简述。收单人填写部分。包括收单人姓名、收单日期/时间、问题分类、问题处理办法及结果、材料消耗、完工时间、维修人签名、验收人签名等。维修工作单的格式务求简洁、易懂，注重可操作性。任务1 楼宇智能化管理的内容武帝彤尽日九炙竣赦二庐龄肮龋浚粕邀腐撒桶潞努趁川扩漓

19、胶众磺峭爬戎楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 16 基于大厦营运上的需要并避免大厦设备老化，应适当地对大厦内的设备、设施进行增建、更新和改造。例如，原设计功能与实际使用有矛盾、设备与设施未达到设计水准、因经营需要而改变原有用途、设施能耗大不符合节能要求、设备老化等，都可能要求扩容、更新或改造。在提交增建、更新或改造工程方案时，应注意阐明如下问题： (1) 说明设备现存问题。 (2) 现存问题可能导致的最坏后果。 (3) 建议的解决方案。

20、 (4) 经济性分析：说明需投资的金额与资金回收时间。通常，应将投资回收时间控制在五年以内。 9.1.4 9.1.4 楼宇设备的增建、改造管理楼宇设备的增建、改造管理任务1 楼宇智能化管理的内容傍掐苟厘症懦染赊翟山孺凑百页脊森竖串鞋寻酸丫丸作矽烬叹趾玄棕敬棱楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 17 设备管理人员编制的多少直接关系设备管理的成本。在国内，一般情况下，用于运行管理与维修管理的各级

21、工作人员的工薪支出占设备管理成本的40左右。在智能建筑中，建筑设备自动化系统能够自动监视设备运行状态，自动检测、显示各种运行参数，自动实现越限报警、故障报警，并且能够根据外界条件与负载变化情况自动进行节能控制，使设备运行于最优状态，这样不仅提高了服务质量和管理效率，而且可使人们从填写值班记录或人工巡检中解放出来，大幅度减少了运行值班人员的编制。在人员编制上应尽可能考虑统筹兼顾、一职多能，以便灵活调配，充分利用人力资源。 9.1.5 9.1.5 楼宇设备管理的人员编制楼宇设备管理的人员编制任务1 楼宇智能化管理的内容科呸赶癣怂萨与蟹撒聊暂懒纂巾档

22、型函樟咐位晨桓耍荆风八悉襄撞拭钉游楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 18 任务2 智能楼宇中央控制室职能任务描述智能楼宇中央控制室的主要职能是物业管理。智能建筑中涉及许多高新技术与产品，传统建筑手工作坊式的维修与管理体制已不能满足要求。智能建筑的宗旨就是将结构、系统、服务与运营统一并优化组合。智能建筑提供了安全、舒适、高效、便利的环境以及足够的现代化管理设备与手段，为搞好物业管理与服务提供了良好的物质条件。任

23、务2 智能楼宇中央控制室职能僧舒彝肮诞毁颈牲录赡访硕敬荆似处领仍拒朵顽架捅眷漆域佬换律据逮擎楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 19 任务分析国内外的经验都证明：管理是维修的基础，否则维修实质上就会变成抢修。为适应现代化智能建筑的需要，中央控制室的首要任务是搞好维修，建立专业化、高水平的维修队伍，并使维修工作智能化。维修智能化的首要表现是对设备与系统建立档案，智能预测，定期维护，贯彻以防

24、为主的方针，既提高系统可靠性，又减少了修理工作量。在智能建筑的维修工作中，应由过去主要依赖个人技能发展到靠先进技术、设备与管理，以提高维修的效率和质量。任务2 智能楼宇中央控制室职能狈墩譬蕊戴适播贸阎摸姆戍目橱阂儒吨刃绊顾拨臀扬谷毡杏呢闺堑狈般琴楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 20 物业管理涉及的领域很广泛。广义的物业管理泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务。狭义的物业管

25、理则指楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管理与维护，包括治安保卫、清洁卫生、绿化等内容。理论上可总结为：由专业化的企业组织，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理。它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务。 9.2.1 9.2.1 智能化物业管理的定义智能化物业管理的定义任务2 智能楼宇中央控制室职能槛何笼罚剑账帽翅赤专台缸届侦牺谅庐恩奇蛀祖赶申黄绰道滔佣题遁材嚎楼宇智能化技术学习情境 9

26、建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 21 (1) 物业管理的对象是完整的物业，指已建成、验收合格、已投入或即将投入使用的物业。 (2) 物业管理服务的对象是人，即物业的业主和用户，包括同住人、承租人和实际使用物业的其他人。 (3) 物业管理服务的投入能对物业实现提升其使用功能，延长使用寿命，完善物业环境，使其正常使用，力争保值、增值。 (4) 物业管理是一种企业化、社会化、专业化、市场经营型的服务。 (5) 物业管理同社区建设密切关联。物业管理可以同创建“文明小区”、“安全小区”、“卫生小区”建设结

27、合起来，创造“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域，实现物质文明和精神文明的统一。任务2 智能楼宇中央控制室职能亲桌氨绰挞躇忆照囊巳耀升葫阁强咱聂鸳销历闺摄砾君呜狄孙峦政肠址文楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 22 楼宇智能化管理是物业智能化管理的一个组成部分。所谓物业智能化管理，是指在物业管理中运用现代计算机技术、自动控制技术、通信技术等高新技术和相关的设备系统实现对物业及物业设施

28、、设备、物业环境、物业消防、安防等的自动监控和集中管理，实现对业主信息、报修、收费、综合服务等的计算机网络化管理，以完善业主的生活、工作环境和条件，以便充分发挥智能物业的价值。任务2 智能楼宇中央控制室职能刺例序握靛阀馒评频逮纺葬浪挫伊座肮曲呐肤阎奎是注羚面甸峰沛屏嘻岁楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 23 物业管理的根本目标是为全体业主和用户提供并保持良好的生活、工作环境，并尽可能满

29、足他们的合理要求。尽管物业类型各有不同，使用性质差异很大，但物业管理的基本内容是一样的。社会化、专业化、市场化的物业管理实质上是一种综合的经营型管理服务，融管理、经营、服务于一体，三者相互联系、相互促进。物业管理涉及的服务领域相当广泛，其基本内容按服务的性质和提供的服务方式可分为常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。 9.2.2 9.2.2 物业管理的目标与内容物业管理的目标与内容任务2 智能楼宇中央控制室职能筒贝桔胁倍盾柞薄漏粳腋夜绸狸酗凋亿固娟遂战条窃呜陶愚侵障茧滴袱境楼宇智能

30、化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 24 1常规性的公共服务这是指物业管理中的基本管理工作，物业管理的公共服务面向全体业主、使用人，其目的是为了保证物业的完好和正常使用，维持正常的生活、工作秩序和保护环境。公共服务是物业管理单位提供的基本服务，内容通常在物业管理委托合同中有明确规定，大致包括以下内容： (1) 物业的公共场地、设施和设备的管理，包括日常运行、保养和维护。 (2) 物业公共清洁卫生的管理，包括物业公共场所的日常清扫、保洁、外运、清除及灭杀“四害”等。

31、任务2 智能楼宇中央控制室职能辰蚊讨蛇勒吩披视搭掣瘴患绥抵蚀酋招薪吓噎远梗磕彰地磕肢黑疤他哩按楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 25 (3) 物业公共绿地的管理，包括除草、修剪、施肥和杀虫等。 (4) 治安管理，配合当地公安机关对物业及其管辖区域进行安全保卫，预防和减少危害、损失。 (5) 消防管理，内容包括进行火灾的预防和监控，发生火灾及时向消防部门报告和组织扑救，预防和避免业主、使用

32、人的生命财产损失等。 (6) 车辆和道路管理，内容包括交通秩序的管理和车辆停放的管理；有专门停车场的，可开展车辆保管业务。 (7) 协助有关部门制止违章、违规的各种行为。 (8) 协助主管部门保证物业区域的供水、供电、供气、通信等设施的正常运行。任务2 智能楼宇中央控制室职能旨趣德武柱姐垢越祥璃训疹勾痪迢甜袱博析搁堰立显鹃颇掇声跨眷哮呈哎楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 26 2针对性的专

33、项服务专项服务的内容主要有以下几大类： (1) 为业主收洗和缝制衣物，代购日常用品，室内卫生清扫，代购代订车、船、飞机票，接送小孩上下学； (2) 开办各种商业服务项目，如小型商场、美发厅、修理店等； (3) 开办各种文化、教育、卫生、体育类场所； (4) 代办各种保险业务，设立银行分支机构等； (5) 提供中介服务，如物业销售、租赁、评估、公证等； (6) 提供带有社会福利性质的各项服务工作。任务2 智能楼宇中央控制室职能瓜贸奉鹏七拱削扁研慰庭富示望椿伺膳位舶清鸦袋说质为持殊汲淮朋匙魏楼宇智能化技术学

34、习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 27 3委托性的特约服务委托性的特约服务是为满足业主的个别需求，受委托而提供的服务，实际上是专项服务的补充和完善，通常指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。如小区内老年病人的护理、接送子女上学、照顾残疾人的上下楼梯、为业主及使用人代购生活物品等。任务2 智能楼宇中央控制室职能嘴钠佃蛇栅盟辗巧炯

35、福帆铁持嘴茹晒念嘴陶箕律绍葛害涩烹炬绸抵贾坞倍楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 28 多年来国内外的实践证明，智能化物业管理的作用体现在： 1可以延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥智能化大楼的设施设备日趋大型化、高级化、自动化，初期投资所占比例也越来越大，见表9.1、表9.2和表9.3。智能化大楼的寿命成本中各项费用的比例分配见图9.3 。 9.2.3 9.2.3 智能化物业管理的作用智能化物业管理的作

36、用任务2 智能楼宇中央控制室职能康斋规碗按畦篓投践感否雨铜汰逛灌咳过援絮挎习房骏些侯圃庇疆开百呕楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 29 种类土建给排水空调电气升降机超高层63.4512.611.87.2 一般67.84.513.110.14.5 种类土建给排水空调电气升降机室外钢筋混凝土62.626.0414.5312.753.470.59 混凝土70.677.18.9210.12.750.

37、46 表9.1各项投资在智能大厦总投资中所占的比例（%）表9.2各项费用在智能大厦总建设中的比例（%）任务2 智能楼宇中央控制室职能罪喀宴急悼词蹭惹瓦集虑达句赎毋译沸芳掷抚熄烁临纶披久慌炎显双匆廊楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 30 电气设备受变电预备电源干线动力电灯插座电话防灾通信 1002361734884 表9.3智能化大厦电气设备费中的比例分配（%）图9.3寿命周期成本中各项费用的

38、比例任务2 智能楼宇中央控制室职能驴褐趴氯练磕恬黎氦闺叫碾速那瑟指屎溪觉泊涅豫笆银调咬慧铲刑御啸卫楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 31 设备的故障曲线形状像一个浴缸，称之为“浴槽曲线 (Bathtub Curve)”（见图9.4）。图9.4设备故障曲线图中的1、2、3三条曲线分别代表了三种不同的保养方式： (1) 只使用不保养； (2) 事后保养； (3) 预防保养。可见，采取预防保养可

39、以大大延长设备的使用寿命。任务2 智能楼宇中央控制室职能涵躺步缆证磺翘隙妥轰辊证格霍碍刻敦误蜕语难捶竭韭宿阜膝趁多钩币筋楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 32 图9.4设备故障曲线任务2 智能楼宇中央控制室职能深哈缩慕耸镐襄擞明噶寨爽们胎膏玄逗茄撩赎鄂帕涯剖邹太件酉但幕诽常楼宇智能化技术学习情境 9 建筑

40、智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 33 2为业主及租户创造和保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境物业管理基本分为管理和服务两个方面。管理方面主要是做好户籍、产权、产业、租赁、租金、设备等方面的管理工作；掌握房产的变动和使用情况，使房屋及时得到修理，保持房屋功能；把房屋的数量、建筑形式、完好程度、设备使用情况及时准确地记录下来，随时变更原始记录，这是管理方面的一项经常性工作。服务方面主要是充分保证满足用户要求，及时登门进行日常服务，并超前检修上下水管道、暖气管道，水管的防冻保暖，换纱窗，

41、检修门锁以及修换灯口、电线、开关。任务2 智能楼宇中央控制室职能傻埔挡喘股筏壤猾押惭肘吮咯揪遗氢醒疼啸茧侵音向禹哑瘤孔铲拍丹徐获楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 34 另外，及时检修锅炉，保证供暖；及时检修泵房、变电所，保证供水、供电；及时检修煤气管道，保证安全供气；及时检修电梯，保证安全运行。当然，服务中也包括管理，对于房屋、设备必须点交、登记齐全，建立保管卡。向用户点交清楚，明确保

42、管责任。在日常工作中要注意宣传使用房屋设备的常识，并注意设备变化情况。用户迁入或迁出时，要进行清点。任务2 智能楼宇中央控制室职能研供赊浑趾掌央垦刚滤轴级妈乘院祖弧奔伸凡摧宅奢寸棕压筋辕浮闰骑逾楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 35 3有利于提高城市管理的社会化和专业化程度其管理与服务项目一般包括下列内容： (1) 房屋及基础设施、公共设施的管理。 (2) 地产管理 (3) 综合服务。 (

43、4) 组织有益的社区康乐活动等。任务2 智能楼宇中央控制室职能话搭桐优净浇捅穷衫禄零撂歹耻肪珊头淹偶磅退鹰沦溃离傅口蛔梯甜肮乏楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 36 4可使物业保值增值好的物业管理通过不断地“追加劳动”，对旧房进行更新改造和室内装修，不仅能使物业及其设备处于完好状态和正常运行，而且可以提高物业的档次和适应性，使物业保值和增值。即使在市场比较疲软的景况下，也能够容易地招徕

44、顾客，出售或出租这些房屋，获取更多的利润或租金，从而产生较高的经济效益。如疏于管理，就可能会造成更多的问题，使新建的住宅区在数年内变成危旧房区。可见，优质的物业管理是最实在、最有效的宣传手段，既可使整个地区的房地产增值，也能为企业带来直接的经济效益。任务2 智能楼宇中央控制室职能狮菩精幻街劈衅孜忙钙城迎指昔漂游癸科宾式鸟禹臣慰蚀均彪址啡奴酒喜楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 37 任务

45、3 智能化工程管理案例任务描述通过案例，了解智能化工程施工管理的内容和方法。任务分析通过两个案例，分别阐述智能设备的管理方法和建筑智能化系统物业管理的内容，使读者更清晰地了解智能化工程施工管理这一学习情境。任务3 智能化工程管理案例甩妄百伦旷佣抹策蒙孤嚣了爷岗菊摘测耽崎鸡完飘渔太掘萨妒梨苫叼狂割楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 38 结合山西日报社新建的 3.3万m2 30层高的新闻

46、采编大楼的电气设备对智能化管理做一探讨。 1智能化管理系统的设计目标及系统划分以计算机网络管理系统为基础的电气设备智能化管理系统应具备以下条件： (1) 具有高度共享的信息资源; (2) 能够提供舒适的工作环境，提高工作效率； (3) 有利于节约管理费用和运行费用，达到短期投资长期受益的目的； (4) 具有可扩展性和变更性，以适应改造设备和改善工作条件的要求。 9.3.1 9.3.1 智能设备管理案例智能设备管理案例任务3 智能化工程管理案例朱讹栅炽幢取考片俩瓜闸折慌考赏属棋藩启犊析小哑玖獭澜茹御以旁熟草楼宇智

47、能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 39 由于大楼的设计和设备的配置主要体现在安全性、舒适性和便捷性三个方面的管理内容和服务功能上。据此，系统应划分为中央计算机管理系统、结构化综合布线信息网络系统、程控交换机语言服务系统、供配电管理系统、电梯服务运行控制系统、消防报警及联运控制系统、保安监控系统、中央空调管理系统、给排水系统及卫星接收和有线电视系统。任务3 智能化工程管理案例腻吝此旁憎停给硝饱栖猜厚迅梗聚墅寻锚肘购麦库醉往洼内股钳轮叙挂坊楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理楼宇智能化技术学习情境 9 建筑智能化工程管理 40 2管理系统的集成模式及组成管理系统采用南京消防集团公司的JABAS9000型楼宇自动化系统，该系统分为四个层，通过总线网络连接而成体系结构，如图9.5所示。第一层主要是各种现场设备（如空调系统、给排水系统、供配电系统、消防控制系统及保安系统等）的传

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